廉租房香港啟示錄

　　本報記者 姜洪橋 申興 香港報道 到達香港的時候，香港輿論正在熱烈討論公營房屋的租金政策(簡稱公屋)。

　　7月21日下午，香港最大的公營房屋居民團體——公屋聯(lián)會主席王坤面對記者端坐在會議桌旁批評香港特區(qū)政府的公營房屋租金政策，宣稱特區(qū)政府應該首先“減租”，在他的背后掛滿了琳瑯滿目的諸如“為民請命”等條幅和錦旗。當日中午，在公屋聯(lián)會的組織下，有1000多人前往香港立法院游行請愿要求減免公屋租金。

　　在香港諸如此類的活動層出不窮，不過作為內(nèi)地來的看客卻覺得這樣的抗議未免有點“不知好賴”。當居住在干凈與設施完善的公屋中的香港居民在為減少本已不高的租金游行的時候，中國大陸的各省市還基本沒有像樣的住宅保障體制，相當多的城市中下階層正在為沒有房子住而憤怒和愁苦不已。

　　事實上，在香港這個通過公營房屋解決了30%以上人口(約200萬)的居住問題，被全世界公認為有效解決社會居住保障問題的典范地區(qū)從一開始就是中國大陸學習的對象。內(nèi)地的廉租房、經(jīng)濟適用房甚至期房銷售制度基本也是照搬香港模式。時隔十多年，內(nèi)地還在為住宅保障是否是政府的責任爭論不休，而香港居民早已開始在租金和衛(wèi)生條件等細枝末節(jié)上和政府錙銖必較。

　　也許，我們有必要對照內(nèi)地房地產(chǎn)的諸多矛盾再一次學習香港。

　　“大包大攬”的政府

　　當香港觀塘區(qū)議會議員馮美云將記者引入翠屏-(香港公屋社區(qū)稱為-)時，記者的確有點出乎意料。盡管樓道內(nèi)貼滿的淺色馬賽克證明著建筑年代并不算新，但用干凈整潔來形容社區(qū)內(nèi)的環(huán)境還是不為過。這很容易讓人聯(lián)想到北京最典型的經(jīng)濟適用房社區(qū)——天通苑樓道內(nèi)布滿腳印和自行車輪胎痕跡的墻壁。而且這個-內(nèi)有三個籃球場，臨街不到50米位置還有一個游泳池。擁有籃球場和游泳池很難讓內(nèi)地來客將之與窮人區(qū)或者貧民窟的概念聯(lián)系起來。但的確，住在這里的都是低收入階層。

　　翠屏-1992年開始興建，算是比較舊一些的公屋。新建公屋條件要更好。公屋的建造和日常管理均由特區(qū)政府提供。作為民選區(qū)議員的馮美云倒是有點像內(nèi)地的半官派居委會主任，時常走街串巷，關心社區(qū)居民的日常生活。

　　在香港，公屋的運營幾乎完全由政府包攬。公營房屋的決策機構是房屋委員會(房委會)，由包括王坤這個時常對政策持不同意見的民間代表和其他各界與政治團體代表組成。政策的執(zhí)行則是由政府下屬的房屋署操作。這個以房委會為核心的運營機構相當龐大，并自成體系，負責從建造、維護、資格審查到物業(yè)管理和社區(qū)衛(wèi)生各個方面。頗似一個超級規(guī)模的開發(fā)商，惟一不同的是這個開發(fā)商不僅不盈利，而且要消耗大量財政預算。

　　根據(jù)房屋署高級政務主任楊國強介紹，房委會得以運轉的資金來源于政府提供的135億免息永久資本，以及128億計息借貸資本。預計2006/07年度，公共房屋支出約158億元，占特區(qū)政府整體支出的6%。與之相對照的是大陸各城市60%的財政來源是靠出售土地。在大陸新一輪的調控中剛剛有人提出的一項建議是將土地收入的5%用于廉租房建設。

　　以6%的財政支出來保障低收入階層的居住，看起來糜耗甚多。如此龐大的支出取決于特區(qū)政府的一貫目標。房屋署助理署長陳嘉信確認，香港公屋政策的目標是為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供可以負擔的租住公屋。香港政府承諾，對于需要公屋的人，平均等候時間不超過3年。房委會委員、民建聯(lián)副主席葉國謙表示，由于多年的努力，排隊等候公屋的時間已經(jīng)縮短到1年多，很多人寧愿等待不愿意入住只是為了挑一個更加靠近市區(qū)的公屋。“現(xiàn)在很多人也提出不同意見：不能讓香港人沒有地方住，但是不是有必要提供如此高品質的公屋？”葉國謙笑著說。

　　盡管在內(nèi)地人看來，香港政府的公屋政策相當理想，但實際上也是爭論與變動甚多。不過，無論各種分歧多么大，都有一個基本的共識。當年曾積極反對政府擴大住宅提供范圍的“居屋計劃”的房委會委員，中原集團主席施永清也認為這個制度基本是好的。他將之稱為“香港工業(yè)大宿舍”或者一種“退稅制度”，“它維持了社會穩(wěn)定，資助了工業(yè)發(fā)展”。王坤則將公屋制度形容為“一個大口袋”，一個化解社會各種矛盾，進行再分配的工具。

　　對于這一點，內(nèi)地政府在最近幾年才有深刻認識，大量農(nóng)民失地、輿論批評和群體性事件的不斷爆發(fā)讓政府在最近兩年連續(xù)展開兩輪房地產(chǎn)調控。

　　100平米就是豪宅

　　從香港政府的相關統(tǒng)計看，公屋計劃已經(jīng)基本滿足了低收入人群的需要，需求人數(shù)呈下降趨勢。不過，這種滿足是相對的。由于人多地少，香港人對居住的理解保持了相當?shù)目酥坪腿萑獭＿@從被馮美云稱為“容姐”的老婆婆的居住條件看得很明顯。

　　“容姐”是福建潮汕人，70多歲，50年代來到香港，做過包括剪線頭等各種雜工，后來曾多次失業(yè)。用她的話說，“都機械化了，沒有剪線頭的工作了”。大概由于經(jīng)濟狀況，她的家居比較簡單，不過最讓人感覺不夠舒適的是面積。“容姐”家位于面積43平米的公屋內(nèi)，內(nèi)住5口人。進屋之后滿眼都是各種物品和放物品的柜子。因為兒子和兒媳的加入，一個大約七八平米的空間被隔離出來作為年輕兩口子的臥室。

　　馮美云告訴記者，這樣的面積狀況在翠屏-已經(jīng)算是最好的了。一般情況下，4口人只能申請到30多平米的一間公屋。7至8口人才可以享有60平米以上的三室。而且這種狀況并非只是針對低收入階層的公屋。在私人房地產(chǎn)市場上100平米以上的就算是豪宅了，相當少見。“容姐”對此也相當滿意，尤其回憶起當年居住在早期廉租房的時代，一家7口人擠在兩間極小的房子里時，“容姐”怕記者聽不懂粵語，直用手比劃那個小和擠。

　　當然，聊天中香港人也有興趣了解北京的居住狀況。“容姐”對內(nèi)地的居住寬敞羨慕不已，說是一個廚房就好大的。馮美云聽說北京很多兩口之家都住在100平米的房子里時驚訝不已，半晌才自我解釋道，“沒辦法，香港地貴嘛，寸土寸金。”

　　馮美云的驚訝可以理解，因為缺乏了解。經(jīng)常飛來北京的施永清對大陸最近的房地產(chǎn)調控卻相當熟悉。說到最近房地產(chǎn)調控的關于90平米和70%的雙限政策受到了內(nèi)地開發(fā)商的反對，施永清指大陸開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，香港建小房子的開發(fā)商都發(fā)達了，建大房子的開發(fā)商不發(fā)達。施永清的道理很簡單，“賣麥當勞的賺大錢，賣魚翅的賺小錢”。

　　土地稀缺地價貴是香港人居住條件不寬敞的主要原因。香港公屋的土地是由政府無償提供，因此也存在公屋土地供應不足的爭議。陳嘉信表示，房委會有信心保證每年平均的公屋興建量大概在17000個單位。

　　除了土地供應量的問題，香港爭論比較多的還有公屋的合理位置安排問題。在香港新開發(fā)的市鎮(zhèn)，因為周邊缺乏工業(yè)，居民要花費大量時間于交通成本，由此帶來了一系列的家庭問題。這一現(xiàn)象為香港政府所注意。在繁華市區(qū)，土地是用于拍賣獲得較高財政收入還是用于公屋建設同樣讓政府比較為難。這是一個恰當判斷保障限度和財政收支平衡的問題。不過，總體來說香港的公屋相對還算均勻，并未出現(xiàn)像北京天通苑那樣遠離市中心的孤島。從香港輿論在2005年底批評政府缺乏公屋土地供應的情勢看，香港政府也不太可能有類似內(nèi)地政府賣地斂錢，卻不給經(jīng)濟適用房提供哪怕是部分有償土地的膽量。

　　有趣的是，在豪宅最集中的淺水灣，也有一個公屋-——“赤柱-”。在過去一段時期，曾經(jīng)有香港代表性人物提出“有錢人能欣賞海景，窮人為什么不能？”于是有了赤柱-。這樣的要求或許是因政治需要而產(chǎn)生的福利主義所致。

　　開放與監(jiān)督

　　在香港，最近與公屋有關的名人事件是影星邱淑貞的丈夫涉嫌濫用公屋資源。此事被香港媒體極盡渲染報道。香港政府在去年以來，成立了特遣隊，清查那些不符合條件卻占用公屋的人。這種事情對于記者來說就相當熟悉了，內(nèi)地的經(jīng)濟適用房被濫用極為普遍，開寶馬奔馳住經(jīng)濟適用房的不是什么稀罕事。北京市政府面對輿論的批評在去年也表態(tài)要公開經(jīng)濟適用房戶主的資料。香港的好處在于有詳盡的法律規(guī)定，申請公屋如果弄虛作假很可能被刑事起訴。因之，公共資源被濫用相對要少很多。

　　人們普遍認為香港政府是廉潔而高效的。不過，香港私人房地產(chǎn)和公屋也出現(xiàn)過弊案。70年代出現(xiàn)了多個公屋邨建筑混凝土牢固程度不足的質量問題和2000年的“短樁”事件(支撐建筑安全的樁被縮短)。不過，這些事情都因嚴肅的懲處起到了正面作用。混凝土事件以廉政公署大力督辦而在時隔十多年后將犯罪人查辦。與內(nèi)地的大小弊案比起來短樁事件顯得有點微不足道。但是，短樁事件還是令房委會主席下臺，盡管調查證明房委會本身并未參與弊案，只是上當受騙。

　　葉國謙說：“為了確保監(jiān)督有效，房委會由不同方面的代表擔任委員，而且另請專業(yè)人士審核。”也許正是為輿論和有效管理的考慮，房委會的開放程度算是相當高。雖然委員是政府委任，但都代表著不同方面的利益。在90年代就來北京拜訪過建設部的王坤認為，在房委會能夠暢所欲言。與之相對應的是香港政府自80年代后就開始例行公屋政策的檢討制度。這一檢討過程類似于建設部的征求意見。只是建設部的征求意見只在某種極小范圍內(nèi)公開，本輪地產(chǎn)調控中建設部的多個文件的征求意見稿都被注明“會后收回，不得復印”。而香港房委會的檢討歡迎任何市民的現(xiàn)場參與。

　　當然，在這樣的背景下，香港任何公屋政策的出臺都是開放而取得基本共識的。至于秘密出臺文件的事情更是聞所未聞。典型案例如1998年金融危機后香港政府取消“居者有其屋計劃”。盡管開發(fā)商和部分民間團體意見相差甚大，但在多次討論后各界還是取得不能擠垮私人房地產(chǎn)市場的共識。

　　由于各方的努力，以房委會這樣一個看起來官方支持的超級開發(fā)商不僅能夠維持運轉多年，而且還能不斷壓縮成本。公屋建筑費用由1999/2000年度的310億港幣降至2006/07年度的57億元，這不能不歸功于高效的監(jiān)督管理。

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)
 

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