沈曉杰：開發(fā)商一年暴利4000億，利潤占了房價一半

開發(fā)商一年暴利4000億，利潤占了房價一半

      公民的住房問題，在生產(chǎn)力比較發(fā)達的年代，早已不是什么經(jīng)濟問題、市場問題，說到底是它是一個政治問題。
      中國自古就有“居者有其屋”、“安居樂業(yè)”等傳世千年的名句。詩圣杜甫那句“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”千古絕唱，更反映出歷代中國人對住房的理想追求。但從治國安邦的角度來看，它實際上更多的反映了古代賢人在治國理念上對清明政治和“盛世”的一種向往。百姓居住的好壞，也成了他們評判統(tǒng)治者是否“作為”和“好壞”的重要標志。從古至今，中國人對住房一直都有一種特別的“情懷”。在《黃帝宅經(jīng)》中就有這么一段話：“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。
      如果說古代百姓的居住好壞，還是衡量統(tǒng)治者的一種“治國能耐”的話，那么到了生產(chǎn)力水平大大提高的今天，公民住房的水平則更多的反映出執(zhí)政者的一種“政治價值取向”。因為在公民的住房成本及市場上商品房價格中，建房所需的“自然成本”（房屋本身建筑費用，通稱建安費）所占的比例越來越少，而公民買房中所付出的最大的成本，則是為我們現(xiàn)在的“住房政治”（各種住房政策、房地產(chǎn)政策法規(guī)及市場作用的綜合導(dǎo)向）“買單”。
      讓我們先來看看作為中國的公民，買房中的“自然成本”究竟應(yīng)該是多少錢。由于我們是社會主義國家，根據(jù)國家憲法第十條規(guī)定，“城市的土地屬于國家所有”，也就是說城市的土地應(yīng)該由市民共同分享，市民買房所用土地的成本應(yīng)該是忽略不計的。建房的“自然成本”，應(yīng)該就是建房所需的真實價值。那么這個成本究竟是多少呢？根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，我們可以推算出，2004年中國城市中“自建房”“竣工房屋價值”（主要是房屋建筑安裝費等），每平方米僅僅只有468.32元（同樣根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料，也是2004年，中國農(nóng)村農(nóng)民住房每平方米的造價310.3元）。這些新建住房的建設(shè)成本，和現(xiàn)實中動輒數(shù)千甚至上萬的高房價相比，實在是“九牛一毛”，甚至少于房地產(chǎn)市場的“優(yōu)惠折扣”。當然在以上這兩個價值中，可能建筑商的利潤很低，也基本上沒有建筑市場上屢禁不止的“商業(yè)賄賂”成本等。
      而同期的市場上開發(fā)商提供的商品房的銷售價、也就是我們實行的住房政治及房地產(chǎn)政策和住房政策“合力”所導(dǎo)致的“政策附加成本”加上了以后，市場上的商品住房的價格又是多少呢？根據(jù)2005年底公布的全國經(jīng)濟普查公報，2004年全國商品住房的銷售面積為3.9723億平方米，住宅銷售額為10359.6億元，根據(jù)計算平均價格為每平方米的2607.96元。盡管這些房價數(shù)字在一些大中城市老百姓的看來低到“極為荒唐”的地步，但它還是比“繞過”開發(fā)商的“自建房”的價格高出了2139.64（住宅商品房均價2607.96－自建房造價468.32，約等于2140元）。
      是由于國家的土地出讓價格高，而導(dǎo)致開發(fā)商所賣的商品房價格要比同樣在城市的“自建房”貴上2000多元嗎？讓我們還是依據(jù)權(quán)威的數(shù)據(jù)來說話。根據(jù)國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規(guī)劃院共同制作的“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”提供的資料，2004年“全國主要城市地價平均值”，在“居住用途”上為每平方米1165元。把現(xiàn)在城市建造的新的住房的容積率按照比較低的標準來算，及每平方米的土地只建造1.5平方米的商品住房（容積率為1.5），“全國主要城市”商品住房的樓面地價平均每平方米僅僅也就只有776.67元。而全國大多數(shù)地方是“非主要城市”，這些地方的土地價格要比“主要城市”低得多。所以就是高估的話，全國城鎮(zhèn)商品住房的樓面地價成本，也只能在每平方米600元。
      這就是說，扣除開發(fā)商的地價成本，僅僅以當年同期的商品住房價格和土地出讓價格來計算，開發(fā)商為市場提供的商品住房比城市里同期建設(shè)的“自建房”，價格還是要高出1540元。
      這里我們再給開發(fā)商多列一些成本開支：把開發(fā)商銷售的商品住房的建筑成本每平方米再提高200元（也就是每平方米的建安費為668.32元），另外再把340元算上開發(fā)商給政府交上的除了土地出讓金以外的稅費和其他的費用，那么開發(fā)商在商品住房上每平方米的利潤，就高達1000元。
      實際上，由于土地轉(zhuǎn)讓和拍賣在先，建房售出在后，所以開發(fā)商從拍賣或轉(zhuǎn)讓獲得土地到商品住房的售出至少有相當?shù)囊欢螘r間差。而在這幾年房價高速增長的情況下，開發(fā)商從拿到土地到建房售出的中間時間拖的越長，就意味著可能給開發(fā)商帶來的利潤越大，畢竟中國房價的增長幅度要比銀行的利率要高的多。所以全國開發(fā)商在商品房上平均每平方米的實際利潤水平，要比前面所講的1000元還要多。
      我們以一個一拿到土地就開工建設(shè)的開發(fā)商中少見的“良民”來為例，較快的普通多層住房的建造周期也要在10個月左右。根據(jù)國家發(fā)改委一份統(tǒng)計調(diào)查，2005年1-2月，全國商品住宅平均銷售價格為2930元/平方米（同比增長19.1%），而十個月前的2004年一季度，“全國主要城市地價平均值”，在“居住用途”上為每平方米1131元。還是按照容積率為1.5的標準來計算，還是去掉這些“主要城市”的價高因素，全國的樓面地價估算連每平方米600元都不到。在計算開發(fā)商的成本時，我們還是按照前面的方法，在建安成本和政府稅費上，給他們同樣在每平方米分別加上200元和340元，那么開發(fā)商的利潤水平每平方米就在1321.68元（2930－600元的土地出讓金－（468.32＋200）建安費－340元的各種稅費）。
    這還是開發(fā)商中表現(xiàn)最規(guī)距的“良民”的利潤水平。如果按照開發(fā)商的一般“規(guī)則”，從拿到土地到售房高峰，這個周期通常在2年左右（包括開發(fā)商中經(jīng)常出現(xiàn)的囤積土地和捂盤惜售等情況）。而據(jù)國家發(fā)改委的“情況分析”，今年1－5月“全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米。由于2年前全國城市商品住房的樓面低價成本，全年基本上沒什么大的變動，都是在每平方米600元左右，所以，還是用前面的方法我們就可以得出：
    全國開發(fā)商平均每平方米商品住房的利潤為1590.68元（約為1591元）左右；
    開發(fā)商平均利潤占到商品住房房價比例的中49.73％（1591÷3199，約為50％）左右；
    按照全國經(jīng)濟普查公報，全國房地產(chǎn)市場開發(fā)商2004年銷售商品住房為3.9723億平方米。以此計算的，全國開發(fā)商現(xiàn)在一年的僅銷售商品住房的利潤，就高達6353億元（今年1－5月每平方米3199平均房價×3.9723億總的銷售面積×50％利潤率）。扣除正常的運營成本，現(xiàn)在全國開發(fā)商的一年的凈利潤，就高達5000億元人民幣以上；
    這也就意味著，在全國每年房地產(chǎn)市場商品住房的幾百萬的購房戶中，上萬億的購房款有一半是在為開發(fā)商的暴利買單。相當于每戶購房者要為開發(fā)商“供奉”上十多萬元的利潤。
      根據(jù)估算，除自建房、合建房和經(jīng)濟適用房外，房地產(chǎn)市場開發(fā)商提供的普通商品住房一年的銷售額應(yīng)該在1.2萬億元左右。就是把中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率定在10％的話（高出發(fā)達國家平均水平一倍以上。另外根據(jù)全國經(jīng)濟普查的結(jié)果，中國工業(yè)企業(yè)的利潤率為5.98％，建筑業(yè)為2.81％，批發(fā)零售業(yè)為1.94％），中國房地產(chǎn)開發(fā)商在普通商品房上一年正常的利潤總和也應(yīng)該只有1200億元，如果按照統(tǒng)計局所謂的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率為7.77％來計算的話，全國開發(fā)商在普通商品房上的一年的利潤總和也應(yīng)該只有924億元。
      這意味著，中國的開發(fā)商在現(xiàn)有的房地產(chǎn)和住房政策導(dǎo)向的縱容下，一年除了獲取比社會平均回報率還高的1000億元的正常的利潤以外，每年從中國從數(shù)百萬戶買房者的手中攫取的暴利，就高達4000億元。開發(fā)商對買房者戶均的暴利攫取，至少高達十萬元以上。試問，這種加速貧富兩極分化、制造社會最大不公的“不良住房政治”成本，百姓在“構(gòu)建和諧社會”之時還要繼續(xù)承受嗎？給開發(fā)商一年帶來4000億元暴利的“住房模式”，作為一個“權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀”負責任政府，還會允許它繼續(xù)存在、繼續(xù)壓榨人民嗎？回答當然是“不”！畢竟，在構(gòu)建和諧社會的“選項”中，把人民群眾利益放在第一位是不二的選擇。

                 沈曉杰

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