沈曉杰：地產(chǎn)開發(fā)商模式，制造社會(huì)失和不公的最大推手

 

                這是一個(gè)讓大多數(shù)人買不起房的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    在這樣由開發(fā)商掌控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，普通的市民、尤其是在一些大中城市的老百姓，要買房解決或改善基本的居住問題，只有“華山一條路”——到開發(fā)商那兒買暴利的高價(jià)房。而從開發(fā)商的手上，要想買上一套小康標(biāo)準(zhǔn)的體面而尊嚴(yán)的住房，付出的成本和代價(jià)又是什么呢？對(duì)一般人尤其是工薪階層來說，這就意味著要花上一輩子辛勤勞動(dòng)所得的一半以上收入。對(duì)一些工資收入剛剛達(dá)到“平均線”或者是在平均線以下的大城市的普通職工來說，甚至一輩子的工資收入，在自己所居住的城市市區(qū)也買不起一套初步小康（人均住房30平方米）標(biāo)準(zhǔn)的住房?，F(xiàn)實(shí)中不是經(jīng)常有人面對(duì)高房?jī)r(jià)自嘲悲嘆：辛苦一年，也買不到市區(qū)房一間小小的廁所。這也難怪“房奴”成為當(dāng)今社會(huì)的“最流行詞”。試問，世界上究竟有多少國家，要她的子民必須用要畢生收入的一半以上甚至更多的巨大的生存成本，才能換得一個(gè)基本的、初步小康的居住條件？又有哪個(gè)行政者，推行的住房模式使他的公民要多付出三分之一以上的價(jià)格，成為開發(fā)商暴富的資本？對(duì)普通市民生活“打壓”的如此之深的開發(fā)商模式，一個(gè)真正的和諧社會(huì)，有它們生存的基礎(chǔ)嗎！
    根據(jù)統(tǒng)計(jì)方面的有關(guān)資料，我國生活水平達(dá)到“平均線”和在平均收入以下的城市人群，至少占到全部的60％以上。在貧富不均、兩極分化日趨嚴(yán)峻的今天，生活在平均線及以下的城市人口的比例就更大。在開發(fā)商模式主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，他們買不起房實(shí)屬“不正常導(dǎo)向”下的“正常情況”。實(shí)際上，買不起房的社會(huì)人群要遠(yuǎn)甚于此。現(xiàn)今的房?jī)r(jià)是如此之高，甚至不少已經(jīng)躋身社會(huì)“中間階層”白領(lǐng)和公務(wù)員等也是對(duì)高房?jī)r(jià)“望而生畏”。
    在這樣的市場(chǎng)，公認(rèn)的有70％以上的城市人口買不起房。以至于在基本的住房問題得不到保障的情況下，某些“相關(guān)”的官員竟然號(hào)召70％的市民去租房，并荒唐的下結(jié)論說這樣才是“健康的住房消費(fèi)模式”。那么，在一個(gè)住房保障缺失、大多數(shù)人買不起房的情況下，所謂“健康的租房模式”又是怎樣的呢？我們看見的是，眾多城市的“標(biāo)準(zhǔn)白領(lǐng)”，被迫7－8個(gè)人（甚至更多）擠在一套百十平方米左右的“白領(lǐng)公寓”，而大多數(shù)普通的打工者，只能在老舊民房、地下室、違建房或危房以及城郊的農(nóng)民屋中“沙丁魚般的蝸居”。前不久有報(bào)道說，一些“城市新的建設(shè)者”們，在炎炎夏日和狂風(fēng)暴雨之中，只能在橋洞底下棲息而居！住房問題如此沉重，“和諧”從何而談。
有人說，為什么那么多人買不起房，絕大多數(shù)人又住得上房呢？實(shí)際上，絕大多數(shù)人還是在吃福利分房的老本。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在全國現(xiàn)有的居民住房中，60－70％還是原來的“房改房”。真正靠買開發(fā)商的商品住房來解決住的問題的，僅僅占了10％左右。有多少人可以為開發(fā)商的“暴利房”買單的就可想而知了。更何況我們現(xiàn)在要搞清的是，在開發(fā)商模式主宰的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在社會(huì)新增需要買房的人群中，究竟有多少人可以買得起房。

 

          這是一個(gè)讓百姓在基本民生上“分享不到發(fā)展成果”的住房市場(chǎng)
    照道理，經(jīng)濟(jì)越是發(fā)展，包括住房水平在內(nèi)的老百姓的生活就越是提高。按照胡錦濤主席的話說，就是“發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享”。
    從1998年房改至今，這8年也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時(shí)間。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，1998年全國的全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為79553億元，全國3.7942億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5425元；而到了2005年，全年一年的國內(nèi)生產(chǎn)總值已高達(dá)182321億元，比1998年增長(zhǎng)了一倍還多，全國5.6212億城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入也達(dá)到10493元，也比98年增長(zhǎng)了將近一倍。但全國城鎮(zhèn)居民的住房水平又提高了多少呢？
    按照建設(shè)部的說法，1998年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積“不到 19 平方米”，現(xiàn)在則已“提高到 26 平方米以上”。實(shí)際上用國家統(tǒng)計(jì)局的城鎮(zhèn)人口資料和建設(shè)部提供的全國居民住房面積一對(duì)比，就知道建設(shè)部的這一“政績(jī)”是多么的虛假和荒唐。如果按照開發(fā)商控制的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的住宅商品房（不包括一些專為機(jī)關(guān)干部等“特權(quán)人士”提供的“自建房”、“合資房”等）來計(jì)算的話，現(xiàn)在中國城市居民的人均住房水平只能在18平方米左右，不僅低于98年水平（具體見“中國房地產(chǎn)十大批判之五［上］” ），而且也使中國城市居民的住房水平離小康越來越遠(yuǎn)。全面實(shí)現(xiàn)小康的目標(biāo)，也變得越來越“模糊”。人們還記得一句有關(guān)小康的經(jīng)典的名言：“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。開發(fā)商模式使住房小康沒有了支撐，中國市民的小康又從何而談。  
    所以，在開發(fā)商的住房模式下，中國的絕大多數(shù)市民不僅沒有“分享”到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們的住房帶來的“改革成果”，居住水平不僅沒提高，而且反而呈現(xiàn)出住房水平每況愈下、人均住房水平越來越低的傾向。以普通工薪階層為主的城市老百姓，大部分還蝸居在過去福利分房時(shí)代所得的質(zhì)量差、面積小的老舊的公房中。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)格局下，他們大多數(shù)人基本上沒有改善住房的可能。

 

                這是一個(gè)制約發(fā)展、激化矛盾、制造不安的市場(chǎng)
    人們常說，安居方能樂業(yè)。但在開發(fā)商模式下操控的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)，“安居”竟成了普通老百姓的一種最大的“奢望”。
    中國的房改，實(shí)行的是“老人老辦法，新人新辦法”。所以，對(duì)現(xiàn)在房改導(dǎo)向“感受最深”、受高價(jià)房打壓最甚的，還是那些在當(dāng)今中國的各項(xiàng)發(fā)展上最具活力的、被稱為“中國希望所在”的中青年一代。這些沒趕上福利分房的年輕人，沒有“福利房”的底子。開發(fā)商和相關(guān)官員操控下的高價(jià)房，不僅使他們中的絕大多數(shù)人對(duì)買房“望而生畏”，不甘而無奈的成為“無房戶”，而且無房和就業(yè)上的雙重壓力集聚，使他們?cè)谧罨旧婷媾R空前的壓力，使“希望的一代”也成了“最不穩(wěn)定的一代”和“最不滿的一代”。有人在網(wǎng)上就發(fā)出這樣的感嘆：當(dāng)代中國年輕人對(duì)房?jī)r(jià)的不滿，就像對(duì)中國足球的絕望一樣，都使他們痛徹心扉。如果說足球已使他們心恢意冷，連罵的力氣也沒有的話，那么對(duì)房?jī)r(jià)，在強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商和政府官員面前，他們除了發(fā)牢騷和在網(wǎng)上宣泄隱藏內(nèi)心的不滿以外，別無他法。
    胡錦濤主席1998年6月在共青團(tuán)第十四次全國代表大會(huì)上，曾說過一句發(fā)人深省的話“我們黨只有贏得青年，才能贏得未來”。
    實(shí)際上，開發(fā)商操縱的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)，不僅使青年一代對(duì)為未來感到“迷茫”，而且這樣的市場(chǎng)也成為中國城市化和現(xiàn)代化發(fā)展最大的瓶頸?，F(xiàn)在不管是苦讀“寒書”十幾年終于“跳出農(nóng)門”的“天之驕子”，還是到城市打工謀生的新的產(chǎn)業(yè)工人，不管是白領(lǐng)的人才流動(dòng)，還是藍(lán)領(lǐng)的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，他們中的絕大部分都面臨無法“扎根城市”的巨大的難題。不管他們?yōu)樗诘某鞘胸暙I(xiàn)了多少GDP，不管他們的“城市化”，使中國社會(huì)整體的進(jìn)步和發(fā)展提升到了一個(gè)新的水平，但由于住房問題難以解決，這樣“腳踩兩頭”的城市化，隨時(shí)可能使中國的現(xiàn)代化發(fā)展出現(xiàn)突發(fā)的、不可逾越的矛盾。據(jù)推算，在每年2000萬的新增城市人口中，有90％基本上只能成為“無房戶”。他們解決住房問題辦法，只能是去租那些不怎么“體面”、更不敢奢談“小康”的住房了。
    不僅新增人口如此，就連很多為了城市改造而遷居的老市民，在高房?jī)r(jià)的壓迫下也未能幸免。尤其使民眾深感不平和憤慨的是，在這樣的市場(chǎng)，有相當(dāng)?shù)闹械褪杖胝弑桓叻績(jī)r(jià)“逐出”了他們世代而居的城市。在北京，就有8萬多市民被迫遷居到河北安家。一些人就不禁辛酸的調(diào)侃：多少朝代的“反動(dòng)統(tǒng)制”沒能使他們“離井背鄉(xiāng)”，但在“當(dāng)家作主”的新社會(huì)，高房?jī)r(jià)卻使他們被迫出走他鄉(xiāng)。這就難怪在中國社會(huì)調(diào)查所的一項(xiàng)調(diào)查中，公眾對(duì)住房的“幸福感”呈現(xiàn)較大的下降！

 

           這是一個(gè)在社會(huì)主義制度下制造“特殊利益集團(tuán)”的市場(chǎng)
    和大多數(shù)老百姓買不起房、掏盡家財(cái)也不一定能夠擁有“小康住房”的情況相反，開發(fā)商操控的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，成了拿他們?nèi)褓Y源、肥自己腰包的“暴富制造器”。在開發(fā)商模式的壟斷下，一個(gè)城市幾百萬上千萬的市民，要為幾百上千個(gè)開發(fā)商的“房地產(chǎn)暴利”買單。在一些大城市，每戶每家只要你購買商品住房，就都要為開發(fā)商的暴利交納十幾萬、甚至幾十萬的“暴利費(fèi)”。全國幾億的城市人口，實(shí)際上是在為十幾萬、幾十萬的開發(fā)商的暴富，“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。這也就難怪在最近公布的“首富排行榜”上，中國的前十名首富除了4人是靠公司海外上市而登上首富榜的以外，其余6人全是靠房地產(chǎn)而一舉暴富。而這一切，竟然還都是在土地屬于“全民國有”的社會(huì)主義公有制下異化而成的。
    開發(fā)商模式掌控下的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅制造了貧富兩極的絕對(duì)分化，成了制造中國貧富不均的最大的“洗牌器”。而且也成為社會(huì)不公的最大推手。在發(fā)達(dá)的資本主義國家，居民用自己2－6年的家庭年收入，就可買上一套200平米左右的獨(dú)立別墅，房地產(chǎn)的市場(chǎng)利潤(rùn)率也只有3－5％上下。這和我們社會(huì)主義國家，人民在自己的土地上買房的遭遇形成了截然不同的對(duì)比。我們的公民不僅要為在自己土地上買房付出“土地出讓金”，更要為中國開發(fā)商的暴利買單。和國際上的低利潤(rùn)率相比，和國內(nèi)其他行業(yè)的社會(huì)平均利潤(rùn)率相比，中國開發(fā)商的利潤(rùn)都高的離譜。是中國住房建設(shè)的成本特別高嗎？非也。中國的建房成本，在全世界都是很低的，這也是中國的建筑大軍出口揚(yáng)名全球的原因之一。如果減去開發(fā)商的暴利，減去政府的“苛捐雜稅”，城市里平均一套90平方米的小康住房，建筑成本最多也就8—10萬元（在農(nóng)村甚至三四萬即可解決問題）。一個(gè)中國城市家庭的3－4年的收入即可抱得“房”歸。加上方方面面的“七費(fèi)八稅”，一般普通的中國城市家庭買套小康住房，最多也只需花上4－6年左右的家庭收入。但現(xiàn)實(shí)是中國現(xiàn)在的市民要用十幾年、甚至幾十年的全部所得，才能有一套體面的住宅。數(shù)億的中國市民，實(shí)際上是在為開發(fā)商的暴利打工。允許這樣的住房模式繼續(xù)生存發(fā)展，就是對(duì)文明社會(huì)的公平正義最大的踐踏，就是對(duì)社會(huì)主義優(yōu)越性的絕對(duì)嘲諷。
    開發(fā)商的“橫征暴斂”之所以得逞，這還和中間隱藏的另外一個(gè)“特殊利益集團(tuán)”有關(guān)。這就是和房地產(chǎn)市場(chǎng)及開發(fā)商有著“千絲萬縷”關(guān)系的“相關(guān)官員”。他們的“特別”就在于，他們不僅無需承受高房?jī)r(jià)之苦，而且還能從中獲利。他們?cè)诎牙习傩胀葡蚋邇r(jià)房市場(chǎng)的同時(shí)，自己卻可偷偷的“享受”到價(jià)格只有市場(chǎng)幾分之一、甚至十幾分之一“集資房”、“自建房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”，有的甚至還能拿到幾乎無需花錢的“福利房”。市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)越高，這些可“兌現(xiàn)”到手的利潤(rùn)就越大。還有不少“實(shí)權(quán)”官員，幾乎每年都可以從有求于他們的不同的開發(fā)商手上，拿到遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的“變相行賄房”。房?jī)r(jià)越高，他們倒賣獲利的空間就越大。靠這些官員在房地產(chǎn)市場(chǎng)上“行政”，他們不推高房?jī)r(jià)，誰推！
    開發(fā)商模式引發(fā)出的中國住房問題，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，也不能指望僅僅用經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)調(diào)控的手段，就能對(duì)其“包治百病”。它是是一個(gè)系統(tǒng)的社會(huì)工程，要把政治調(diào)控、社會(huì)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段整合起來綜合運(yùn)用。
    “社會(huì)公平正義是社會(huì)和諧的基本條件，制度是社會(huì)公平正義的根本保證”。這是中共中央關(guān)于構(gòu)建和諧社會(huì)“決定”中的一句名言。引發(fā)被視為城市民生最大的不和諧因素——高房?jī)r(jià)和住房問題的根源，就是開發(fā)商模式。只有在住房模式的制度上徹底 “撥亂反正”，從根本上搬倒開發(fā)商模式，才能為真正的構(gòu)建和諧社會(huì)創(chuàng)造條件。人們注意到，溫家寶總理在7月底召開的全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上有一段“非常有新意”的講話，這就是要“推行符合國情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式”。中國房地產(chǎn)的春天，已越走越近。
 

                                                   沈曉杰