房地產(chǎn)調(diào)控遭遇四面楚歌

4.17國務(wù)院新政頒布至今已經(jīng)一月有余，全國房價明降暗升，一線城市中部分打折樓盤價格非但沒有下降，反而高于周邊房價，二三線城市房價非但不存在打折，反而一路高歌猛進。盡管一線城市二手房市場出現(xiàn)疲軟令部分城市的房產(chǎn)中介數(shù)量銳減，但房價的未來預(yù)期仍在看漲，房地產(chǎn)調(diào)控力度雖然被業(yè)內(nèi)人士看為過重，卻被市場需求者視為過輕與沒有切中要害。

從這次房地產(chǎn)調(diào)控的決心、尺度與切入點看，盡管中央政府調(diào)控的決心很大，但是受限房地產(chǎn)業(yè)所牽涉的利益與問題過于復(fù)雜，不但令調(diào)控政策無從落實，甚至致使地方政府以避重就輕的方式明控暗救。這些問題的主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)所牽涉的各方利益訴求與糾葛，如不能合理解決，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o論是否成功，都將貽誤到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的最佳時機，造成未來經(jīng)濟的大幅波動。

首先房地產(chǎn)所牽涉的最大矛盾是中央與地方政府之間的分配矛盾，也就是財權(quán)與職權(quán)倒掛的矛盾。從94年分稅制后，在全國財政收入分配比例中，中央與地方的分配比例一直是中央占6成以上，而地方政府僅占不足4成，地方政府已經(jīng)喪失了房地產(chǎn)以外的財政來源。隨著經(jīng)濟與社會發(fā)展的需求，地方政府的財政支出日益增長，財政缺口不僅無法通過稅制的合理分配得到解決，反而因公共財政與行政支出壓力增強催生10余萬億的地方政府負債率，在急需解決財政壓力與融資平臺負債壓力需求下，對房地產(chǎn)的依賴也在不斷增強，最近十年的房價暴漲，與此有著直接關(guān)系。

在財政需求外，經(jīng)濟需求也是房地產(chǎn)調(diào)控需要應(yīng)對的疑難問題。在十一五的幾年時間里，三駕拉動經(jīng)濟的馬車中的出口業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用非常明顯，08年之前出口業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率始終保持在60%以上，而08年經(jīng)濟危機后出口業(yè)嚴重受挫，出口業(yè)非但無法起到拉動經(jīng)濟的作用，連同就業(yè)率也已經(jīng)無法解決，儼然已經(jīng)成為雞肋，食之無用又棄之不得。而政府的行政開支并沒有因全球經(jīng)濟危機而縮減計劃，反而因穩(wěn)定經(jīng)濟催生許多部門與財政需求，經(jīng)濟不得已不繼續(xù)保持高速增長，因此在出口、投資、消費都無法滿足經(jīng)濟需求的情況下，房地產(chǎn)的支柱作用也已經(jīng)無法廢除。

事實可鑒，自08年出口業(yè)低迷后，政府加大了投資力度，而過度的投資對于經(jīng)濟來講，作用僅是一粒偉哥，從歷史上看各國以投資拉動經(jīng)濟的結(jié)果，都是如出一轍，有投資有經(jīng)濟和就業(yè)，停止投資，經(jīng)濟與就業(yè)就降了下來。中國現(xiàn)在面臨的也是這個問題，所以政府在09年大舉實施救市計劃的同時，不僅廢除了07年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，還加大了對房地產(chǎn)投資的刺激與鼓勵、支持政策，導(dǎo)致本已掉頭的房價迅速反彈，成就09年全年一手房、二手房總計超過6萬億的交易額，對09年的經(jīng)濟起到了10%以上的拉動作用，還為地方政府增加了1.6萬億的賣地收入。

在09年實施4萬億投資又發(fā)放了9.6萬億信貸的情況下，今年通脹問題也開始嚴峻起來。盡管發(fā)改委慌稱糧價與物價上漲是因為供小于求，但是不可改變市場的真實供求關(guān)系，也不可扭轉(zhuǎn)通脹已經(jīng)無法遏制的事實。（拿玉米為例：自07年大豆價格開始滯漲到08年下降開始，河北、東北等玉米大豆主產(chǎn)區(qū)的農(nóng)民就開始傾向于減少大豆種植面積的策略，盡量增加玉米種植面積，雖然09年的玉米有所減產(chǎn)，但是其耕種面積大于07、08年，在養(yǎng)殖、制藥業(yè)玉米用量受經(jīng)濟危機影響基本沒有增長的情況下，玉米的市場供給實質(zhì)上是充裕的，其價格上漲的主要原因是民間資本撤離房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向農(nóng)產(chǎn)品，而央行過度發(fā)放貨幣并不加息導(dǎo)致貨幣貶值速度加快是游資炒作農(nóng)產(chǎn)品的主因，這一點發(fā)改委根本無法否認。）通脹愈加明顯和強烈，大宗商品的資產(chǎn)保值屬性就會愈加突出，如果央行不能減緩貨幣貶值速度與減少市場貨幣流通總量，投資力度越大發(fā)放的貨幣越多，房價上漲的預(yù)期就會愈加明顯。

今天房地產(chǎn)業(yè)所面臨的主要矛盾已經(jīng)非常復(fù)雜，也非常明顯和強烈，首先經(jīng)濟需求與民生需求是第一個矛盾，如果需要經(jīng)濟增長，就需要拉動房地產(chǎn)業(yè)，而拉動房地產(chǎn)業(yè)，房價上漲后夾心層的民生居住需求就無從解決。

其二，中央需求與地方需求，在為保障穩(wěn)定與和諧的前提下，中央一方面需要房地產(chǎn)價格合理來平息民怨，一方面又需要地方政府承當(dāng)起經(jīng)濟增長的責(zé)任與公共投資責(zé)任，在地方政府沒有合理財政來源情況下，只能加大對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，形成了第二個矛盾。

其三，富人與窮人之間的矛盾，在政府力促經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下，投資增長過快與經(jīng)濟政策過度寬松，都將導(dǎo)致民間資本快速貶值，在政府利用經(jīng)濟政策制造通脹向民間借錢的情況下，富人為了資產(chǎn)保值就需要尋求較好的投資渠道，而中國股市的總值僅不足20萬億，房地產(chǎn)自然成為了最大的資本市場。從09年之前的房地產(chǎn)市場看，只要富人投資存在，房價就會飛速上漲，只要房價上漲，就形成了富人投資對窮人造成剝削的事實，而富人不投資，又要受到經(jīng)濟政策造成的貨幣貶值剝削，最終說明白就是政策剝削了窮人，而并非是富人投資剝削了窮人。

其四，官商、政府、窮人之間的矛盾，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)中，幾乎大半開發(fā)商的身份屬于官商一體，隨意在市場中摘取一個項目，對其利益分配進行深入調(diào)查與刨析，幾乎都可以在整個利益鏈中發(fā)現(xiàn)腐敗的影子，其中不僅是開發(fā)商賄賂官員，還存在更多的索賄與占股行為。除此之外包含商品房銷售在內(nèi)，多數(shù)內(nèi)部認購與低價、限價、打折等房源的流通業(yè)多數(shù)是從官員處開始，可見依靠房地產(chǎn)牟利的群體中官員的數(shù)量非同一般，在這些利益群體的勾結(jié)下，房價的變化只有不斷向上，而普通百姓所能得到的結(jié)果，也僅是房價在不斷上漲。

其五，經(jīng)濟穩(wěn)定與經(jīng)濟增長需求的矛盾，拋開以上所有原因后，房地產(chǎn)調(diào)控的最大矛盾就是經(jīng)濟的穩(wěn)定與增長，如果想保持經(jīng)濟增長就要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，只有成交量不斷走高，房地產(chǎn)業(yè)才能起到拉動經(jīng)濟的作用，但是房地產(chǎn)的最終支撐并沒有改變，居住需求對房價的承受力已經(jīng)明顯不足，如果急需依靠政策拉動房地產(chǎn)維系經(jīng)濟，最終的結(jié)果只能是依靠不斷鼓勵與支持富人投資拉動成交，而所有成交后的商品房都將成為空置房，富人投資所得的資產(chǎn)價值在沒有居住需求支撐情況下，也不過是虛擬資產(chǎn)屬于空中樓閣，房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟泡沫會被無限放大，一旦經(jīng)濟環(huán)境再度生變，房地產(chǎn)危機引發(fā)的經(jīng)濟危機就會一發(fā)不可收拾的顛覆一切。

其六，社會矛盾，如果說當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展至今改善了民生，幾乎八成百姓都會罵娘，盡管最近十年房地產(chǎn)價格與人均收入都在增長，但是扣除真實物價上漲因素后的居民收入取始終處于負增長通道，雖然此前數(shù)十年內(nèi)政府對糧價的控制減緩了居民生活壓力，但是居民點生活在房價、教育、醫(yī)療等消費上正在不斷受到擠壓，其中扣除醫(yī)療教育等因素外，有余房價不斷上漲，市場商品中的房租費用不斷攀升，國家可以控制產(chǎn)業(yè)鏈中最低端的農(nóng)民收益，卻無法控制房租比例升高推高物價的結(jié)果，時至今日，中國人均收入排名世界104位，物價卻遠高于歐美國家物價2-3倍，主要原因就在于經(jīng)營場所的費用與稅收過重（其中包括運輸成本），如果這些現(xiàn)象不能改觀，不單處于低收入群體的工人罷工現(xiàn)象也將愈演愈烈，沒有合理收入的商業(yè)環(huán)境無法更改的情況下，居民消費率即使有數(shù)字增長，真實消費也會逐漸走低，最終失業(yè)率數(shù)字也會不斷攀升，一旦失業(yè)率盤增過高，社會風(fēng)險就會隨時爆發(fā)。

至此可見，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的矛盾林林總總，利益關(guān)系也錯綜復(fù)雜，而導(dǎo)致這一切的根源似乎都在政府，無論是中央政府還是地方政府，在對房地產(chǎn)、經(jīng)濟、民生之間關(guān)系的權(quán)衡上，無疑都已拋卻了民生，此輪房地產(chǎn)調(diào)控是否能夠成功的標(biāo)準(zhǔn)，似乎也與民生需求毫無干系。但是我們可以預(yù)見，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的種種困難的最終原因似乎都是來自于民生，也就是說，如果這次房地產(chǎn)調(diào)控真的要再度脫離民生，房地產(chǎn)導(dǎo)致的其它問題一定會比經(jīng)濟問題更加嚴峻。

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