天量空房，誰(shuí)來拷問中國(guó)樓市調(diào)控的錯(cuò)！

天量空房，誰(shuí)來拷問中國(guó)樓市調(diào)控的錯(cuò)！　　

——房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與解套的辦法　　

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自通過市場(chǎng)的配置開發(fā)以來，危機(jī)、泡沫之類的爭(zhēng)論、拷問，就沒有消停過。作為一種關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，政府的調(diào)控在這上面也確實(shí)沒有少費(fèi)心，一會(huì)兒抑制樓價(jià)的過快上漲，一會(huì)兒擠兌投資性的需求，一會(huì)兒又提振開發(fā)商的信心、阻止交易量的下滑，整日里忙個(gè)不停。　　

調(diào)控來調(diào)控去，到底有沒有把老百姓調(diào)控到這些空房里居住呢？目前看來還沒有。　　

很多人都在尊崇市場(chǎng)的效率，認(rèn)為它可以自發(fā)地把資源配置到整個(gè)社會(huì)最有價(jià)值、也最急需的用途上去。西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書上是這樣講的，我們的傳道士們也是這樣傳的。可結(jié)果呢？它卻把中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)配置到了一種供需難以對(duì)接的窮途末路之上，大大小小的空城在各地到處林立著，卻沒有幾個(gè)自住性的購(gòu)買者去問津。　　

看到“天津上演最大空城計(jì)，中國(guó)空置房可供2億人居住”這樣的新聞報(bào)道，真不知我們政府的高官心里是什么滋味。英明的政府調(diào)控，老是調(diào)控出這樣的結(jié)果，到底羞不羞呢！成天叫喊著自己的調(diào)控要擠兌樓市中的價(jià)格、數(shù)量泡沫和投機(jī)、投資性需求，經(jīng)過這么多年的擠兌，究竟又?jǐn)D兌了多少出去！不用自己的民眾拷問，也許空城計(jì)的上演就已對(duì)此作出了回答。　　

“調(diào)查稱，北京衛(wèi)星城空置房多，投資者空著也不賣。”這些投機(jī)、投資性需求為什么在我們的樓市調(diào)控中還不退出呢？說穿了還是因?yàn)檫@里能夠淘到更多的金。房子經(jīng)過幾年的囤積惜售，它的市值可謂是打著滾地往上翻。現(xiàn)在，已沒有什么比投資房產(chǎn)更能賺錢的了。　　

別看，樓市中的房?jī)r(jià)也有漲有跌，然而它的不斷向上沖高的價(jià)格剛性，卻也讓這個(gè)市場(chǎng)自始自終都成為了這些開發(fā)商、政府官員、社會(huì)炒房資金的一個(gè)淘金地。它們窺破了政府依靠推高房?jī)r(jià)拉動(dòng)GDP不斷增長(zhǎng)的隱秘心理，所以也才敢閑庭信步地隱藏在樓市的泡沫里窺伺著自己的獵物。　　

在這種價(jià)格不斷被政府、開發(fā)商、社會(huì)炒房資金推高的樓市里，如果不內(nèi)生出這種投資性的需求泡沫來，這才是天大的怪事呢！　　

面對(duì)這種市場(chǎng)的錯(cuò)位配置與膨脹的投機(jī)泡沫，中國(guó)的樓市調(diào)控也真該拷問拷問自己的錯(cuò)了！　　

怎么辦呢？筆者的兩個(gè)基本建議是：　　

一、政府的調(diào)控是不是應(yīng)該拓展到市場(chǎng)的微觀層面？　　

把政府的調(diào)控拓展到市場(chǎng)的微觀層面，這樣的政策建議肯定會(huì)招惹到不少市場(chǎng)效率尊崇者的反對(duì)。宏觀歸政府調(diào)控，微觀歸市場(chǎng)配置，這是兩者的一個(gè)基本分工，更是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本原則。一些海歸到大陸的市場(chǎng)精英分子總是在以此為據(jù)地反對(duì)著這種政府調(diào)控的可能越界。它們的口頭禪是：“市場(chǎng)的配置是最有效率的；只要政府不從中擾亂，市場(chǎng)總會(huì)解決好自己的配置所產(chǎn)生的一些問題。”　　

在這樣的反復(fù)說教中，我們政府的樓市調(diào)控也確實(shí)很乖巧，始終堅(jiān)守自己的活動(dòng)邊界，而聽任市場(chǎng)的初次配置和自我調(diào)節(jié)。即使自己的樓市都這樣病態(tài)了，也還是執(zhí)著地守候著自己的邊界。xxx甚至說政府只做自己該做的事，市場(chǎng)上的問題統(tǒng)統(tǒng)交給市場(chǎng)自己解決。　　

我們的政府還真是能沉住氣，自己的樓市都這樣的天量空房了，還能再聽任那些利欲熏心的開發(fā)商，通過自發(fā)的市場(chǎng)配置房地產(chǎn)業(yè)上這種越來越稀缺的資源。它配置的這些資源都用來生產(chǎn)這種高價(jià)位、沒有購(gòu)買需求對(duì)接的豪宅別墅、高爾夫球場(chǎng)，而只能讓它在那里白白地空置著，又怎能說是配對(duì)了地方？它的配置效率又何在呢！市場(chǎng)配置效率的神話，事實(shí)上已被中國(guó)的樓市給顛覆了。　　

由此看來，政府的樓市調(diào)控也不能再繼續(xù)聽任這種市場(chǎng)的錯(cuò)位配置了，它必須取代市場(chǎng)的部分配置而拓展到這一產(chǎn)業(yè)的土地用途、價(jià)格定位、建設(shè)工期、銷售時(shí)限等比較微觀的層面。要通過自己這種微觀層面上的越界調(diào)控，引導(dǎo)這一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)出更多社會(huì)大眾買得起的房子。對(duì)于開發(fā)商的違規(guī)開發(fā)、囤積惜售，都一律運(yùn)用高額罰金、中止信貸支持、或取消開發(fā)資格等辦法進(jìn)行嚴(yán)懲。只有這樣，才可能讓這些自利性的開發(fā)商始終按照政府的調(diào)控進(jìn)行自己的產(chǎn)品開發(fā)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。　　

政府對(duì)樓市的這種微觀調(diào)控決不能因?yàn)橐恍╅_發(fā)商上演的苦肉計(jì)、散布的恐嚇性抱怨，而自己退縮下來。比如，北京的地產(chǎn)大亨　任志強(qiáng)　先生，就不止一次地恐嚇過，說什么“政府的調(diào)控新政使市場(chǎng)交易量下降、造成新的開發(fā)無法進(jìn)行。久而久之，就極可能引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的二次探底。”　　

筆者以為，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就是因?yàn)檫@一產(chǎn)業(yè)開發(fā)的暫時(shí)性放緩，而二次探底又能如何！損失的無非是一些GDP上的數(shù)據(jù)和增速，難道那些林立的閑置空房能一夜之間蒸發(fā)掉！實(shí)際上，只要能夠把這些林立閑置的空房都賣給那些自住性的購(gòu)房者，以出清這種泡沫膨脹的樓市，就是我們的經(jīng)濟(jì)二次探底了，GDP的增速下來了，也是值得的。無非政府損傷自己一點(diǎn)面子，而老百姓卻獲得了自己的實(shí)惠。　　

二、擠兌樓市的投資性需求當(dāng)用什么法子？　　

擠兌樓市中的投資性需求，這是一個(gè)老大難問題。這里面牽涉到不少方方面面的利益關(guān)系。說白了就是一些社會(huì)富裕階層的利益，因?yàn)檫@些投資性的需求都是從他們所持有的超量財(cái)富中內(nèi)生出來的。　　

與解決千千萬(wàn)萬(wàn)老百姓的住房問題相比，這個(gè)社會(huì)富裕階層所內(nèi)生出來的問題，顯然就不能再歸入到這個(gè)“老大難問題”的范疇了。這個(gè)老大難問題必須舍棄而服從于這個(gè)老百姓的住房大局。　　

擠兌這種樓市中的投資性需求，基本的策略就是讓這種投資賺不到什么錢，乃至血本無歸。　　

擠兌的辦法總是有的，就看我們的這個(gè)已被房地產(chǎn)綁架的政府敢不敢采用。　　

1、              在新樓盤的公開銷售中，每個(gè)家庭戶原則上只允許憑借自己家庭的身份證明購(gòu)買一套改善性或自住性用房。　　

2、              開征房地產(chǎn)稅。對(duì)于只擁有一套自住性的用房，用一個(gè)較低的稅率予以征收；對(duì)于那些兩套以上住房的擁有者，則用一個(gè)較高的稅率進(jìn)行征收。通過這種房產(chǎn)稅的征收，引導(dǎo)它們把自己擁有的投資性購(gòu)房轉(zhuǎn)賣出去，而配置給那些有著這種需求的購(gòu)房者。征收的額度大約是通過十五年左右的連續(xù)征收，把它們的這種投資性購(gòu)房費(fèi)用全部征收上來。　　

3、              運(yùn)用差別化的貸款利率和購(gòu)房首付率，扶持自住性購(gòu)房，抑制奢侈性消費(fèi)的二套房、三套房。運(yùn)用一個(gè)極低的利率和購(gòu)房首付率，降低自住性用房的信貸壓力和購(gòu)房門檻；對(duì)于奢侈性消費(fèi)的二套房、三套房，則通過一個(gè)極高的貸款利率和購(gòu)房首付率，加大它們的購(gòu)買成本。　　

4、              收緊開發(fā)商的信貸支持。通過開發(fā)商信貸的限期催繳，促使它們降價(jià)促銷還貸，以出清現(xiàn)有的樓盤。　　

5、              政府還要做好房地產(chǎn)崩盤的善后應(yīng)急處理計(jì)劃，以便在我們的樓市泡沫被擠破裂之后及時(shí)補(bǔ)位，接手這一產(chǎn)業(yè)新一輪的投資和布局。　　

6、              對(duì)于以往樓盤銷售中的投資性購(gòu)房，通過房地產(chǎn)稅的征收催其讓利售房。如果降到它們的購(gòu)房成本之下，仍無法出售，則由政府統(tǒng)一回購(gòu)上來，確保它們不賠不賺；對(duì)于新樓盤中的投資性購(gòu)房，則不享受這種政策性的照顧。縱然它們血本無歸，政府也不進(jìn)行任何救濟(jì)。　　

　2010年8月3日　初稿于論道書齋，   胡顯達(dá)　　

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