溫州千億炒資觀望樓市：潛伏或轉向
2010年05月01日11:24經濟觀察報陳周錫
一個月前，有著近十年炒房經驗的溫州人王先生，就與跟著他一起投資的幾個朋友商定，近期將去珠海看房，尋找房市的投資機會。然而，出臺不久的房貸新政打亂了他們的計劃，“主要是成員意見出現了分歧，多數人選擇觀望。”
王先生說，他的投資圈，主要由溫州的企業主、商人和房產中介人士構成，每人手握資金從幾百萬元到幾千萬元不等，“像我們這樣的投資團體，在溫州民間有很多。”他說，除個別炒家急于出貨外，大多數溫州炒家并未大規模拋售房子。
他的判斷是，去年至今房價一路狂漲，他們也覺得這很不正常，對新一輪房地產調控也有預感。
“但為什么我們還是去買房子？只因民間資本太多，土地財政未變。”王總結說。
最近，一些溫州酒店會議室密集召開了多場投資講座，主題大都圍繞面對新一輪房地產調控政策，民間資本如何應對。
買或賣
也就在一個月前，中國各地房價高歌猛進之時，溫州市民劉先生的妻子決定將手頭的期房加價200萬元轉手，但劉先生不同意。等房貸新政出臺后，妻子打電話給中介說愿意賣，沒想到中介公司的人說：當時催你，你不賣，現在還要加價200萬元，是不是酒喝多了？電話一掛，夫妻兩人就開始互相埋怨。
劉氏夫婦的這種投資心態，正是一部分溫州炒房者的寫照。在溫州，活躍著這樣一批投資人，他們既不是企業主，也不是商人，平時在機關、企事業單位、房地產中介上班，利用一些關系從各地開發商手中拿到期房，再加價轉手獲利。這些人往往會形成一股投資風潮。
房貸新政出臺第二天，溫州市區某高檔樓盤推出272套房源。與之前蜂擁搶號、炒家云集不同，當天報名參加搖號有90多人，最后有一半購房者選擇放棄，只有49人購買房子。這說明在房貸新政的影響下，一些溫州炒房者意見開始出現分歧。與此同時，一些溫州炒房者參加各種投資講座的次數在明顯增多，他們現在需要去咨詢一些資深炒房者和業界專家的意見，來證實自己的判斷。
大家最為關心的問題是，房貸政策對樓市影響有多大？怎么去應對？
“與之前溫州全民炒房不同，去年年底至今的溫州炒房者，主力軍是一些企業主和商人。”王先生說，房貸新政前幾天，他們在杭州下沙買了10套房子，其中企業主買了4套，華僑買了4套，房產中介人士買了2套。他們當時的判斷是，連接下沙的杭州地鐵1號線明后年開通，城郊時空距離縮短，增值保值的空間比較明顯。
“他們也在觀望，但沒有慌張。”王先生說，這些企業主要來自眼鏡、鞋革、服裝、打火機等各個輕工行業，有的早在本世紀初就已投資房地產，今年一季度他們在房地產投資上達到最高峰。“他們一直擔憂，在通脹壓力下，手里的錢如何達到增值保值目的。房地產依然是投資的首選。”
與以往不同，這輪房價高漲中，頻頻出現華僑身影。
在王的團隊中，一位西班牙華僑黃先生說，受金融危機影響，馬德里失業率高達兩位數，很多華人餐館、商店紛紛關門停業，他們只能回籠資金回國尋找投資機會。類似黃先生的情況在其他國家的華僑中也不鮮見。在海外市場尚未完全復蘇的情況下，這些商人并不會輕易去抄底海外資產，反而在國內房價一路高漲帶動下，熱錢紛紛回流國內房地產市場。
一些房產中介反映，房貸新政后，溫州商品房成交量明顯下降，但房價波動幅度還不大，說明買賣雙方都在觀望。王說自己并不擔心，“房價不會跌到哪里去。”他說。他現在手里還有四五套房子，其中兩套是2007年以1.8萬元/平方米買進的，如今已漲到3.2萬元/平方米，“即便房價跌了30%，我還有25%的投資回報率，怕什么！”
王先生最近接到多個中介電話，與以前漫天要價不同，中介人員開始用一種試探性口吻告訴他，房東愿意降價出售。但也有中介明確表示，個別豪宅還稍有提價。
王先生說，房貸新政嚴格限制異地買房，對溫州炒房者影響最大。他的判斷是，由外來資金支撐的北京、上海等大城市房價，肯定會下降；民間資金充裕的二三線城市，其房價波動會相對小一些。王先生認為，僅憑現有的房貸政策，市場消化只要3個月時間，“我現在最關心的是，中央、地方還會出臺什么政策，政策出臺節奏、力度怎么樣。”
潛伏或轉向
房貸新政前夕，王先生和投資團成員商議，計劃去二三線城市尋找炒房機會。但鑒于目前正處于政策的風口浪尖，這個計劃只能推遲，具體什么時候去看房，要根據市場變化來定。
王先生說，炒房已成為溫州民資釋放的主要渠道。據介紹，今年以來，溫州個人貸款數量高于企業貸款，其中相當部分是個人房貸。另外，今年以來，溫州金融機構存款總量一直出現負增長態勢。這從一個側面可以看出，集結在樓市的溫州民資，還未出現大規模撤離跡象。
“不買房，那我去干什么？”王先生說。
王先生說，十幾年來，即便在國家多次房地產調控下，溫州房價仍然以每年平均30%的速度在增長，“世界上找不到一個行業，能像溫州的房價這樣，在十幾年時間里保持30%的高增長。”于是，很多溫州企業主不再眷戀實業，紛紛進行房地產開發或者房產投資。
據了解，目前溫州民間資本主要集中在實業、銀行、房地產和資本市場四大領域。但做實業利潤很薄，風險和壓力很大，很多企業主不再加大投資。而在通脹預期下，他們又不會把錢放在銀行，也不敢進入變幻莫測的股市，房地產成為主要投資渠道。據了解，最能反映工業景氣程度的溫州市廠房出租價格，從2007年最高時的25元/平米左右一路下降至目前的個位數。
一位知情人士透露，目前溫州已形成7個由實體企業支撐的房地產公司，“每個公司資金規模在30億元以上，主要股東來自服裝、鞋革、五金等行業。”
一位溫州五金企業負責人夏先生說，2007年他聯合幾位企業主與開發商成立了房地產公司，目前該公司已在溫州拿地多塊。企業負責出資，開發商負責經營管理，“這些投資主要為企業自有資金，也有部分來自銀行貸款。今后房產公司如要增資，我們也會繼續加大投入。”
“實業遭冷落，炒房受追捧，這種現象很不正常，溫州得病了。”一位溫州經濟研究人士說，目前只有30%的溫州民間資金回歸實體經濟，65%則流向了樓市和股市。據溫州有關部門匡算，2008年民間資本有6000億元。也有人認為，現在溫州民資有7500億元。
一位溫州大型房產中介負責人說，溫州民資進入樓市至少有上千億元，同時撬動了更多的銀行貸款，“按一套房子200萬元計算，溫州炒家至少可以撬動全國10萬套房子。”
“我們看好房地產的 ‘發展前景’，”夏先生說，其中最主要、最關鍵的兩點理由是：土地財政未變，人民幣太多，這只能促使中國房價越漲越高。
一位溫州資深炒房者陳先生說，在民間資本投資乏力下，龐大的貨幣必然會大量涌向房地產。“在房貸新政下，樓市會進入觀望狀態，民間資金將進入潛伏期，導致銀行為貸款發愁。”最近，陳先生接到十幾個中介電話，希望他用房子抵押去銀行貸款，繼續買房。
陳先生說，經過3個月觀察期后，如果通脹預期強，民間資金還極有可能流向樓市，房價還會上漲；如果通脹預期弱，那么房價將會下降。但他周邊朋友多數認為，今后一段時間通脹預期很強，所以房價還會上漲。
陳先生說，一旦樓市受阻，一部分民間資金極有可能流向股市。一位溫州銀行界人士說，哪個投資領域最安逸、收益率最豐富、門檻最低，民間資本就會涌向哪里。在樓市降溫的情況下，溫州民間資本今后可能會更多地轉向礦產資源，以及黃金和股市等領域。
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