樓市泡沫：坐轎者快把抬轎者壓垮了

樓市泡沫：坐轎者快把抬轎者壓垮了

   ——中國房地產(chǎn)泡沫的漲跌勢力簡析

                           張庭賓

    試圖最后一輪爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫遭遇了當(dāng)頭棒喝。

    3月18日，國資委宣布78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，22日，國資委再次嚴(yán)厲責(zé)令——這78家央企須在“15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案”。國資委這次雷霆之動頗為出乎筆者的意料，不僅講政治，也是講市場，當(dāng)為之喝彩。

    房地產(chǎn)的此次狂性令人咋舌，在2010年初進(jìn)入房價觀望期后，在中央政府再三強(qiáng)調(diào)遏制房價過快上漲后，溫總理在兩會上所作《政府工作報告》“抑制土地價格過快上漲”言猶在耳之際。樓市泡沫試圖大舉反撲，先是3月8日，某部門領(lǐng)導(dǎo)聲稱：未來20年中國房價上漲壓力仍然很大；緊接著3月15日，北京一天就誕生了三個新“地王”，始作俑者是央企，無疑是給調(diào)控政策一記響亮的耳光。

    本來觀望的民意再次騷動起來。筆者近日連續(xù)接到幾個電話，北京又出地王了，問房價是否還會再漲，是否應(yīng)該買入。我的回復(fù)是——觀點(diǎn)沒有改變：

    1，如果人民幣未來3年內(nèi)不出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，房地產(chǎn)價格就此回調(diào)，那么，它可能在下跌30-50%間軟著陸，這對中國是最理想結(jié)果；如果房價于現(xiàn)在基礎(chǔ)上，一年內(nèi)再快速上漲30%，那將是中國房地產(chǎn)最后的瘋狂，房價很可能將在其后下跌50%以上，甚至將中國拖入經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。

    2，如果以人民幣標(biāo)價，目前的房價不會是歷史高點(diǎn)，由于信用貨幣不斷貶值的必然趨勢，即未來會出現(xiàn)更高的價格；但是如果以黃金來標(biāo)價，它很可能是房價的拐點(diǎn)。即假如現(xiàn)在7-8公斤黃金可以買上海一套200萬人民幣標(biāo)價的房子，那么5年之內(nèi)，你有機(jī)會用2公斤黃金購買它，即樓價對黃金的價格下跌75%。

    如果不能有力震懾樓市泡沫卷土重來，筆者所擔(dān)心的最糟局面大有可能發(fā)生。即房價在一年內(nèi)再漲30%，中國房地產(chǎn)將一旦雪崩則再難翻身——就像日本在1990年后那樣。所幸的是，這一次，國務(wù)院和國資委雷霆反擊，一舉擊中在新一輪樓價反撲的最大“抬轎者”，使得此輪樓價反撲破滅的可能大增。

    毫無疑問，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)價格無論是從任何技術(shù)指標(biāo)上看，它都存在嚴(yán)重的泡沫，筆者在以前的文章中均已分析，不再重復(fù)；今天，本人換一種新的方法來分析中國樓市泡沫——樓市“坐轎者”和“抬轎者”分析——以徹底讓那些錯過了10年樓市大牛市而不甘心，隨時想沖進(jìn)去抬轎者理智起來。

    這種分析方法的原理非常簡單——一頂中國特色的轎子，如果抬轎者多，坐轎者少，它還能起來；而如果坐轎者眾多，而抬轎者越來越少，抬轎者支撐不起肩上的重量，則轎子肯定要落地，而轎子太得越高，落地摔得必然越慘。

    坐轎者至少有六類；1、地方政府的土地財政，現(xiàn)在不少城市的賣地收入已經(jīng)達(dá)到財政收入的40-50%，高的驚人；2、與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收部門，包括房地產(chǎn)企業(yè)稅和交易稅；3、房地產(chǎn)企業(yè)的利潤；4、前期大量按揭買入房產(chǎn)的炒房者；5、提供住房按揭的銀行存貸差，這個存貸差在全世界是最高的；此外還有和房地產(chǎn)相關(guān)的各種收費(fèi)。最后一個是最容易被大眾忽略的是央行，由于計入CPI的不是房價而是房租價格，房價大漲而房租不漲，這樣一來，它在某種程度上掩飾了真正的通貨膨脹，央行獲得了較高的鑄幣稅，

    坐轎者可謂陣容龐大，而且這種胃口往往越來越高，這些膨脹的欲望都成為構(gòu)成房價成本和價格上漲的推手。那么抬轎者的力量如何呢？

    抬轎者則分為六類：1，自住者，他們買房就是為了自住，即剛性需求；2，炒作者，他買房的目的是為了炒作差價，賺取投機(jī)利潤；3，商業(yè)銀行，它以貸款比例和利潤來放大前兩者的需求；4房地產(chǎn)商，他們通過制造樓市緊俏的氣氛，而刺激前兩者，尤其自住者的超前購房；5地方政府，它們往往通過收緊地根，而采取土地招拍掛制度，制造“地王”，以“面粉高過饅頭”倒逼購房者接盤；6，是央行，如果貨幣超額發(fā)行，通貨膨脹臺面或隱形存在，貨幣之水漲，則水上之船——房價則漲。

    以上各種抬轎者中，4（房地產(chǎn)商）、5（財政收入）、6（央行）的抬轎者是虛抬，因為他們是騎在買房者肩上抬的，他們本質(zhì)上是坐轎者；3（商業(yè)銀行）是抬轎者放大器，真正的抬轎者只有兩種人，一是炒作者，二是自住者。

    炒作者和自住者的根本不同是，在房價上漲的時候，炒作者洶涌而至，很積極地抬轎子；但是當(dāng)他們一看轎子無法再抬高的時候，它們會悄悄地或很快地脫身，那時候，所有的虛抬者和投機(jī)抬轎者都會瞬間消失，所有的重?fù)?dān)都會最后自住者的肩上。

    因此，盡管分析樓市泡沫的方法很多，但歸根結(jié)底，自住房抬轎者們還能不能抬得起這頂擠的人越來越多，既得利益越來越沉重的轎子？

    從這個根本點(diǎn)判斷，自住房的抬轎者已經(jīng)竭盡全力了，道理很簡單，目前中國房價的絕對價格已經(jīng)達(dá)到了世界前列，中國樓價收入比更是在全世界搖搖領(lǐng)先，本人的一位朋友，是上海某券商的部門經(jīng)理，年收入上百萬，前不久他向我感慨，他也買不起上海看得上眼的房子了。而對投機(jī)購房者而言，現(xiàn)在高達(dá)500個月租金上下的房價早已成為他們的燙手山芋。溫州的炒房團(tuán)早從兩年前已經(jīng)開始撤出一線城市，而外資在去年也紛紛拋售一線城市的房產(chǎn)。最典型的是，摩根士丹利幾乎以市場價格的一半向潘石屹拋出了東海廣場的樓盤。

    在這樣坐轎者日重，抬轎者最后苦苦支撐的時刻，中國房地產(chǎn)這頂轎子落地是必然的，未來存在的懸念主要是兩個：

    一是，會不會出現(xiàn)最后一輪的瘋狂？比如找來央企這樣的冤大頭，猛地把轎子最后向上一拋，再跌下來硬著陸，整個轎子跌散了，所有坐轎者都受創(chuàng)傷。還是各方理性調(diào)整，合力將轎子緩慢地軟著陸。

    二是，未來通貨膨脹會有多高？如果通貨膨脹很嚴(yán)重，轎子變成了風(fēng)箏，不排除房價會被紙幣放的更高，但是那樣紙幣的購買力將嚴(yán)重貶值。而這個懸念的主要決定因素不在中國，在美國、美元。如果未來5年內(nèi)美元出現(xiàn)紙幣危機(jī)，則中國人民幣也會跟隨貶值，與之相對應(yīng)的是，黃金、石油等大宗商品的價格將大漲。

    說實在的，做不斷警示風(fēng)險者并不聰明，因為在事前,主流的坐轎者并不喜歡，而在事后，失敗的抬轎者甚至?xí)裨埂５枪娒襟w必須對這種風(fēng)險進(jìn)行警示，否則這個社會將喪失最后的良知底線，不僅崩盤將更慘烈，甚至?xí)适е亟ǖ幕A(chǔ)——倘若最后的公信力喪失，則社會分裂乃至激烈沖突將難以避免。（作者為資深財經(jīng)評論員，僅供參考，投資者決策風(fēng)險自負(fù)聯(lián)系郵箱[email protected]）

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