房地產(chǎn)崩盤絕非戲言!

被掩蓋的真相令人震驚！房地產(chǎn)崩盤絕非戲言!

    最近以來，關(guān)于房地產(chǎn)崩盤時間表的文章走紅網(wǎng)絡(luò)，是崩盤還是不會崩盤的兩種觀點激烈交鋒。但所有的觀點都忽略了一個前提：政策如何調(diào)整？離開政策背景去討論是否崩盤毫無意義。因此，無論是崩盤論者還是不會崩盤論者，都必須首先回答一個問題：現(xiàn)行的對投機購房者的寬容政策還要繼續(xù)下去嗎？如果政策出現(xiàn)了根本性的調(diào)整，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫的陣痛后就可轉(zhuǎn)危為安，反之，現(xiàn)行政策繼續(xù)下去，房地產(chǎn)的崩盤就不可避免！那種把房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟綁架在一起，聲稱“打壓房地產(chǎn)就是打壓國民經(jīng)濟”的恐嚇純粹是顛倒黑白、嫁禍于人！只有整治房地產(chǎn)才能挽救房地產(chǎn)，政策調(diào)整是房地產(chǎn)絕處逢生的唯一出路，縱容投機的房地產(chǎn)政策不改，才是房地產(chǎn)的末路和國民經(jīng)濟的陷阱！這個結(jié)論已經(jīng)無可辯駁，因為，被掩蓋多年的真相即將浮出水面，被隱藏的數(shù)據(jù)令人震驚！

    對房地產(chǎn)泡沫，從國務(wù)院相關(guān)部委、隸屬于政府的研究機構(gòu)到半官方的房地產(chǎn)協(xié)會，都眾口一辭地認(rèn)為：中國的房地產(chǎn)沒有太大的泡沫，在城市化進程的背景下，就是有一些泡沫，也會被潛在需求所吸收，因而是完全可控的，只要進行政策的微調(diào)，穩(wěn)住上漲過快的房價，就萬事大吉了。這是一個巨大的、極其危險的錯誤！這種臨危不懼的盲目樂觀，使我國一再錯失低成本整肅房地產(chǎn)秩序的大好時機，國民經(jīng)濟已經(jīng)由于房地產(chǎn)的病入膏肓而異常危險了！因為：

    ⑴ 國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)已經(jīng)形成了過度依賴，2009年商品房的開工面積達11.54億多平方米，加上城中村農(nóng)民自建房和政府主持興建的各類保障房，以及其它未進入商品房統(tǒng)計的建筑物，住宅類建筑物開工總面積超過18億平方米，對鋼材的需求超過一億噸。占全國鋼材產(chǎn)量的20﹪，除此之外，裝修行業(yè)、家電行業(yè)、廣告行業(yè)、物流行業(yè)等都跟隨著房地產(chǎn)的升溫而欣欣向榮。但這樣的好日子肯定是不能長久的，全國所有城市存量住宅類建筑物的面積已經(jīng)達到150億平方米，在這種情況下，每年新增18億平方米，用不了幾年，住宅類建筑物的社會擁有量將超過250億平方米，將遠遠超過城市人口的實際需要。可以斷定，房地產(chǎn)的供過于求并不遙遠！不是象政府人士所認(rèn)為的房地產(chǎn)還有20年的旺盛期，而是由盛轉(zhuǎn)衰的日子近在眼前！少則三年，多則五年，商品房將嚴(yán)重過剩，作為國民經(jīng)濟重要引擎的房地產(chǎn)即將滅火，本來就很脆弱的國民經(jīng)濟將遭重創(chuàng)！

    ⑵ 2009年全國商品房銷售面積是9.37億平方米，其中商品住宅銷售面積大約為6.6億平方米，加上政府投資興建的廉租房、棚戶區(qū)改造房和一部分從銷售面積中扣除的回遷房，投入使用的新增住宅面積超過約8億平方米。而城中村居民的自建房究竟有多少就難以統(tǒng)計了。可以肯定的是，我國每年新增城市人口約1300萬人，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口至少占60﹪以上，而他們絕大多數(shù)并沒有成為商品房的獲得者,而是住進了城中村。這就意味著，在城市新增人口中，只有600萬人搬進了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100萬人是廉租房、保障房的獲得者。剩下的500萬人才是自住商品房的購買者。按照每人30平方米建筑面積計算，他們購買了1.5億平方米的商品房，再加上大約300萬人為了改善居住條件而購置第二套以自住為目的商品房，自住房的需求人數(shù)約為800萬人，他們購買的商品房之和不會超過3.2億平方米，與總計6.6億平方米的商品房銷售面積相比，只占不到50﹪！另一半3.4億平方米的商品住宅基本上都落到了投資和投機者的手中！而在2010年以后，由于房價繼續(xù)上漲，進一步擠壓了自住購房者的空間，投資和投機購房的比例已經(jīng)上升到60﹪以上，如果房價繼續(xù)攀升，這個比例還會提高。

    這種趨勢將帶來什么后果呢？每年將新增3-4億平方米的已售商品房空置起來,到2011年,空置面積將超過13億平方米!達到2009年商品房銷售總面積的近兩倍，一旦投資者蜂擁出貨，市場在中短期內(nèi)根本無法消化，就是降價50﹪，也需要3.3萬億元的買盤才能吸收，而居住在城中村里的中低收入者根本不可能成為潛在的接盤者！無論房價降多少，70﹪的人都只能旁觀！能夠逢低買入的自住者手中的錢，與動輒手握幾十套房的炒房者所動用的資金相比只是九牛一毛！

    中國城市化進程對自住商品房的潛在需求被嚴(yán)重高估了！租售比的嚴(yán)重不對稱，使炒房者不可能用租金收入來填補貸款利息，低買高賣才是謀求暴利的唯一方式，暴露出我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為全球最大的賭場，在一線城市的賭局已經(jīng)進入瘋狂狀態(tài)后，賭桌開始向二三線城市甚至縣鎮(zhèn)蔓延鋪開，房地產(chǎn)（包括二手房）的吸金數(shù)量將超過GDP的50﹪！而投資和投機者不可能永遠只滿足帳面資產(chǎn)的增長而不提現(xiàn)的，提現(xiàn)數(shù)量大于買盤數(shù)量的這一天不會太遙遠了，一旦大部分賭徒的忍耐到了極限，或者受國際關(guān)系影響使大行情有變，他們就會集中出貨，而大部分無房戶都是根本買不起房的旁觀者，社會上根本就沒有足夠的貨幣購買力去收場！這種可怕的結(jié)果是迄今為止所有人都沒有想到的！中國房地產(chǎn)將出現(xiàn)史無前例的崩潰，認(rèn)為中國不會出現(xiàn)日本那樣房地產(chǎn)崩盤的情況，是禍國殃民的嚴(yán)重的誤算！

    ⑶ 各可怕的是政府決策部門對房地產(chǎn)的惡性發(fā)展趨勢毫不知情，2004年以來房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)發(fā)酵了6年，而住建部的官員仍然堅持房地產(chǎn)不存在泡沫。更使人感到震驚的是：房地產(chǎn)最重要的預(yù)警數(shù)據(jù)從來沒有公布過！它包括：全國城市住宅類建筑物的存量面積（包括城中村）、全國城市每年新增住宅類建筑物總面積（包括城中村和商品房之外的住宅）、全國累計已售商品房出租率和空置率、全國新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率┄┄這些才是制定房地產(chǎn)政策的核心數(shù)據(jù)和科學(xué)依據(jù)。尤其是在商品房銷售面積中非首套房的比例，這么重要的數(shù)據(jù)被房地產(chǎn)管理部門長期掩蓋，從來不公布，顯然不是不知道，而是這些部門，因為既得利益，對中央政府的有意欺瞞！致使歷年以來出臺的房地產(chǎn)政策雷聲大雨點小，看似轟轟烈烈，實際上是隔靴搔癢，南轅北轍！這就是房地產(chǎn)越整越亂、越走越遠的根本原因！當(dāng)政府有關(guān)部門都敢于為部門利益而掩蓋真相、并在政策制定上盡開一些無關(guān)痛癢的哄人處方的話，房地產(chǎn)的災(zāi)難就不可避免，因為中央本應(yīng)得到的預(yù)警被“一切正常”的報告欺騙了！國民經(jīng)濟正在被真相的掩蓋者引向深淵！

    清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心國家發(fā)展戰(zhàn)略研究部

    2010年4月3日

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