給開發(fā)商的五點(diǎn)忠告

給開發(fā)商的五點(diǎn)忠告

章林曉

中國的房地產(chǎn)市場，從本質(zhì)上說，完全是個壟斷的市場。因為，房地產(chǎn)市場最大的特點(diǎn)是地域性，而地方政府是土地的壟斷供應(yīng)者。這幾年來，一些地方政府在“經(jīng)營城市”中“以地生財”的瘋狂勁兒是讓人不敢想象的。而金融機(jī)構(gòu)為了“贏利性”而不顧“安全性”，一頭扎進(jìn)房地產(chǎn)的“美味大餐”，其“瘋狂”的放貸勁兒，同樣讓人觸目驚心。更兼官商勾結(jié)、銀商勾結(jié)的腐敗。現(xiàn)在，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是極其危險了。

現(xiàn)在，一些城市的房價，雖然在統(tǒng)計數(shù)字上依然還在上漲，但房地產(chǎn)市場的真實(shí)形勢如何呢？如真實(shí)的銷售形勢究竟如何呢？“如魚飲水，冷暖自知”，最清楚的，應(yīng)該莫過于開發(fā)商自身吧，最擔(dān)心自己步入“破產(chǎn)”境地的，恐怕也是開發(fā)商自己吧。

《中國房地產(chǎn)報》編輯葛云，最近在主持“非典型個案與典型命運(yùn)”圓桌會議時，曾提問：開發(fā)商的“死法”無疑可以有多種，無論是對于開發(fā)商、投資人、政府還是購房者，破產(chǎn)恐怕不是最佳的選擇，那么開發(fā)商在目前的形勢下，最現(xiàn)實(shí)的自救方法應(yīng)該有哪些？您能否在金融、戰(zhàn)略、土地等方面給這些陷于困境的開發(fā)商支些招？

為避免企業(yè)面臨“破產(chǎn)”的命運(yùn)，我在此給開發(fā)商提出以下五點(diǎn)忠告：

一、充分認(rèn)識中央加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢已經(jīng)非常嚴(yán)重了，虛高的房價不光已直接威脅到金融安全，而且甚至已引起社會階層的對立和沖突，日益危害到社會的和諧了。因此，房地產(chǎn)問題現(xiàn)在已經(jīng)不再只是嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，而且已經(jīng)是嚴(yán)重的社會問題。

為了房地產(chǎn)泡沫的禍水不危及到金融、不危及到整個國民經(jīng)濟(jì)，同時為了社會主義和諧社會的構(gòu)建，可以預(yù)計，在今后一個時期內(nèi)，對房地產(chǎn)的調(diào)控，只可能會加強(qiáng)而不會削弱。因此，廣大開發(fā)商千萬不要低估中央加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

二、企業(yè)戰(zhàn)略決策要以確保“現(xiàn)金流”的安全為中心。

企業(yè)破產(chǎn)的原因，從根本上講，主要是兩種，一種叫做資不抵債，一種叫做難以為繼。由于房地產(chǎn)市場的“牛市”，對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些年來應(yīng)該說還是收獲頗豐的。因此，在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產(chǎn)企業(yè)只要不過于冒險“賭博”的，現(xiàn)在死于“資不抵債”的可能性不會太大。現(xiàn)在，對開發(fā)商來說，最危險的其實(shí)是“難以為繼”。

在2005年底和2006年初，不論是在給房地產(chǎn)界和金融界的朋友作房地產(chǎn)形勢的演講時，還是在給一些房地產(chǎn)企業(yè)提供諸如“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景、形勢與展望”等戰(zhàn)略決策咨詢時，我著重強(qiáng)調(diào)的就是后者——在宏觀調(diào)控的大形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，賺多賺少已經(jīng)不是首先要考慮的問題了，首要問題應(yīng)該是保證資金現(xiàn)金流的安全。現(xiàn)金流安全得到保證了，房地產(chǎn)市場調(diào)整的變數(shù)越多，其實(shí)是機(jī)遇也就越多。當(dāng)然，機(jī)遇垂青的是有準(zhǔn)備者。

在戰(zhàn)略上，目前，陷于困境的開發(fā)商千萬不要再對“房價常態(tài)是上漲”、“宏觀調(diào)控再多不會超過幾年”等論調(diào)抱有幻想，如果再貽誤時機(jī)，那就后悔晚矣。如果決定退出或收縮市場，那么，“大丈夫能伸能屈”，學(xué)習(xí)順馳出讓股權(quán)，不失為上策；如果有實(shí)力決定不退出房地產(chǎn)市場，那么，一切都要圍繞確保“現(xiàn)金流”的安全來決策。

三、在土地招拍掛市場拿地時千萬不要沖動。

在土地招拍掛市場上，開發(fā)商千萬要冷靜不要沖動。現(xiàn)在，在宏觀調(diào)控的大形勢下，或許在一些城市個別宗地有時會讓人大跌眼鏡地拍出“天價”，但是，這種“天價”的背后往往藏有“貓膩”，我們要知道，即便是媒體上揭露出來的政府托市的行為和官商勾結(jié)的行徑，也并不鮮見。

作為守法經(jīng)營的理性開發(fā)商，必須對這種土地的“天價”，抱以必要的警惕。也不必過于擔(dān)心什么“地荒”，應(yīng)當(dāng)相信，隨著科學(xué)發(fā)展觀的落實(shí)，以及宏觀調(diào)控的深入和反腐敗力度的加大，各級政府的執(zhí)政能力肯定能得到明顯加強(qiáng)，住宅用地的供應(yīng)量，尤其是保障民生的土地供應(yīng)量只會加大不會縮小。現(xiàn)在，總體上來說，房地產(chǎn)市場是“現(xiàn)金為王”的時代，是“錢荒”而不是“地荒”。

四、企業(yè)在融資時不要患得患失。

在企業(yè)融資方面，銀行現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本上已經(jīng)卡死，在這種情況下，解決資金危機(jī)，比別人領(lǐng)先一步降價銷售，盡快回籠資金，不是什么丟人的事情；學(xué)習(xí)順馳，出讓部分股權(quán)進(jìn)行融資，更不失為上策；另外，囤積的閑置土地，也要盡可能及早盤活套現(xiàn)；否則，很可能會雞飛蛋打一場空。

要知道，一些地方政府，資金捉襟見肘的程度不會比開發(fā)商輕松。現(xiàn)在，有一些地方，有些政府官員在落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的措施時，還不是那么積極、嚴(yán)格，到時候，等他的地方財政面臨危機(jī)時，即便中央不督促，地方政府迫于資金壓力自己也會積極、嚴(yán)格起來的。

五、無論遇到多大困難在金融上一定要誠信。

最后，特別要提醒開發(fā)商注意的是，無論遇到多大困難，在金融問題上，一定要誠信。今后金融系統(tǒng)在征信問題上要求只會越來越嚴(yán)，一足失成千古恨，如果有了不誠信記錄，今后在相當(dāng)長的時間內(nèi)是會寸步難行的。

附：

非典型個案與典型命運(yùn)
 
中國房地產(chǎn)報 2006-11-20
 
 
    前不久，作為深圳當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)公司的國基房地產(chǎn)公司被債權(quán)人申請破產(chǎn)清算，直接原因是其盲目投資、涉嫌一房多賣違規(guī)，最終資金鏈斷裂，而不少人認(rèn)為這是今年強(qiáng)勢宏觀調(diào)控的結(jié)果。另據(jù)報道，上海數(shù)量龐大的小型開發(fā)商放棄無力開發(fā)的黃金地塊，或者痛苦而堅決地退出開發(fā)領(lǐng)域，或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)、尋求合作經(jīng)營。這些報道都讓我們對宏觀調(diào)控下的開發(fā)商命運(yùn)及宏觀調(diào)控走勢產(chǎn)生了新的認(rèn)識與疑問。聯(lián)想到今年年中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶教授曾預(yù)言，下半年將有30%或以上的開發(fā)商出局，結(jié)合現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士如何看待這個預(yù)言？本期地產(chǎn)圓桌從這些熱點(diǎn)問題出發(fā)邀請嘉賓發(fā)表真實(shí)看法。

破產(chǎn)是非典型個案還是典型命運(yùn)

    主持人：對于國基案，您認(rèn)為這只是個案，還是宏觀調(diào)控下相當(dāng)一部分地產(chǎn)公司命運(yùn)的代表？

    徐滇慶：以前，人人都知道違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)很多,可就是拿他們沒有辦法。有些房地產(chǎn)企業(yè)幾乎是空手套白狼，自有資金嚴(yán)重不足，可是這些房地產(chǎn)企業(yè)居然還能長期存在，其原因就在于金融監(jiān)管不到位。一旦這些企業(yè)資金鏈真的斷裂，房地產(chǎn)商虧的錢由誰來賠？現(xiàn)在是把風(fēng)險都集中到了銀行。在成熟的市場經(jīng)濟(jì)中不會出現(xiàn)的問題卻頻頻出現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場，這只能說中國的經(jīng)濟(jì)改革還有很長的路要走。目前，有些房地產(chǎn)商資金鏈的問題顯現(xiàn)出來，說明這些地區(qū)的金融監(jiān)管有了進(jìn)步，值得鼓勵。

    陳勁松：我認(rèn)為這是個案，不能代表宏觀調(diào)控下其他地產(chǎn)公司的命運(yùn)。原因有三：第一，目前爛尾樓的問題已經(jīng)不是那么嚴(yán)重，銀行在這方面已經(jīng)很有防范經(jīng)驗。第二，一房多賣在現(xiàn)在的監(jiān)管之下基本已經(jīng)不太可能實(shí)現(xiàn)，國基的違規(guī)應(yīng)該是過去遺留的問題。第三，國基涉及亂投資的問題，而且很多不是地產(chǎn)領(lǐng)域，而我相信這樣的公司數(shù)量不會很多。

    董藩：還是看作個案比較合適。雖然宏觀調(diào)控確實(shí)對開發(fā)領(lǐng)域有影響，國家也一直強(qiáng)調(diào)把好信貸關(guān)口，但是從整個信貸投放量（含開發(fā)貸款投放量）上看，不能說信貸規(guī)模嚴(yán)重收縮了。央行上半年金融運(yùn)行報告顯示，2006年6月末M2余額為32.28萬億元，同比增長18.43%，M1余額為11.23萬億元，同比增長13.94%。前6個月人民幣貸款增加2.18萬億元，同比多增7233億元，可見流動性泛濫以及信貸膨脹的情況是存在的，不能說是銀行信貸規(guī)模大減導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)生存艱難。有人把企業(yè)看作一個生命體，有生就有死，死因各有不同，不能因為發(fā)生在宏觀調(diào)控階段，就說與宏觀調(diào)控有關(guān)。盲目投資、違規(guī)銷售甚至“一房多賣”這樣惡劣的欺詐行為，沒有宏觀調(diào)控它也會出問題，也會受到懲治。

    章林曉：從目前媒體披露的情況看，國基房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)，直接原因主要有兩點(diǎn)：一是公司涉嫌一房多賣，騙取銀行首期款。二是公司資金緊張之際，盲目投資，而且投資失敗，最終資金鏈斷裂，資不抵債。

    單純基于上述這兩點(diǎn)，就說國基破產(chǎn)是強(qiáng)勢宏觀調(diào)控的結(jié)果，恐怕有點(diǎn)草率。但是，從國基房地產(chǎn)公司行事的盲目性和冒險性中，我們依稀能看到其他一些房地產(chǎn)公司的身影，有些甚至是有過之而無不及。從這個角度說，國基的破產(chǎn)，應(yīng)該是今后幾年相當(dāng)一部分房地產(chǎn)公司命運(yùn)的代表。

    主持人：眾所周知，上海是在這一輪宏觀調(diào)控中受影響最大的城市，那么，上述那些小型開發(fā)商的舉動，僅僅是上海開發(fā)商的寫照還是預(yù)示著更大批的中小型開發(fā)商將面臨相同的境遇？

    徐滇慶：在陳良宇事件之后，上海的地方政府和銀行官員肯定會吸取教訓(xùn)。上海的房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金上的困難并不是宏觀調(diào)控的結(jié)果，而是違法勾當(dāng)減少之后必然反映出來的情況，一切都在情理之中。只要加強(qiáng)反腐敗，還會有更多的問題暴露出來。其他地區(qū)的問題并不是不嚴(yán)重，只是暴露得不夠。如果投鼠忌器，繼續(xù)包庇那些貪官污吏，繼續(xù)給那些不合規(guī)的房地產(chǎn)商“輸血”，那么，即使可以在短期內(nèi)蒙混過關(guān)，把問題掩蓋下去，長期來看要付出的代價將更為嚴(yán)重。

    陳勁松：轉(zhuǎn)讓股權(quán)、尋求合作經(jīng)營對于小開發(fā)商來說未嘗不是好事。市場上的大型開發(fā)商不會超過20%，而80%的份額將被中小開發(fā)商獲得，這是一個規(guī)律與常態(tài)，它不會因為宏觀調(diào)控就改變。一般說來，大型開發(fā)商將在大型項目上發(fā)揮他們的實(shí)力，而中小型開發(fā)商則可以見縫插針地做適合自己的小項目。

    董藩：這兩年的宏觀調(diào)控對上海影響較大。中國仍然不能說是成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，企業(yè)界受到一些行政手段調(diào)控的影響是不可避免的，一些非經(jīng)濟(jì)事件的出現(xiàn)也會對市場造成影響。這樣看來，上海市場出現(xiàn)的這種局面就十分正常了。但是，真正往外拋地的應(yīng)該不多，因為盡管進(jìn)行宏觀調(diào)控，但大家對上海的發(fā)展前景和上海在全國的地位還是充滿信心的。有些企業(yè)可能確實(shí)遇到了困難，但現(xiàn)在市場上的資金很多，通過合資、合作的形式很容易解決。還有些企業(yè)本來就想先拿地，再尋找合作者。所以要關(guān)注這一現(xiàn)象，但不必對此過分緊張。其他城市即使以后出現(xiàn)這類問題，程度也會較輕，上個世紀(jì)海南的情形應(yīng)該不會上演。

    章林曉：這些小型開發(fā)商的舉動，不會僅僅局限于上海。因為，最近幾年房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作過度的并非僅僅上海，可以說，凡是在前期過度投機(jī)炒作的城市，開發(fā)商必定會面臨與上海開發(fā)商一樣痛苦的境遇。

    主持人：徐滇慶教授關(guān)于“下半年將有30%或以上的開發(fā)商出局”的預(yù)言在今年有可能實(shí)現(xiàn)嗎？

    徐滇慶：這個預(yù)言要實(shí)現(xiàn)是有前提條件的，那就是要認(rèn)真嚴(yán)肅地執(zhí)行金融紀(jì)律，要執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于最低資本充足率35%的規(guī)定。如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)而不處理，如果繼續(xù)通過非法渠道給這些房地產(chǎn)企業(yè)“輸血”，如果里外勾結(jié)、炮制假賬，那么，出局的房地產(chǎn)企業(yè)也許遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于30%。不過，潛伏下來的金融危機(jī)就會非常嚴(yán)重。現(xiàn)在，就看金融監(jiān)管力度夠不夠，各級政府反腐倡廉的決心有多大了。

    陳勁松：目前活躍的開發(fā)商不可能有30%出局，所謂30%出局應(yīng)是指那種沒有項目但在冊的開發(fā)商，這種開發(fā)商有很多，出局就出局吧。中國的市場很大、很復(fù)雜，各種開發(fā)商都能找到生存機(jī)會。它們的命運(yùn)不會如此悲觀。

    董藩：對徐滇慶教授的這個觀點(diǎn)，我一直是不贊同的。談房地產(chǎn)僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度入手是不夠的，對建筑、施工、規(guī)劃等其他相關(guān)知識也必須了解。房地產(chǎn)產(chǎn)品的競爭是受地域和類型的限制的。和工業(yè)產(chǎn)品不同，建筑產(chǎn)品具有單件性，想完全標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)很難。所以大小企業(yè)各有各的生存空間。再說，現(xiàn)在融資渠道比過去多很多，民間資本已很有基礎(chǔ)，市場上的富余資金都在找出路，只要有地，一般都有辦法生存。徐教授想象著宏觀調(diào)控一緊，信貸閘門一嚴(yán)，許多企業(yè)就會死掉，其實(shí)是對中國國情了解不夠。市場會讓徐教授失望，并證明他今年的這個著名預(yù)言是錯誤的。

    章林曉：下半年，有些實(shí)力不濟(jì)或應(yīng)對措施不當(dāng)?shù)拈_發(fā)商會出局是肯定的。但是，是30%還是更多或更少，我沒有對此作過深入調(diào)研，不敢妄下結(jié)論。但是，如果真的達(dá)到30%開發(fā)商出局的局面，那對金融系統(tǒng)將是非常嚴(yán)峻的考驗。

中小開發(fā)商完全不必死得很難看

    主持人：開發(fā)商的“死法”無疑可以有多種，無論是對于開發(fā)商、投資人、政府還是購房者，破產(chǎn)恐怕不是最佳的選擇，那么開發(fā)商在目前的形勢下，最現(xiàn)實(shí)的自救方法應(yīng)該有哪些？您能否在金融、戰(zhàn)略、土地等方面給這些陷于困境的開發(fā)商支些招？

    徐滇慶：房地產(chǎn)商如果缺乏資金，可以動用多種融資手段。最簡單的就是走股份制道路，在海內(nèi)外股市上融資，或者直接引進(jìn)海外戰(zhàn)略合作者。只要能夠迅速注入資金，達(dá)到符合金融監(jiān)管法規(guī)的要求，房地產(chǎn)企業(yè)并不是非死不可，完全可以改造成為符合要求的企業(yè)。中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然有非常廣闊的發(fā)展空間，好好經(jīng)營自然會有很好的利潤回報。不過，再也不要幻想可以空手套白狼了。

    陳勁松：小企業(yè)不要和大企業(yè)硬拼，拼命進(jìn)行土地儲備、盲目做大規(guī)模都不可取。中小開發(fā)商要做好定位，比如只開發(fā)某一類產(chǎn)品，像舊城改造、工業(yè)廠房改造或區(qū)域性開發(fā)等，這些方面的空間還是有的。但是不要迅速去做大，迅速做大的結(jié)果往往是資金鏈斷裂，一發(fā)不可收拾。在目前宏觀調(diào)控下，保證資金鏈的穩(wěn)定、現(xiàn)金流的充裕和盈利是最關(guān)鍵的。

    同時，也盡量不要跨區(qū)域經(jīng)營，因為跨區(qū)域經(jīng)營不僅成本較高，而且小公司很容易出現(xiàn)管理脫節(jié)的問題。如果有的小公司已經(jīng)跨區(qū)域經(jīng)營了，那么現(xiàn)在可以做的就是把一些地塊轉(zhuǎn)讓給大型開發(fā)商，或融資、搞合作經(jīng)營。

    總之招數(shù)很簡單，就是建議小開發(fā)商能吃多少吃多少，沒有人逼著你一定要去做大做強(qiáng)，量力而行是最好的生存之道。實(shí)際上，目前的市場是饑渴的，手中有地的小開發(fā)商絕不愁找不到合作對象，也絕不會“死”得很難看。此外，做好產(chǎn)品，做好經(jīng)營，是大多數(shù)開發(fā)商最現(xiàn)實(shí)的選擇。

    董藩：我不希望有許多企業(yè)垮掉，市場需要整合的話也要慢慢進(jìn)行，這才有利于房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。另外，現(xiàn)在需求很大，讓少量企業(yè)提供這么大的供給也是不現(xiàn)實(shí)的，而且競爭的減弱對消費(fèi)者意味著利益損失。

    要在金融、戰(zhàn)略、土地等方面給企業(yè)支招，確實(shí)不容易，因為每個企業(yè)的情況不同，面對的環(huán)境也不同。一般說來，在金融方面，要進(jìn)行融資渠道的多元化。有人認(rèn)為，只有迫不得已才會像順馳那樣轉(zhuǎn)讓股權(quán)，其實(shí)只要是主動出擊尋求合作，就是一種贏，而且完全可以在股權(quán)比例上占據(jù)優(yōu)勢。同時，對于信貸也不必過于悲觀，信貸口子也不會對大多數(shù)開發(fā)商扎緊。

    產(chǎn)品戰(zhàn)略方面，在“70％”和“90”限制之下，無外乎兩種路線，即順行或者逆行，前者很容易理解，后者則是指結(jié)合自身情況，有條件的話做大戶型也是好的選擇。區(qū)域戰(zhàn)略方面，我們應(yīng)認(rèn)識到城市之間的流動開發(fā)是雙向的，即大城市的企業(yè)進(jìn)入小城市開發(fā)的同時，小城市的企業(yè)也在進(jìn)入大城市，不同企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況做區(qū)域選擇。對于土地方面，我的建議是把現(xiàn)存土地利用好更為重要，畢竟囤地時代已經(jīng)過去了，而沒有土地的企業(yè)總有辦法在市場上拿到土地，不會無米下鍋的。

    章林曉：企業(yè)破產(chǎn)的原因，從根本上講，主要是兩種，一種叫做資不抵債，一種叫做難以為繼。對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些年應(yīng)該說還是收獲頗豐的。因此，在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產(chǎn)企業(yè)只要不過于冒險“賭博”的，現(xiàn)在死于“資不抵債”的可能性不會太大。現(xiàn)在對開發(fā)商來說，最危險的其實(shí)是“難以為繼”。

    在宏觀調(diào)控的大形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，賺多賺少已經(jīng)不是首要問題，首要問題應(yīng)是保證現(xiàn)金流的安全。只要現(xiàn)金流的安全得到保證，房地產(chǎn)市場調(diào)整的變數(shù)越多，機(jī)遇其實(shí)就越多。所以，在戰(zhàn)略上，一切都要圍繞確保現(xiàn)金流的安全來決策。在土地招拍掛市場上，開發(fā)商千萬要冷靜，不要沖動，也不要擔(dān)心什么“地荒”。在企業(yè)融資方面，比別人領(lǐng)先一步降價銷售，盡快回籠資金，不是什么丟人的事情。學(xué)習(xí)順馳，出讓部分股權(quán)進(jìn)行融資，更不失為上策。另外，對囤積的閑置土地，也要盡可能及早盤活套現(xiàn)。最后，要提醒開發(fā)商注意的是，在金融問題上一定要誠信，今后金融系統(tǒng)在這一點(diǎn)上要求只會越來越嚴(yán)。有了不誠信記錄的開發(fā)商，今后會寸步難行。

    主持人：今后市場上會出現(xiàn)令人擔(dān)心的大型開發(fā)商獨(dú)霸的局面嗎？

    徐滇慶：要認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的競爭規(guī)律。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，大開發(fā)商有它的優(yōu)勢，而中小企業(yè)也有它們特定的比較優(yōu)勢。如果違反金融監(jiān)管法規(guī)，無論大小，都有被淘汰出局的可能。由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性，至今在西方各國還沒有出現(xiàn)大型開發(fā)商壟斷局面，在中國也很難出現(xiàn)這樣的局面。我們?yōu)榱颂岣呱a(chǎn)效率和資源分配效率，必須要消除壟斷和寡頭壟斷造成的效率損失現(xiàn)象。

    陳勁松：我說過，大開發(fā)商和中小開發(fā)商各有活法，大型開發(fā)商不可能跑到小城市去做中小項目，這樣的話對它們而言效益太低，并不具備比較優(yōu)勢。這個規(guī)律到現(xiàn)在也沒有改變，將來也不會。而且銀行作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，也會判斷什么樣的項目賺錢，中小開發(fā)商不會成為“棄兒”。所以大型開發(fā)商獨(dú)占市場的局面基本不會出現(xiàn)。

    董藩：不會。沒有什么企業(yè)可以獨(dú)占市場或者聯(lián)手霸占市場，不同級別的市場會有不同級別的開發(fā)商來開發(fā)。而且信貸市場也很大，不同級別的銀行服務(wù)對象不同，同一級別的銀行服務(wù)對象也不盡相同，中小開發(fā)商不會得不到貸款。

    當(dāng)然，淘汰總會有的，但絕不會出現(xiàn)風(fēng)雨一來全部倒下的局面。大企業(yè)也不可能吞掉所有的小企業(yè)，舊的死去，新的還會進(jìn)來，市場主體不一定會減少。

    章林曉：市場競爭自然是弱肉強(qiáng)食。如果大型開發(fā)商也要到小城市去尋找商機(jī)，那么，對于中小開發(fā)商來說，自然是一種威脅。但是，這種威脅還不足以致命，因為不同開發(fā)商之間肯定存在差異優(yōu)勢，對于某個特定項目來說，大型開發(fā)商并不一定比中小開發(fā)商強(qiáng)。

    對中小開發(fā)商真正構(gòu)成致命威脅的，還是地方政府部門一些不正常的行為。如在推出土地時，如果總是推出大宗地塊，總是要求開發(fā)商開發(fā)超大規(guī)模樓盤，如果大大小小的城市都是這樣做，那么，中小開發(fā)商自然就難以逃脫被淘汰的命運(yùn)了，市場上相應(yīng)地就會出現(xiàn)那種令人擔(dān)心的大型開發(fā)商壟斷局面。

如何評估宏觀調(diào)控效果

    主持人：目前有兩種觀點(diǎn)在交鋒，一種認(rèn)為，總體分析來看，目前密集的宏觀調(diào)控政策都欠缺落實(shí)可能，最終效果不大。另一種認(rèn)為，中央對宏觀調(diào)控的決心非常明顯，這次是“不達(dá)目的絕不罷休”的架勢，所以最終肯定會有“翻天覆地”的效果。而且從目前態(tài)勢看，越來越多的人開始傾向于后者。對于這兩種看法及接下來包括2007年宏觀調(diào)控的后勢，您怎么看？

    徐滇慶：試圖通過一次或幾次宏觀調(diào)控就解決目前金融市場上的各種問題，本身就不現(xiàn)實(shí)。執(zhí)行金融紀(jì)律會觸動許多人的切身利益。很可能揭發(fā)出相當(dāng)嚴(yán)重的貪污腐敗和偷稅漏稅問題。斗爭是長期的、艱巨的，但只要堅持努力，肯定會有較好的結(jié)果。

    陳勁松：對于宏觀調(diào)控效果的評價，我的觀點(diǎn)和別人不同，我認(rèn)為目前宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)很明顯了。實(shí)際上，如果我們?nèi)斡沙醇以谑袌錾蠙M行，現(xiàn)在情況已不可控制。而在目前的政策下，今年以炒房為業(yè)的炒家已經(jīng)基本絕跡，炒房的外資或基金也已經(jīng)退出，只有做長線投資的外資基金留了下來。而對接下來的政策走勢，我認(rèn)為只要把現(xiàn)行政策能夠執(zhí)行到位就會很有效果，如果再出臺新的、嚴(yán)厲的政策就會過猶不及。因為政策執(zhí)行有一定的滯后效應(yīng)，不可能馬上就顯效。比如經(jīng)濟(jì)適用房政策的調(diào)整就是長期的，可能今年、明年不能顯效，但后年效果就顯現(xiàn)出來了。

    那么有人會說，如果宏觀調(diào)控效果明顯，那為什么還有很多大城市房價在上漲呢？我認(rèn)為這個問題不能孤立地從房地產(chǎn)市場來看，資產(chǎn)升值是大勢所趨，不僅房地產(chǎn)市場是這樣，其他資產(chǎn)市場也是如此。一定要強(qiáng)制房地產(chǎn)價值下跌，就會傷害到其他的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。而資產(chǎn)價值的下降對大多數(shù)人來說不一定是好事。

    如果說除了把現(xiàn)行政策執(zhí)行到位之外，還應(yīng)做些什么的話，那么就是把即將出臺的《物權(quán)法》貫徹好，并考慮通過對擁有多套住宅的人征收物業(yè)稅來均衡資源。

    董藩：這是個很難回答的問題。我是支持對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的，現(xiàn)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)出臺了這么多政策，有些政策應(yīng)該說很嚴(yán)厲，但大家對效果似乎都不太滿意。這意味著我們應(yīng)該來個徹底反思：究竟有沒有“泡沫”？有的話程度有多重？有些政策會不會產(chǎn)生嚴(yán)重的副作用？下一步路該怎樣走？如果不去反思，可能下一步的政策會更嚴(yán)厲；如果反思，不排除調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變。所以，對2007年進(jìn)行預(yù)測，首先涉及是否反思以及反思的結(jié)論問題。

    章林曉：房地產(chǎn)業(yè)的問題已經(jīng)不只是經(jīng)濟(jì)問題，還是社會問題。如果宏觀調(diào)控沒有收到預(yù)期的效果，肯定是“不達(dá)目的絕不罷休”的。由于宏觀調(diào)控的各項政策措施目前在許多地方尚未落實(shí)到位，因此，2007年宏觀調(diào)控的力度只會加強(qiáng)而不會削弱。廣大開發(fā)商千萬不應(yīng)低估中央加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決心。

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