土地增值稅，逼開發商大降房價的“核武器”？
沈曉杰
千呼萬喚中，“國十條”中要求對房價過高、漲幅過快的開發商房地產項目進行土地增值稅“重點清算和稽查”的政令，終于在國家稅務總局的執行層面上得到了一定的落實。上周末，國家稅務總局發出“關于土地增值稅清算有關問題的通知”，從某種方面來說，這可以視為是對開發商土地及房產暴利在稅收上重點“清算”和稽查的開始。
人們也許還記得，當初國務院發布被稱為“史上最嚴厲的房市調控”的“國十條”后，一些有相當影響的房地產大鱷就曾宣稱：“國十條”新政對他們影響不大，因為在2009年的房價大漲暴漲后，開發商都“不差錢”。但是開發商似乎都忘了，開發商們的暴富，大都是建立在“集體偷稅”的基礎上的。其中最重要的一條，就是土地增值稅。早在4月份“國十條”出臺前就有媒體引自“不愿透露姓名” 的政協委員未公開的政協提案顯示，從2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。而在開發商最暴富的2009年，他們一年從商品住房中所攫取的暴利為1.8萬億元左右。所以，如果中央真正下定決心對開發商的土地增值稅進行徹底的清算，開發商立馬就有可能由“不差錢”變得“很差錢”。大幅降低房價，把手中的商品房賣出去，回籠資金繳納所欠多年的數萬億元土地增值稅，就可能成為開發商迫不得已的唯一選擇。從這點來說，土地增值稅的徹底清算，可以成為政府手中逼迫開發商大降房價的“核武器”。
有的人會擔心，如果政府在這方面真的對開發商“動刀子”，開發商會不會把成本轉嫁到買房人身上，反而進一步推高了商品房價。其實，這樣的擔憂源于對土地增值稅的誤解，也是多余的。因為土地增值稅是在開發商基本完成商品房銷售后才進行清算和全部征收的稅種，它以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據。所以，它的征收的多少，只取決于開發商的暴利程度。如果開發商建造出售的普通住宅出售“增值額未超過扣除項目金額20%的”，國家還免征土地增值稅。按照1993年就出臺的國務院土地增值稅暫行條例，“增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%”；未超過100%的部分，稅率為40%；未超過200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。由此不難推算，這幾年中某些六七千元暴漲到兩三萬元的高價樓盤，開發商一半左右的暴利，必須被國家清算和征收。
也許有人會問，為什么開發商在繳納了土地出讓金和各種稅費后，還要繳納土地增值稅？講到這個問題，還必須“擺脫現在利益集團操控的習慣思維和做法”，從我國的社會制度及國家的根本大法上去認知。我國憲法第十條規定，“城市的土地屬于國家所有”（也就是全民所有），同時也明確指出：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓?！边@就從根本上決定了我國的土地資源，包括土地的使用權，絕不允許任何人通過買賣來攫取暴利。80年代末我國憲法修改允許“土地使用權轉讓”，其根本的目的是為了對國家的土地資源進行社會的優化配置，便于城市的發展和改造，以及新的經濟建設。而絕不是允許任何人從土地使用權的轉讓中獲取利潤甚至是暴利，國務院在九十年代初出臺的土地增值稅暫行條例，其基本的立足點就是來源于此。所以說，憲法和土地法中關于土地使用權的轉讓，絕不代表允許開發商以此為依托進行土地使用權的高價倒賣，并攫取巨額的超級暴利。至今，沒有任何官員和學者，不管他的屁股坐在何處，都不敢說像開發商今天這樣通過商品房土地使用權的占有，以高房價的形式來謀取土地使用權的暴利“合理合法”。更不要說，由此而造成的社會兩極分化及極化的嚴重的貧富不均和社會尖銳矛盾，沒有違背我國的憲法和基本的社會主義公有制度。試問，像今天房地產市場這樣一方面制造中國的首富和成為暴富階級流水線，一方面又同時產生數億的房奴并造成大量市民在自己的土地上買不起房的現狀，有哪一點符合憲法所指出的“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地”的基本要求。更何況，在中國的全民國有土地上，開發商所擁有的任何土地，都不是像私有制國家那樣，從大地主爹媽那兒繼承過來的。開發商暴富的資源和利器，恰恰是國民的財產，公有的土地。開發商僅僅是一個房產的操作者，而不是所有者。
以制度和憲法的視角，重新審視開發商和土地增值稅，人們就不難明白為什么說土地增值稅可以成為制衡開發商暴利的“核武器”。當然，這個“核武器”是虛幻一槍，還是“真刀真槍”，關鍵還是掌握在像國家稅務總局這樣的執行者手里。早就有房地產界業內人士指出，像稅務總局現在這樣只“重視”以房價1-2%的水平進行土地增值稅的“預征”，故意忽略對高房價的土地增值稅的“清算”，本身就存在“立場問題”。人們期望國家稅務總局以“國十條”為契機，通過這次清算和稽查，把該征收的土地增值稅統統收上來。為完善公平的“收入分配體系”和公平的稅收環境，作出應有的努力。
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