就在房市走向混沌不清、觀望氣氛濃厚、政府舉棋不定之際，據說曾在2008年成功預測了2009年房價走勢的北師大金融研究中心主任鐘偉近日再次預測說：中國房價未來五年會再翻番（參見附件一）。這對那些強撐著不降價的開發商，或硬捂著不出手的投機客來說，真如狠狠抽了一口鴉片煙。而對那些仍寄希望政府調控房市能有效果的普通老百姓來說，則是潑頭澆了一瓢冷水。但真的“中國房價未來五年會再翻番”嗎？
我們看看 鐘 先生作此預測的“依據”就知道，其實不過還是早就被炒爛了的“通脹預期”和“剛性需求”兩條。不要說，這兩條還真能蒙住不少人。但如果你再深入一點去看，就會發現這兩條其實都是“偽命題”，只是加劇房市泡沫的膨化劑而已。
先看“剛性需求”，說的主要是人口增長和城市化，造成房屋“供不應求”。不容否認，我國人口數量和城鎮化水平目前乃至今后一段時間內仍然處于增長期，但這是否就會“供不應求”，是否就足以支撐或允許房價持續上漲呢？
2008年06月20日 《上海證券報》曾載文從人口角度解讀了未來10年中國住宅供需狀況（參見附件二），可惜未能被大家注意。該文根據對世界主要國家房地產市場變化規律的分析和我國人口結構的實際情況，指出：2003年我國人口中30至39歲之間的人口比例最大，數量大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數量只有1.74億，驟然下降30%。由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，這種人口結構對住宅消費和投資的中期趨勢有深遠影響，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對數量的下降將直接影響住宅的真實需求。如果按照戶均面積90平米計算，未來10年住宅需求的總建筑面積約為47.7億平米，年均銷售面積4.7億平米，較2007年住宅銷售面積6.9億平米下降32%。而2007年商品房新開工面積就有9.4億平米，如果商品房新開工面積保持20%的增速，2008年將達到11.16億平米（注：實際2008年房屋新開工面積約10.26億平米，2009年房屋新開工面積約11.54億平米），已超過實際需求的一倍左右。“供不應求”的現象很大程度上是被屯房炒房者人為炒作起來的。
同時，潛在的需求也還不等于就是現實的需求。到底有多少人能夠承擔得起目前的房價而會考慮買房呢？根據世界銀行的調查統計，2004年我國城鎮基尼系數33.98%，收入排名靠前的30%人口擁有城鎮居民可支配收入總額的53.79%，而且還在增加之中。如果以2007年全國商品住宅平均價格3665元/平米，假定住宅單套面積100平米，售價36.65萬元，首付比例30%，按揭貸款比例70%，按揭期限30年估算，全部城鎮人口中大約也只有這30%左右的家庭可以承受或暫時可以承受目前的房價。而這部分家庭實際上大多數甚至絕大多數都已經有房而無須因“居住需求”乃至“子孫的居住需求”而購房了。至于其余70%左右的家庭，盡管有需求卻早已被排斥在“房地產市場”之外，許多家庭甚至就是把現在的房價再降一半也不可能真的考慮購房，他們雖然是真正有剛性居住需求的人，實際上卻又已經不再成為房市的“真實需求”。價格畸高的房市從某種程度上看已蛻變為有錢、有權者擊鼓傳花的游戲和掠取普通民眾財富的“合法”形式。
再看看所謂“城鎮化”的需求。過去十余年間，我國城市化率從33%提升到46%，2億人口從農村進入城市，曾為住宅市場帶來旺盛的需求。雖從動態來看，我國的城鎮化水平還存在較高的提升空間，但實際上最近幾年城鎮新增人口已在減少。這是因為，已經移入城鎮的農村人口雖然只占農村總人口的不到三分之一，但卻集中在“勞動年齡人口”。特別在中西部地區更是如此，許多地方的農村實際上已“提早進入了老齡化社會”。下一步可能進入城鎮化的人口中將更多的是“缺乏購買力”的人口。而且城鎮化最直接的對象是城鎮周邊的農民。這些農民不僅有自住房（至少是還建房），甚至還有更多可供轉讓、出租的房子，不僅不會增加住房需求，反而可能增加住房供給。更重要的是，大多數進城的農民即使在過去房價相對較低的情況下也沒有能力購房。國家統計局的一項統計顯示，農民工在城市打工，大多居住在簡陋的宿舍里。據調查，有29.19％的農民工居住在集體宿舍里，有20.14％的農民工居住在缺乏廚衛設施的房間里，有7.88％的農民工居住在工作地點，有6.45％的農民居住在臨時搭建的工棚里，還有12.54％的農民工在城里沒有住所，只能往返于城郊之間，或回農村居住。你能想象這些“城鎮化”的農民工會在房價飛漲、工資不漲的情況下反而會有能力買房嗎？
其實，有“剛性需求”且“供不應求”的東西太多了。我有個朋友曾對我說過，下一步爭奪的資源將是水（事實上現在已經如此），因此他的夫人已經在做水的生意。是呀，還有什么比“對水的需求”更剛性？但你能想象任何國家會允許對水資源也來個“靠招拍掛賣錢”，任憑對水無節制地炒作、無限制地漲價嗎？
當然，鐘先生是個大人物，不會隨便說話的。況且他已經有過“成功預測”的輝煌，不由人們不信。我猜想，如果他的本意是說：未來五年人民幣將會貶值100%，因此房價的“絕對數”也就翻番。我也無話可說。不過， 鐘 先生雖是研究金融的，畢竟也生活在中國，怕不會不知道中國的國情、民情。如果人民幣真的貶值100%，那我們還談什么房價，恐怕連“經濟問題”也沒功夫、沒心情來談了。
附件一：中國房價未來五年會再翻番
中新網石家莊5月6日電(記者 牛琳)北京師范大學金融研究中心主任鐘偉5日在此間舉行的“2010河北省城市建設與房地產發展高峰論壇”上稱，中國房價未來5年會再翻番。鐘偉曾在2008年中國樓市最低迷時刻成功預測2009年初房地產復蘇。
鐘偉表示，盡管目前市場上對商品房以及房地產走勢有很多爭議，但他仍堅持認為未來5到8年，中國的商品房新房、70個大中城市的平均交易價格將在2009年上半年基礎上再翻一番，未來70個大中城市的房價基準價不會低于每平方米8000元人民幣。
鐘偉分析說，貨幣、城市化、人口增長是支撐房價翻番的三個主要依據，目前貨幣化問題沒有明顯放緩的跡象，城市化和人口增長因素尤甚。
“目前中國城市化的水平不到50%，假定維持目前的每年1200到1500萬人口變成城鎮居民，那么20年差不多從農村向城市轉移3億人”，鐘偉說，此外，未來20年中國將新增3億人，這就意味著從現在到未來維持現狀大概有6億人需要房子，中國未來20年為裝下這6億人將需要2億套住宅，還不包括其他的比如說寫字樓、商品等等，2億套住宅平均每年應該蓋1000萬套。
“在2009年市場最狂熱的狀態下，我們提供的商品住宅不足800萬套，其中500萬套是現房，300萬套左右還是沒有辦法入住的期房。”鐘偉表示，如果不能從總量上解決商品房供不應求的情況，試圖在結構上改變分配的秩序，那問題肯定會變得更加錯綜復雜。(完)
附件二：中國房市現狀住宅供給過剩未來10年需求減慢
2008年06月20日 上海證券報
詳見http://house.sg.com.cn/jiayuan/sydc/217604.shtml
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