樓市一崩盤，銀行可就要討債了……

       北京樓市崩盤了，傻多耍賴了，開發(fā)商打人了。
　　傻多買漲不買跌，投資保值云云，開發(fā)商賣跌不賣漲，囤積居奇之類。
　　如今傻多傻眼了，開發(fā)商急眼了。

2011年9月13日下午，京貿(mào)國際城開發(fā)商雇傭了黑社會(huì)來辱罵和毆打維權(quán)業(yè)主，雙方爆發(fā)嚴(yán)重的肢體沖突，業(yè)主們爆發(fā)出了最強(qiáng)烈的團(tuán)結(jié)精神，嚇得開發(fā)商的狗腿子抱頭鼠竄：

 
　　這是好事情，好戲正在登場，師母已呆：
　　樓市一崩盤，銀行可就要討債了，開發(fā)商不是美國，要么欠賬還錢，要么破產(chǎn)滾蛋。
　　信貸收緊，買方觀望，降價(jià)拋售變現(xiàn)的路子，估計(jì)要搶著走了。
　　搶不到前頭的，只能破產(chǎn)清算，房子地皮于是扔給銀行，通過財(cái)政和銀行間的交易并入公租房序列。地方財(cái)政以后有倆固定收入來源：公租房的租金和自有住房的房產(chǎn)稅。這兩塊比賣地那一錘子買賣劃算多了。以后住宅建設(shè)是建筑商的天下，開發(fā)商是多余的食利階層。至于土地財(cái)政的賬，就得算到那個(gè)沽名釣譽(yù)的人頭上，沒有分稅制，就用不著地方政府賣地支撐地方財(cái)政支出。

　　貨幣乘數(shù)理論告訴我們，存款保證金是銀行和百姓的人防工程，如今國民經(jīng)濟(jì)堅(jiān)壁清野，只剩下游資與開發(fā)商的地下關(guān)系，游資炒房炒菜炒物價(jià)，炒煤炒油炒能源，是開發(fā)商的好基友，見開發(fā)商青春不再，也就樹倒猢猻散了。
　　經(jīng)過這水落石出的黃粱一夢，游資也就可以考慮從良了，經(jīng)受過炒房資金的吸星大法，民營企業(yè)嗷嗷待哺的多著，去放點(diǎn)雪中送炭的高利貸也是光彩事業(yè)。
　　至于資不抵債的傻多，作為成年人，就先為自己的判斷負(fù)責(zé)吧，這是不配合調(diào)控的代價(jià)。
　　現(xiàn)在已經(jīng)是收網(wǎng)階段了，開發(fā)商早就被斷了口糧，銀行和地方財(cái)政這倆人質(zhì)也早就有了著落，開發(fā)商手上木有什么籌碼了，唯一可以指望的就是二爺救市的奇跡還會(huì)發(fā)生。否則信貸收緊，剛需木有錢，有錢的不買跌，木有接盤資金入場，就只能跌。話說回來，只有跌下去，跌到開發(fā)商和炒房團(tuán)拿房子抵了銀行的債，財(cái)政才好接銀行的盤。

房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前景

現(xiàn)實(shí)困境分析　　

坐地起價(jià)、憑空增值致使房價(jià)虛高從而引發(fā)的貨幣發(fā)行過量，和自住需求無法支撐名義房價(jià)，是此次通貨膨脹的元兇。囤房炒房者的理論根據(jù)是供求關(guān)系影響價(jià)格的市場教，和保值增值決定投資的理財(cái)術(shù)，不怎么談經(jīng)濟(jì)之外的事情，最多把禍水引向政府，嫌拆遷太慢、賣給房產(chǎn)商的土地太少，尤其關(guān)心的是房價(jià)單向上漲的恐慌是不是還能跟前幾年一樣維持下去，并不關(guān)心社會(huì)成員之間的利益關(guān)系。從而長期以來他們要么表達(dá)主觀愿望，希望永遠(yuǎn)多吃多占，要么闡釋宗教信念，以為樓市比股市靠譜，把錢放進(jìn)樓市比把錢放進(jìn)股市放心，他們關(guān)注的是其發(fā)財(cái)愿望能否實(shí)現(xiàn)的問題，并不做公共政策層面的分析，對社會(huì)治理層面也缺乏關(guān)注。

樓市和股市差不多，自住型需求跟上市企業(yè)的融資需求也差不多，企業(yè)融資是為擴(kuò)大再生產(chǎn)，前提是有市場預(yù)期，自住型需求是為改善生活條件，前提是有收入預(yù)期，不至于因?yàn)楣┓窟B飯都吃不上了。當(dāng)下的樓市是并不帶動(dòng)生產(chǎn)的財(cái)富再分配，從而樓市實(shí)際上還不如股市，股市尚且有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支持，可以創(chuàng)造新價(jià)值，還有盈利可以分紅，樓市則純粹就是擊鼓傳花。君子不立于危墻之下，是孔子說的，其道理是小散戶再有錢也不要接莊家的盤。猴子騙貓火中取粟的故事，是拉·封丹講的，說出了囤房者騙剛需接盤的道理。

剛需拿工資向銀行支付月供，銀行并沒賺多少，銀行早就把錢一次性送給開發(fā)商了，所謂按揭，本質(zhì)上是開發(fā)商把房子高價(jià)賣給了銀行，然后房奴再向銀行融資租賃。舉例而言，是房地產(chǎn)商七十萬把房子賣給銀行，銀行再把房子融資租賃給房奴，月供二三十年，給銀行一百多萬，直至月供完成之時(shí)，剛需才取得不設(shè)抵押的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)商就像把白糖水當(dāng)腦白金賣給銀行，銀行就像把放餿了的糖水當(dāng)黃金酒賣給房奴，這就是房地產(chǎn)商、房奴和銀行之間的三角關(guān)系。

核心利益權(quán)衡　　

房子問題本質(zhì)上還是溫飽問題，這不是純粹的經(jīng)濟(jì)問題，有問題不解決問題，反而會(huì)制造更多問題。社會(huì)要進(jìn)步，本質(zhì)上還是先要解決好溫飽問題。塑造一個(gè)有競爭力的企業(yè)可以甩包袱，但社會(huì)進(jìn)步要解決的問題恰恰是包袱本身。

名義上的不動(dòng)產(chǎn)作為金融化了的虛擬資產(chǎn)不存在成本問題，房價(jià)跟股價(jià)是一樣的，它值多少錢，不取決于花多少錢買到手。對地產(chǎn)商來說，當(dāng)利潤沒有預(yù)期高，或者房價(jià)跌破包括地價(jià)在內(nèi)的成本價(jià)，按照抵押貸款合同資不抵債破產(chǎn)清算即可。現(xiàn)在空置率的問題已經(jīng)是普遍性問題，解除空頭交易導(dǎo)致的惡債，或許將是清理泡沫資產(chǎn)的主要手段。首先聲明區(qū)別對待兩種房產(chǎn)，以此引導(dǎo)空置待售房產(chǎn)向公租房并軌，國家給房產(chǎn)商和炒房團(tuán)接盤，便宜買過來，跟公租房并軌，這極可能是實(shí)現(xiàn)軟著陸的唯一辦法。國家以現(xiàn)金換房產(chǎn)，保障銀行存款信用，也可以使其大部分不致破產(chǎn)。從現(xiàn)代企業(yè)制度是分離所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)就可以推出，管理的問題要從管理的方面來解決才行，所有制本身解決不了管理層面的問題。

總體而言，利益集團(tuán)和無房剛需各有趨利避害的愿望和打算，但房價(jià)走勢并不取決于他們?nèi)魏我环降囊庠福蝿荼热藦?qiáng)的法則是其一，零和博弈財(cái)富守恒的鐵律是其二。在房地產(chǎn)生態(tài)鏈中，無房剛需是利益集團(tuán)的必然下家，剛需接盤不起，退出擊鼓傳花的游戲，誤判形勢的炒房囤房者也就該表演節(jié)目了。房價(jià)必然下跌，是事實(shí)判斷，不是價(jià)值判斷，從而既不是無力的空想，也不是無助地表達(dá)愿望。房價(jià)下跌是必然，但破局的方式有好多種：自然崩盤需要時(shí)間，匯率砸盤需要時(shí)機(jī)，自主調(diào)整需要策略。因緣際會(huì)，不同的路徑會(huì)有不同的結(jié)果。站在國家角度，站在銀行角度，站在剛需角度，站在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和最佳社會(huì)效益角度，唯獨(dú)不站在囤房炒房者角度，國家采取什么方案，效果最好呢？當(dāng)房貸負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)化成消費(fèi)動(dòng)力帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面提升，地方財(cái)政收入的來源問題也就順理成章地解決了，從而土地財(cái)政也就不是那么必要了。

未來模式展望　　

獨(dú)生子女時(shí)代，兩家并一家，即使計(jì)劃生育政策有所調(diào)整，未來近二十年的人口趨勢已經(jīng)確定了。人口比房子剛性得多，增加房子供給，就像手機(jī)號段擴(kuò)容一樣方便：人口規(guī)模是既定的，剛需人口是衰減的，需求越來越少；土地資源是有限的，高樓廣廈是立體的，供給越來越多。以前手機(jī)用戶少、賣得貴，一部“大哥大”售價(jià)一兩萬，利潤大部分被設(shè)備提供商拿走，如今幾百塊錢就一部，移動(dòng)運(yùn)營商細(xì)水長流賺大頭。如此一來，以后房子便會(huì)跟手機(jī)一樣普及：人手一部，雙卡雙待，或者一人多機(jī)，都不是問題，只要用戶肯支付費(fèi)用；而運(yùn)營商對此也不會(huì)做任何限制，大家按自己的需要定制套餐，每月支付相關(guān)費(fèi)用即可。公租房就類似移動(dòng)心機(jī)、聯(lián)通合約計(jì)劃這種定制機(jī)，定制機(jī)能否占主流，只要考察國外沃達(dá)豐、橘子、O2等國際通信運(yùn)營商客戶群體的基本構(gòu)成便可知曉。根據(jù)實(shí)際情況，名目可以叫房產(chǎn)持有稅，也可以叫物業(yè)費(fèi)、租金之類，如此一來，地方政府就從土地財(cái)政這個(gè)惡性循環(huán)當(dāng)中輕松解套了。而囤積“大哥大”的，只會(huì)給世人留下笑柄。有一定存量，有一定折舊，有一定更新，這就可能進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)態(tài)發(fā)展的良性軌道。

彖曰：打倒開發(fā)商，人人有住房。

詩云：為官的家業(yè)凋零，富貴的金銀散盡。有恩的死里逃生，無情的分明報(bào)應(yīng)。欠命的命已還，欠淚的淚已盡：冤冤相報(bào)自非輕，分離聚合皆前定。欲知命短問前生，老來富貴也真僥幸。看破的遁入空門，癡迷的枉送了性命。好一似食盡鳥投林，落了片白茫茫大地真干凈！

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