房價(jià)的6個(gè)謊言 你被騙了幾次？

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      中國老百姓很可能是全世界老百姓中綜合素質(zhì)最高的一群了。大家喝點(diǎn)奶粉吃點(diǎn)辣醬整點(diǎn)兒白酒就成了化工專家、買幾斤螃蟹燉兩個(gè)甲魚全又都變成了養(yǎng)殖專家、開奧運(yùn)迎世博來回施工則讓我們個(gè)個(gè)成為拓?fù)鋵W(xué)家。更銷魂的是，房改十年，全國人民說起房子來全都頭頭是道，我煌煌大國儼然已成為盛產(chǎn)房地產(chǎn)專家的國度，盡管大多數(shù)專家并無力解決自己家的住房問題。
　　
　　為什么解決不了？因?yàn)楦蹥浒贰⑻K丹紅這些事情一樣，“專家”們聽到和看到的，幾乎全是謊言。
　　
　　謊言一：土地有限，房價(jià)永遠(yuǎn)上升
　　
　　這可能是關(guān)于房價(jià)的最堂皇的鬼話了，這個(gè)論調(diào)討厭就討厭在，它充分利用了人們，尤其是正值購房年齡的宅男宅女們的感性認(rèn)識(shí)的局限。
　　
　　我們不否認(rèn)土地資源是有限的，但是這世界上還有多少東西不是有限的呢？空氣、水、黃金、鉆石、勞動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的所謂資源稟賦，說的就是那些玩意兒全都是有限的，因此才能成為一國國力的硬約束。大家都是有限的，憑什么勞動(dòng)力價(jià)格的上漲跟不上GDP的上漲，GDP的上漲跟不上房價(jià)的上漲？為什么鉆石都降價(jià)了房子卻還是堅(jiān)挺的？既便說房子是必需品吧，同樣是必需品的石油，大家都知道全世界的石油儲(chǔ)備加一塊兒也燒不了多少年了，限產(chǎn)保價(jià)的歐佩克也運(yùn)作了幾十年，可是油價(jià)不也眼睜睜地從120美元腰斬到60美元過嗎。與石油密切相關(guān)的諸如航運(yùn)、空運(yùn)價(jià)格也是起起落落，BDI指數(shù)更是一度從12000點(diǎn)直降到600點(diǎn)，也就是昨天發(fā)生的事情。沒錯(cuò)，你眼睛沒花，沒有數(shù)錯(cuò)零，就是降到原來的20分之一！
　　
　　謊言二：人口紅利，需求成為房價(jià)上漲的有力支撐
　　
　　隨著70、80后這個(gè)人口高峰進(jìn)入人生的產(chǎn)出階段，并且都處于結(jié)婚、生育的年齡，這個(gè)群體的購買能力和購買需求也進(jìn)入了一個(gè)高峰。關(guān)于房子的需求，有很多種，“剛需”、改善型需求、投資性需求。。。。。。不過我們先把投資這個(gè)事情放在后面去討論，這里先考慮居住這種使用需求。
　　
　　咱們說供需決定價(jià)格，那是有時(shí)間地點(diǎn)條件基礎(chǔ)的。沒錯(cuò)，“丈母娘需求”是彈性最小的需求，但這也看行市的。事實(shí)上，當(dāng)市場趨勢(shì)向下的時(shí)候，比如當(dāng)年的日本、香港、以及26年大蕭條時(shí)期的美國，所有這個(gè)那個(gè)需求都不見了。剛需也觀望了，改善需也轉(zhuǎn)向了，投資需更是無影無蹤。只有行市上升的時(shí)候，才會(huì)不斷地提前釋放出需求來。要知道，如今的很多剛需、改善需，有很多是因?yàn)楹ε路績r(jià)無限上漲，所以超出自身能力和真實(shí)需求，超前消費(fèi)出來的。所以用需求來印證價(jià)格趨勢(shì)，實(shí)際上并不牢靠。
　　
　　謊言三： 有錢人多，再貴的房子都有人買
　　
　　網(wǎng)上有個(gè)段子：幼兒園兩個(gè)小孩在說話，一個(gè)說：“我爸爸一年能掙100萬。”另一個(gè)孩子說：“我爸爸一個(gè)月能花掉100萬。”結(jié)論是，空軍只看到自己有多窮，卻看不到別人有多富。
　　
　　有錢人多啊，確實(shí)多，湯臣一品都開始賣了，而且似乎湯一現(xiàn)在也不是最貴的樓了。但有一點(diǎn)必須清楚，有錢人多，不代表二百五多，也不代表慈善家多。
　　
　　首先，有錢人不是二百五。單就買東西而言，如果一處房產(chǎn)，可以100萬拿下的，我想哪個(gè)有錢人都不會(huì)非要花200萬去買它不可。既便消費(fèi)有偏好性，但如果虹橋的房價(jià)是濱江的10倍了，我相信大多數(shù)虹橋迷會(huì)改變這種偏好的，換句話說，絕大多數(shù)的需求多少都有一些彈性的，而且這彈性一定是正的。
　　
　　其次，有錢人不是慈善家。除非連市中心的房子都蓋成別墅洋房，我想沒有哪個(gè)身價(jià)幾十億的富豪會(huì)委身70、90平方的房子去蝸居。既便一個(gè)人買了二十套普通商品房，恐怕他自己也住不過來吧——仍然把投資問題留到后面去討論。那怎么辦，只能出租了。然而按照現(xiàn)在1：600的租售比，有錢人拿著房子放租，無異于在為社會(huì)做慈善，在為國家解決廉租房問題，他的錢扔在哪兒不比扔給房子得意啊，存銀行都好多了。不要以為到時(shí)候房租也會(huì)像房價(jià)一樣飛漲，因?yàn)樽夥渴袌霾煌饨鸹旧鲜怯尚璺降馁徺I力決定的，因?yàn)槟鞘侨松钤谝粋€(gè)城市的成本底線。你相信哪些飆寶馬撞賣菜婦女的有錢人，會(huì)投身慈善？
　　
　　說點(diǎn)現(xiàn)實(shí)的吧，你覺得迪拜的有錢人多不多，日本、美國又何如呢？
　　
　　謊言四：保值增值，房產(chǎn)是最佳的投資品
　　
　　終于說到投資了。這也是官方最喜聞樂見的障眼法——房價(jià)為什么漲？溫州炒房團(tuán)啊，投資啊，保值增值啊。。。。。。其實(shí)這都是廢話，不如直接說，房價(jià)為什么漲，因?yàn)榉績r(jià)漲啊，這樣更明白點(diǎn)。化果為因、循環(huán)論證，就是這個(gè)理論的邏輯。
　　
　　既然說投資，就按照投資的理念去看吧。房產(chǎn)投資的理論，歷來是成熟的。一處物業(yè)的終極投資價(jià)值，很簡單，NOI折現(xiàn)法。
　　
　　用這個(gè)分析去看現(xiàn)在的租售比，1：600，也就是說，4000塊錢一個(gè)月租金的房子，現(xiàn)在要賣到240萬（我身在上海，以我的實(shí)踐看，其實(shí)是不止的。咱就算240萬吧，已經(jīng)夠說明的了。）咱們不套公式，就簡單比較一下好了，老嫗?zāi)芙饴铮杭僭O(shè)貸款20年買這房子，20年總共需要支出差不多350萬左右，加上一次性的裝修、家具、電器費(fèi)用30萬，加上20年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)維護(hù)支出、購房交易費(fèi)用等等，不少于400萬吧；反過來，再算算出租的收益，或者說租房的現(xiàn)金支出。如果保持4000元的租金水準(zhǔn)，20年只需要付出96萬。而且花這96萬，可以每年租新房子，而花350萬住的，不過是一套20年房齡的舊房子。搬家麻煩？假設(shè)每年搬家一次，每次花2000塊錢請(qǐng)搬家公司，總歸麻煩不到哪里去了吧，加起來也不過4萬搞定了，連房租總共100萬。以現(xiàn)在的建筑質(zhì)量，算40年折舊吧，20年以后的房子，折舊下來的價(jià)值，也就是重置成本（房價(jià)上漲因素仍然放到后面去討論，否則又蛇頭咬蛇尾了），應(yīng)該只有120萬了。看清楚了，這是20年后的120萬。平均到240個(gè)月里面，總現(xiàn)金支出應(yīng)該不到100萬，就算100萬吧。這樣算下來，租房加重置成本就是100＋100＝200。200跟400，更不要說買房的時(shí)候有一筆幾十萬T＝0時(shí)候的現(xiàn)金支出，這還叫投資嗎？
　　
　　好了，現(xiàn)在再說說資產(chǎn)增值的收益。炒房炒房，炒的是價(jià)格上漲，尤其是暴漲。但暴漲到一定程度，市場就會(huì)改變性質(zhì)。這個(gè)度在哪里？當(dāng)物業(yè)的主要目標(biāo)客戶群體（主要是白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)吧）都已經(jīng)很難承受的時(shí)候，市場就變性了，不再是商品市場，而是資本市場了。按照當(dāng)前的房價(jià)，恐怕這個(gè)極限已經(jīng)在09年完成了登頂。事實(shí)上目前的空置率好像已經(jīng)超過了60％，可以想見，當(dāng)前的市場很快就會(huì)成為以擊鼓傳花為主的投資、投機(jī)市場了。既然是投機(jī)市場，那就不一定是上還是下了，比如咱們的股市，歷來認(rèn)為是一個(gè)單邊上漲的市場，可不也一樣從6000點(diǎn)摜到1800點(diǎn)嗎？
　　
　　暴漲到這個(gè)程度，還會(huì)繼續(xù)？現(xiàn)在最樂觀的預(yù)測都已經(jīng)不是暴漲了，而是溫和上漲，但是溫和上漲會(huì)出現(xiàn)什么情況？
　　
　　首先是投機(jī)資金將迅速撤退。杠桿投資帶來的是高額的持有成本（主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用，當(dāng)然也有不可避免的物業(yè)管理費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)費(fèi)用、以及信息費(fèi)用）。投機(jī)資金都是高度流動(dòng)的，只要房價(jià)扣除持有成本后凈漲幅低于其他投資收益，那這個(gè)資金將義無反顧地從市場中凈流出。
　　
　　投機(jī)資金撤退后，資產(chǎn)價(jià)格漲幅將繼續(xù)收窄，當(dāng)這個(gè)凈漲幅已經(jīng)低于銀行利率的時(shí)候，注意，是名義利率，那么非杠桿的投資資金也將流出，這些錢寧可存在銀行也不會(huì)留在樓市了。
　　
　　再往下，漲幅變成降幅，自住型需求開始撤退，這就是所謂的“斷供”。怎么樣，這個(gè)詞兒不陌生吧？08年的深圳，就出現(xiàn)了斷供。如果一套房首付30％，當(dāng)房價(jià)跌幅超過30％的時(shí)候，斷供就不可避免了。很簡單，你愿意花100萬去買價(jià)值90萬的東西嗎？這個(gè)時(shí)候，前述剩余的，打算觀望的投資、投機(jī)資金更加堅(jiān)決地走路了。不要以為炒家不會(huì)割肉，在資產(chǎn)配置原則面前，資產(chǎn)只有效率高低的區(qū)別，做地主和房東的快感并不能阻止熱錢趨利避害的本性。
　　
　　你怕炒家沒有投資渠道？呵呵，手眼通天的投資者，在熊市照樣可以找到快馬。手頭就有一個(gè)信息，現(xiàn)在很多國內(nèi)的投資者（是哪些人就不方便亂說了），大量在海外買進(jìn)中房指數(shù)深跌期貨，筒子們，你們想想吧。
　　
　　謊言五：房價(jià)綁架了銀行和政府，覆巢之下木有完卵
　　
　　這事兒，有點(diǎn)說到根子上了。咱們國家的房地產(chǎn)行業(yè)，支柱也好，金融危機(jī)的救星也好，實(shí)際上并不是一個(gè)市場化的東西，其實(shí)房地產(chǎn)在全世界也沒有真正市場化的成功經(jīng)驗(yàn)。之所以咱們把地產(chǎn)變成了新三座大山之首，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)非常有效的利益以及資金輸送管道。好吧，地方政府靠著高房價(jià)以及高房價(jià)的預(yù)期，賣出了高地價(jià)，充實(shí)了財(cái)政收入以及個(gè)人的腰包，但是難道在維持高漲幅越來越困難的今天，賣地還會(huì)是最佳選擇甚至不二選擇嗎？很多城市的好地已經(jīng)賣無可賣的今天，地方政府完全可以，也必然需要尋找新的收入來源。我說的不是，不僅僅是，物業(yè)稅。
　　
　　綁架銀行？首先，房貸并不是銀行貸款的全部。具體來說，2009年我國金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款9.4萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元，個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增1.4萬億元，這兩項(xiàng)貸款占全年金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款的21%，這是09年的情況，我們知道09年幾乎是房地產(chǎn)一支獨(dú)秀的年代，因此可以推斷銀行貸款余額中，屬于住房開發(fā)貸和消費(fèi)貸的比例，應(yīng)該不足20％。其次，房價(jià)降多少才會(huì)違約？如果按照現(xiàn)在的貸款資本金規(guī)則來算，房價(jià)下跌20％～30％，不會(huì)導(dǎo)致新增項(xiàng)目的斷供違約，因?yàn)樘幹脙r(jià)值仍然可以支付貸款余額。更為重要的是，考慮下存量貸款吧，不要忘了房價(jià)的暴漲歷史。僅09年一年的房價(jià)漲幅就差不多100％了，如果從00年開始算，累計(jì)漲幅就更大得沒邊了。因此哪怕最保守地估計(jì)，房價(jià)既便下跌70％，銀行的絕大部分涉房貸款，也還是收得回來的，只要央行別睡著了。更不要說涉房貸款不過占全部余額的百分之十幾——綁架個(gè)屁。
　　
　　謊言六：熱錢來襲，升值預(yù)期推動(dòng)資產(chǎn)泡沫堅(jiān)挺
　　
　　不錯(cuò)，金融危機(jī)以來，全世界的印鈔機(jī)都在加班加點(diǎn)工作，人民幣為了對(duì)付升值壓力和需求下滑，也是越來越多。加上美國人一貫喜歡用貨幣武器搞損人利己的勾當(dāng)，廣場協(xié)定就整慘了日本，造就了所謂失去的十年。這次又不停地整什么對(duì)臺(tái)軍售、什么會(huì)見達(dá)賴這種小動(dòng)作，用盡手段壓迫人民幣升值。而這種預(yù)期正是國際熱錢掃蕩人民幣資產(chǎn)豪賭升值利益的重要?jiǎng)右颉２贿^金融危機(jī)的第一階段早已過去，今天美聯(lián)儲(chǔ)又提高了準(zhǔn)備金率。一切都預(yù)示著，接下來是各主要經(jīng)濟(jì)體互搏經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的階段了。熱錢的流入放緩以及凈流出將在不久的將來出現(xiàn)。看看美國人對(duì)日本做的事情就可以想見，在向中國輸出通貨膨脹即將成功的時(shí)候，老美早已在醞釀下一步的輸入型通貨緊縮了。讓你泡沫不是為了你發(fā)財(cái)，最終目的是要你泡沫破碎的，不然人家怎么掙錢。
　　
　　寫到這里，我發(fā)現(xiàn)自己真是年紀(jì)大了，羅羅嗦嗦地說了半天。您別誤會(huì)，我其實(shí)真的沒打算預(yù)測房價(jià)走勢(shì)，更沒有阻止誰買房的意思。我只是希望筒子們，在財(cái)富上已經(jīng)不斷地為利益集團(tuán)輸血的同時(shí)，在精神上，就不要再為利益集團(tuán)繼續(xù)搖旗吶喊了。

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