房地產(chǎn)調(diào)控需要公平分配

09年房?jī)r(jià)暴漲后，隨著今年全球應(yīng)對(duì)通脹的經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變，全球性加息與收回流動(dòng)性已經(jīng)成為對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大威脅。作為09年經(jīng)濟(jì)引擎的房地產(chǎn)來(lái)講，這種威脅足以致命，一旦不能提前調(diào)控化解，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲后隨著經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向，貨幣政策收緊后就會(huì)第一個(gè)垮掉，本就缺少真實(shí)需求支撐的高房?jī)r(jià)必定崩盤(pán)，這就是這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的真實(shí)目的。

當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)一種模棱兩可的政策趨勢(shì)，表面看非常強(qiáng)硬，勢(shì)必要將房地產(chǎn)價(jià)格打壓下去，另一方面看卻是正在極力的穩(wěn)定市場(chǎng)，以最大限度的軟調(diào)控來(lái)拖住房地產(chǎn)價(jià)格保證其不迅速暴跌，因此，自從09年12月份的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議后，前后共出臺(tái)了四五遍調(diào)控政策，首先從“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“國(guó)十九條”開(kāi)始試探調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，感覺(jué)到力度不足與細(xì)則不夠后，繼而出臺(tái)了“414新政”與“新國(guó)十條”，并拋出了物業(yè)稅的恐嚇聲音。

這次政策一出即被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)定為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，然而這種調(diào)控的最終機(jī)動(dòng)操作權(quán)卻落到了地方政府手中，可見(jiàn)這史上最嚴(yán)厲的調(diào)控已經(jīng)預(yù)留了一個(gè)極大的后門(mén)與黑箱，地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況操作就是一個(gè)最大的伏筆。

隨著五一、五四假期的過(guò)渡，國(guó)務(wù)院新政公布20天后的北京、上海、深圳紛紛出臺(tái)了地方新政，然而從個(gè)地方的房地產(chǎn)新政看，調(diào)控的方向完全不同，調(diào)控力度也不盡相同，這說(shuō)明目前的房地產(chǎn)調(diào)控并未形成一個(gè)真正的系統(tǒng)調(diào)控，現(xiàn)在的調(diào)控只是與此前調(diào)控一樣的實(shí)驗(yàn)性調(diào)控，后面的靴子落地之前，調(diào)控政策從新布局的可能性已經(jīng)暴漏無(wú)疑。

首先看北京房地產(chǎn)新政，“京十二條”是以堵為主，利用限制外地人購(gòu)房與打擊投機(jī)來(lái)減小需求，這樣的政策簡(jiǎn)短有力，而且非常實(shí)用，但是缺陷是并未有效地增加未來(lái)供給，土地政策依舊從緊，不能夠有效增加土地供給，未來(lái)的房?jī)r(jià)上漲壓力就沒(méi)有減弱，只能說(shuō)這樣的政策只會(huì)產(chǎn)生一個(gè)短期效應(yīng)，針對(duì)需要中長(zhǎng)期調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，力道依舊稍弱。

看上海房地產(chǎn)新政，沒(méi)有北京一樣的限外令，但是有大規(guī)模的增加土地供給，這種政策的實(shí)施，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系有相對(duì)平衡的作用，但是在限制投機(jī)方面，缺乏限購(gòu)令，最終如果通脹與銀行后門(mén)不能管好，投機(jī)需求依舊會(huì)繼續(xù)滲透上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，此外上海市對(duì)于目前超大的空置率沒(méi)有任何舉措，過(guò)量囤積的房源無(wú)法流向市場(chǎng)浪費(fèi)了許多有效資源。

再看深圳的房地產(chǎn)新政，“深圳版新國(guó)十三條”如同深圳公安局副局長(zhǎng)對(duì)治安的治理提議一樣，完全限外，但是對(duì)于本地居民的限制購(gòu)買(mǎi)除只生命銀行不予支持第三套房貸外，沒(méi)有任何新意，諸如深圳這樣的城市，主要以貿(mào)易出口業(yè)為主，當(dāng)下出口業(yè)的未來(lái)逐漸暗淡，過(guò)多實(shí)體產(chǎn)業(yè)中的資本很難規(guī)避房地產(chǎn)而尋找其他出路，這樣的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的治理作用也屬于重蹈覆轍，如果通脹不退，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力依舊會(huì)繼續(xù)走高。

至此看三個(gè)主要城市的房地產(chǎn)調(diào)控，是在三個(gè)方向的試探中前行，而實(shí)際上這三個(gè)方向僅是國(guó)務(wù)院“414新政”與“新國(guó)十條”的拆解，各地方為何這樣出臺(tái)政策？顯然與國(guó)務(wù)院有著牽連，其原因就是中央期待的調(diào)控僅是穩(wěn)定，不是打壓，國(guó)務(wù)院新政出臺(tái)后發(fā)覺(jué)一次性落實(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)，所以拆解開(kāi)在各地方分項(xiàng)實(shí)施，以觀效果再做最終定奪。

這次政府這樣調(diào)控房地產(chǎn)的目的實(shí)際上并不在民生，第一需求是穩(wěn)定房地產(chǎn)，第二需求是為物業(yè)稅開(kāi)道。從這次調(diào)控的力度與落實(shí)情況看，中央政府刻意保留了最具殺傷力的稅收政策與貨幣政策兩大殺手锏，目的僅是試圖依靠簡(jiǎn)單的幾項(xiàng)政策穩(wěn)定住房地產(chǎn)價(jià)格，來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的全球性加息與流動(dòng)性收回，而刻意將政策拆解在各地分項(xiàng)落實(shí)的最終目的，還是為將來(lái)整合政策，一次性推出房屋保有稅與房產(chǎn)稅制造操作空間，如此看調(diào)控，普通剛性需求的居住問(wèn)題，即便是物業(yè)稅到來(lái)似乎也仍然無(wú)解。

分析完這輪調(diào)控政策的目的后，我們房地產(chǎn)問(wèn)題的最終解決辦法仍未顯現(xiàn)，因此，我們已經(jīng)不需要這樣的調(diào)控，需要的僅是對(duì)有限的土地資源合理的進(jìn)行分配。既然要發(fā)展城市化，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城，引導(dǎo)高校學(xué)生滯留在城市，就應(yīng)該以保障性措施來(lái)保障這群人的居住需求，土地本就是自然人賴(lài)以生存的生存資源，那么就應(yīng)當(dāng)在合理的情況下進(jìn)行合理分配，房地產(chǎn)在土地資源屬性下走分配制的老路將是最終解決辦法，也只有按人居面積限制購(gòu)房才能夠最終解決掉房地產(chǎn)與民生之間的矛盾關(guān)系。

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