“商住倒掛”將現比價復歸趨勢
曹建海
2009年以來，伴隨著住房市場瘋狂及同期商業地產市場的低迷，國內絕大多數城市出現了“商住倒掛”現象，即同一地段的住宅售價超過寫字樓甚至商鋪的價格。隨著2010年以來房價的持續上漲，住宅價格超過同位置商業地產的越來越大，“商住倒掛”呈愈演愈烈態勢。
“商住倒掛”現象的出現，顯然違背了商品價值決定商品價格的基本原理。相對而言，商業地產對位置的要求更高，加之屬于理性的投資品，一般情況下價格高于對位置相要求相對較低的住宅價格。依照國際慣例，同一地區商業地產的價格一般為住宅價格的1.5到2倍。中國各地出現的日益嚴重的“商住倒掛”，顯示了住房市場政策放縱至全民的過度投機；而商業地產的低迷，一方面說明實體經濟對房產需求的嚴重不足，另一方面也反映了國家針對商業地產缺乏必要救助，過重的稅費致商業地產經營困難，價格自然會低落。
“商住倒掛”是否將成為中國社會的一個常態？答案是否定的。根據馬克思的勞動價值論原理，商品價值量的大小決定了商品之間的比較關系。一般而言，商業地產的價值，取決于該地產項目在未來時期收益的資本化，即總貼現值；而住宅由于多數缺乏直接的投資回報，房價主要取決于其生產成本，表現為生產成本與社會平均加成之和。由于估價的方法不同，決定了在正常的經濟景氣下，商業地產價格普遍高于住宅價格水平；而在經濟蕭條時期，由于不能帶來正的收益，商業地產往往估值偏低，甚至可能低于住宅價格。
中國當前的經濟，仍然保持了相當高的增長速度，各項經濟指數顯示經濟正處于上升時期，之所以出現“商住倒掛”，說明我們的經濟并不像經濟數據反映出來的那么繁榮；此外，房價超過同等位置商業地產價格，正式房價的瘋狂上漲的重要標志。
既然“商住倒掛”不正常，也就必然出現一個“溯本清源”的過程。經濟學上有一個詞叫做“比價復歸”，指的是比價關系合理的兩種商品，由于一種商品的突然上漲或回落，出現了比較失調的現象，正如目前一部分蔬菜價格超過肉價的不正常現象。隨著時間推移，價格沒有出現變動的商品，將發生與前一商品相同方向和比例的變化，使兩者的比價關系恢復到原有的比例關系。
把“比價復歸”原理運用到目前的商業地產和住宅比價上。在考慮到在正常情況下商業地產是住宅價格的1.5至2倍，而現實的情況是住宅價格普遍超過商業地產價格50%，實現比較復歸的可能性有三：一是商業地產比住宅上漲更快；二是商業地產價格不變，住宅價格下降；三是商業地產價格上升，住宅價格下降。
根據筆者對我國房地產市場的分析，筆者認為今后出現第三種情況的可能性較大。這意味著在目前時期，商業地產開始具備投資價值，特別是“十二五”規劃將大力扶持流通業的政策前景；與此同時，住房價格在經過非理性的暴漲之后，將面臨一個長期的回落走勢，最終回歸理性的商住比價。
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