中國房地產(chǎn)市場為何會出現(xiàn)“兩高并存”的問題？

　　中國房地產(chǎn)市場為何會出現(xiàn)“兩高并存”的問題？

　　近年來，中國房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的失衡，特別是出現(xiàn)了高房價和高庫存“兩高并存”的問題，嚴(yán)重拖累了中國經(jīng)濟(jì)。

　　一、房地產(chǎn)市場失衡和“兩高并存”的主要危害

　　房地產(chǎn)市場的失衡和“兩高并存”，是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要痛點(diǎn)，主要有以下危害：

　　1、房地產(chǎn)業(yè)的過度膨脹，導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴過大。這些年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的過度膨脹，使其在中國經(jīng)濟(jì)中的比重過大，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度也過大。據(jù)有關(guān)專家測算，樓市對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的直接和間接貢獻(xiàn)高達(dá)19%，樓市活動與房價下降10%便會讓中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速下降多達(dá)5個百分點(diǎn)。外媒報道認(rèn)為，中國的住宅投資占GDP的比重比現(xiàn)在的任何其他大國都高，甚至高于日本、韓國在建設(shè)熱潮時期達(dá)到的比例。據(jù)有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，近十多年來，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個百分點(diǎn)以上,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值占GDP的比重超過10%。而近一兩年來，由于房地產(chǎn)庫存過大，導(dǎo)致投資增速下降過快，如2014年全國房地產(chǎn)投資的增速還超過10%，而到了2015年，房地產(chǎn)投資增速就只有1%了，降幅很大。由于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度過大，房地產(chǎn)市場的下行對中國經(jīng)濟(jì)的增長也帶來了嚴(yán)重影響。

　　2、房地產(chǎn)泡沫已成為中國金融風(fēng)險的主要來源。目前，在中國商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，對房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占了大頭。而房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者向銀行貸款，抵押的是房地產(chǎn);地方政府向商業(yè)銀行融資，抵押的主要也是土地等實(shí)物資產(chǎn)。因此，一旦不斷推高的房地產(chǎn)價格泡沫猛然發(fā)生破裂，最終損失的還是銀行的資產(chǎn)，而商業(yè)銀行如果大面積地出現(xiàn)支付危機(jī)和債務(wù)鏈斷裂，就會發(fā)生金融危機(jī)。

　　3、房地產(chǎn)庫存過大是產(chǎn)能過剩的主要病根之一。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)中普遍存在著產(chǎn)能過剩的問題，而這與房地產(chǎn)庫存過大后導(dǎo)致的投資增速下降過快、需求不足有著直接的關(guān)系。近年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落，直接導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)如鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，目前這些直接與房地產(chǎn)投資相關(guān)的行業(yè)，產(chǎn)能利用率都只有70%左右，大大低于國際平均水平。

　　4、房地產(chǎn)價格的過快上漲，也導(dǎo)致實(shí)體企業(yè)生產(chǎn)成本的不斷上漲和廣大群眾的不滿。現(xiàn)在由于房地產(chǎn)價格在全國各地的暴漲，已經(jīng)引發(fā)了勞動力價格的持續(xù)快速上漲。在沿海地區(qū)，不僅一些勞動密集型的制造業(yè)早已無法生存，大量破產(chǎn)倒閉，而且很多消費(fèi)性服務(wù)業(yè)也因營業(yè)場所租金太貴和用工成本高昂，或者關(guān)門，或者也加入漲價的大潮。而實(shí)體企業(yè)生產(chǎn)成本的不斷上漲，又嚴(yán)重削弱了企業(yè)在國際市場上的競爭力。此外，商品房價格的過快上漲，也使越來越多的人買不起房，引起廣大群眾的不滿。

　　二、導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失衡和出現(xiàn)“兩高并存”問題的主要原因

　　房地產(chǎn)市場失衡和“兩高并存”的危害很大，那么，中國的房地產(chǎn)市場為什么會發(fā)展失衡，出現(xiàn)高房價和高庫存“兩高并存”的問題呢?

　　中國的房地產(chǎn)市場起步于上世紀(jì)80年代末，并在本世紀(jì)初進(jìn)入了快速發(fā)展期，2002-2011年被稱為中國樓市的“黃金十年”。

　　而當(dāng)前之所以存在的房地產(chǎn)“庫存過大”的問題，主要原因就在于過去的十多年中房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展，導(dǎo)致了利益失衡。

　　回顧近一二十年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史，我們可以看到，正是由于地方政府、開發(fā)企業(yè)、投資投機(jī)的需求，共同拉動了房地產(chǎn)的快速開發(fā)和價格膨脹，由此導(dǎo)致中國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的急劇增加。

　　1、地方政府是房地產(chǎn)市場發(fā)展的最大推手。由于GDP的增長是衡量地方黨政官員政績的主要標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)既不需要高深的技術(shù)又能獲得可觀的稅收，加上拍賣土地又是地方政府財政收入的主要來源之一，因此，追求GDP和稅收的快速增長，以及土地財政格局的利益誘惑，促使各地政府在全國各個城市包括幾乎所有的三四線城市都進(jìn)行了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，同時無止境地、價不封頂?shù)嘏馁u土地。所以說，要論拉動房地產(chǎn)市場快速膨脹和價格不斷上漲的首功，非地方政府莫屬。此外，一些地方官員熱衷于城市改造和房地產(chǎn)開發(fā)，還有能“公私兼顧”、乘機(jī)撈錢的緣故。

　　2、開發(fā)商在高額利潤的誘使下紛紛擁入房地產(chǎn)業(yè)。大量事實(shí)說明，房地產(chǎn)業(yè)是中國的高利潤行業(yè)之一。中國社會上早就有“辦工廠不如搞房地產(chǎn)”的說法。房地產(chǎn)業(yè)的利潤率究竟有多高?開發(fā)商公開承認(rèn)，正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤率(凈利潤/銷售收入)平均只有10%到12%，做得好的項目，凈利潤率可達(dá)到20%以上。然而，據(jù)有的業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際利潤可能要大大高于上面的數(shù)據(jù)。據(jù)專家對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析,全世界房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般都在5%左右,而我國大多數(shù)城市都在10%以上,中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率更高。因此，即便按開發(fā)商公開承認(rèn)的數(shù)據(jù)來說，中國的房地產(chǎn)業(yè)也屬于高利潤行業(yè)。正是由于高額利潤的誘惑，全國的許多企業(yè)，不管是國有的還是民營的，也不管其經(jīng)營的主業(yè)是否是房地產(chǎn)，都紛紛擁進(jìn)了房地產(chǎn)市場，形成了“千軍萬馬齊上陣，大家都搞房地產(chǎn)”的局面。在不少地方，只要有本事搞到一快土地，就能成立一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，所需的開發(fā)經(jīng)費(fèi)用土地作抵押向銀行貸款，而建安經(jīng)費(fèi)則由建筑企業(yè)墊付，還可讓購房者預(yù)付房款，等房子建好開始銷售后再結(jié)算。這完全是“小本賺大錢”，“空手套白狼”。而開發(fā)商們?yōu)榱硕噘嶅X，又在地方政府的默許甚至縱容下(因?yàn)榉績r漲了，GDP和稅收也會隨之增加)，不斷地借機(jī)提高房價。就這樣，高房價帶來了高利潤，高利潤又把更多的人和資金吸引到房地產(chǎn)市場，開發(fā)建設(shè)更多的房子，如此下來，就形成了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場高房價和高庫存“兩高并存”的問題。

　　3、投資投機(jī)的需求也是拉動房地產(chǎn)市場快速膨脹和價格不斷上漲的重要因素。現(xiàn)在一些人有了錢，就想著保值和賺更多的錢。由于這些年來，全國各地特別是一些大中城市的房價一直在不停地上漲，事實(shí)上形成了“只漲不跌”的局面。另一方面，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅至今也沒有開征，持有房產(chǎn)的成本很小。因此，現(xiàn)在在中國，持有房產(chǎn)和炒房不僅能保值更能賺大錢，而且風(fēng)險很小，這樣，就把許多投資投機(jī)者吸引到樓市。這幾年，由于中國股市不景氣，搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)也困難重重，就又有大量的資金涌入了樓市。大量的投資投機(jī)需求，有力地助推了房地產(chǎn)市場的快速膨脹和價格不斷上漲。由于在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一些大中城市，地價上漲的空間大，房價更容易維持“只漲不跌”的局面，因此，進(jìn)入樓市投資投機(jī)的資金大都涌向了這些城市，從而推動了房價的猛漲。

　　三、反思房地產(chǎn)市場失衡和出現(xiàn)“兩高并存”問題應(yīng)吸取的主要教訓(xùn)

　　從以上分析可以看出，中國房地產(chǎn)市場之所以發(fā)展失衡，出現(xiàn)高房價和高庫存“兩高并存”的問題，完全是由于這些年來房地產(chǎn)市場的無序開發(fā)和對其監(jiān)管不力造成的。認(rèn)真進(jìn)行反思，我認(rèn)為主要有以下幾條教訓(xùn)：

　　1、經(jīng)濟(jì)體制改革必須著眼于建立社會主義有計劃的市場經(jīng)濟(jì)。長期的實(shí)踐證明，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)來說，計劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)各有利弊。而中國房地產(chǎn)市場發(fā)展失衡，出現(xiàn)“兩高并存”的問題，恰好正是由于“計劃”和“市場”兩者的弊端結(jié)合起來后造成的，即地方政府在追求政績的利益驅(qū)使下盲目蠻干，與資本追求利潤最大化的自覺行為，兩者結(jié)合共同造成了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展失衡，高房價和高庫存“兩高并存”的問題。這個教訓(xùn)告訴我們，在實(shí)行社會主義政治制度的國家，絕不能采用脫離了正確的計劃指導(dǎo)的而完全由市場說了算的經(jīng)濟(jì)體制。所謂“使市場在資源配置中起決定性作用”，在這句話里必須加上“計劃正確指導(dǎo)下”這幾個字，變成“使計劃正確指導(dǎo)下的市場在資源配置中起決定性作用”。這是因?yàn)?，在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)、實(shí)行社會主義政治制度的國家，政府不應(yīng)該、也不可能對經(jīng)濟(jì)活動放手不管，如果政府不對經(jīng)濟(jì)活動實(shí)施正確的計劃指導(dǎo)和完善的市場監(jiān)管，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就不能健康地發(fā)展。近十幾年來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展失衡和“兩高并存”問題的出現(xiàn)，就是一個非常深刻的教訓(xùn)。

　　2、必須把滿足人民群眾的需要作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的首要目的。我們常說“發(fā)展生產(chǎn)力的目的是為了滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要”，可是許多領(lǐng)導(dǎo)干部在實(shí)踐中卻經(jīng)常忘掉了這一點(diǎn)。近十幾年來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展失衡和“兩高并存”的出現(xiàn)，就是一個最說明問題的例子。眾所周知，居住是房子最主要最基本的功能，可是我們許多地方發(fā)展房地產(chǎn)，政府最優(yōu)先考慮的卻不是“老百姓需要什么樣的房子”，“老百姓能不能買得起”等問題，而是“能不能體現(xiàn)自己的政績”，“能給政府帶來多少稅收和財政收入”等問題。這樣，就把自己與房地產(chǎn)開發(fā)商緊緊地綁在了一起，成為了“天然盟友”，雖然搞開發(fā)時雙方的目的各不相同，但房子建好后雙方的心情卻是一樣的：房價上漲了，大家一起高興;房子賣不出去了，大家又都同樣發(fā)愁。由此可見，必須研究采取有效措施，特別是改革干部選任制度，使各級領(lǐng)導(dǎo)干部真正把滿足人民群眾的需要作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的首要目的。

　　3、必須加強(qiáng)對資本的監(jiān)管。追求利潤的最大化，是資本的本性。中國房地產(chǎn)市場之所以發(fā)展失衡，出現(xiàn)高房價和高庫存“兩高并存”的問題，從根本上來說，也是由于資本對利潤瘋狂的追逐而造成的。而如果各級政府從一開始就加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場特別是資本的監(jiān)管，這些問題都是可以避免的。例如，如果及早開征房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，使持有房產(chǎn)的成本大大增加，就能有效遏制樓市的投資投機(jī)活動，有效遏制房價的過快上漲。再如，如果對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)審核和總量控制，就不會出現(xiàn)“千軍萬馬齊上陣，大家都搞房地產(chǎn)”的局面，也就不會出現(xiàn)高庫存的問題。其實(shí)，這些辦法早就有人提過，可是有關(guān)部門卻一直沒有采用，這其中究竟是什么原因，也許只有他們自己知道。

　　綜上所述，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展失衡，出現(xiàn) “兩高并存”問題的教訓(xùn)告訴我們：在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)、實(shí)行社會主義政治制度的國家，必須實(shí)行社會主義的有計劃的市場經(jīng)濟(jì)，必須真正把滿足人民群眾的需要作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的首要目的，必須切實(shí)加強(qiáng)對資本的監(jiān)管。

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