北海背影：逝去的傳奇

北海背影：逝去的傳奇

 
 2006年09月28日 世紀經(jīng)濟報道 
 
　　本報記者 敖虹/文

　　“北海當(dāng)年的故事三天三夜都說不完。”方興(化名)這樣開始了他的講述，語調(diào)中充滿幾許惆悵。

　　他當(dāng)年曾親身經(jīng)歷了北海的炒地?zé)岢保诧枃L了瘋狂游戲散場后彌漫在北海上空十多年的迷茫和無奈。他親眼目睹了一批人一夜暴富，一批人跳樓結(jié)束生命，一批人丟下大片土地倉皇出逃。那些他曾經(jīng)謀面或共事過的董事長、秘書、市長、書記、科長、新聞大腕、作家、律師，如今或遠隱，或辭世，或退休，或升遷，或下獄。

　　所幸方興只是扮演了滾滾大潮中一朵小浪花的角色，這讓他得以全身而退，少許的斬獲還保障了他這些年的小康生活。他說，能夠在自家的海景房欣賞彩虹、夕陽，以及美麗的銀灘，是他現(xiàn)在最大的樂趣。

序曲

　　北海背靠大西南滇、桂、川、黔，面朝東南亞，兩千多年前就是“海上絲綢之路”始發(fā)港之一，更是近代中國最早的通商口岸之一。商賈云集、輻輳咿啞，清爽的海風(fēng)從北部灣吹來了城市的繁華盛景。

　　不過，到了上世紀80年代初，北海又退化成一座人口僅10萬的漁村小城，只有落寞地散落在城中的英、法、德式教堂、領(lǐng)事館等建筑舊址，折射出少許昔日的輝煌。

　　上世紀90年代初，“海南熱”和“珠海熱”的興起使得北海躁動不安起來。

　　“珠海熱”剛興起的時候，方興還在內(nèi)地一家鋼鐵公司上班。他清楚地記得那時候甚至出現(xiàn)了非常先進的土地期權(quán)模式。周圍很多公司都派人去珠海購買土地期權(quán)，土地按每平方米設(shè)立期權(quán)，在無法購買整片土地的前提下，買家可以根據(jù)能力購買相應(yīng)的數(shù)量。隨后土地像股票一樣進入市場，如果地價上漲買家也就跟著賺錢。

　　嗅覺敏銳的商人們開始紛紛到沿海城市淘金，尋找還沒有被開發(fā)的處女地，惠州、大連、威海、北海都曾是備選城市。“商家最終選擇北海還是因為當(dāng)年北海那屆領(lǐng)導(dǎo)提出了很多先進的思路和政策，加之北海的地理優(yōu)勢，一下就把全國的資金匯集到了北海。”

　　方興所說的先進政策也就是當(dāng)時的北海市委、市政府采取大膽讓利的“低門檻”措施，讓土地直接進入市場，以土地招商、聚財，允許投資人成片開發(fā)和協(xié)作開發(fā)相結(jié)合。堅持不管別人議論，不分經(jīng)濟成分，不問姓“社”姓“資”，一律敞開大門，鼓勵發(fā)展。北海市政府夢想著在短短的幾年里，建成一個人口100萬、城區(qū)面積100平方公里、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值100億的現(xiàn)代化大都市。

　　1992年5月，方興放棄了內(nèi)地國企穩(wěn)定的工作，追逐著淘金大潮來到北海。

高潮

　　不到兩年的時間，來自全國30個省市的3000家企業(yè)、近10萬外地人涌入北海，投入的資金高達100多億元。

　　當(dāng)時的通行做法是，企業(yè)來到北海首先要去工商部門注冊一家公司，然后向政府申請土地用以建設(shè)辦公樓和廠房，小公司一般也都能申請到20畝左右的地。“但是想要土地的企業(yè)太多了，后到的人都擔(dān)心拿不到地，土地供不應(yīng)求愈發(fā)明顯。人們都等不急辦理完土地手續(xù)，有的土地只有一紙批文就流向了市場，所謂的炒地最后演變成了炒圖。”

　　按正常程序，用地單位向市計委提出立項報告，市政府批準后，市規(guī)劃局選址(畫出藍紅圖)，環(huán)保、消防等單位簽批，然后市規(guī)劃局出具紅線圖給市土地局，市土地局按紅線圖征用土地，收取出讓金并出具《土地使用權(quán)出讓書》。

　　但在炒地?zé)崞陂g，市規(guī)劃局把紅線圖直接交給申請用地單位，用地單位未到市土地局辦理《土地使用權(quán)出讓書》便開始炒賣，甚至在市規(guī)劃局出具藍線圖后就開始炒。當(dāng)時北海市皇都賓館的大堂成了房地產(chǎn)交易所，出入此處者，相互一見面便拿出用地規(guī)劃圖紙，經(jīng)過一番討價還價，生意便做完了。

　　政府推行的開發(fā)區(qū)模式也不例外地變異為炒地。

　　那時很多中央部委都在北海成立了開發(fā)區(qū)，一圈就是幾千畝土地。“開發(fā)區(qū)能產(chǎn)生集團效應(yīng)，所以政府把土地招商權(quán)交給開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)搭橋批給企業(yè)。但是很多開發(fā)區(qū)并沒有能力運作，大致規(guī)劃后就招商，但是招商來的企業(yè)后面還跟著一大批要地的人，于是企業(yè)又把項目轉(zhuǎn)手賣給別人，其實也就成了炒地。”

　　北海土地的價格越炒越高，從1992年初的3～5萬元／畝急速攀升，1993年春節(jié)前后很多地塊超過了100萬元／畝。

　　“當(dāng)時只覺得到處都是在燒錢，因為現(xiàn)金流量太大，北海建行不得不開設(shè)晝夜分理處，這樣才勉強滿足現(xiàn)金量的需求，這在全國可算是第一家。”

　　“后來可真是全民炒地，門口賣菜的大媽和政府公務(wù)員說的是同一個話題。但那時的投資主體基本上都是國有企業(yè)，或是背后有銀行或財團支持的個人，他們很容易就從銀行貸到錢去批量炒地。”

　　為了拿到地，各路淘金者也盡顯其能，處處都潛藏黑幕。能在一級市場上拿到土地的，自然是和權(quán)力圈沾邊的人。“北海任何一塊地都可能牽扯黑幕，這黑幕縱向能從北海延伸到北京，橫向甚至牽扯到內(nèi)蒙古草原的某家地級銀行或企業(yè)。土地有限，可是要地的公司卻越來越多，注定有的公司可能拿不到地。為了拿到地，送禮、送女人、送裝著數(shù)萬元現(xiàn)金的公文包都很常見。”

　　當(dāng)時的北海市市長后來曾對人感嘆自己的“苦衷”：“北海市的房地產(chǎn)虛熱誰也不能否認，這種虛熱的根由就是土地失控。但我有什么辦法？批來的條子我能不簽字嗎？知道這種情況是錯誤的，但我也沒有辦法控制。這是中國特色，不是我這個市長能頂?shù)米〉摹！碑?dāng)時的規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)后來也在私下場合透露，他辦公室的抽屜塞滿了要地的條子，“所有的人官都比我大，誰都得罪不起啊。”

　　北海的土地就這樣幾平方公里幾平方公里地批出去了。到1994年8月，經(jīng)市規(guī)劃局劃出紅線圖的土地已達到154平方公里，北海市18年的用地計劃僅兩年時間便已用完。

尾聲

　　是泡沫遲早都會破滅，只是所有人都沒有想到泡沫破得這么快，北海陷入瘋狂的日子并沒有持續(xù)多久。

　　至今很多人都認為，正是1993年1月，時任國務(wù)院副總理兼央行行長的朱 基到北海的考察，直接推動了國家實行宏觀調(diào)控的決心。因為朱 基回去沒多久，金融系統(tǒng)就開始整頓。國家實施銀根緊縮政策，北海依靠外來資金發(fā)展的目標瞬間成為泡影。

　　當(dāng)年4月28日，所有在北海的企業(yè)大額資金拆借被凍結(jié)，所有參與北海房地產(chǎn)開發(fā)的銀行被勒令限期收回所有貸款，資金鏈條突然崩斷。地價、房價開始大幅跳水，土地降到8萬元一畝都難以出手，降到每平米千元左右的別墅、公寓也乏人問津。

　　6月24日，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》下發(fā)，這就是震撼全國的“十六條”。7月全國信貸規(guī)模急劇緊縮，大量資金被抽走，北海400家開發(fā)公司自動消失。

　　不到半年的時間里，北海人去城空，人們都在說著同樣的一句話“老板來了，老板又走了。”

　　“北海炒地?zé)岬母淳褪菄匈Y金炒地，而非民間資金做樓市。也許也只有這樣極端的調(diào)控才能給北海熱降溫，否則國家會面臨金融崩潰。但是北海建設(shè)才剛啟動，很多項目來不及建設(shè)就成了爛尾樓，北海到現(xiàn)在也沒緩過來。”

　　在更多的北海人眼里，開發(fā)大潮退去之后，北海就像一個被晾在海灘上沒娘管的孩子。這一斷奶讓北海在整個“九五”期間都充滿灰色，GDP年均增長率只有5%，遠遠低于整個國家的經(jīng)濟發(fā)展速度。

　　據(jù)方興介紹，目前北海的房價還在成本價附近徘徊，普通公寓樓1400元左右/平米。好在地價開始回升，位置較好的地塊能達到70萬/畝了。

　　“你一定要記住一句話，”方興說，“北海不僅是泡沫經(jīng)濟博物館，更是全國房地產(chǎn)市場問題的博物館，北海的問題囊括了全國房地產(chǎn)市場的所有問題，可是我們還沒有給予北海應(yīng)有的關(guān)注和研究。” 

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