解讀新出臺的公共租賃住房政策

　　住建部、發改委、財政部、國土部等7部委日前聯合發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。簡單介紹：在租賃管理方面，公租房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。
　　租金水平由市、縣人民政府統籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，并按年度實行動態調整。租賃合同期限一般為3至5年，合同期滿后承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。但只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，也不得用于從事其他經營活動。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼（這一條其實是把廉租住房也納入了公共租賃房范圍中）。
　　在政策支持方面，各地要把公租房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。省、自治區人民政府要給予資金支持，中央以適當方式給予資金補助，并給予稅收優惠。鼓勵金融機構發放中長期貸款。

　　看了這個指導意見后，個人覺得這個計劃理念很好。在現在的社會背景下，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進以及房價的高漲，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟須改善。
　　我認為公共租賃房應該是以后政府提供住房民生保障這塊最重頭的部分，因為經濟適用房的制度已經被證明有缺陷，容易被權貴階層作為新的侵吞公共財政的手段，沒看到網上經常爆出的丑聞么？比如廣東專為政府公務員建的經濟適用房小區，經濟適用房已經變成了一種新的利益輸送手段。而本次文件中的公共租賃房在制度設計上就避免了這些缺陷：住房人沒有產權不能買賣、只能自住不能出租、單套面積60平米以下，我想權貴階層不會對這種住房有興趣的，這樣真正符合標準的老百姓才能獲得應有的住房民生保障。(我在這里插一句，經濟適用房要改變目前的狀況也很容易。只要一個改變：所有經濟適用房被首次購買后在交易中心作備注，當再次交易時，成交價和原購入價之間的差價由政府直接拿走作為建設基金，首次購房人只能拿到他購房時的付款，然后這套房屋解除備注，作為正常的商品房流通。這就能堵上制度漏洞，政府還能拿到一筆收入，很簡單的方法就看政府愿不愿意做。但是當經濟適用房是專為政府公務員建時，即得利益者是沒興趣這么做的。)

　　但是，公租房如果作為國家住宅體系當中重要的一部分，就應該有明確的方向和目標，有個基本的規劃，比如最起碼訂一個五年計劃吧，每年建多少？怎么保證土地供應？資金供應？這是這份文件中所缺乏的。
　　在這份文件中沒有規劃，也許中央政府想讓地方政府自己去做規劃，但此中漏洞甚多，倒底一年供應多少合適呢？地方政府說我沒錢，一年只能建個1萬套，僧多粥少，想要住房的老百姓就慢慢排隊吧，也許等上個十年二十年的就輪到了，那這份文件出臺就等于沒出。我認為中央政府應該訂一個最低標準，以當年地方政府出讓土地面積中劃出一個比例，我認為最少要30%以上，沒有硬性數據，這份文件的執行力就是0。
　　土地問題還容易解決，因為我們的土地是國有的，在法規中我們看到：“面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售”。這條就是說集中建設公租房土地劃撥，其他公租房是以后土地出讓中，專門劃出一個比例讓開發商建。
　　最關鍵的問題還是資金問題，我注意到銀監會披露的數據顯示，至2009年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，這一數字是2009年全國財政收入6.85萬億元的107.74%，地方本級財政收入3.26萬億元的226.38%。地方政府的債務已經相當高了。我個人認為要解決公租房的資金問題，還得中央政府制訂硬性比例，比如在地方的土地出讓金中硬性劃定一個比例（比如不少于50%）作為專款來建設公共租賃房，否則地方政府會以資金問題作為要挾來減少公租房建設面積或要求中央政府加大投入。同時為了解決地方債務靠土地出讓金的現實，還要配套出臺房產稅（物業稅），讓地方政府擺脫靠土地出讓金維持的現實。

    好吧，以上是我一點良好的愿望。記得時寒冰先生說過一句話：“凡是我們想到的對民生有利的建議，都是錯的。”我們的現實就是，出臺的這份公共租賃房意見沒有規劃，沒有土地、資金的供應保證，意見的執行力我認為無限接近于0，但有文件總比沒有好，至少對房價總有點影響力吧，希望房價能盡快降下來吧，否則中國危矣。

附：關于加快發展公共租賃住房的指導意見
建保[2010]87號
中華人民共和國住房和城鄉建設部　www.mohurd.gov.cn 2010年06月13日　 
 
 
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各有關部門：

　　根據《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）和《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）精神，為加快發展公共租賃住房，經國務院同意，現提出以下意見：

　　一、加快發展公共租賃住房的重要意義

　　近年來，隨著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。各地區、各部門要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。

　　二、基本原則

　　（一）政府組織，社會參與。各地區在加大政府對公共租賃住房投入的同時，要切實采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動各類企業和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性。

　　（二）因地制宜，分別決策。各地區要根據當地經濟發展水平和市場小戶型租賃住房供需情況等因素，合理確定公共租賃住房的供應規模和供應對象。商品住房價格較高、小戶型租賃住房供應緊張的城市，應加大公共租賃住房建設力度。

　　（三）統籌規劃，分步實施。各地區要制訂公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并納入2010-2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃，分年度組織實施。

　　三、租賃管理

　　（一）公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。公共租賃住房的供應范圍和供應對象的收入線標準、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。

　　（二）公共租賃住房租金水平，由市、縣人民政府統籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力等因素合理確定，并按年度實行動態調整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。

　　（三）公共租賃住房出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年，合同示范文本由省、自治區、直轄市住房城鄉建設（住房保障）部門制訂。承租人應當按照合同約定合理使用住房，及時繳納租金和其他費用。租賃合同期滿后承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。

　　（四）公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，也不得用于從事其他經營活動。承租人違反規定使用公共租賃住房的，應當責令退出。承租人購買、受贈、繼承或者租賃其他住房的，應當退出。對承租人拖欠租金和其他費用的，可以通報其所在單位，從其工資收入中直接劃扣。

　　四、房源籌集

　　（一）公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公共租賃住房以配建為主，也可以相對集中建設。要科學規劃，合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設施較為齊全的區域，同步做好小區內外市政配套設施建設。

　　（二）在外來務工人員集中的開發區和工業園區，市、縣人民政府應當按照集約用地的原則，統籌規劃，引導各類投資主體建設公共租賃住房，面向用工單位或園區就業人員出租。

　　（三）新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，應符合安全衛生標準和節能環保要求，確保工程質量安全。成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建筑設計規范的有關規定。

　　五、政策支持

　　（一）各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。

　　（二）市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。省、自治區人民政府要給予資金支持。中央以適當方式給予資金補助。

　　（三）對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優惠，具體辦法由財政部、稅務總局制訂。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執行。

　　（四）鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，具體辦法由人民銀行、銀監會制訂。支持符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營。探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。

　　（五）公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。

　　六、監督管理

　　（一）發展公共租賃住房實行省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的責任制。各級住房城鄉建設（住房保障）部門負責公共租賃住房的行政管理工作，發展改革、監察、財政、國土資源、規劃等有關部門按照各自職責負責相關工作。地方各級人民政府要加強組織領導，明確工作責任，健全住房保障管理機制和工作機構，落實人員和經費，確保公共租賃住房工作順利實施。

　　（二）市、縣人民政府要建立健全公共租賃住房申請、審核、公示、輪候、配租和租后管理制度。住房保障部門要按照規定的程序嚴格準入審批，加強對公共租賃住房運營的監督管理，做到配租過程公開透明、配租結果公平公正。對存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法違規行為的，要依法依紀嚴肅追究相關單位和人員的責任。

　　（三）政府投資建設公共租賃住房的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。租金收入專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

　　（四）各地可根據本意見，制訂具體實施辦法。各地已經出臺的政策性租賃住房、租賃型經濟適用住房、經濟租賃住房、農民工公寓（集體宿舍）等政策，統一按本意見規定進行調整。　　

　　　　　　　　中華人民共和國住房和城鄉建設部
　　　　　　　　中華人民共和國國家發展和改革委員會
　　　　　　　　中華人民共和國財政部
　　　　　　　　中華人民共和國國土資源部
　　　　　　　中國人民銀行
　　　　　　　國家稅務總局
　　　　　　　中國銀行業監督管理委員會
　　　　　　　二〇一〇年六月八日
 

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