邋遢道人：中國房地產(chǎn)究竟是怎么回事

中國房地產(chǎn)究竟是怎么回事　　

——烏有之鄉(xiāng)記者對邋遢道人關(guān)于房市的采訪錄　　

2010年4月12日，烏有之鄉(xiāng)記者對邋遢道人就中國房地產(chǎn)問題進(jìn)行了采訪。邋遢道人對目前關(guān)于中國房地產(chǎn)問題的各種說法進(jìn)行了評判，認(rèn)為目前無論政府、媒體還是主流學(xué)者或非主流學(xué)者都錯誤評估了中國房地產(chǎn)市場的真實(shí)性質(zhì)，對房價為什么暴漲和怎樣抑制暴漲的議論也沒說到位。他認(rèn)為中國房市的根本問題在房市早已經(jīng)與股市、匯市和期貨一樣，具備了賭博或者虛擬經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。用傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)理論是無法進(jìn)行評判的。認(rèn)為雖然大家都害怕房產(chǎn)稅，但惟有房產(chǎn)稅的開征才能有效抑制房價上漲。他認(rèn)為泡沫早晚會破，但有調(diào)控手段條件下的破裂比沒有調(diào)控手段破裂總要好些。　　

下面是采訪實(shí)錄：　　

記者：看到你寫的“三亞樓市瘋狂親歷記”，很生動。最近網(wǎng)上流行一篇中國房市崩盤時間表，很多專家對此有截然相反的意見。有的認(rèn)為中國與日本1990年前后情況很相似，預(yù)測2012年前就會崩盤；有點(diǎn)人為雖然目前存在泡沫，但離崩盤還很遠(yuǎn)；比較樂觀的認(rèn)為中國房地產(chǎn)還很健康。你是怎么看待這個問題呢？　　

邋遢道人：首先，說目前中國房地產(chǎn)很健康的人基本不是用腦袋說話的，是用屁股說話的。我的意思是這些人屬于既得利益團(tuán)體，既得利益這句話他們自己經(jīng)常用以批評別人，但他們卻實(shí)實(shí)在在符合這個標(biāo)準(zhǔn)。他們需要粉飾太平，而且又一直是媒體追捧的對象，影響比較大。這些人要么是房地產(chǎn)老板或房地產(chǎn)公司的什么研究機(jī)構(gòu)，要么是官員或與房地產(chǎn)公司有聯(lián)系的所謂學(xué)者。前些年，他們的主要理由是中國人購房是“剛性需求”，現(xiàn)在依然是求大于供，因此房價還會漲。這次他們最主要的理由是日本當(dāng)年城市化率已經(jīng)達(dá)到77%，中國還不到50%，正處于城市化階段，住房需求還很旺盛，因此房市很健康。前幾天看到中央二臺關(guān)于這個問題的訪談中，一個清華大學(xué)的所謂專家就強(qiáng)調(diào)這些，而且還說現(xiàn)在說要崩盤的議論完全是情緒化，或者利用群眾的情緒。　　

記者：咱們拋開立場不說，這些解釋有什么不對嗎？比如，究竟我國是不是確實(shí)處于城市化高速發(fā)展階段，是不是房市還是求大于供，是不是住房是剛性需求呢？　　

邋遢道人：說我國處于城市化高速發(fā)展階段當(dāng)然是對的。中國城鎮(zhèn)人口比例從1995年的29%上升到去年的46.6%，如果從1985年算基本翻一番，而且這個趨勢還會加快。但這并不代表住房需求旺盛。你可能覺得，既然大量農(nóng)民，尤其是年輕農(nóng)民進(jìn)城，住房需求當(dāng)然很旺盛，當(dāng)然呈現(xiàn)剛性。估計一般人也都這么看。但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的所謂需求并不是指欲望，而是指有支付能力的欲望。意思是說，想買買不起不算需求，有錢不想買也不算需求。所謂不算，就是在市場上不成為需求量計算的內(nèi)容。因此，中國房市的買方究竟是誰，有多少人是需要分析的。　　

我國城鎮(zhèn)人口6.2億多，其中城鎮(zhèn)戶籍人口并沒那么多。應(yīng)該只一半左右。城鎮(zhèn)人口增長這么快，一方面是很多農(nóng)村撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)后形成所謂“自理口糧”居民，一方面是大量農(nóng)民進(jìn)城做生意或找到相對穩(wěn)定的工作的所謂“藍(lán)印戶口”。其中很大一部分是大中專畢業(yè)的農(nóng)村青年留居城鎮(zhèn)。資料說小城鎮(zhèn)中有非農(nóng)戶口的只有43%。大城市的暫住人口或藍(lán)印戶口大約占城鎮(zhèn)人口的40%，因此，我國約有一半所謂城鎮(zhèn)人口并不是完全意義上的城鎮(zhèn)人口。這是我國特殊戶籍政策造成的，但這也形成很重要的經(jīng)濟(jì)背景，對觀察數(shù)據(jù)有很大校正作用。　　

自理口糧和藍(lán)印戶口人員中，除了少數(shù)做生意或成為白領(lǐng)的外，多數(shù)收入都很低，基本是租房子住的。他們包括他們的父母都沒享受單位分房和集資建房等。以前很多人算的什么“自有房比例”都是用戶籍人口算的。如果基數(shù)是城鎮(zhèn)人口，中國城鎮(zhèn)自有房比例應(yīng)該不足一半。這批人的收入水平在2006年后就基本不具備買房能力了。另外就是有戶口的城鎮(zhèn)居民，這些人本來基本都有房子。如果說有欲望，要么是原來住房條件非常差的人，要么是要結(jié)婚的年輕人。　　

那么，我國有多少人屬于有住房需求的居民呢？2007年我國城鎮(zhèn)20%的中等收入群體人均收入1.2萬元，每戶平均2.88人，家庭年總收入3.456萬元。這個時期房價平均4000元左右。一套80平米兩居室房子32萬元，房價收入比為9.25。收入再高一級20%居民家庭房價收入比為7.1，再高一級10%居民收入比為5.5。從國際情況看，對房價收入比超過6的群體來說購房壓力就很大了。因此，城鎮(zhèn)居民中偏上20%居民購房已經(jīng)勉強(qiáng)，剩余60%的群體完全沒有購房需求。因此，中國真正有購房需求的城鎮(zhèn)居民只有25-30%，也就是5000多萬家庭構(gòu)成城鎮(zhèn)住房的需求市場。　　

去年，我國商品房銷售9.37億平米，其中住宅大約8.5億平米。對5000萬戶需求者來說，戶均17平米。或者有17%的居民買了90平米的房子，或者全部需求者花5.3年再買一套房子。　　

也就是說從結(jié)構(gòu)上分析，中國真正的房地產(chǎn)市場就是城鎮(zhèn)中5000萬戶居民的市場，他們是有支付能力的需求者。在現(xiàn)在的房價面前，70%以上的城鎮(zhèn)居民并不屬于有購房需求的群體。因此，用城市化和剛性需求來談房價和房市，基本不符合市場實(shí)際情況。　　

記者：好像還沒人把城市人口按收入等級分來分析房價收入比的。這種分析方法合理嗎？另外，買不起房的人為什么不能算做需求呢？是不是經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于需求的概念太死板了呢？　　

邋遢道人：房價收入比沒什么深奧的地方，很簡單，但又很實(shí)際。也就是一個家庭如果買一套房時，需要多長時間的積累才夠。而且最主要的，這個數(shù)本來就是對具體家庭來說的，與平均值無關(guān)。世界上3-6的房價收入比，按日常生活算算就能體會。比如前面算的中等偏上20%群體住房收入比是7.1。這些家庭人均可支配收入為年16386元，平均每家人口是2.74人。也就是每年4.49萬的總收入。相對32萬一套的房子，房價收入比為7.13。也就是全家不吃不喝不買任何東西也要7.13年還完。但是這個家庭肯定要花錢的。按年鑒數(shù)據(jù)，這類家庭每年食品、服裝、看病、交通通訊、小孩上學(xué)、買點(diǎn)雜物等費(fèi)用人均要花2.87萬元，這是不得不花的錢。這就占可支配收入的63.9%，也就是剩下1.62萬元是可以用來買房的錢。那么32萬元的房子就要20年才能還完。因此，房價收入比是6的話基本接近極限。7.1的比值只可能有部分家庭敢于買房。而收入越低，生活必須花費(fèi)比例越高，中間20%群體按這個方法算，要整整30年。這還沒按按揭來算。因此，房價收入比是個很具體的數(shù)值，只能按不同收入等級分別計算。　　

關(guān)于為什么不能把想買買不起的群體從市場供求關(guān)系中剔除出去，道路也很簡單。比如，吃鮑魚的市場有多大？估計任何一個開鮑魚海參館的老板都不是按全市人口計算的，而是算得很小。市場消費(fèi)品也是這樣。只要有替代性的市場，都要算價格收入比的。比如，肉類供應(yīng)緊張不緊張，不是看肉類供應(yīng)量，而是看多少人吃得起。解放前中國人均肉類產(chǎn)量只有6斤，供應(yīng)緊張不緊張？不緊張，肉鋪里各種肉掛得琳瑯滿目，吆喝著賣還賣不完。1978年中國人均肉類產(chǎn)量18斤，但是我們感覺肉不夠吃，求大于供。為什么會這樣？因?yàn)榻夥徘半m然肉產(chǎn)量低，但是吃肉的人少得可憐。河南農(nóng)村地主富農(nóng)家也就是過年或婚喪嫁娶才吃。大量農(nóng)民根本不要想。而1978年，豬肉8毛一斤，羊肉5毛一斤。農(nóng)村人均收入134元，城鎮(zhèn)343元。一年吃10斤肉不過花7、8元錢。由于大部分人都吃得起，這才供應(yīng)緊張。現(xiàn)在的房市就像鮑魚市場或者解放前的肉類市場。市場經(jīng)濟(jì)的優(yōu)點(diǎn)就是，別說我價格賣高了，你有不買的自由。但市場經(jīng)濟(jì)又是不講理的，因?yàn)槟悴⒉皇遣幌胭I而是買不起，豬肉市場里根本沒把你計算在內(nèi)，你失去了成為豬肉市場里一員的自由。　　

記者：那你的意思是現(xiàn)在房市是供大于求嗎？可一般供大于求的市場價格趨向降低，怎么會越漲越高呢？你不覺得你的分析有矛盾嗎？　　

邋遢道人：你這種看法也是一般人，甚至很多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)專家的看法。也就是把市場經(jīng)濟(jì)看做一個規(guī)則：價格隨著供求關(guān)系波動。需求大于供給，價格就漲。但價格高就有超額利潤，大量資本會進(jìn)入這個市場，于是供給增加，供求平衡價格趨穩(wěn)，多數(shù)情況下由于資本進(jìn)入過多產(chǎn)生供大于求使價格下降。這樣形成周期性波動。從系統(tǒng)論角度看，這叫負(fù)反饋系統(tǒng)。負(fù)反饋系統(tǒng)的特性就是每當(dāng)曲線上升就會有促使曲線下降的因素在加強(qiáng)，并最終導(dǎo)致曲線趨于下降。反之也是如此，于是曲線呈周期性波動。　　

但是，市場經(jīng)濟(jì)真就是這樣嗎？不完全是。一般商品交易是這樣，但市場經(jīng)濟(jì)經(jīng)常會發(fā)育出以錢生錢的形態(tài)，這時交易物品本身使用價值已經(jīng)不重要，只被作為生錢的籌碼。比如股市、匯市、期貨等。前幾年一個笑話說四大傻：炒股變成股東，炒房變成房東。股民買賣股票，完全是以錢生錢，股票就是個籌碼而已。籌碼不僅是股票期貨外匯這些，包括一個時期供給有限的住房、土地、石油甚至郁金香、君子蘭等都可以成為籌碼。這種市場形態(tài)有人叫做金融經(jīng)濟(jì)，有人叫做虛擬經(jīng)濟(jì)，有人叫做賭博經(jīng)濟(jì)。這種市場曲線運(yùn)行特征就與一般商品市場完全不同。　　

咱就直接說房市。目前中國人都知道，買房的人主要是為了保值增值，也就是一種投資。我在2007年第一次在烏有之鄉(xiāng)做講座就是這個題目，說現(xiàn)在房市已經(jīng)不能按傳統(tǒng)市場經(jīng)濟(jì)角度看了，現(xiàn)在的房市是個賭場，會買漲殺跌。我不喜歡預(yù)測，預(yù)測比較難。我喜歡容易點(diǎn)的，就是描述現(xiàn)狀，說現(xiàn)在什么東西是什么性質(zhì)，實(shí)際運(yùn)行情況是怎么樣的。　　

現(xiàn)在大家都認(rèn)識到了房市實(shí)際就是類似股市的投資市場了。那么，房市的價格運(yùn)行規(guī)則是什么呢？與供求有關(guān)沒有呢？沒有，或者很少。我經(jīng)常說這樣一個道理：房價為什么漲？因?yàn)榉績r“正在”漲。正在漲，就使有投資意愿的人——注意，這些人必須是買得起的人——預(yù)期房價還會漲，于是就買進(jìn)。而很多人買進(jìn)就促使房價繼續(xù)漲，與這些人預(yù)期一樣。周而復(fù)始，房價就這么漲起來了。所謂投資市場都有這樣特點(diǎn)，產(chǎn)品或者叫籌碼產(chǎn)出投資周期長，供應(yīng)量不會暴增。土地是按計劃增加的，地多了房地產(chǎn)商還會囤積，供給量增加與有興趣進(jìn)入這個投資市場的人的增加相比，通常是后者大。供給量增加不起什么作用。石油能被炒，因?yàn)槭褪褂昧刻螅略霎a(chǎn)油能力周期長而且影響小。股票、期貨、外匯也是這樣。如果證監(jiān)會每天新上市1個億股票，恐怕股市再沒人炒了。看到很多人在說增加土地供給可以抑制房價，顯然是不懂虛擬經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。由于虛擬經(jīng)濟(jì)或者叫賭博經(jīng)濟(jì)沒有隨著曲線上升或下降時的制衡因素，因此是買漲殺跌。也可以這樣說，只有供給量受限制的東西才會被炒，也可以說凡是被炒的東西供求關(guān)系對價格影響很小。　　

記者：那總該有個量的概念，你覺得中國的住房是多了還是不夠？　　

邋遢道人：很難講。如果按一定收入水平一般達(dá)到的人均居住面積算，中國住宅是多了。如果按有真實(shí)居住需要來看，住房還太少。因?yàn)橹袊遣蛔》康钠疵I房，沒房住的買不起房。　　

一般來說，住房面積多還是少與人均收入水平關(guān)系很大。人均住房面積與人均GDP關(guān)系很大。世界上不同收入等級的人均住房情況是這樣的。　　

低收入 國家 ：1149國際元；8平米以下　　　　　　

中低收入國家：4911國際元；17.6平米　　　　　　

中等收入國家：5952國際元；20.1平米　　　　　　

中高收入國家：11868國際元；29.1平米　　　　　　

高收入國家 ： 36100國際元：46.6平米　　　　

　 　中國人均收入為5730國際元，大致接近中等收入國家水平，只要達(dá)到人均20平米就不算低。2009年9月國家統(tǒng)計局公布說2008年我國農(nóng)村人均住房達(dá)到32.4平米，城鎮(zhèn)達(dá)到30.0平米。2009年，全國城鎮(zhèn)住宅銷售9億平米，城市人均1.33平米。如果農(nóng)村人均增加0.6平米，那么2009年全國人均住房面積應(yīng)該是32.33平米。也就是說，中國人均住房比同等收入國家居民多出61.7%。關(guān)鍵還在于2009年的施工面積還有32億平米，新購置3億多平米。把2009年的這些項(xiàng)目開發(fā)完，就能增加50億平米面積。兩三年后城市人均達(dá)到40平米左右，不僅超過比中國收入高一倍多的中高收入國家，甚至接近了發(fā)達(dá)國家。也就是說，中國現(xiàn)在人均住房面積應(yīng)該是人均GDP翻兩番后才應(yīng)該達(dá)到的居住水平。我們還可以換個角度看。目前2008年中國城鎮(zhèn)居民住房總計180億平米，2009年增加9億平米，如果把在建的房子開發(fā)完，總計可達(dá)到220億平米。按一般國家發(fā)展規(guī)律，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)應(yīng)該人均20平米。那么城鎮(zhèn)這些房子可供11.5億人居住。換句話說，中國即使城市化率達(dá)到83%，現(xiàn)在建成和在建的房子也夠了。如果把開發(fā)商已經(jīng)購置的土地也開發(fā)完，這些房子夠中國城市化率達(dá)到100%。中國房地產(chǎn)開發(fā)速度大大高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是非常明顯的事情。不知道為什么發(fā)改委和建設(shè)部從來不算這個帳。　　

可感覺中國房子還根本不夠。所謂城市化擴(kuò)張，主要是大量農(nóng)村年輕人進(jìn)城。這在全世界都一樣。而大量準(zhǔn)備結(jié)婚和結(jié)過婚的年輕人根本沒希望買房子。買房的人一般早就有一套以上的房子了。　　

記者：很多專家都說其他國家年輕人也買不起房子，也都是租的。因此可以通過政府提供廉租房解決這個問題。你怎么看？　　

邋遢道人：現(xiàn)在就是這樣，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，說話也是瞻前不顧后。其他國家確實(shí)剛工作的年輕人是買不起房子的，租房子住。但是專家就是不說后面半句話：其他國家的年輕人工作一段時間后就買房子了。算算賬就知道了，中國現(xiàn)在大多數(shù)年輕人就算到退休也買不起房子的。尤其是上海、北京、深圳、杭州等大量每平方米售價超過1萬元的城市。這些城市大部分三四十歲的人年收入也不過3萬元，兩口6萬元，扣除60%的基本消費(fèi)，剩下2.4萬元。一套兩居室，遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子也要80-100萬元。他們到退休也還不起帳的。農(nóng)村到城市的年輕人和打工者，一輩子買不起房子是明擺著的事情。說話只說半句，吞掉后半句不說，比趙本山還會忽悠嘛。　　

而且現(xiàn)在租房子并不容易。大多數(shù)買幾套房子的人并不出租房子。尤其是新房基本不出租的。一對年輕夫婦要在市區(qū)租房子結(jié)婚，最重要的是什么？要裝修得像點(diǎn)樣子吧。做不到。買新家電新家具也做不到。因?yàn)槭袇^(qū)內(nèi)房子租期都很短，一般是一年，而且不準(zhǔn)你動房子。這讓這些人感覺像湊合一樣。湊合幾年可以，可明擺著是要湊合一輩子的。電視劇蝸居里寫得很真實(shí)。現(xiàn)在可長期出租的房子是什么房子呢？主要是城中村或棚戶區(qū)的舊房。所謂城中村和棚戶區(qū)改造，無非是地方政府于開發(fā)商勾結(jié)起來賺錢而已。這種改造不僅侵害了原房主利益，而且把這些年輕人越來越向遠(yuǎn)郊驅(qū)趕。就算鄭州這樣的城市，多數(shù)年輕人被趕到外環(huán)以外。用google地圖搜一下就知道這類村子了：樓高一般在七八層，樓間距基本在　1米　以內(nèi)，而且多數(shù)是三面是房子。一間房20平米左右，廁所廚房都在房子里。沒人愿意在這樣的房子里結(jié)婚的。　　

記者：現(xiàn)在很多城市在蓋廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，這就可以解決問題了吧。　　

邋遢道人：只要這些年輕人大部分到老也買不起一套房子，廉租房也不是解決辦法。目前6億多城鎮(zhèn)人口中，起碼有2億是從農(nóng)村來的年輕人，包括大中專畢業(yè)生。這些人都買不起房子。假如2人結(jié)婚生個孩子，需要70平米左右的兩居室房子。那么總計就需要70億平米。這時候中國城市就怪得很了。2009年底189億平米加上在建的31億平米和數(shù)億平米已征土地，再加上廉租房70億平米，總計會達(dá)到300億平米以上的住宅。城鎮(zhèn)人口還是6.2億，人均住房竟然達(dá)到48平米，超過多數(shù)發(fā)達(dá)國家。無論政府用廉租房還是用經(jīng)濟(jì)適用房來解決目前的問題，都會讓中國出現(xiàn)這個結(jié)果。不知道提出通過廉租房和經(jīng)濟(jì)房解決中國住房問題的人算過這筆賬沒有。　　

記者：房價這么漲，多數(shù)人都意識到不是好事，包括中央政府。中央也出臺了很多政策，但是房價為什么抑制不住呢？　　

邋遢道人：記得2007年第一次在烏有之鄉(xiāng)做講座，主持人介紹完以后說：政府對房價上漲也很關(guān)心，最近出臺了很多政策抑制房價。主持人說完后貧道糾正說，政府從來沒有出臺過抑制房價的政策，出臺的都是促進(jìn)房價的政策。今天再糾正你一次，政府基本沒有出臺過抑制房價的政策。　　

記者：你這樣說有點(diǎn)過分了吧。記得2005年政府就出臺了個“國八條”，06年又出臺了“國六條”，都是穩(wěn)定房價的。現(xiàn)在就不用說了。怎么能說政府基本沒有出臺過抑制房價政策呢？　　

邋遢道人：國八條和國六條，主要政策都是限制開發(fā)商的。限制房地產(chǎn)貸款、開征土地增值稅、限制別墅項(xiàng)目、規(guī)定90平米以下住房比例。這些政策的作用主要是抬高開發(fā)商經(jīng)營成本，削減開發(fā)商利潤的，怎么會對房價起抑制作用？房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商是賣方，買房者是買方。限制開發(fā)商貸款會增加開發(fā)商資金成本，或者減少房屋供給能力，開征土地增值稅只能減少開發(fā)商利潤。開發(fā)商成本提高了，利潤空間壓縮了，供給能力減少了，只會提高房價，怎么會抑制房價？因?yàn)榉績r高不高，取決于買方。某個價位沒人買了，價位就停滯甚至下降。不是開發(fā)商想買多少價就買多高價的。這是很清楚的道理，不知道為什么大家都罵開發(fā)商把價格提高了。商人就是賺錢，成本高了，利潤空間小了，降價余地就小。因此這些政策只能起到讓房價不下跌的作用。而限制90平米以上房子建設(shè)更沒用。因?yàn)榈?006年多數(shù)買房的人已經(jīng)不是為了自住而是為了保值，適時出手。90平米以下住房出手時一定比90平米以上房子容易。這個道理誰都知道。銀行在判斷房屋抵押時，別墅只按估價50%放貸，越小放貸比例越高。因此，增加90平米以下住房等于為炒房人提供了一個更加合適的籌碼而已。這只能為房市變賭場更加方便。結(jié)果，05到06年兩次出臺政策，房價照樣在07年上漲15%左右，比06年漲幅翻了一番還多。　　

記者：那么政府哪些政策起到抑制房價作用了呢？　　

邋遢道人：只能說　2007年9月27日　，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，俗稱359號文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同時提高10%。起到了抑制房價作用。此前在上半年屢次加息，限制貸款規(guī)模都沒起作用。因?yàn)槭站o供應(yīng)方資金不起作用，收緊買方資金鏈才起作用。同時我們可以看到，2009年放開二套房政策，房價一下子就上去了。　　

記者：最近政策又恢復(fù)限制第二套房貸款政策，并且不給第三套房貸款了，房價為什么還在漲呢？　　

邋遢道人：你注意一下2009年放貸總額和銷售總額的關(guān)系就知道了，2009年新增個人購房貸款總量占商品房銷售總額的比例只有34%左右，也就是說一次性付款購房的比例約為66%左右。也就是4.4萬億住宅銷售中近3萬億是居民自己出錢買的。那么，會不會這些人沒錢繼續(xù)買了呢？2009年城鄉(xiāng)居民存款不僅沒有因買房而減少，反而增加了19.5%，增加了4.3萬億。我們都知道，增加的部分絕大多數(shù)是少數(shù)有錢人，也就是買得起房子那些人的。實(shí)際情況也是這樣，有錢人買房很少大批貸款的，基本是自己的存款。只有邊緣部分人才貸款。2008年限制第二套房貸款，打擊的對象是所謂溫州炒房團(tuán)。但現(xiàn)在房產(chǎn)投資額最大的部分早已不是專門從事炒房的資金，而是一般富人群體。因此，這樣的打擊會比2007年年底的力度小得多。因此房價并沒有下降。　　

記者：不少學(xué)者認(rèn)為貨幣發(fā)行量與房產(chǎn)房價上漲有很大關(guān)聯(lián)程度。你怎么看？是不是應(yīng)該控制信貸增長來解決這個問題？　　

邋遢道人：M2增長過快顯然與房價上漲有直接關(guān)系。沒那么多錢怎么去炒高房價？指出貨幣發(fā)行曲線與房價曲線高度相關(guān)并不困難。但是，從控制貨幣入手控制房價并不是個很好思路。原因很簡單。首先，我國貨幣發(fā)行量并不是認(rèn)為能控制的。每年新增加數(shù)千億美元外匯儲備，就要對應(yīng)發(fā)行數(shù)萬億人民幣。只要中國不放開資本項(xiàng)下外匯自由兌換這條政策，M2就不斷增加。其次，金融政策是個宏觀政策，并不只對房地產(chǎn)一個行業(yè)。如果經(jīng)濟(jì)處于衰退狀態(tài)，金融就不能收緊。2008年就是個例子，信貸收緊幾個月就不得不放開了。把金融政策作為控制房價的基本手段，會因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)形勢而不得不放棄。因此，雖然貨幣政策與房價關(guān)系很大，但并不是好用的。　　

記者：那么你認(rèn)為究竟怎樣房價才不這么漲？　　

邋遢道人：我覺房價不漲不是要討論的問題。因?yàn)榧词狗績r現(xiàn)在不漲了，高房價帶來的社會和經(jīng)濟(jì)問題已經(jīng)無法解決了。大部分城鎮(zhèn)年輕人在這個價位上一輩子也買不起房子，這個問題早晚要出事的。需要討論的是用什么手段才能使房價下來，而且不傷筋動骨。　　

記者：那你覺得呢？　　

邋遢道人：關(guān)于如何控制房價問題，我在最早議論房市問題時就提出了，就是開征房產(chǎn)稅。道理很簡單，抑制房價就是抑制購房者的投資保值需求。購房者為什么選擇買房來保值或投資？因?yàn)榉績r漲幅通常大于存款或國庫券等比較安全保值項(xiàng)目的利率。房價每年漲10%，長期儲蓄只有4%，當(dāng)然買房合算。而且只要房價在張，就沒有任何因素是抑制買房者做這樣判斷的因素存在。也就是說，這是個正反饋狀態(tài)，越買房價越漲，越漲越要去買。只有加入一個相反因素才能抵消。加上一個相反因素，就成了負(fù)反饋系統(tǒng)。比如，預(yù)期房價漲10%，存款利率4%，房產(chǎn)稅就可以定到3%，使利潤空間只有3%。這么低的空間是很難作為預(yù)期盈利條件的。由于還有交易稅和增值稅，實(shí)際是賠錢的。關(guān)鍵在于，房產(chǎn)稅率是可調(diào)的。今年房價漲得高，稅率可以調(diào)高。明白告訴炒房人你們會賠的，就不會有人去炒。而房產(chǎn)稅一旦開征，即使房價降也要征收的。某年房價漲幅為零，但房產(chǎn)稅1.5%，對一套100萬的房子來說就要繳1.5萬的稅。有了多余的房子不僅不賺錢而且賠錢，誰還會囤積房子？抓緊時間賣了才是正事兒！發(fā)達(dá)國家全都有這個稅種，只有中國沒有。　　

記者：早就有人提出這個政策，尤其最近傳說上海和重慶要試行。反對意見好像很強(qiáng)烈。認(rèn)為國家把地買了掙了一筆錢，再收房產(chǎn)稅不合情理法理。　　

邋遢道人：不合法理？香港有沒有房產(chǎn)稅？有。香港土地是誰的？全部是國有的，賣的錢都?xì)w政府了。香港的做法不合法理？至于情理，那看怎么說的。如果房價這么漲早晚經(jīng)濟(jì)要崩盤，全國人都遭殃，那開征房產(chǎn)稅避免崩盤就合情理。　　

記者：很多人認(rèn)為這是一頭牛身上剝兩層皮。　　

邋遢道人：如果認(rèn)為政府征稅是剝自己的皮，那么推翻政府不要他就行了，一層皮也不該剝。但政府收稅不是剝皮，是公共需要。中國稅收中不重？很多人認(rèn)為重，其實(shí)不重。中國財政收入占GDP比重只有20%，而多數(shù)發(fā)達(dá)國家高達(dá)40%。中國財政存在的問題是，財政支出中用于福利支出比重太低，只有10%，而那些國家達(dá)到30-40%甚至更高。也就是說，中國二次分配力度太小，造成目前貧富分化日益嚴(yán)重。中國要解決貧富分化問題，必須大幅增加二次分配力度。但20%比重的財政收入無論如何是完成不了這個任務(wù)的。如果提高到30%，拿出40%做福利支出，也就和西方國家水平相當(dāng)。這個錢從哪里來？只能從財產(chǎn)存量里來。　　

西方國家就是從富人身上剝兩次皮，用到窮人身上的。美國納稅的人只占人口的一半，也就是高收入的一半人納稅低收入的一半人不納稅。而且這個稅率還是累進(jìn)制的，收入越高納稅越多。西方國家都是這樣。稅還分兩部分，一部分是資產(chǎn)增量，也就是今年你收入中拿走，收入越多拿走越多。一部分是從存量上拿走，財產(chǎn)越多拿走越多。美國富人雖然不滿意，但也沒辦法。　　

征收房產(chǎn)稅，就是從存量資產(chǎn)上征稅。這個稅種西方早就有了。開始根本不是為了抑制房價，但最終起到這個作用。中國無非是缺了這塊，因此造成房價止不住地漲，最后不得不實(shí)行，讓人覺得是臨時措施。從資產(chǎn)存量上征稅，資產(chǎn)越多稅率越高，在西方都是天經(jīng)地義的事情，怎么到了一個社會主義國家反而行不通了呢？　　

而且還有一點(diǎn)很重要，就是目前地方政府財政主要收入來源是土地出讓金。這是很危險的事情。土地出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)增量上來的。也就是房地產(chǎn)發(fā)展，稅收就增加。但房地產(chǎn)低迷了怎么辦呢？而且房地產(chǎn)總有基本停滯的時候，地方政府怎么活呢？西方國家地方收入的大頭也來自地產(chǎn)，但人家是從存量，也就是房產(chǎn)稅上獲得的，旱澇保收。依賴增量生活就會朝不保夕。貧道很早就發(fā)愁，房地產(chǎn)泡沫一破，地方政府拿啥發(fā)工資呢？開征房產(chǎn)稅收入歸地方。土地出讓金收入全部歸中央財政，用以福利支出。國有土地嘛，怎么成地方政府的了呢？　　

記者：很多人擔(dān)心一般老百姓會因此吃虧。還有人覺得會有人作弊，也有人說這樣會引起很多人假離婚，形成社會問題。　　

邋遢道人：這些問題其實(shí)都不是問題。首先，財產(chǎn)稅的征收辦法早就很成熟了，西方征收了幾百年。美國50%的人一點(diǎn)稅也不交，就說明是可以做到不影響窮人生活的。中國能做不到一半多有自住房的人不交房產(chǎn)稅？肯定能做到。影響生活的一定是富人，包括所謂中產(chǎn)階級。至于作弊，肯定會有。但是經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只要有相關(guān)懲罰政策，大部分人是不敢的。而且作弊的人會越來越少。個人與政府斗恐怕成功幾率不大。假離婚也會有，但不會多。為什么呢？因?yàn)楹芏嗳嗽缇拖腚x婚，假離婚結(jié)果成真的了，于是其他人一定會被嚇唬住的。只要報紙上不斷曝光這些例子，看誰假離婚。實(shí)際上，這都是精英集團(tuán)嚇唬人的，他們都清楚沒多大問題。　　

記者：但是反對意見似乎占主流，幾乎沒看到過支持意見的。　　

邋遢道人：你觀察的很對，甚至一些所謂左翼學(xué)者也反對，起碼沒幾個提出或者支持的。原因很簡單，媒體是他們控制的，他們的聲音隨便就成為主流聲音。這不奇怪。奇怪的倒是左翼學(xué)者也沒人支持。我覺得，主要原因是很少人能從虛擬經(jīng)濟(jì)、賭博經(jīng)濟(jì)角度看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場，都還停留在一般市場經(jīng)濟(jì)的概念中。如果從我說的角度看，怎么推論也只有開征房產(chǎn)稅這條路。　　

記者：你講的房產(chǎn)成為投資品，成為賭博籌碼，歷史上有類似例子嗎？是不是僅僅是個理論呢？　　

邋遢道人：當(dāng)然有例子。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育到后期，主體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)或賭博經(jīng)濟(jì)是必然的。中國古代是典型的市場經(jīng)濟(jì)，包括土地在內(nèi)所有生產(chǎn)資料和生活資料都可以自由買賣，西方土地允許買賣是17世紀(jì)以后的事情。土地雖然是農(nóng)業(yè)時期基本生產(chǎn)資料，但由于土地存在供給增加慢的特點(diǎn)，也能成為虛擬經(jīng)濟(jì)的籌碼。　　

史料記載，中國每次王朝初年，土地荒蕪，價格很低。由于經(jīng)濟(jì)破敗，糧價很高。一畝地1兩銀子，一百斤糧食要幾兩銀子。如果你花10兩銀子買10畝地出租給佃戶，按平均300斤畝產(chǎn)，四六分成，可得2400斤糧食，折合好幾十兩銀子，賺大發(fā)了。但是這時候土地比較平均，自耕農(nóng)占主體，你買不到多少地，但地價就買高了。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，時間長了，小農(nóng)會不斷破產(chǎn)。這時地價4、5兩一畝。糧價大約穩(wěn)定在100斤0.5-1兩。這時如果你花50兩銀子買10畝地，2400斤租子折合十幾兩銀子，年回報20%多，也很合算（當(dāng)時的資金利息一般在20%左右）。但是我們會看到，到王朝中期，地價會漲到20兩，30兩一畝。這時如果你花300兩銀子收獲價值十幾兩的租子，年回報只有5%了。按理說就不太合算。但是，地價還會漲，到王朝中后期會漲到50兩，甚至100兩一畝。如果60兩一畝，600兩投資收獲十幾兩租子，投資回報只有0.25%。那么為什么地主商人照樣熱心兼并和買賣土地呢？算算帳就知道了。地價從1兩一畝一百多年翻到60兩一畝，每年就有3-4個百分點(diǎn)的升幅。加上地租，還是合算的長期投資。尤其是中國是個自然災(zāi)害頻繁國家，三年兩災(zāi)。災(zāi)年小農(nóng)破產(chǎn)多，地價低。豐年小農(nóng)急著買地，地價高。“短期有漲有跌，長期會看漲”，這是什么，分明是股市嘛。于是，中國的土地就像今天的房子一樣，變成了賭場的籌碼。土地就變成了錢生錢的工具。　　

正是把土地這種基本生產(chǎn)資料當(dāng)賭具來炒，造成土地兼并越來越嚴(yán)重，最后產(chǎn)生大批流民，形成王朝更替。西方為什么沒有像中國這樣一兩百年就發(fā)生嚴(yán)重動亂呢？因?yàn)槲鞣酵恋厥遣辉S買賣的。農(nóng)奴命再苦，也有碗飯吃。中國動輒幾百萬上千萬農(nóng)民沒有土地，不造反才怪呢。　　

現(xiàn)在北京房價便宜點(diǎn)的60平米一室一廳要150萬。出租出去，一年房租到不了2萬（再高租不起了）。也就是說投資回報1.3%。150萬的銀行五年定期利息還5萬4呢，怎么還會有人“投資”買房？很簡單，那是房價會漲，靠的是房價翻番賺錢，因此出租都懶得租。　　

當(dāng)然，住房是生活資料，不像土地。但是住房是必須生活資料，沒房住總是問題。就像前面說的，大部分年輕人一輩子過得不像有個家，難道會覺得有“尊嚴(yán)”？有點(diǎn)風(fēng)吹草動，會不成為社會不穩(wěn)定因素？　　

記者：你能用幾句話總結(jié)一下你的觀點(diǎn)嗎？　　

邋遢道人：簡單說，房子具備做虛擬經(jīng)濟(jì)中錢生錢的道具的條件，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)屬于賭博經(jīng)濟(jì)。由于缺少抑制買方投機(jī)房產(chǎn)的因素，因此房價會持續(xù)上漲直至崩潰。唯一的出路就是開征房產(chǎn)稅。　　

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號