被調控的中國房地產數據
英國《金融時報》中文網特約撰稿人 沈曉杰 2010-01-28
統計數據，往往是一個“出新聞”的地方。1月19日，在國家統計局的網站首頁的頭條，人們看見了“期待已久”的“2009年全國房地產市場運行情況”統計報告。
按照統計局公布的這份報告：去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格僅僅只同比上漲了7.8%。特別是城市居民最關心的新建住房銷售價格，同比上漲（也就是一年的漲幅）一成都不到，只有9.1%（僅僅比國家統計局公布的2008年漲幅高了2個百分點）；二手住房的銷售價格，更是只比上年同期“慢慢漲了”6.8%。
就連一些被官方文件當作“靶子”的一線大城市，國家統計局的公布的去年一年的房價漲幅，同樣也“適度而溫和”，絕不“嚇人”：房價“最熱”的北京，它的房屋銷售價格，一年也就上漲了9.2 %，天津為8.7%，市民反映強烈的上海、廣州和深圳，國家統計局給出的2009年房價一年的上漲幅度，分別也就7.4%、8.7%和18.9%。按照這份“官方的權威統計”，在這全國70個大中城市中，房價漲幅一年超過10%的，僅僅只有六七個城市左右，很多城市的房價漲幅連5%都不到。
可以說，如果是沒有到過中國的外國人，或者是處在“與世隔絕”狀態的中國人，看了這份國家統計局的“權威統計報告”后，都一定會以為中國的房地產市場“平穩健康”。統計局“統計”出來的這樣的房價和市場，就是說“部分城市房價上漲過快”，也感覺有些“相當冤枉”。不僅成千上萬備受房價瘋漲折磨的買不起房的人要被這樣的數據“雷倒”，就是相關主管部門也一定也會掂量一下：這一個月來為“遏制房價過快上漲”而下發一道道“令箭”，是否“操之過急”。
但數以億計的中國市民并沒有生活在這樣的“統計出”的市場之中。相反，在2009年，幾乎是在所有的中國大中城市，房價暴漲的程度已難以用瘋狂來概括。人們還記得，前兩年上海曾經出過一個每平方米賣到11萬元的“天價房”，不過當時它并沒有賣的出去。但到了2009年，根據有關專業機構的統計，在上海成交均價每平方米超過10萬元房產項目就有4個，其中最高的成交單價更是高達每平方米19萬元。該機構報告稱，“前上海豪宅的價格門檻已達到5萬元/平方米?！痹诒本?，房價的暴漲也是“遍地開花”。根據當地媒體的調查，僅僅在6月到8月兩個月內，就有大約20個樓盤的漲幅在20%以上，高的甚至達到35%以上。原先年初單價只有1萬出頭的樓盤，到了8月份就暴漲到1.8萬。不僅四環以內難覓每平方米1.7萬元以下的新房，就是近郊的“房價‘洼地'也無一幸免”。據《新京報》報道，房價八個月40%的普遍漲幅，連開發商也“很迷糊”。北京樓盤兩三個月內漲個幾千元，已經成了家常便飯。正是在這樣的“強勁東風”下，“地產總理”任志強發出新的“豪言”： 五年內北京房價進進入5萬元時代。不過，和廣州的一些樓盤相比，北京的房價似乎還算不上最最瘋狂。據廣州媒體報道，該市珠江新城的某新盤，在去年更是創下數日內單價暴漲7000元的“空前記錄”。
按照國家統計局和住建部等“官方說法”，2009年的這波房價瘋漲，似乎主要是一線和沿海等“部分城市”，據說這也是“全國70個大中城市房屋銷售價格”平均漲幅被“拉下來”的理由之一。
但事實并非如此。據新華社下的“經濟參考報”年底的一篇報道，那些二三線和中西部城市的狂飆的房價，瘋狂的程度一點也不遜色：前幾年房價還在幾百元到上千元徘徊的北海房價，2009年一下子“翻跟頭”到4500-5000元，連炒房者也說北海的房價漲幅遠超北京、上海和深圳。但是和隔海相望的?？诩叭齺喯啾?，后者一年內使房價暴漲到每平方米數萬元的“空前戰績”，使北海“相形見絀”。為此，當地的開發商為了和海南的房價“齊頭并進”，準備在兩年內（到2012年）把北海的房價抬高到8000元至1萬元；此外，近幾年房價一直在省會城市中處于中低水平的武漢市，2009年中心城區樓盤價格一下子上漲近50%，并且，武昌的中心區也很難見到均價在8000元以下的樓盤；就連西北內陸的蘭州市，去年也“奇跡”般的出現了單價過萬的高價樓盤，相當于蘭州市民一年的平均收入，僅僅可買得到一平方米這樣的高價房。據說蘭州這兩年已經超過京滬等大城市，成為全國房價上漲的“領頭羊”。
對于去年房價瘋漲的“普遍性”，作為開發商利益代表的中國房地產業協會也并不否認。其副會長在最近的一個論壇的講話中不僅承認“2009年房價上漲確實是比較大”，而且也認為這種“較大漲幅”在向中西部城市蔓延。但究竟中國城市的房價2009年漲了多少，是買房人及媒體實際所看見的平均上漲40—60%，還是比國家統計局公布的不到10%的“統計漲幅”“？這對一般人來說，也確實是一道如墜云霧的難題。
實際上，把國家統計局房價漲幅的“和諧數據”，和現實中房價的實際漲幅進行相比，兩者之間似乎有著某種“潛規則般”的比例關系。
作為全國最大房地產專業門戶網站之一的搜房網，去年曾發布了一個號稱“老百姓自己的房價榜”。他們通過對南京市的樓盤和各區域房價的全面統計和加權分析，得出10月份該市商品房住宅價格比年初的1月份上漲34.18%，環比也較上月全市上漲6.34%。而與此同時，國家統計局網站上公布的南京新建住宅價格，同比漲幅僅為4.3%，環比也只有2.4%。難怪有人說，把國家統計局的房價漲幅數據，再乘以N倍，就是實際的房價漲幅。問題是，這個N數究竟是多大。
說實話，要想在現在信息時代保住“和諧數據”后面的秘密，實在不是一件易事。再“精心加工”過的“統計”，一不小心，也會有被揭開謎底的時候。這不，幾乎在國家統計局和發改委公布全國70個城市房價漲幅“和諧數據”的同時，同樣具有“極強”官方背景的另一份有關房價漲幅的新聞報道，刊登在國內的各大網站上。據報道，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌在成都的一次報告會上公布：“去年1—11月全國房價住宅銷售均價達到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年！”人們注意到，發布此項消息的人，是來自于有著“國務院智囊”之稱的國研中心相當一級的官員。之所以說這份有關房價漲幅的數據真實可信， 是因為該中心掌握一般公眾難以看到、更接近社會真實的“內參材料”。根據這份報告計算，中國住宅銷售的房價漲幅已經高達27.28%，整整超過了國家統計局公布的“新建住房銷售價格”漲幅的兩倍。
但就是27.78%的漲幅，似乎也不能反映中國各大城市居民現實生活中真真切切所感覺的程度。仔細分析國研中心這位部長的報告，人們就不難發現其中另有“蹊蹺”：首先，這份報告公布的2009年1-11月的全國的房價漲幅，還不包括12月份的房價上漲“成果”。而從國家統計局報告中人們可發現，12月份的房價漲幅是近17個月以來最快的一次；其次，從國研中心這位部長使用的去年的房價數據還可以發現，他所說的房價范圍，還不是國家統計局所公布的全國70個城市的情況，而是全國所有城鎮的商品住房銷售。眾所周知，一般的小城鎮或非發達地區的商品住房銷售，房價水平和漲幅都要低于全國的大中城市。
綜合以上兩方面因素考慮，在中國具有代表性的這70個大中城市2009年房價的平均漲幅，保守估計，至少在33—40%之間，；若參照各城市的現實狀況按常識推理的話，這70個城市的商品住房價格的平均漲幅，應該達到40—50%；而大多數一二線城市及沿海地區的經濟發達城市，商品住房的平均漲幅更可能高過50%以上?？梢院敛华q豫的說，在國家統計局公布的這70個城市中，基本上沒有什么樓盤和城市區域的“新建住房銷售價格”2009年的上漲幅度，沒超過國家統計局公布的9.1%的“和諧統計數據”的。如果要真的了解一個地方真實的房價漲幅，人們不妨根據城市的區域位置、規模大小及經濟的發展程度，在國家統計局數據的基礎上，分別乘上3—6倍的“真實系數”，得出的結果，基本上和實際情況相差不大。
說到底，國家統計局公布的房價漲幅數據，已絲毫不能反映現實真相，成了徹底失去參考價值的“偽統計”。這樣的“和諧數據”，不僅受到開發商的嘲笑，更主要的，它已大大刺激那些本來已經被瘋漲的房價壓迫到“失望之極”的買不起房公眾“最敏感的神經”，激化了新的社會矛盾。好在國家的最高決策層，也把這樣的“統計”棄之為廢物，否則國務院絕不會對它視而不見，在一個多月內多次采取緊急措施“抑制房價過快上漲”。
實際上，“和諧數據”使國家統計局自己也“身陷困境”。人們在國家統計局公布的“ 2009年全國房地產市場運行情況”報告中可以發現，盡管它公布的“新建住宅價格”只上漲了9.1%，但與此同時，它卻在“商品房銷售情況”中，故意隱去2009年全國商品住宅銷售面積和銷售額這兩項關鍵數據。力圖借這些數據公布上的“人為選擇”，掩蓋全國商品住宅暴漲的真相。
房價上漲數據上的真真假假，不禁使人想起統計學是一句名言：“lies, damned lies, and statistics! ”（謊言，該死的謊言和統計）。不知道，現在的統計局，究竟“進化”到那個地步。
（注：本文僅代表作者本人觀點。）
“恐降癥”綁架了中國政府住房政策
英國《金融時報》中文網特約撰稿人 沈曉杰 2010-01-11
從某種程度上來說，政府在處理房價問題上的，患有很重的“恐降癥”。其實，在中國大幅度降低房價，不僅不會使整個房地產市場出現低迷萎縮，反而會給中國的經濟發展，帶來新的巨大的增長點。
隨著中國相關政府部門和一些城市地方政府跟進國務院“遏制房價”“國四條”的具體細則的陸續出臺，眾多“緊盯”政策走向的市民發現，原來期望靠政府用“權力大棒”打壓房價的希望可能又一次落空了：不僅國務院唯一具體提出的營業稅政策被“細化”為不足5年的普通住房“按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅”，而且由住房建設部召集上百位副市長參加的全國建設工作會議后，各地出臺的細則更是讓人看到了政府的“真實用意”：和去年的“鼓勵政策”相比，有的城市在契稅上只是把過去的補貼減少了二分之一，營業稅的實際征收稅率只是先前所傳的幾分之一，個人所得稅基本變化不大。有的城市房產局長甚至明確表示，他們在對購房人出臺的七項措施中，五項是鼓勵購房的，只有兩項是限制炒房的（這兩條還是中央明確要求的）。
正像住建部有關官員對中國媒體所講的那樣，公眾“誤解”了房市新政，因為現在的政策“只是在調整”，絕不是打壓樓市。雖然房價的瘋漲已成為各方公認的“公害”，但政府出臺的房政細則，依舊還是用納稅人的錢（國家財政）補貼炒房者。這樣的政策，怎么看也不像是“抑制（更不用說遏制）房價”，確切地說，更應該把它定義為“繼續鼓勵適度炒房的政策”。
那么，中央政府出臺的一系列被認為“遏制房價”的政策，為什么會“高高舉起”后，又被“輕輕放下”？這背后，反映了中國高層在遏制房價上存在的矛盾心態和對經濟前景的深層次擔憂：如果順從民意，真的出臺政策打壓房價，會不會造成房地產市場的低迷和萎縮，進而影響本來“企穩”基礎就不牢固的中國經濟。所以，從某種程度上來說，政府在處理房價問題上的，患有很重的“恐降癥”。
其實，在“國四條”中就肯定了去年的房地產市場對“保增長”所發揮的“重要作用”。前不久總理溫家寶在接受新華社專訪講到有關房地產市場問題一段時，也特別強調要“統籌考慮各方面的情況”，使房地產“有一個穩定發展的局面”。實際上，早在去年2月底在和網民交流時，溫家寶總理說：“對于房地產，政府是高度重視的。我們希望在應對金融危機當中，房地產業能夠保持穩定、健康的發展。因為它直接關系到人民群眾的生活，而且直接影響到國民經濟的發展?！彼貏e強調：“要穩定市場信心和預期，要穩定房地產的建設”，“使房地產建設規模和房價保持在一個合理的水平上。”
應該說，溫家寶總理當時的這種擔心并不是多余的。在2008年，由于國家出臺了相對較嚴的控制房價政策（特別是二套房的貸款政策），全國一些大中城市在房價下降了30%左右的同時，成交量也出現了較大下滑，房地產市場出現暫時性低迷萎縮。與此同時，全球性的金融危機使出口型經濟為主導中國經濟變得空前脆弱。在這種情況下，如果房地產市場大幅下滑，無疑對中國經濟是雪上加霜。為此，政府當時出臺一系列刺激房市的政策似乎也有道理。一年后再回過頭來看，中國房地產市場的規模確實大大提高了，但同時也帶來了極大的負面效應：房價的瘋漲已經到了一個“極不合理”的地步，開發商操控下的房地產，也成為最大的損害公眾利益的“人民公敵”，中國的房地產市場本身，更是“順理成章”登上了福布斯評比的“全球第二大金融泡沫”。
可以說，導致這一切的原因，就是中國政府在房價上牢守的“恐降癥”。這里就提出一個根本性的問題：中國房價大幅下降，是不是一定就會導致房地產市場的規模急劇下跌？2008年的中國房價和交易規模同時下降的“雙降現象”，究竟是偶然還是必然的。一句話，政府為“穩定房價”所付出的極高的顯性和隱性代價，究竟值不值。
早在幾年前筆者就提出：高房價不僅不能充分推動中國的房地產市場發展，而且還極大抑制了中國應有的住房消費、住宅產業發展和整體經濟。筆者同時指出，只有把房價降低回歸到“合理水平”，房地產才可能成為中國經濟發展的新的增長點。這次“新政”出臺后，筆者也準備從這兩年國內外房地產市場本身發展和投資的角度，剖析房價上的“恐降癥”。恰在此時，掌握媒體話語權的開發商大佬任志強的一篇《真到房價下跌那天，你們還敢買房嗎》的文章，又刊登在各大網站的顯著位置上。這位“地產總理”不失時機的“舞劍”所指，目標精確：這就是進一步恐嚇在“抑制房價”上“畏手畏腳”的政府高層。
大降房價，難道對中國經濟來說，就真的如此可怕？非也！
我們先從國人投資的角度來看，是不是資產價格下跌后，投資者就會一直“買漲不買跌”，市場就必然萎縮？眾所周知，現在中國人最大的投資在兩個方面，一是股市，另一個就是樓市。根據各地相關部門的資料和媒體報道，去年房地產市場的最大購買群體，就是那些對“通脹預期”極為敏感的炒房人及投資者（也就是投機者）。而對這些投資者來說，股市和樓市的市場規律基本相同，投資的操作手法也基本相似。如果說有大的區別，那就是中國的股市幾經“大起大落”，而只有短短十年發展歷史的中國房市，房價的走勢基本是一路向上，沒有經歷過大幅和大規模下降。這里，中國股市的發展，就給中國樓市提供了一個不可多得的“比較示范”：是不是同樣作為投資主體的股市，一旦股價大幅下跌后，股市的交易量也會同樣大幅下降？
幾年以前的股市，也許有一些不可比的“歷史因素”。我們還是用這兩年來的股市發展來進行比較分析。
大家都知道，代表中國股市的上證指數，在2007年10月16日那天創下了歷史的最高點6124，其后，股指是一路下滑，一直跌到2008年10月28日的近期最低的1664.93點，然后再逐步恢復到現在的3000多點。那么，在這個“大起大落”的過程中，股市的交易量的變化又是怎樣的呢？為了更好把握基本規律走向，剔除偶然和短期因素影響，我們以月來做分析的周期。
在創下股市最高點的前兩月（2007年的8月和9月），上證從8月初的4488，上升到8月底的5218點，再繼續向上提升到9月底的5552點，然后再經過半個月的“沖刺”，達到了上證的最高點。但同期上證市場的月交易量，卻呈現相反的態勢，8、9、10三月逐月減少，也就是說，在高價位情況下，股價越高，交易量反而越低；11月份，雖然上證從月初的5978.94點，下滑到月底的4871.78，但股價基本上繼續在高價位上徘徊（曾經也達到6000點以上），而同期交易量的下跌幅度更是擴大到近6800億。此后的大勢一路下跌，一直到2008年10月跌到最低的1600多點。確實，在這期間，由于對股市的“悲觀預期”，有些月份的交易量出現了明顯的下降，但就在這可比較的近一年中（2月份交易天數太少無法比較），有5個月的交易量超過高位盤整時的11月份交易量，其中在單月股指下降了878點的2008年1月份，上證的成交金額更是高達31117.08億，創下此前4個月股市“沖刺”和盤整6000點以來的月交易量的新高。在交易量提高的另外4個月里，成交的金額也比11月份提高了2-3萬億左右。
后，只經過了短短3個月的低谷盤整，從2009年的2月開始，擠掉泡沫的上證股市又開始走上比較健康的“復興之路”。平均算下來，上證這階段的股指雖然只有最高點時的三分之一到二分之一，但其月均交易金額高達31000多億，比高位徘徊時的上年11月高出近一倍。
在這里，我們不厭其煩地分析和研究股價和交易量兩者之間的關系，究竟找到了一些什么啟示呢？
首先，在股價處于高價位的情況下，隨著風險的日益加大，股價的繼續上漲不僅不能帶來更高的交易量，反而會因為股市的“天價”及風險的最大化，使越來越多的投資者對市場“望而卻步”，最終導致交易額的銳減。也就是在背離股票價值和投資規律的高價位下，恰恰是股價越高，交易量反而越低；
第二，隨著股價的下降，股市的交易量可能在短期內出現下滑，但這并不等于股價越低，股市的交易量就越低。相反，每當股價出現較大的下滑，達到投資者認為當時預期的“物有所值”的價位時，股市的交易量就會出現爆發性的高速增長。所以，中國的股市從來不會因為股價的大幅下滑而倒閉崩盤，相反，股價的每次“有效的下跌”，反而會引來更多的“接盤”，股市的交易量也會隨著股價的大幅下降而劇增；
第三，只有當政策和經濟大環境均出現問題的時候，股市才可能出現股價和交易量雙雙同時下跌的狀況，但低位徘徊的時間不會很長，一般也就兩三個月左右。一旦出臺的新舉措準確得當，股市就會以前所未有的勢頭重新發力。雖然股價只回歸到最高點時三分之一到二分之一，但正因為擠掉了“虛胖的股價”，股市的交易量才能成倍翻番。從這點來說，股價下跌不可怕，恰恰相反，正是通過股價的下跌，擠掉了原有的虛高泡沫，不僅中國股票市場本身發展的更快，市場的規模更大，而且對國民經濟的作用和影響也趨向正面。所以，讓股價回歸到“合理的水平”，是股市健康完善和可持續發展之本。
以上從投資和市場角度，通過剖析股價的下降，看看它究竟會不會造成股票市場交易量的大幅下降，會不會導致股市的“不良發展”和萎靡不振，以此為房市的樓價和市場交易量兩者的關系做個“比較性分析”。畢竟，作為最主要的投資資產，房市和股市有著相同的市場和投資規律。
其實，樓市也不會因為樓價的大幅下跌而導致市場的萎縮。相反，由于投資和需求的雙重作用，每次樓價的大幅下降，從根本上和長遠來講，反而刺激了更多的投資和消費，使市場的交易量隨著資產價格下降而劇增。
在市場規律下，一旦樓價遠遠背離了自身的價值和投資的規律，無節制的沖高，那么，樓價越高，市場的交易量就可能越低。只有當政府的政策導致通脹預期恐慌，同時政府又在金融信貸政策上實質性的支持市場的投機炒作，樓市的資產泡沫才有可能越吹越大。
而虛高的樓價的有效下跌，能使樓市本身在“成功減肥”后變得更健康更富活力。
從中國樓市的特殊性來觀察，中國房地產市場只有短短的十年發展歷史，還沒有經歷過大規模的房價大幅下跌。這里，我們只能借用美國的房地產市場在金融危機后的發展過程，看看在一個成熟完善的房地產市場環境下，樓價和交易量的關系，是不是吻合我們上述的有關總結。
筆者查閱了《華爾街日報》上刊登的美國商務部每月公布一次的美國預售屋銷量月份報告（2009年的部分報道），顯示如下：
在2009年2月至9月這8個月中，盡管全美的預售屋價格中值，基本上比上年同期下降了10個點以上（最高月份下降了近15個百分點，只有9月份下降了9.1%，5月份下降更少），但同期的單戶型預售屋銷量，8個月中有6個月都比上月有明顯的增長。
以上的事實說明，在美國這樣成熟的房地產市場中，當房價大幅下降的時候，房屋每月的銷量并沒有出現日益萎縮的情況，大多數的時間反而因房價下降而逐月增長。同樣，當房價“回暖”上漲的時候，市場交易量也并不是隨著房價的上漲而增長。相反，最有可能的，是出現銷量的下降。
這里還必須強調的是，中國的房地產市場，和美國的房地產市場和國內的股票市場還有很大的不同。和股票可買可不買不同，它存在著極大的剛性需求；相對于美國人均住房的高水平（人均居住高達70多平方米的使用面積），中國城鎮居民不僅人均住房建筑面積剛剛達到小康標準的一半（人均17平方米左右），而且城鎮無房戶占到了城鎮居民總人口中的四成。所以，一旦中國的房價大幅下降，重新回歸到普通百姓可以“買得起”的合理水平，中國的房市就將爆發出空前的巨大效應。據統計，如果現今的中國住房政策，可以使大部分人都能買得起房，中國房地產市場一年就可形成高達17-18億平方米的有效需求，而這幾年，中國商品住房每年的銷售量，一般也就在5-7億平方米之間。
所以從根本上來說，在中國大幅度降低房價，不僅不會使整個房地產市場出現低迷萎縮，反而會給中國的經濟發展，帶來新的巨大的增長點?！翱纸蛋Y”，可以休矣。
(注：本文僅代表作者本人觀點)
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
