2011，中國房地產崩盤？

2011，中國房地產崩盤？ 
 
 
  新華網 （ 2010-04-06 ）

    從來沒有一棵樹能長到天上去，沒有一個泡沫能吹得無窮大，日本如此，中國亦然

    《國際先驅導報》特約記者薩蘇 記者張皓雯發自東京、北京 “中國房地產會在2011年崩盤。”這個看起來有點聳人聽聞的說法來自于最近網絡上流傳很廣的一份“房地產崩盤時間表”。
    該“時間表”將1985年～1991年日本房地產市場走勢和中國2005年～2008年房地產市場走勢相對比，認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等，與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本相似。“時間表”的作者由此得出結論，認為中國經濟面臨很大風險，并預言中國房地產會在明年崩盤。

日本“房奴”欠債到今天

    表面看起來，的確很相似。
    日本平均房價的變更顯示，1984年的房價，與今年基本持平，但到1990年泡沫經濟的頂峰，僅僅五六年間，房價就漲了8倍。
    而中國的房價，最近幾年也是節節攀升。雖然從官方的數字看漲幅有限，但是身在其中的人都認為，的確是漲了三到四倍。
    “任何一名45歲以上的日本人，對中國目前發生的一切都很熟悉。”東京大學教授伊藤隆敏說。
    “無論是日本的當年，還是中國的今天，房價都大大超出其真實價值。兩國都存在大量忙于還貸的‘房奴’和利用不動產獲得巨額利益的房地產商。雙方都存在泡沫經濟，這是毋庸置疑的。”一位日本金融業人士說。
    日本的經濟泡沫破裂讓人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人還在背著當年欠下的沉重債務。
    最近，日本房地產價格連續下降，離大阪市中心僅十幾分鐘車程地方的房價，比北京五環附近的房子還要便宜。很多人認為日本房價已經走到價格曲線的底部，房地產市場因此出現了“打撈沉船黃金”式的活躍。
    有趣的是，當今日本房產的買主中，華人占了很大比例。對這個奇怪的現象，在關西地區做房地產30年的一位老不動產商表示，這是因為在日華人有儲蓄的習慣，而日本的中堅階層至今還在為二十年前泡沫經濟時代的房價還債呢。
    如果那張“時間表”成立的話，2011年，就會有中國人開始遭遇當年日本人的厄運。

中日背景大不同

    不過，記者采訪時發現，幾乎所有的專家對于這樣一個通過簡單對比得出的結論都持否定態度。
    “時間表忽略了一個非常重要的細節。”中國現代國際關系研究院日本所研究員劉軍紅接受《國際先驅導報》采訪時說，當年的廣場協議迫使日元升值，對日本的出口業打擊非常大。到1986年下半年，美國經濟有所好轉時，日本希望扭轉一下局面，開始下調利率。
    “但是，日本忽略了歐美調整利率都是波段性的，它在一年之內下調幾次，基本調到底了。”劉軍紅介紹，出口企業因為不賺錢，索性用低息貸款炒房炒股。
    而日本當時面臨著結構性問題，企業相互持股，導致股票買的人多，賣的人少。土地則受到政策限制，供給不足，也是買的人多，賣的人少。“日本戰后出現了兩個神話，股票不倒，土地不敗。”劉軍紅說。于是，股價和房價一如斷了線的風箏扶搖直上。
    日本央行曾經公開的一份會議紀要顯示，當1987年日本政府意識到泡沫太大，想通過上調利率來擠壓泡沫時，正逢美國調整經濟政策，不讓日本央行提高利率。日本央行左右為難，只能眼睜睜看著泡沫被吹大、破裂。
    “中國人民幣升值是匯改的結果，不是在美國的逼迫下。政府在2007年時曾經通過提高利率等手段，擠壓過泡沫。”劉軍紅認為，中國的房價上漲，沒有美國的政策因素在里面，這是中日最大的不同。
    中國的房價上漲，在一些日本經濟學家眼里還帶有政治色彩，認為它一定程度上起到了穩定中國社會的作用。美國通用電氣金融公司駐日華人專家雷蒙認為，隨著房地產的漲價，將迫使投資謹慎的中國人改變生活方式，轉而貸款購買不動產，并承擔償還貸款的責任。此時房價的進一步提漲，又使已經購買不動產者的財產得到增加，使其因此成為樂于維護社會穩定的階層。隨著這個階層人數的增加，實際意味著中國在用一種商業和政策手段強行催生和擴大一個中產階級隊伍。而一個擁有較強大中產階級階層的國家，通常都較為穩定。
    而中國社科院金融所金融市場研究室主任曹紅輝認為，中國和日本所處的階段也有很大差異。日本當時已經完成了工業化、城市化過程基本結束。中國則仍處于城市化中期，農村城鎮化以及城鎮人口改善住房，都會帶來許多剛性需求。
    “日本當時人口老齡化加速，而中國剛剛開始，再過10年，才有可能和日本當年一樣。人口老齡化后，房地產的剛性需求才會下降。”曹紅輝說。
    美國彭博社3月31日援引日本銀行、瑞士銀行的分析師的話也認為，中國目前不像80年代的日本，更像處于房地產大發展的70年代的日本。當時日本經濟發展、收入增加，且有大批人流入城市創造了剛性需求。

“經濟增長將因崩盤跌到2%”

    “從來沒有一棵樹能長到天上去，沒有一個泡沫能吹得無窮大，也沒有一個國家靠修房子可以修出一個現代化強國。”曹紅輝說，“房地產崩盤時間表”雖然有很多漏洞，中國和日本的房地產市場也有很多不同，但是長期看來，崩盤的可能性并非不存在。
    曹紅輝認為，理論上說，房地產成為一個國家的支柱產業是正確的。但是，如果房地產業擠占了其他行業的利潤，都是問題了。
    一個現實的例子是，溫州商人越來越熱衷于炒房，就是因為制造業利潤率太低，他們把行業內上下游的資金整合在一起，投入到房地產業。
    “窮人買房，擠占了他現在和未來的消費，富人炒房，擠占了對新興的、高科技含量的事業的投入。如果大量資本流入房地產市場，這個市場就是危險的。”曹紅輝說。
    國際貨幣基金組織前首席經濟學家肯尼思·羅戈夫上個月在日本接受采訪時說，中國的地產泡沫可能在10年內破裂，屆時經濟增長率將跌到2％。
    “泡沫無法避免，是否崩盤，則純粹在一個‘度’字。”一些日本經濟界人士告訴記者，參考日本經驗，中國如果要避免房地產泡沫引發“崩盤”危機，恰當地掌握社會購買能力的限界，不過分預支未來發展成本，是一個極重要的因素。

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