葉檀：房地產數據為什么激起眾怒？

房地產數據為什么激起眾怒？

2010-3-1 地產畫報

    國家統計局的數據公信力再次遭到嚴重質疑。

    2月25日，國家統計局公布的《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，去年我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.5%，其中新建住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格上漲2.4%；房屋租賃價格則下降0.6%。這一與大多數人直覺截然相反的數據，讓人大呼，房價被降低了。

    這一數據看上去是如此荒誕不經，但考慮到理性的數據與感性的直覺總是相距遙遠，因此回歸到各月數據、各年數據，進行比較，比捋袖揎拳對著國家統計局罵罵咧咧要好得多。

    2月22日，國家統計局城市司司長魏貴祥做客新華網解讀“2009最受關注的統計數據”。其中提到，2007年我國的房價漲得比較高，2008年有所回落，2009年國家也是遇到了經濟最困難的一年，采取了很多的措施，2009年1月份我國的房價是很低迷的，后來上漲的速度還是很快的。也就是說，2008年中國的房地產價格前高后低，2009年中國的房地產價格前低后高，根據同比，2009年上半年房地產價格同比價格出現負數。

    2009年的房價數據之所以只上漲1.5%，與前高后低很有關系。根據國家發改委與國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格的月度數據，2009年1月至12月，同比分別為下降0.9%、下降1.2%、下降1.3%、下降1.1%、下降0.6％、上漲0.2%、上漲1.0%、上漲2.0%、上漲2.8%、上漲3.9%、上漲5.7%、上漲7.8%，同期的環比數據分別為下降0.2%、下降0.2%、上漲0.2%、上漲0.3%、上漲0.6％、上漲0.8%、上漲0.9%、上漲0.9%、上漲0.7%、上漲0.7%，上漲1.2%、上漲1.5%。

    從同比數據來看，6月份是由負到正的轉折點，而后一跌急電漲，到8月份以后屬于漫無邊際的瘋子漲狀態。而從環比來看，3月份就開始由負轉正，一路上漲。但是，即便扣除了前五個月的價格負增長，2009全年增長1.5%。

    為了應對憤怒的滔滔民意，國家統計局在3月1日公布長達33頁的《房地產價格統計調查方案》，這沒有減少憤怒的口水。

    國家統計局采用的樣本有偏差。統計樣本包括新建住房銷售價格、二手住房銷售價格與新建非住宅銷售價格，小小的問題是，把住宅與非住宅混在一起，拉低了住宅價格。去年商業營業用房、辦公樓等處于溫和上漲期，更不必說新建非住宅消售還包括了圖書館、幼兒園等，這些非經營性場所有價可依嗎？當所有這些統計在內后，一個最大的結果是拉低了總體價格。更大的問題在于，在新建住房銷售中，包含了經濟適用房，經濟適用房與高檔商品房打統帳，拉低了房價。并且，在所有的計價中，全部剔除了稅收部分。天知道，中國的房價之所以高不是因為磚頭水泥價格高，而是地價與稅費高，將稅費剔除，房價陡降。

    單純統計商品房，則數據與大眾的感覺要吻合得多。2009年商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。以此數據計算，2009年新建商品房成交均價為4695元/平方米，比2008年上漲近24%，其中商品住宅價格上漲25%。這兩個漲幅，都是近15年來最大的。

    筆者懷疑今年的、歷年的所有的房地產數據都值得懷疑。根據統計局公布的調查方案，其采樣的對象五花八門，牽涉到利益相關者。通過政府部門的登記也行，通過買賣雙方調查也行，通過房地產開發商獲得數據也可以。這些數據還有個準心嗎？同比數據要通過環比折算，牽涉歷史數據，錯誤的數據一再疊加，讓國家統計局在錯誤的數據冰山上越走越遠。

    所以，國家統計局公布CPI數據，CPI數據被降低；公布工資增長數據，人們強烈抗議數據被增長，總之，統計一項錯一項。那是因為，從根源上，統計就有偏頗，服務對象就錯了。工資不計入低收入的個體業者與農民工，農民工可是中國產業大軍的核心力量，CPI不計入房價，沿用幾十年的舊例。可以說，中國的統計部門的立足根基就是幾十年前的計劃經濟與小農社會，現在他們想改，但步伐太慢，并且用于辯解的精氣似乎遠遠大于數據基礎改進的精力。

    在國家統計局網站上的顯眼位置的《經濟分析》板塊中，有《中國信息報》一系列的經濟述評文章，截止筆者撰文時，最新的一篇是《2009年度經濟述評之十：房地產業健康發展有賴明確民生定位》。其中提到的觀點筆者深為贊同，愿意與眾與享：是不是支柱產業并非房地產業定位的焦點，明確其發展定位最關鍵的，是要使房地產業發展的基點回歸民生本位，讓房地產業盡快回歸讓人民“住有所居”的民生定位。毫無疑問，市場是難以解決保障人民群眾“住有所居”的問題的，也不能苛求房地產開發商關心這樣的問題，這個百姓矚目的民生目標只能由政府主導來實現。

    要做到市場與民生相協調，統計要做排頭兵。在總體統計數據之后，要有商品房與保障型住房的具體統計數據，如此才能讓大眾了然、便于大眾監督、便于政府科學決策，看看商品房價格到底有高，對于資產定價與貨幣周轉的影響有多大，央行等部門可以由此判斷貨幣流動性多少，由保障型住房的數據看出每年政府的計劃與實際差距有多遠，中國保障人群究竟有多少，不同的人群同樣需要不同的保障型住房，如此才能提高保障型住房的資金回籠率，提高保障型住房的使用效率。

    要用現在的統計數據制訂經濟政策，沒說的，怎么訂怎么錯。統計局與其花精力與民斗其樂無窮，還不如安心改進統計方法，對得起自己的那一份職業，那一份工資。

注：幾天前寫的文章，看到了統計局的《調查方案》，畢竟還是公布了。
    統計的對象得清清楚楚，比如反應農民工問題，反應城市消費者信心，但房地產價格調查則是眉毛胡子一把抓，看來面面俱到，實則千瘡百孔。
    麻煩統計局再告訴一聲，你們在北京、上海取的樣到底是哪些樓盤，價格如何，這樣數據真假一目了然。

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