房租暴漲表明房地產(chǎn)調(diào)控政策的失敗

房租暴漲表明房地產(chǎn)調(diào)控政策的失敗　　

岳喜源　　

在今年的4月份5月份的兩個(gè)月中，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等多個(gè)部門(mén)出臺(tái)了一系列調(diào)控樓市的房地產(chǎn)政策，人民日?qǐng)?bào)也連發(fā)六文痛批房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。到如今是一個(gè)月過(guò)去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況又如何哪？結(jié)果不夠理想，沒(méi)有得到預(yù)期的目的。　　

今年出臺(tái)的一系列調(diào)控樓市的政策都是針對(duì)消費(fèi)者也就是買(mǎi)房者來(lái)制定的，也就是說(shuō)是為限制買(mǎi)房者的購(gòu)房行為來(lái)制定的。無(wú)論是國(guó)十條的出臺(tái)，還是以后有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房三套房的嚴(yán)厲規(guī)定，都是為了嚴(yán)格限制消費(fèi)者的購(gòu)房行為而制定的，應(yīng)該說(shuō)是一種單邊政策，而對(duì)操縱樓市壟斷地產(chǎn)的商人銷(xiāo)售行為的限制政策要少得多，或者說(shuō)有這方面的措施，但打擊力度較小，這樣造成的結(jié)果就是壟斷商大量控制房源而不降價(jià)，真正的購(gòu)房者由于政策的受制而無(wú)力買(mǎi)房。從今年4月份到現(xiàn)在全國(guó)的各大城市的樓市價(jià)格沒(méi)有降下來(lái)就是很好的證明，而其中有些大城市的樓房盡管成交稀少，但還出現(xiàn)了不同程度的上漲，比如中原城市鄭州，由于所處地段不同，樓價(jià)出現(xiàn)了20%以上的不同程度的上漲。在有些地方，盡管樓市出現(xiàn)了零成交，但樓房?jī)r(jià)格就是堅(jiān)挺不落，大唱空城計(jì)。這些高昂的樓市房?jī)r(jià)就是對(duì)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的辛辣諷刺和嘲笑。　　

由于國(guó)家的房地產(chǎn)政策嚴(yán)格限制了真正想購(gòu)房的購(gòu)買(mǎi)者的行為，致使這些力圖以高額負(fù)債來(lái)購(gòu)房的買(mǎi)房者放棄了購(gòu)房的打算，轉(zhuǎn)而將思維定格在租房行為上，也算是一種無(wú)奈的選擇。至于城市中存不存在剛性需求，我和一些專(zhuān)家的看法相反。我認(rèn)為城市中不存在剛性需求，有的只是房源分布的差異和占有的不合理現(xiàn)狀，這種狀況導(dǎo)致了城市各地段房?jī)r(jià)的不等以及炒房行為的盛行，因此，今后政府工作的重點(diǎn)應(yīng)該是合理地調(diào)配和布局房源，硬性規(guī)定每個(gè)家庭或個(gè)人擁有房屋的數(shù)量，這樣才能徹底解決中國(guó)的住房問(wèn)題。現(xiàn)在，全國(guó)到底空置的房屋有多少套，誰(shuí)也沒(méi)有弄清楚，但不可否認(rèn)的是空置房的比例應(yīng)該是非常高的。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬(wàn)套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。因此得出結(jié)論，買(mǎi)了房子但不居住只等升值的投資、投機(jī)性住房占了相當(dāng)比重，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的主要原因之一。并且還得出了高檔住宅空置率26.2%這樣的結(jié)果。大量的空置房的存在不但極大地浪費(fèi)了物產(chǎn)資源，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了混亂和投機(jī)炒作。　　

如果城市里新來(lái)的就業(yè)者都選擇租房來(lái)生活，那無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)商人的巨大打擊，這將不能使其完成資本的回歸和暴利的實(shí)現(xiàn)，必將使房地產(chǎn)商人惱羞成怒，他們必將采取一系列不正常的操作方法，將租房者從租房的現(xiàn)狀中逼出來(lái)，讓其不得不想盡一切辦法來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房，哪怕是背負(fù)一生也還不起的債務(wù)，因此，才有了近段全國(guó)各大城市房租大幅暴漲的現(xiàn)象。我認(rèn)為這次全國(guó)房租上漲的原因有以下幾種原因：　　

一是房產(chǎn)中介公司為了彌補(bǔ)前段房屋銷(xiāo)售過(guò)程中不景氣所受到的收入的降低影響，通過(guò)人為聯(lián)合有意地抬高了房屋的租賃價(jià)格。　　

二是以炒房為職業(yè)的個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)了房屋準(zhǔn)備投機(jī)操作時(shí)遇到了國(guó)家政策的影響，出售房屋賺取的利潤(rùn)較低，于是就變短期持有為長(zhǎng)期持有，以便以后房屋再次炒作大漲時(shí)出售，于是在房屋的閑置期間先行租賃，以賺取在持有期間的損失，損失愈大，租金就愈大。　　

三是有多套房屋的家庭是以租房來(lái)滿足自己的家庭生活的，在當(dāng)前的物價(jià)被不斷投機(jī)操作下，生活的成本明顯上漲，因此其租房的價(jià)格也有所提高。　　

四是準(zhǔn)備出售多余房屋的家庭由于受到房租操作暴漲的影響，停止了出售住房的計(jì)劃，也相應(yīng)地提高了租金。　　

五是房地產(chǎn)商人的逼買(mǎi)行為的影響。房地產(chǎn)商不但掌握了大量房源，還能完全操控房租的價(jià)格。無(wú)論是中介公司還是個(gè)人炒房者都是無(wú)法和房地產(chǎn)商人相抗衡的。此次房地產(chǎn)商人爆炒房租的原因，乃是一種逼買(mǎi)行為。通過(guò)高房租來(lái)改變租房者的思維，使租房者重新調(diào)整自己的居住思維，產(chǎn)生租房不如買(mǎi)房這樣的思維。這樣，房地產(chǎn)商人的大量樓房才能出售，利潤(rùn)才能實(shí)現(xiàn)。　　

有人將炒房租和炒綠豆進(jìn)行相提并論，這是大錯(cuò)特錯(cuò)的。房租畢竟不是綠豆，綠豆不過(guò)是副食品，炒高了，大不了不吃，可房租要牽涉到人生活中的衣食住行里最重要的一種—住。如果人們不能得到一塊休息之地，那對(duì)社會(huì)的影響將是沉重的和災(zāi)難性的。　　

針對(duì)此次房租的炒作還沒(méi)有官方出來(lái)發(fā)布沒(méi)有幕后黑手炒作的言論。看來(lái)官方是變得穩(wěn)當(dāng)?shù)枚嗔恕Ｔ谑卟思稗r(nóng)副產(chǎn)品被炒作的過(guò)程中，官方一開(kāi)始就否認(rèn)有投機(jī)商在炒作，面對(duì)愈演愈烈的物價(jià)上漲之風(fēng)，官方不得不承認(rèn)存在幕后炒作行為，并且還出臺(tái)了一些打擊壟斷炒作的措施，查處了進(jìn)行投機(jī)炒作的公司和不法商人。這兩天，發(fā)改委等三個(gè)部門(mén)公布了一個(gè)權(quán)威的答案，那就是綠豆嚴(yán)重漲價(jià)的原因的確是因?yàn)槟缓笥泻谑衷诖ê逄АＦ鋵?shí)，官僚資產(chǎn)階級(jí)和商辦資產(chǎn)階級(jí)及殖民資產(chǎn)階級(jí)在社會(huì)矛盾不大的情況下，是狼狽為奸的，相互勾結(jié)的，但當(dāng)社會(huì)矛盾激化和緊張的時(shí)候，官僚資產(chǎn)階級(jí)為了維護(hù)其自身的統(tǒng)治地位，就會(huì)犧牲其他兩個(gè)階級(jí)的利益，或拿其他兩個(gè)階級(jí)來(lái)做替罪羊。　　

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和混亂現(xiàn)象為何長(zhǎng)期得不到解決，就是在房地產(chǎn)領(lǐng)域私有化之后，形成了種種利益鏈條，其環(huán)環(huán)相扣，盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，牢固無(wú)比，而其中的官商勾結(jié)就是最為重要的一個(gè)利益鏈條。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)要想有序地健康地發(fā)展，就必須得痛下決心，斬?cái)喙偕坦唇Y(jié)的鏈條，使商人真正地處于政府的監(jiān)管之下，政府處于人民的監(jiān)督之下，斬?cái)嗔斯偕坦唇Y(jié)的鏈條，其他的鏈條就會(huì)不攻自破。但就目前的社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，我們的這個(gè)想法是實(shí)現(xiàn)不了的，因?yàn)楣偕坦唇Y(jié)不但沒(méi)有松散，還更加地緊密了，而這種官商勾結(jié)所造成的惡果將是不可估量的。　　

在官商勾結(jié)日益緊密的今天，還會(huì)有啥東西不能被炒作哪？從房地產(chǎn)、股市、蔬菜、干菜、糧食、棉花、中藥材、農(nóng)副產(chǎn)品、化工原料、出租車(chē)牌號(hào)等等，到現(xiàn)在的房租炒作，接下來(lái)被炒作的是啥？你身邊的每一樣?xùn)|西都會(huì)是炒作的對(duì)象。如果你是一個(gè)中國(guó)人，你會(huì)天天陷于漲價(jià)的恐慌之中，神經(jīng)繃得緊緊的，你能不得精神病嗎？一億精神病太少了，以后還會(huì)急劇地增加啊！　　

太行愛(ài)國(guó)力量         2010.7.5　　

8、4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱(chēng),對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。
  9、4月7日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
  10、4月11日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示,銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告,并稱(chēng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大,要嚴(yán)控炒房行為.銀監(jiān)會(huì)表示,銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款,如無(wú)法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。
  11、4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。
  12、4月15日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。
  13、4月15日,國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。
  14、、4月18日,國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。
  15、4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。統(tǒng)一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。
（一）北京市住建委下發(fā)《關(guān)于落實(shí)同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房有關(guān)政策的通知》。
正式要求自2010年5月1日起，同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。《通知》標(biāo)明，同一購(gòu)房家庭包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，商品住房則包括新建商品住宅和存量住房。并要求，自2010年5月1日起，購(gòu)房人在網(wǎng)上簽約前應(yīng)填寫(xiě)《家庭成員情況申報(bào)表》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口通過(guò)查驗(yàn)購(gòu)房人的戶(hù)口本、結(jié)婚證等證件原件對(duì)《家庭成員情況申報(bào)表》核實(shí)并復(fù)印存檔，在網(wǎng)上簽約時(shí)錄入家庭成員的姓名及身份證號(hào)等信息。
政策解析：
自4月17日北京市人民政策根據(jù)國(guó)務(wù)院指示出臺(tái)了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》后，對(duì)上述通知進(jìn)行加強(qiáng)管理，要求對(duì)北京市同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房政策做到堅(jiān)決落實(shí)，這也體現(xiàn)出北京市政府對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管的力度，強(qiáng)力度下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也在迅速降溫，多數(shù)購(gòu)房者尤其是投資購(gòu)房者進(jìn)入持幣待購(gòu)狀態(tài)，觀察市場(chǎng)價(jià)格變化，這使得需求量大減，一些投資客也由原來(lái)的出售房屋轉(zhuǎn)成出租房屋，直接刺激二手租賃市場(chǎng)房源增長(zhǎng)。
（二）5月2日央行規(guī)定：從2010年5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)后的存款準(zhǔn)備金率為17%。
政策解析：此舉為央行收縮流動(dòng)性的措施。
（三）5月5日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，內(nèi)容為下：
從2010年5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)后的存款準(zhǔn)備金率為17%。
嚴(yán)格執(zhí)行廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以?xún)?nèi)的規(guī)定。
要明確廉租住房保障申請(qǐng)人的收入和資產(chǎn)申報(bào)義務(wù)，抓緊建立部門(mén)和機(jī)構(gòu)的信息共享機(jī)制。
正在享受實(shí)物配租廉租住房或領(lǐng)取廉租住房租賃補(bǔ)貼的家庭，再購(gòu)買(mǎi)其他住房的，應(yīng)當(dāng)辦理廉租住房保障退出手續(xù)。
房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)根據(jù)住房保障部門(mén)提供的信息，比對(duì)申請(qǐng)登記人家庭成員是否正在享受廉租住房保障的信息。
市、縣住房保障部門(mén)要通過(guò)定期入戶(hù)調(diào)查等方式，及時(shí)了解保障對(duì)象家庭成員變動(dòng)情況及廉租住房使用情況。
對(duì)騙取廉租住房保障等行為，要按照有關(guān)規(guī)定或合同約定責(zé)令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭再次申請(qǐng)廉租住房保障的資格；對(duì)拒不執(zhí)行處理決定的，市、縣住房保障部門(mén)可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
政策解析：
住建部逐漸加強(qiáng)廉租房租戶(hù)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，嚴(yán)查騙取廉租住房保障等行為。
（四）5月31日，國(guó)務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。
今年是繼續(xù)應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵一年。國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整和深刻變化，迫切要求加大改革力度，進(jìn)一步破除制約經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的體制機(jī)制障礙，切實(shí)推動(dòng)科學(xué)發(fā)展。《意見(jiàn)》指出，深化財(cái)稅體制改革。
(1)、出臺(tái)資源稅改革方案，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，研究實(shí)施個(gè)人所得稅制度改革，完善消費(fèi)稅制度，研究開(kāi)征環(huán)境稅的方案。
(2)、全面編制中央和地方政府性基金預(yù)算，試編社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算，完善國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一、有機(jī)銜接的公共預(yù)算體系。推進(jìn)預(yù)算公開(kāi)透明，健全監(jiān)督機(jī)制。研究建立地方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。
(3)、建立行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告和收入管理制度。完善中央企業(yè)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收益上繳和使用管理制度。
　 　

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)