房價、崩盤、拐點、過熱、泡沫

房價、崩盤、拐點、過熱、泡沫　　

關于房地產，當前大家的眼球都聚焦在房價上。崩盤、拐點、過熱、泡沫，一時成了熱詞。有人畫了一個崩盤時間表（圖），任志強說不會；龍永圖說有需求就沒有泡沫，任志強也說沒有泡沫；至于拐點，普遍的觀點是：看政府的決心。　　

這些熱詞，說的是現象，不觸及實質，但是，從“房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。”可以看到，這是國發【2010】10號文件房地產新政的著眼點。所以，應當首先考察它。　　

從國發【2010】10號文件認為“增加了金融風險”看，政府有崩盤的擔心。　　

我不認同“崩盤”說，中國現在的問題不能完全同日本比較，任志強說的對：“中國宏觀經濟的基本面并未發現改變”，中國政府“不會讓中國的經濟陷入長期的低迷狀態，這肯定是不會出現的。”　　

崩盤的可能性產生于兩個方面：一是資金鏈斷裂了，二是房地產過熱，嚴重的供大于求。現在的中國，這兩方面的情況都不存在。　　

不要認為金融危機，真的就是缺少資金，不是的。馬克思主義已經闡明了資本的積聚。積一般是在資本主義生產的繁榮階段，資本通過剩余價值的生產而自行增殖，是資本普遍的積累；聚則發生在資本主義生產的危機階段，特別是金融危機中，這時是一部分資本被另一部分資本吞并，這是零和，資本家的資本并沒有因此完全滅失，而是從一些資本家轉移到了另一些資本家。　4月26日早晨　我從CCTV聽到，英國富豪的資產，在這次金融危機中增加了30％。這些資金正在尋找機會轉化為資本，而中國的房地產業，現在正是好去處。為什么？概言之，因為中國正處于城市化進程中，因為人民幣預期必然要升值。所以，以日本為參照，預言中國房地產業即將崩盤，這種經驗主義的方法不對，沒有看到在這兩方面，中國與日本都處于完全不同的情況。日本當時的情況是，城市化已經完成，日元超值；現在中國的情況是，國內外的資金都急于通過房地產業轉化為資本，國內需求支持房地產業發展，人民幣幣值不高。　　

中國還有一個不能崩盤的理由，那就是：房地產業是穩定中國經濟發展的支柱產業，是地方財政的主要來源。房地產業崩不得盤，所以有國發【2010】10號文件。　　

我們在探討崩盤問題時，已經觸及“過熱”問題，也否定了它的存在。這里且不說城市化要求發展房地產業，每年幾百萬上千萬農民進城務工，需要增加多少住處，相應地需要多少吸收農民工勞動和服務于農民工工商業用房，就從現在的城里人來說，80后、90后以及以后的新生代，就需要為他們蓋許多住房。以我家來說，祖孫三代已形成七個家庭，但僅有兩套住房，五個家庭都是住的出租屋，僅可安身。所以，現在決不是建房過熱，這個認識的完全錯誤的。現在房地產的問題，是供不應求，是如國發【2010】10號文件所說：“房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度”。　　

但是，我不認同中國房地產業沒有泡沫的說法，對此無論是任志強、龍永圖以及其他什么人的如此說法都是不對的。首先，從房價上看，無論是價值方面還是購買力方面看，都有泡沫，而且有很多的泡沫。　　

購買力方面無需我說了，國發【2010】10號文件指出“房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度”，講的就是房價超過了居民的購買力。這也是大家都看見了的：兩萬多、三萬多、四萬多一平米的房子，一般的工薪階層是買不起的。關于這一點，任志強講得最直白，房地產開發商是為有錢人而不是為普通職工、大學畢業生們蓋的；他在《解讀》中說得好：“對于買房者來說，永遠都是需求與能力的對稱”。現在的房價使人們的能力與需求極不相稱，于是現實的需求轉化為泡沫，或者說人們的需求被房價的泡沫淹沒了。　　

關于價值，國發【2010】10號文件指出“房價過高”，就是住房價格已遠超出它的實際價值。這個從房地產業的高利潤已經反映出來了。住房價格之遠超出它的實際價值，我在《從價格分析中國的房地產問題》文中已經有分析地指出了。這是虛高，是壟斷造成的；同時，也反映了中國的房地產業供不應求，還不熱。　　

其次，住房的面積也超出了許多人的需求和購買力，這也是一種泡沫。同時，大面積住房還減少了單位土地上可建筑的住房量，加劇了“住房難”。　　

基于房價過高的客觀存在，在住房出臺國發【2010】10號文件，堅決遏制的政策下，拐點必然出現，而且已經開始了。盡管任志強等房地產商反對政府干預，但是由于他們愚蠢地藐視政府，迷信市場，竟然不給政府面子，頂風而上，逼得政府“嚴厲的行政干預已到了房價不跌絕不罷休的地步了”。　　

任志強過分地小看了政府的作用，或者認為政府在市場中只起消極的破壞作用，沒有積極的建設作用，他的這種認識不符合實際，錯誤地認識市場。市場并不是真的自由平等的場所，資產階級經濟學說“自由市場”，是表象。事實上，市場是社會生產中人與人的交往場所，是一種關系，是各種力量相互作用的場所。資產階級經濟學有博弈理論，這種博弈，不正是一種關系，各種力量相互作用么？自從凱恩斯以后，自由市場經濟已經轉化為混合經濟，即在政府宏觀控制下的市場經濟。這就是說，實踐已經糾正了經濟學的舊觀念，承認了政府也是市場中各種相互作用的各種力量的一種，而且是日益顯示其強大的一種力量，特別在危機中。任志強和房地產商感覺到了這一點，他們只是不甘心接受政府的宏觀控制，要同政府博弈。　　

任志強已經回應國發【2010】10號文件：一是他認為、或者他希望“政府是頭腦清楚的”，“當房價滿足了當局者的管理目標時，或是預期壞于管理當局的目標時，比如過度的下跌和恐慌性的下跌時，當局一定會改變現行的政策的”；二是如果政府堅持干預市場，那末，房地產商將以退出市場——“房價會下降，那就不蓋了，……市場不好了，發展商就不會去投資了”——逼迫政府退出市場。

任志強不希望出現拐點，房地產商在和政府博弈。我認為，如果政府與開發商的博弈來解決中國的住房難問題，結果還是兩敗三傷：開發商和政府都失敗，開發商、購房者、國民經濟都會受到損傷。所以，事情會有妥協，房價會下降，開放商也會繼續蓋房。

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