沈曉杰：人民在自己土地上租地買房，負(fù)擔(dān)竟全球之冠

當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)十大真相（二）

人民在自己土地上租地買房，負(fù)擔(dān)竟全球之冠

現(xiàn)今的中國(guó)市民（除了極少數(shù)握有“特權(quán)”的官員之外），已經(jīng)沒(méi)有什么人企望政府為他們提供福利住房。真正可以“享受”到“保障性住房”的，也僅僅是少數(shù)。雖然從國(guó)家社會(huì)主義憲法規(guī)定的“名分”上來(lái)講，城市全部土地都是“國(guó)有土地”，它的真正主人和所有者是“全民”，而不是作為“公仆”的政府。中國(guó)的城鎮(zhèn)居民要想建房，只要不超過(guò)平均水平，政府理所當(dāng)然的應(yīng)該把托管的“全民共產(chǎn)”的土地，按照人均使用的平均面積或平均地價(jià)，無(wú)償?shù)膿芨督o它的所有者——人民使用。

但在政治文明建設(shè)和公民權(quán)利提高始終落后于經(jīng)濟(jì)體制改革的我國(guó)，我國(guó)城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻走出了別樣的“中國(guó)特色”。城鎮(zhèn)居民買房不僅要向政府交錢（繳納土地出讓金），買回本來(lái)就屬于自己的土地，而且還不能自己或合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)（至今搞自建房和合作集資建房等還屬“非法“），必須要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，經(jīng)過(guò)他們對(duì)“全民土地”（房地產(chǎn)核心是地，沒(méi)有地的房是“海市蜃樓”）高價(jià)暴利盤剝后，再倒賣回給其真正的主人——市民的手里。這種房地產(chǎn)由開(kāi)發(fā)商“一花獨(dú)放”和壟斷操控，并禁止他人進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在全世界任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，都絕無(wú)僅有。

正是這樣的“特色”，使那些只有通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題的普通市民，遇到了一道不可逾越的最大的障礙，就是他們要買房就必須得經(jīng)受開(kāi)發(fā)商的暴利剝削。這使他們很難以“合理的價(jià)格”，買到在“自己土地”上建造出的商品住房。每當(dāng)他們大聲疾呼要降低房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)利益鏈上官商合謀集團(tuán)，不是說(shuō)房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)（實(shí)質(zhì)上是壟斷操控、禁止他人進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)的偽市場(chǎng)）決定，就是歸罪于老百姓的收入太低。似乎只有他們的高房?jī)r(jià)“剝削有理”，而老百姓要求商品房非暴利就是一種罪過(guò)。前幾天，就在筆者揭露去年開(kāi)發(fā)商從商品住房一項(xiàng)就攫取1.8萬(wàn)億元（相當(dāng)于全國(guó)稅收的30%）驚人真相后的第二天，經(jīng)常以“地產(chǎn)總理”自居的任志強(qiáng)就發(fā)表文章，聲稱老百姓要降低房?jī)r(jià)是“尚未喚醒”的“沉睡的美夢(mèng)”，是“在期待住房消費(fèi)與收入無(wú)關(guān)的分配，和超越收入能力的消費(fèi)欲望”（批注：也就是說(shuō)住房消費(fèi)是他所謂的“魚(yú)翅”般的奢侈消費(fèi)，老百姓買不起暴利的高價(jià)房是因?yàn)樗麄兪杖氲投撸习傩找蠼档头績(jī)r(jià)是“寄希望于生產(chǎn)者（注：指開(kāi)發(fā)商）的施舍”和“讓天上掉餡餅！”。貪婪和剝削所導(dǎo)致的人性的泯滅，由此可見(jiàn)一斑。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)究竟高不高，老百姓買房的負(fù)擔(dān)究竟重不重，老百姓買不起房，究竟是收入低，還是房?jī)r(jià)高，還是讓我們以“國(guó)際慣例”和中國(guó)的事實(shí)來(lái)說(shuō)話。

世界上一般用居民的購(gòu)房支出和他們的收入之比（房?jī)r(jià)收入比），來(lái)對(duì)“合理的買房?jī)r(jià)格”進(jìn)行科學(xué)定量的分析。根據(jù)國(guó)際慣例，合理的房?jī)r(jià)水平及居民家庭買房的平均總支出，和他們的平均家庭年收入之比應(yīng)該在3—6倍之間。即一個(gè)家庭用3—6年的全部收入，就可買到一套住房。按照國(guó)際上通用的分析，只要一個(gè)地方的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)5，就會(huì)認(rèn)為該地的房屋購(gòu)買力將“極低”；當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6，就會(huì)被公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)。

早在九八房改文件解釋房?jī)r(jià)合理負(fù)擔(dān)時(shí)，建設(shè)部就提出過(guò)房?jī)r(jià)收入比4的概念。即如果一個(gè)地區(qū)60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房（當(dāng)時(shí)政策規(guī)定的供房主體）的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，國(guó)家或單位“可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼 。”這就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)官方認(rèn)可的我國(guó)城鎮(zhèn)居民買房支出上的“合理價(jià)格水平”，是在房?jī)r(jià)收入比4以內(nèi)。照此推算，人均３０平方米、戶均９０平方米的“初步小康住房”的合理價(jià)格水平的房?jī)r(jià)收入比，也應(yīng)該在６以內(nèi)。

必須指出的是，和而歐美國(guó)家一般為戶均200多平方米的裝修獨(dú)立屋，以及日韓一般80—100平方米帶家用電器的精裝修房，并且都以“使用面積”計(jì)算（比我國(guó)所采用的建筑面積要高出不少）的住房標(biāo)準(zhǔn)相比，我國(guó)戶均戶均90平方米建筑面積的公寓毛坯房，已屬“相當(dāng)?shù)偷臉?biāo)準(zhǔn)”。盡管如此，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的買房負(fù)擔(dān)，還是高出“國(guó)際平均水平”很多倍。如果我們的住房標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)際水平計(jì)算的話，這種買房負(fù)擔(dān)的差別將更大。

那么，現(xiàn)在我國(guó)城鎮(zhèn)居民的買房的“房?jī)r(jià)收入比”究竟是多少呢？要搞清這點(diǎn)，首先應(yīng)弄明白我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)究竟有多高。這點(diǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局擅長(zhǎng)和公眾“躲貓貓”，在規(guī)定時(shí)間發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息上，人們很難通過(guò)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)直接找到具體的房?jī)r(jià)信息（通常國(guó)家統(tǒng)計(jì)局只在幾年后公布的中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒上發(fā)布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)）。只有經(jīng)過(guò)一道道的計(jì)算，才能找出被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局刻意掩蓋的“敏感數(shù)據(jù)”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)銷售的商品住宅的平均價(jià)格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經(jīng)濟(jì)適用房的因素（中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒表明，在2007年全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格，就已高出經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格一倍以上），2009年我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅的平均價(jià)格每平方米至少超過(guò)5000元。以此計(jì)算，９０平方米的平均房?jī)r(jià)為４５萬(wàn)元。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)的介紹，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入17175元，以三口之家計(jì)算，戶均就是51525元。由于家庭收入的中位數(shù)一般比平均數(shù)要低１０％（甚至更高），所以我國(guó)城鎮(zhèn)居民的家庭年可支配收入的中位數(shù)應(yīng)是46373元。把全國(guó)商品住宅均價(jià)除以這個(gè)的中位數(shù)，就可得出：我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比為9.7.，比國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)（房?jī)r(jià)收入比為7）要高出近40%。

以上還是以失去“市場(chǎng)參考”價(jià)值的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)推算的結(jié)果。由于全國(guó)各城市的“平均房?jī)r(jià)”和“人均收入”等數(shù)據(jù)，事關(guān)官員政績(jī)等“核心利益”，導(dǎo)致這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不是早已“秘不示人”，就是受書(shū)記市長(zhǎng)的“政績(jī)”影響而失真，不具統(tǒng)計(jì)價(jià)值。所以，9.7的房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前中國(guó)大中城市居民買房的真實(shí)負(fù)擔(dān)水平。保守估計(jì)，全國(guó)城鎮(zhèn)平均已達(dá)12—15左右。目前不僅在一般的中國(guó)大中城市城市很難見(jiàn)到每平方米5000元的房?jī)r(jià)（僅指市區(qū)，不包含郊縣），而且也很少有地方的市區(qū)居民可以用當(dāng)?shù)匾话憔用窦彝?0年的收入（中位數(shù)），就可買得到一套90平方米的市區(qū)“毛坯房”。尤其是在大中城市市區(qū)，一套90平方米商品住房的平均房?jī)r(jià)，和市民家庭的年可支配收入的中位數(shù)相比，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入都是在15—20以上，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)25以上的大城市也絕不是少數(shù)。這比國(guó)際上“房?jī)r(jià)最難承受”的地區(qū)的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)系數(shù)，還要高出2—3倍。

我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)水平和居民的買房支出，比國(guó)際上“房?jī)r(jià)最難承受”的房?jī)r(jià)收入比還要高出數(shù)倍的事實(shí)說(shuō)明，我國(guó)城鎮(zhèn)的“相對(duì)房?jī)r(jià)”及居民買房負(fù)擔(dān)，已達(dá)到了“創(chuàng)世界紀(jì)錄”的登峰造極地步。

正是由于開(kāi)發(fā)商這個(gè)當(dāng)今中國(guó)“超級(jí)大地主階級(jí)”的暴利和剝削所制造出的房?jī)r(jià)收入比上的“世界紀(jì)錄”，目前多數(shù)中國(guó)城鎮(zhèn)居民一生的收入，已買不起大中城市一套像樣的住房。普通的市民要買一套體面的住房，不僅自己要為開(kāi)發(fā)商的暴利多“貢上”四五年、甚至十來(lái)年的家庭全部收入，而且一般人也只能通過(guò)上啃老、下拿小（讓后代“前赴后繼”還房貸）來(lái)實(shí)現(xiàn)基本的居者有其屋的夢(mèng)想。正像一個(gè)房地產(chǎn)界人士幾年前對(duì)筆者所言，現(xiàn)在的賣房，是一筆買賣賺了三代人的錢。房子，不僅使剛剛成長(zhǎng)起來(lái)的中間階層，“成群結(jié)隊(duì)”的重新成為“城市新貧民”，而且也使他們中的多數(shù)人，成為給開(kāi)發(fā)商終身打“長(zhǎng)工”的“新貧農(nóng)”——房奴。

必須指出的是，高房?jī)r(jià)和超高的房?jī)r(jià)收入比，并不是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活收入水平提高的結(jié)果，而是由開(kāi)發(fā)商模式操控房地產(chǎn)市場(chǎng)直接導(dǎo)致的壟斷惡果。在我國(guó)農(nóng)村，農(nóng)民的住房都是個(gè)人自建或集體合建而成。由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的暴利的盤剝（當(dāng)然，農(nóng)村的新建住房水平也較城市相對(duì)簡(jiǎn)陋），我國(guó)農(nóng)村的超低房?jī)r(jià)成本和農(nóng)民的超低房?jī)r(jià)收入比，使城鎮(zhèn)居民難以想象。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上“最新”的統(tǒng)計(jì)年鑒，2007年我國(guó)農(nóng)村居民家庭新建房屋價(jià)值（自建房，以房屋本身建造的價(jià)值計(jì)算）每平方米僅僅只有485.11元。當(dāng)年農(nóng)村的人均住房面積為31.63平方米，戶均人口為4.03人，戶均住房面積約為127.5平方米。由此推算，我國(guó)農(nóng)民在擁有一套“初步小康”的住房，總共只需花費(fèi)和投入61851.5元。而當(dāng)年我國(guó)農(nóng)民的平均每人年純收入為4140 元，每戶就是17802元。我國(guó)農(nóng)民的房?jī)r(jià)收入比，僅僅只有3.47，處在全球合理水平（3—6倍）的低端。

這里就揭示了住房——這個(gè)關(guān)系到最大民生、并很少為人關(guān)注的基本“秘密”：房地產(chǎn)是否由“中國(guó)特色”的開(kāi)發(fā)商壟斷操控，從根本上直接決定房?jī)r(jià)的高低和房?jī)r(jià)收入比多少，究竟是“上天”，還是“入地”。

在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的我國(guó)農(nóng)村，新建房每平方米僅需485.11元，四口之家擁有一套128平方米的“初步小康”住房，只需花費(fèi)投入6.19萬(wàn)元，相當(dāng)于一家3.47年的家庭純收入；而在開(kāi)發(fā)商壟斷的我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，去年的平均房?jī)r(jià)已高達(dá)每平方米5000元，三口之家要買90平方米的住房，平均要支出45萬(wàn)元，相當(dāng)于要花費(fèi)城鎮(zhèn)居民家庭9.7年的全部家庭可支配收入。

至此，我們就可以算清開(kāi)發(fā)商對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)和居民買房負(fù)擔(dān)的超高房?jī)r(jià)收入比所做的“特殊貢獻(xiàn)”：正是因?yàn)橛辛碎_(kāi)發(fā)商模式的壟斷操控，我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)竟是農(nóng)村房?jī)r(jià)的10倍左右（注：城鎮(zhèn)平均每平方米5000還是依據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)所推算，實(shí)際多數(shù)大中城市城市平均房?jī)r(jià)早已超過(guò)這個(gè)水平）；也正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商模式，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比，已經(jīng)是農(nóng)村居民2.8倍。

這里就產(chǎn)生的一個(gè)“中國(guó)特色”的現(xiàn)象：收入高的我國(guó)城鎮(zhèn)居民（2009年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元），反而比收入只有他們?nèi)种坏奈覈?guó)農(nóng)村居民（2009年全年農(nóng)村居民人均純收入5153元）更買不起房，更難于改善住房條件。

事實(shí)充分說(shuō)明，老百姓“消費(fèi)”不起的，不是商品住房本身，而是壟斷著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商的暴利。事實(shí)同樣更說(shuō)明，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商這個(gè)特殊利益集團(tuán)的“階級(jí)壓迫”，“槍斃開(kāi)發(fā)商”（取消開(kāi)發(fā)商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷操控），中國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也一定能夠大降。

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