楊帆：“房價必漲”是彌天大謊

《環球時報》：“房價必漲”是彌天大謊

作者：楊帆（中國政法大學商學院教授、世界經濟研究所所長）

利益集團操控房市

2000年以來，中國房地產高潮已持續10年，這是有經濟根據的，但住宅價格上升過高是有問題的。10年來，一線城市大約漲了4－5倍，3年以來一二線城市房價翻番。

以我所住小區為例：2003年“非典”期間，期房每平方米5000元，現房7100元，房地產商已有高額利潤。后3年，我有了新鄰居，他們以每平方米2萬元的價格從公司手里購得。2010年春節那次大搶購，標價到3.5萬元。

如果從3.5萬元計算，這樣的房價向下調整30%——50%都是正常的，一直到居民正常需求涌出為止。各地情況不同，參加搶購的只能認賠，和那些以48元搶購中石油股票的股民一樣。

高房價的危害首先是剝奪城市中間階層的購房權，把兩代人40年的積蓄套牢。居民面對的，就是地方政府、銀行、房地產公司合謀的利益集團，通過廣告控制大部分媒體，制造錯誤預期。他們有自己的代表人物，頑固而囂張地到處鼓吹房地產價格“只漲不跌”，“小跌大漲”。這樣下去，消費是起不來的，城市家庭的購買力全部被吸引到住房里面去了。

利益集團的吹鼓手們，十幾年來說破了天的唯一理由，就是未來供求關系緊張——農民要進城，中國土地少——所以房價只漲不跌。這是一個彌天大謊。

想一想，為什么小股民們那么傻？會拿48元去買一股中石油股票？是為了將來分紅嗎？不可能的。因為有謠傳可以漲到100元，大家看中的是其增值的收益。為什么大家相信它會增值而不是貶值？因為供求緊張，據說石油60年以后要枯竭。實際上，石油未來的收益已完全打入上市價格，你48元買了，30元又補了，一直跌到8元，現在是11元。大家再問那些股評家，他們又說，因為發現了新油田，或有了新能源，特別是金融危機了，所以石油價格又跌了。翻來覆去，都符合經濟規律，其實真正的規律就是壟斷者在欺騙中小股民。

出口利益集團年年說人民幣升值打擊出口，實際上中國出口和貿易順差年年增長，2009年由于國際市場萎縮，中國出口下降16%，卻躍居世界第一，因為德國出口下降更快。房地產利益集團所散布的種種反對控制泡沫經濟的言論，都不足取。何況，中國經濟增長也不能總是依靠房地產。在打擊房地產泡沫的過程中實現技術升級，才是中國可持續發展的真正動力。

泡沫失控將導致經濟崩潰

以迪拜危機為先導，以希臘危機為標志，國際金融危機第二波已經開始。美國制造“匯率操縱國”，逼中國走當年日本的泡沫經濟之路。其實真正的危險不在于人民幣小幅度升值，而在于美國成功制造了升值預期，越不升值，升值預期越強，而升值預期是引起房地產泡沫的重要經濟根源。

懂行的經濟學家應看得出，搶購就是暴跌先兆。1985年第一次日元大幅度升值，房地產炒到天價，幾年后第二次升值，房地產反而大跌，最后跌了90%。泡沫經濟耽誤日本20年，其國民平均壽命到了84歲，再干什么也干不動了。

房地產價格作為金融資產價格，與一般商品價格有本質不同，它不是8項成本加利潤加稅收構成，而是其未來收入的資本化。把未來每年的預期收入（房租或股息）分別按年扣除利率貼為現值，再加到一起，就是理論上的資產價格。所謂“未來供求關系”，已經以收入貼現的形式打入目前資產價格，而且在金融市場特有的“超前過度調整”規律下，早已超高。

如果這次仍舊不能有效地控制房地產泡沫，那么在一定條件下，其崩潰就是必然的。比如，中國宣布人民幣自由兌換，放棄資本項目下的外匯管制；美國經濟恢復宣布進入加息周期；此時，不排除國際投行制造人民幣貶值預期，以鼓動資本外逃，進一步引起國內的搶購和擠兌。

過剩資本向何處去？

在人民幣升值預期下國際資本大量流入，造成財富大爆發，已持續10年。但人口老齡化速度極快，再過10年寶貴的時間，中國經濟增長必定減速，國際投機資本也有流出的時候，而中國借給美國的外匯，卻不能隨時抽回。

目前過剩的貨幣財富有兩條出路，一是納入國家戰略發展實體經濟，二是以“市場導向”，實際是利益集團壟斷和投機資本誤導下造成經濟泡沫，在隨后的崩潰中財富蒸發煙消云散。屆時中國成為世界上人口最老化的國家，崛起的機遇就喪失于經濟泡沫之中了。

這就是目前打擊房地產泡沫的重要意義。像1994年提前引爆北海的房地產泡沫，以5年時間實行“軟著陸”，當時爭議也很大，一部分“改革派”經濟學家打起“發展是硬任務”的旗號，集體批評政府搞計劃經濟。結果如何？亞洲金融危機來了，大家再無爭議。中國提前打掉經濟泡沫和通貨膨脹，消除了經濟失衡，在國際投機資本沖擊的關鍵時刻在香港果斷實行管制，所以能夠穩定自身并進一步穩定亞洲經濟。中國就是在1998年以后真正在經濟上也成為亞洲核心國家的。

目前中國的經濟實力已大為增強，但金融風險亦大大增加。國際金融危機也有可能向中國蔓延。中國國內經濟自身失衡，與美國經濟之間也失衡，雖有龐大內需潛力，由于國內利益集團抵制改革，未必就能順利啟動。特別危險的是：中國的利益集團已不限于某個行業和部門，而是在改革以來有既得利益的總體利益集團，他們對經濟管理部門和其他許多部門，以及媒體的影響力在不斷加強，他們強烈抵制在理論層面上對于改革的反思。我們不能不防止國內外利益集團控制和影響經濟政策，致使金融危機發生的可能性。

筆者認為，金融政策不能被他們誤導，關鍵有兩項，一是不能放棄資本項目的外匯管制，二是堅決把目前過高的房地產價格打下來。周一房地產股票大漲，其實就說明了，現實的房地產價格要跌了。因為只有像樣地下跌，我們才能夠預期國家不會出臺更嚴厲的政策。在經濟調控方面，財政政策總是比貨幣政策更加有效，必要的行政和法律干預也是可以使用的。對于不動產征稅是國際慣例，早晚必要實行。只要稅率不高，就不會損害一般居民的利益。

巨大的貨幣財富是流向實體經濟，形成國際競爭力，還是在泡沫經濟中蒸發，就是目前控制房地產泡沫的實質。打擊經濟泡沫及支持泡沫的利益集團刻不容緩。

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