房地產(chǎn)價(jià)格神話與金融危機(jī)

房地產(chǎn)價(jià)格神話與金融危機(jī)：金融寡頭操控貸款

上篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款背后的金融寡頭操控

www.eastmoney.com   2006-09-07 14:14     《財(cái)經(jīng)》 
 

    1990年代的金融暗流

    中國雖然從未直接爆發(fā)金融危機(jī)，但并不意味著金融業(yè)從未經(jīng)歷高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，可以說，1993年－1996年的三年宏觀治理整頓，是整個(gè)中國金融發(fā)展史上的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　在此之前，因中國的金融業(yè)還未完全擺脫國家財(cái)政的“出納”性質(zhì)，因而所有的金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是轉(zhuǎn)軌過程中的物價(jià)上漲和貨幣貶值問題。但是，隨著“撥改貸”的實(shí)施，銀行逐步具有了真正的金融資源配置權(quán)；利用這種配置權(quán)以套利，是多數(shù)銀行的自然選擇。其結(jié)果是，在發(fā)展過熱的產(chǎn)業(yè)背后必然有金融寡頭的影子，同時(shí)出現(xiàn)了國家銀行的巨額不良資產(chǎn)；具有投機(jī)性質(zhì)的企業(yè)貸款，實(shí)質(zhì)上是金融寡頭的自我融資。

    金融寡頭的興起與衰落

    1993年－1998年涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融寡頭經(jīng)歷了一輪沉浮。這一輪沉浮恰恰與改革開放以來的第一輪房地產(chǎn)泡沫及第一輪真正意義上的銀行風(fēng)險(xiǎn)周期相重合

    從中國金融高漲的1993年到治理整頓告一段落、中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的1998年，恰好是北京森豪公寓項(xiàng)目起伏的第一階段。其間，在森豪項(xiàng)目中出現(xiàn)了三個(gè)金融寡頭。

　　從背景看，森豪公寓（1996年前名為北京天域公寓）的啟動(dòng)，始于城市危房改造和拆遷。1993年，根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局的《朝內(nèi)大街危改規(guī)劃方案》，這個(gè)位于朝內(nèi)大街南側(cè)、占地面積12700平方米的危改區(qū)A-4地塊（即后來的森豪公寓所在地），交由北京市住宅開發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司（下稱北京住總）承建。

　　很快，森豪項(xiàng)目被三位金融寡頭盯上，并以所在銀行資金投入于自身控制或往來甚密的房地產(chǎn)企業(yè)為基本操作方式；表里呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了“一手抓信貸資金，一手抓土地”的財(cái)富積累（見表一）。

　　在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，銀行內(nèi)部與外部的監(jiān)管體系遠(yuǎn)未成形，銀行內(nèi)部員工直接辦房地產(chǎn)公司操作房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況十分普遍。森豪項(xiàng)目背后的第一個(gè)金融寡頭——中國農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行學(xué)院路分理處第三代辦所負(fù)責(zé)人馬云，在1993年就利用了他的另一個(gè)身份——北京丹儂迪諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱北京丹儂迪諾）董事長，直接參與森豪項(xiàng)目開發(fā)。

　　但在1995年，馬云直接因丹儂迪諾長期拖欠中國農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款9000余萬元，涉嫌貸款詐騙被調(diào)查，項(xiàng)目由此轉(zhuǎn)移到北京城市合作銀行的霍海音－余建三集團(tuán)（兩人分別為該行北京中關(guān)村支行和展覽路支行行長）。

　　這時(shí)浮出水面的房地產(chǎn)企業(yè)，以境外機(jī)構(gòu)——香港慕來投資有限公司的形式出現(xiàn)；其表面股東是霍海音之弟霍海波和余建三的密友鄒慶，實(shí)際控制人則為霍海音和余建三。到1998年，北京城市合作銀行由霍海音、余建三控制的兩家支行一共貸款8.9億元給自己一手控制的房地產(chǎn)公司。但是，即使退居幕后操作，兩個(gè)金融寡頭在1998年分別因侵吞挪用公款和用賬外客戶資金非法拆借、發(fā)放貸款等罪名，被刑事拘留。

　　至此，涉足這一具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融寡頭經(jīng)歷了一輪沉浮；而這一輪沉浮，恰與中國改革開放以來的第一輪房地產(chǎn)泡沫及第一輪真正意義上的銀行風(fēng)險(xiǎn)周期相重合。    

    表二、表三顯示，從馬云到霍海音和余建三依托房地產(chǎn)項(xiàng)目成為金融寡頭的時(shí)期，恰恰是中國金融機(jī)構(gòu)信貸高速增長期，也是經(jīng)濟(jì)增長和通貨膨脹均保持兩位數(shù)的時(shí)期。而金融寡頭相繼落馬的時(shí)期，則是經(jīng)濟(jì)增長依然較高、但通貨膨脹明顯回落甚至負(fù)增長的時(shí)期。

　　這種周期的重合并非偶然。它直接說明了兩個(gè)問題：第一，信貸資源的總量增長趨勢(shì)是既定的，但資源的錯(cuò)誤配置導(dǎo)致的宏觀后果十分惡劣，這是1993年宏觀調(diào)控“十六條”中專設(shè)禁止信貸資金流入股市和房地產(chǎn)市場“防火墻”的根本動(dòng)因；第二，緊縮所導(dǎo)致的國家經(jīng)濟(jì)成本十分高昂，經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)負(fù)增長造成了預(yù)期的惡化和銀行不良資產(chǎn)大幅度累積，這是1999年國家在無奈中決定剝離1.4萬億元不良貸款的動(dòng)因之一。

　　在這一切經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后，霍海音等大大小小的金融寡頭推動(dòng)了社會(huì)融資中的金融暗流。

    自我融資的實(shí)現(xiàn)過程

    金融寡頭自我融資的豪門盛宴由明轉(zhuǎn)暗

    在金融寡頭的形成過程中，貸款似乎是以企業(yè)信貸的方式存在，實(shí)際是寡頭們自我融資的豪門盛宴，這也是金融寡頭之所以得以形成的“權(quán)力”動(dòng)因；且這一動(dòng)因在信貸規(guī)模上呈現(xiàn)不斷強(qiáng)化趨勢(shì)。

    首先，馬云的獲罪十分明顯地體現(xiàn)出自我融資的特點(diǎn)，盡管其表象是銀行與一家房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信貸關(guān)系。從“1993年－1998年森豪項(xiàng)目金融寡頭的‘表’與‘里’”中可以看出，馬云自己既是銀行代辦所負(fù)責(zé)人，也是房地產(chǎn)企業(yè)的董事長；這種雙重身份，決定了信貸資源配置在決策之初就被內(nèi)部人截留。

    其次，霍海音的情況則要復(fù)雜一些。在馬云獲罪之后，霍海音既誘于高額利潤而不愿就此退出森豪項(xiàng)目的開發(fā)，也不敢再以銀行主管的身份赤裸裸地進(jìn)行自我融資。在吸取馬云教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，作為傀儡的鄒慶和作為載體的香港慕來投資有限公司應(yīng)運(yùn)而生。

    于理論上，銀行信貸與資本市場不同；前者更注重“關(guān)系”，即借貸雙方一定要相互了解。問題在于，一般理論假定，銀行經(jīng)營者了解貸款人的目的，是為了銀行信貸資金的安全性，以管理信用風(fēng)險(xiǎn)；但是，霍海音的“關(guān)系”構(gòu)筑則是為了尋求自我融資的載體。

　　表四“霍海音信貸‘關(guān)系’的建立”，揭示了鄒慶成為霍海音自我融資替身的全過程。根據(jù)邏輯推斷，早在1985年即與鄒慶相識(shí)的余建三，應(yīng)該是霍海音與鄒慶之間的中間人。在霍海音與鄒慶的關(guān)系建立過程中，他在1992年注冊(cè)香港慕來投資公司時(shí)尚居前臺(tái)，但1995年退居幕后，且于1996年把鄒慶完全推到一線，其中的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)應(yīng)該在1992年－1995年的三年間。

　　這是霍海音尋找代理人的關(guān)鍵時(shí)間，也是鄒慶最終獲得霍海音信任的關(guān)鍵時(shí)間，最終成為關(guān)系融資得以成立的關(guān)鍵時(shí)間。

　　第三，從香港慕來投資公司的退出到華運(yùn)達(dá)公司的介入，我們需要注意的是1998年－1999年這一時(shí)點(diǎn)。

　　當(dāng)時(shí)，銀行業(yè)開始以硬任務(wù)的方式壓縮不良貸款，即每年下降2－3個(gè)百分點(diǎn)。霍海音應(yīng)該隨即發(fā)現(xiàn)兩個(gè)問題：一是顯性的關(guān)系難以為繼，作為曾經(jīng)的慕來創(chuàng)始人，所有相關(guān)交易紀(jì)錄顯然有跡可尋。為了更為隱蔽地實(shí)現(xiàn)自我融資，在經(jīng)過多年對(duì)鄒慶這一信貸“關(guān)系”的考察后，通過進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)表面放權(quán)，完全以鄒慶的企業(yè)作為載體運(yùn)作，是確保自我融資得以實(shí)現(xiàn)且保障自身安全性的必要手段。

    “經(jīng)過授權(quán)的盜竊”

    把三個(gè)寡頭的牢獄之災(zāi)僅僅歸結(jié)為小概率的命運(yùn)，說明盜用銀行資金本不足為奇，金融寡頭的涌現(xiàn)也是常態(tài)

　　在三位金融寡頭的獲罪紀(jì)錄中，我們看到的是：在1995年，馬云因涉嫌貸款詐騙被刑事調(diào)查；1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留，目前處于“斬監(jiān)候（死刑復(fù)核程序未終結(jié)）”階段；1998年，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發(fā)放貸款也受到調(diào)查，2000年被判處有期徒刑六年。

　　通常的認(rèn)識(shí)是，上述自我融資行為屬于銀行內(nèi)部人伙同外部借款企業(yè)詐騙銀行；問題是，無論馬云還是霍海音、余建三，其行為均在銀行授權(quán)額度的范圍內(nèi)進(jìn)行，因此很難定性為詐騙，而是一種盜竊。

    第一，馬云的直接自我融資過于明顯。這固然說明金融寡頭的犯罪手法在金融轉(zhuǎn)型初期還沒有得到充分的市場歷練，但也足以說明另外一種可能，即馬云之類的金融寡頭至少在信貸資源可以自主支配的初期，并無完全賴賬的企圖；其初衷很可能是“借雞生蛋”，利用掌控銀行信貸資源的有利地位為自身牟利。因此，其行為屬于在信貸額度授權(quán)的范圍內(nèi)，按照“有利自身、最終不利銀行的方式”配置信貸資源。

　　第二，霍海音、余建三僅憑兩家支行就能實(shí)現(xiàn)自我融資近9億元，根據(jù)對(duì)上世紀(jì)90年代銀行違規(guī)經(jīng)營基本手法的了解，他們必然采取兩種手段：一是在授權(quán)范圍內(nèi)盡可能多地動(dòng)員信貸給關(guān)聯(lián)企業(yè)。時(shí)任北京城市合作銀行中關(guān)村支行行長的霍海音以放貸而聞名，其組織調(diào)動(dòng)資金能力之強(qiáng)，直到十多年后，仍為許多房地產(chǎn)商津津樂道；二是賬外經(jīng)營。可以肯定的是，余建三遠(yuǎn)不如霍海音長袖善舞，因而只能主要采取吸收存款不入賬的低級(jí)手法，為自我融資尋求資金來源。

　　無論哪種手法，均具有盜竊性質(zhì)：前者盜竊的是北京城市商業(yè)銀行的信貸權(quán)，后者盜竊的是該行在客戶中的信用。

    一個(gè)滑稽而值得警醒的說法是，根據(jù)北京房地產(chǎn)圈里人傳說，由于森豪項(xiàng)目的馬路對(duì)面有一幢被廢棄已久的神秘的“鬼樓”，風(fēng)水不好，所有接手的人不是被抓就是已經(jīng)坐牢。這說明盜用銀行資金本不足為奇，金融寡頭的涌現(xiàn)也是常態(tài)；三個(gè)寡頭的牢獄之災(zāi)僅歸結(jié)為小概率的命運(yùn)，那么，國家的房地產(chǎn)泡沫和巨額金融不良資產(chǎn)就成為一種必然。■
 
 
　個(gè)人住房抵押貸款背后的地產(chǎn)寡頭操控

　　2000年代的金融暗流

　　在以銀行內(nèi)部人自我融資為特點(diǎn)的金融暗流中，整個(gè)森豪項(xiàng)目顛簸了整整六年。隨著三個(gè)金融寡頭入獄和鄒慶代表的華運(yùn)達(dá)公司出現(xiàn)，加之銀行在21世紀(jì)初進(jìn)入以發(fā)展面向個(gè)人客戶，特別是所謂富人高端客戶的零售銀行新階段，森豪項(xiàng)目也進(jìn)入了更為詭譎的時(shí)期。

　　推動(dòng)本世紀(jì)初以來的銀行零售化轉(zhuǎn)型的，主要是兩個(gè)動(dòng)力。

　　一是亞洲金融危機(jī)促使中國銀行業(yè)反思一向以“關(guān)系”為基礎(chǔ)的企業(yè)貸款。無論是日本的“大銀行－大企業(yè)集團(tuán)”模式還是韓國的“銀行－財(cái)團(tuán)”模式，抑或印尼的“大官僚－銀行”模式，似乎最終都將導(dǎo)致金融危機(jī)。

　　此外，按照金融業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，企業(yè)融資通過資本市場進(jìn)行似乎是一個(gè)基本趨勢(shì)，銀行針對(duì)企業(yè)客戶的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，更多地在于通過支付清算體系完成的中間業(yè)務(wù)。按照非此即彼的思路，考慮到個(gè)人似乎不存在上述麻煩，推動(dòng)零售銀行業(yè)務(wù)就成為各家銀行競相采取的基本轉(zhuǎn)型方向。

　　二是按照國際慣例，資本充足率成為國內(nèi)銀行業(yè)面臨的硬約束。根據(jù)中國銀監(jiān)會(huì)的《資本充足率管理辦法》，到2006年底，各家銀行的資本充足率必須達(dá)標(biāo)。我們知道，資本充足率并不是簡單地以資本作為分子、信貸資產(chǎn)作為分母計(jì)算，而是套用一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，即不同類型的貸款可以乘以不同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，加權(quán)平均計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，以此作為分母。

　　在具體規(guī)定中，一般貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為100％，而個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重僅為50％。這直接意味著，商業(yè)銀行不可能不間斷、無休止地補(bǔ)充資本金；但在資本金既定的前提下，辦理個(gè)人住房抵押貸款比一般貸款可以多做一倍的業(yè)務(wù)，那么利差總收入也就更高。

　　于是，房地產(chǎn)再度成為銀行業(yè)追逐的對(duì)象，如果能獲得幾單大型房產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款資格，則銀行將吃喝不愁。競爭由此進(jìn)入白熱化，這就為地產(chǎn)寡頭的形成埋下伏筆，也因此推動(dòng)了以地產(chǎn)寡頭為主、銀行參與共謀的第二階段金融暗流的形成。此時(shí)，中國進(jìn)入了又一輪房地產(chǎn)泡沫化時(shí)期。

　　地產(chǎn)寡頭的價(jià)格操縱

　　以房地產(chǎn)開發(fā)商操縱房產(chǎn)價(jià)格，并以面向個(gè)人的虛假銷售套取信貸資金，從而維持虛假的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

　　在銀行轉(zhuǎn)型背景下，所有理性的房地產(chǎn)開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，試圖沿用上世紀(jì)90年代的傳統(tǒng)方式獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)很難，但個(gè)人住房抵押貸款很容易成為其操縱信貸資金并以此操縱房產(chǎn)價(jià)格的重要手段。

　　既然是自我融資，霍海音、余建三在森豪項(xiàng)目上“名義”放出的8.9億元貸款，實(shí)際僅有1.7億元用于森豪項(xiàng)目的開發(fā)，大部分貸款顯然并沒有落到最終接手森豪項(xiàng)目的華運(yùn)達(dá)公司及鄒慶手中。但是，這并不妨礙鄒慶繼續(xù)為項(xiàng)目籌資奔波；金融暗流的主角也因此從銀行內(nèi)部人轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)開發(fā)商，涉及個(gè)案的銀行進(jìn)而蛻變?yōu)楹献鞣剑蛘叻Q為共謀者。

　　在森豪項(xiàng)目中，2000年前后，華運(yùn)達(dá)償清了此前拖欠北京住總的5000萬元工程欠款，且面臨償清共計(jì)2.4億元的拆遷款。另外，該地塊土地出讓金高達(dá)9000多萬元。在資金壓力面前，鄒慶先于2000年11月設(shè)計(jì)了以森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權(quán)為抵押，由中關(guān)村科技擔(dān)保，從建設(shè)銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。而這筆錢仍是杯水車薪，不足以支付鄒慶面對(duì)的巨額債務(wù)。

　　在當(dāng)年年底，森豪公寓正式對(duì)外開盤。鄒慶迅速想到了以天價(jià)銷售，套取銀行個(gè)人住房抵押貸款的手法，其前提是必須操控價(jià)格。于是，開發(fā)商的價(jià)格操控有條不紊地進(jìn)行。

　　第一步，虛定高價(jià)。森豪公寓的住宅面積為3.4萬平方米，商用建筑面積1.3萬平方米。住宅部分的開盤均價(jià)為2500美元/平方米；商用部分的均價(jià)更高達(dá)3500美元/平方米，相當(dāng)于每平方米2萬元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京住總公司在森豪公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中估算的綜合價(jià)1900美元/平方米（約合16000元人民幣/平方米）。

　　當(dāng)時(shí)，北京房價(jià)居全國之首，平均每平方米售價(jià)約4700元。作為高檔房象征的外銷房，其最高售價(jià)也在每平方米萬元左右。以高出市場價(jià)近兩倍的價(jià)格出售，在業(yè)內(nèi)人士看來，鄒慶在當(dāng)時(shí)根本不可能將房子賣出去。但是，后續(xù)步驟足以確保整個(gè)過程滴水不漏。

　　第二步，以偽造借款人資信證明來從銀行套取貸款。盡管以高得令人咋舌的價(jià)格開盤，森豪公寓卻迅即顯示已經(jīng)“銷售一空”，257份申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款的資料遞交到中國銀行北京分行零售業(yè)務(wù)處，并在五天之內(nèi)獲批總值達(dá)6.4億元的個(gè)人住房抵押貸款。

　　事后，根據(jù)公訴人提供的材料，森豪提交的257個(gè)申請(qǐng)人中，三分之一是華運(yùn)達(dá)公司的員工，其余均是通過介紹而來，實(shí)際上是“公司以個(gè)人名義貸款；公司用，還貸也由公司支付，跟個(gè)人沒有關(guān)系”。

　　開發(fā)商之所以更愿意辦理假按揭來獲得貸款，而不是辦理固定資產(chǎn)抵押貸款，原因錯(cuò)綜復(fù)雜。除了個(gè)人住房貸款過去在操作層面存在漏洞，很多情況上甚至無需提供預(yù)售抵押登記；另一個(gè)重要的好處是還款期限長，貸款額度高。根據(jù)銀行的規(guī)定，民營企業(yè)辦理固定資產(chǎn)抵押貸款年限不超過五年，且只能辦理銀行評(píng)估價(jià)值50％的貸款額度；而且在還債時(shí)，抵押貸款優(yōu)先于施工方債務(wù)。個(gè)人住房貸款則是一筆可以達(dá)到預(yù)售價(jià)值80％、長達(dá)20年的低息貸款——所謂房屋的預(yù)售價(jià)值，還可以由開發(fā)商通過標(biāo)價(jià)來掌控。

　　對(duì)開發(fā)商而言，辦理假按揭簡便易行，即使像森豪這樣全部辦了假按揭后，也仍然可以很容易地將房子賣出去。因?yàn)樯暾?qǐng)貸款時(shí)并沒有辦理房產(chǎn)抵押或拿預(yù)售合同做抵押，只是簽署了預(yù)售承諾，開發(fā)商只要跟銀行“搞好關(guān)系”，就可以通過修改銷售底單的方式更換貸款人；即使是做了預(yù)售抵押，開發(fā)商也可采取回購后再賣的方式幫助買房人從銀行申請(qǐng)貸款。以森豪為例，每個(gè)假按揭申請(qǐng)人都與華運(yùn)達(dá)補(bǔ)簽了回購協(xié)議，規(guī)定在業(yè)主出現(xiàn)支付困難的情況下，房子由公司回購；如果業(yè)主要出售住房，也要首先賣給公司。

　　由此，通過森豪項(xiàng)目，華運(yùn)達(dá)公司在銷售上實(shí)現(xiàn)了虛假的巨大成功，但在資金回籠上則實(shí)現(xiàn)了實(shí)實(shí)在在的巨大成功。顯然，其操作要訣已經(jīng)不再是金融暗流第一階段的金融寡頭以單純的項(xiàng)目價(jià)值升值預(yù)期配以金融資源為主要手段，而是以房地產(chǎn)開發(fā)商操縱房產(chǎn)價(jià)格，并以面向個(gè)人的虛假銷售套取信貸資金，從而維持房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

　　對(duì)地產(chǎn)寡頭的無限度信貸支撐

　　銀行站在了地產(chǎn)寡頭一方，甚至成為地產(chǎn)寡頭操縱房價(jià)的助手

　　需要提出疑問的是，中國銀行為何能在短期內(nèi)迅速發(fā)放6.4億元貸款，其內(nèi)部審批程序如何？

　　按照中行內(nèi)部個(gè)人住房貸款操作規(guī)程，從律師到業(yè)務(wù)處處長，需經(jīng)四道審批程序：貸款申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)后，首先由律師負(fù)責(zé)收集核對(duì)貸款人資信證明，主要包括身份證、收入證明等；然后交零售業(yè)務(wù)處信貸消費(fèi)科信貸員審核；信貸員核實(shí)無誤后，交主管科長書面核實(shí)簽字，最終由零售業(yè)務(wù)處處長審核簽字。為了確定貸款人確有還款能力，整個(gè)審核工作一般需要經(jīng)過審查、面簽、電話詢問等三道程序。

　　如嚴(yán)格履行這些程序，華運(yùn)達(dá)的假按揭并不難被發(fā)現(xiàn)。事實(shí)上，從當(dāng)事人的證詞看，華運(yùn)達(dá)的整個(gè)操作破綻百出，銀行信貸員和負(fù)責(zé)審核的律師屢屢發(fā)現(xiàn)問題；有些問題也被上報(bào)，但最終都不了了之。在發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的沖動(dòng)下，銀行成為房地產(chǎn)寡頭的共謀者；甚至，銀行自身已成為房地產(chǎn)價(jià)格走高的利益相關(guān)體。

　　首先，恰如在反洗錢領(lǐng)域中的一句格言：“銀行不是站在反洗錢一方，就是站在洗錢一方，‘不知情’僅僅是借口”；同樣，在虛假住房抵押貸款案件中，銀行不可能對(duì)貸款申請(qǐng)的真實(shí)性不知情。在森豪的住房貸款申請(qǐng)人中，有華運(yùn)達(dá)公司為借款人開具了大量其關(guān)聯(lián)公司的收入證明；有許多借款人系華運(yùn)達(dá)公司員工；還有許多借款人為下崗工人或無業(yè)人員。任何具備正常的心智的人都能判斷出，大量借款人不是能買得起20000元/平方米的外銷房的人。

　　同樣，在上海，無論“姚康達(dá)”還是“曲滬平”，不間斷地重復(fù)巨額貸款，不可能不引起銀行經(jīng)辦人員的懷疑；其過程只能說明，銀行根本不具備懷疑的動(dòng)機(jī)——至少他們相信，在個(gè)人住房抵押貸款背后的房地產(chǎn)寡頭，比真正的住房消費(fèi)者具有更強(qiáng)的資金實(shí)力和還款能力。盡管事后證明并非如此。

　　其次，銀行的資金支持以房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升為預(yù)期，而地產(chǎn)寡頭群體的形成和壯大無疑助長了這種預(yù)期。由于是個(gè)人住房“抵押”貸款，如果房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升值，則抵押品的市場價(jià)值和變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，這意味著銀行信貸資金看起來“更安全”。

　　那么，誰是房地產(chǎn)價(jià)格的直接推動(dòng)者？住房消費(fèi)者？顯然不是。眾所周知，房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資兩大功能而成為特殊商品；如果是房地產(chǎn)的真實(shí)消費(fèi)者，則房產(chǎn)必然缺乏足夠的流動(dòng)性，因而價(jià)格亦很難真實(shí)體現(xiàn)。

　　此外，銀行目前追逐所謂富人群體、高端客戶的偏好，也往往導(dǎo)致其忽視中低收入的真實(shí)房地產(chǎn)需求者。個(gè)體炒房者似乎具有推動(dòng)房價(jià)上漲的意愿，但其僅僅是房地產(chǎn)市場的價(jià)格接受者而不是真正的價(jià)格決定者。由此，惟有房地產(chǎn)開發(fā)商和中介商才是房地產(chǎn)市場的“做市商”，由此才會(huì)出現(xiàn)銀行對(duì)森豪項(xiàng)目中的華運(yùn)達(dá)公司虛假個(gè)人貸款、上海濱江世茂豪宅銷售案中的“曲滬平”上億元貸款開綠燈的現(xiàn)象。

　　以上事實(shí)充分證明，銀行站在了地產(chǎn)寡頭一方，甚至成為地產(chǎn)寡頭操縱房價(jià)的助手。
 金融暗流支持下的地產(chǎn)商無限膨脹

    華慶所體現(xiàn)的，恰是地產(chǎn)寡頭與金融資本相結(jié)合后造就的資產(chǎn)成倍擴(kuò)張的帝國。它依托的條件只有兩點(diǎn)：一是操縱價(jià)格，二是操縱資金；前者由地產(chǎn)寡頭完成，后者由銀行配合完成

    華運(yùn)達(dá)公司操縱地產(chǎn)價(jià)格并成功套取銀行信貸資金后，加之在2001年，鄒慶將森豪公寓共計(jì)18688平方米的兩層底商及地下一層賣與北京神華公司，套現(xiàn)1.3億元，本有充分的現(xiàn)金流確保項(xiàng)目“安全”運(yùn)轉(zhuǎn)——當(dāng)然，前提是把所獲得的信貸專款專用于森豪項(xiàng)目。但是，正是因?yàn)猷u慶嘗到了銀行支持房地產(chǎn)開發(fā)商的甜頭，于是決定乘銀行信貸政策的東風(fēng)，繼續(xù)在金融暗流上弄潮。華運(yùn)達(dá)公司自森豪套取的貸款，大部分沒有用于森豪公寓的項(xiàng)目運(yùn)作，而是通過北京華慶時(shí)代投資有限責(zé)任公司投向了全國各地。

    華慶公司成立于2000年4月，由鄒慶投入2000萬元，是其主要投資業(yè)務(wù)載體。華慶公司的一份投資清單顯示，北京華慶之前共向光華里1號(hào)爛尾項(xiàng)目投資3800萬元，并仿效森豪運(yùn)作模式，偽造個(gè)人抵押貸款套取中國銀行1.07億元貸款；隨后，鄒慶向全國各地17個(gè)項(xiàng)目投入2.7億元，最終僅收回1億元左右。

    在華慶公司投資的眾多項(xiàng)目中，不乏地段極佳、極具升值潛力的項(xiàng)目；但華慶對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的投入均僅數(shù)百萬或幾千萬元，實(shí)際上沒有真正投入資金運(yùn)作其中的任何一個(gè)項(xiàng)目。華慶所體現(xiàn)的，恰恰是地產(chǎn)寡頭與金融資本相結(jié)合后造就的資產(chǎn)成倍擴(kuò)張的帝國。它依托的條件只有兩點(diǎn)：一是操縱價(jià)格，二是操縱資金；前者由地產(chǎn)寡頭完成，后者由銀行配合完成。

    房地產(chǎn)價(jià)格神話與金融危機(jī)

    中國的房地產(chǎn)市場甚至不是虛擬經(jīng)濟(jì)，而是影子經(jīng)濟(jì)——是地產(chǎn)寡頭和信貸資金的影子

    地產(chǎn)寡頭一旦得到無限度的金融支撐，其投資膨脹幾乎成為必然，價(jià)格操縱能力也隨之進(jìn)一步提高。在地產(chǎn)寡頭與金融機(jī)構(gòu)的共謀中，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫迅速堆積，真實(shí)需求被排除在市場之外，甚至所謂“富人”大量購買豪宅也僅僅是一個(gè)神話。這是因?yàn)椋徺I豪宅的不是富人，而是開發(fā)商或中介制造出的假富人；中國的房地產(chǎn)市場因此甚至不是“虛擬經(jīng)濟(jì)”，而是“影子經(jīng)濟(jì)”——是地產(chǎn)寡頭和信貸資金的影子。

　　在當(dāng)前的“地產(chǎn)寡頭－金融資本”結(jié)合的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)發(fā)生反轉(zhuǎn)，具有某種必然性。于是，房地產(chǎn)價(jià)格神話將繼續(xù)得以演繹：

　　一方面，面對(duì)作為中長期貸款的個(gè)人住房抵押貸款，金融資本必然采取只要一息尚存，必將全力支持的策略；這是因?yàn)椋绻麅r(jià)格下跌導(dǎo)致抵押品價(jià)值縮水，銀行有可能取代開發(fā)商和購房者（無論真實(shí)的還是虛假的）成為抵押品的所有者。同樣，正是基于對(duì)銀行上述行為的預(yù)期，地產(chǎn)商和中介也必然有恃無恐，采取種種手段繼續(xù)虛定高價(jià)，制造市場稀缺假象。另一方面，在金融資本支持下，開發(fā)商才有能力持續(xù)囤積土地，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展。

    在房地產(chǎn)價(jià)格神話演繹的同時(shí)，富人神話也在持續(xù)。虛假個(gè)人抵押貸款充分說明，至少中國有一定比例的富人是地產(chǎn)寡頭虛擬制造的，少數(shù)富人購買了大量房產(chǎn)，實(shí)際上不過是一般產(chǎn)業(yè)意義上的“產(chǎn)品積壓”而已。一個(gè)具有諷刺意味的故事是，云南某人在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)住房抵押貸款時(shí)被告知，中國人民銀行的信貸登記系統(tǒng)顯示，他已經(jīng)在上海貸款購買了某處豪宅——一旦其要求履行權(quán)利，行使名義上的住房所有權(quán)，他倒有可能真的成為富人。

    地產(chǎn)寡頭的畸型膨脹是金融危機(jī)的前奏，這是古今中外概莫能外的鐵律。但是，對(duì)危機(jī)成本的擔(dān)憂和調(diào)控手段的不足，都影響著遏制金融暗流的決心和能力。

    一方面，中央銀行和監(jiān)管當(dāng)局在金融資本與地產(chǎn)寡頭糾葛日深并結(jié)成利益共同體的前提下，所有的資產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策很可能因擔(dān)心銀行不良貸款迅速累積并出現(xiàn)系統(tǒng)性金融恐慌而投鼠忌器。畢竟，1993年－1996年的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控雖然最終實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，但所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)成本并非1.4萬億元不良貸款剝離所能涵蓋。因此，如何衡量即期和遠(yuǎn)期成本，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大難題。如果不實(shí)施必要調(diào)控，地產(chǎn)寡頭的膨脹仍將在一定的時(shí)間點(diǎn)燃金融危機(jī)的導(dǎo)火線。

　　另一方面，即使管理層有決心實(shí)施調(diào)控，但金融資本在多大程度上會(huì)配合政策執(zhí)行，也在未知之列。

　　此外，近十年的金融市場發(fā)展已非1993年的狀態(tài)。當(dāng)初國家作為銀行的所有者，能直接干預(yù)銀行信貸行為，明令規(guī)定信貸資金流向；但隨著銀行所有制改革，宏觀調(diào)控必將更多地通過間接式的價(jià)格調(diào)控進(jìn)行。問題又回到了地產(chǎn)寡頭的價(jià)格操縱上——房地產(chǎn)價(jià)格到底是誰在決定？在供求雙方的博弈能力不均衡已成為既定事實(shí)的前提下，國家惟一的辦法，似乎是通過《反壟斷法》的盡快出臺(tái)，解決房地產(chǎn)價(jià)格決定中的操縱行為。

　　有理由預(yù)期，在今后的房地產(chǎn)市場上，價(jià)格操縱與反操縱、對(duì)金融暗流的堵與疏，將構(gòu)成政策設(shè)計(jì)與實(shí)施的基本難點(diǎn)。■

假按揭流水線

　　第一關(guān) 抵押登記

　　正常程序：

　　個(gè)人住房貸款需由律師辦理房屋抵押登記，在房產(chǎn)證辦下來之前，則需辦理預(yù)售契約抵押登記。森豪項(xiàng)目因未繳齊土地出讓金，只有臨時(shí)土地出讓證，無法到房地產(chǎn)管理局辦理房屋抵押登記，或用預(yù)售合同辦理預(yù)售抵押登記。

　　實(shí)際做法：

　　2000年上半年，中行北京分行零售業(yè)務(wù)處向總行提交報(bào)告，經(jīng)總行法律處、風(fēng)險(xiǎn)管理處批準(zhǔn)，修改了有關(guān)抵押登記的規(guī)定——只要個(gè)貸申請(qǐng)人辦理預(yù)售抵押承諾書，即可放貸。其后，森豪及眾多其他房地產(chǎn)項(xiàng)目得以放行。

　　中行修改抵押登記規(guī)定的理由是“業(yè)務(wù)競爭激烈”，負(fù)責(zé)放貸的零售業(yè)務(wù)部工作繁多、人員緊張，根據(jù)房管局的相關(guān)規(guī)定，房屋抵押登記在短時(shí)間內(nèi)根本辦不下來，影響貸款發(fā)放，因此對(duì)個(gè)貸申請(qǐng)不再要求預(yù)售抵押登記。

　　中行北京分行出具給檢察機(jī)關(guān)的意見中還稱，森豪項(xiàng)目已交清土地出讓金，但土地出讓證還沒辦下來，因此以預(yù)售承諾書代替了預(yù)售抵押登記。實(shí)際上，鄒慶當(dāng)時(shí)只支付了六分之一的土地出讓金；而且就在向中行申請(qǐng)個(gè)貸之前的一個(gè)月，已將森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權(quán)作為抵押，由中關(guān)村科技擔(dān)保，從建設(shè)銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。

　　第二關(guān) 律師核對(duì)資信證明

　　正常程序：

　　貸款申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)后，首先由律師負(fù)責(zé)收集核對(duì)貸款人資信證明，主要包括身份證、收入證明等。

　　實(shí)際做法：

　　一位前華運(yùn)達(dá)公司的員工作證稱，當(dāng)時(shí)公司偽造貸款人的收入證明，寫了很多小紙條。律師來公司時(shí)看見了，提醒他們不要把這些放在桌上，“影響不好。”早期曾參與審查的嘉慧律師所律師游永上稱，他當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)有開發(fā)商內(nèi)部員工買房，這不符合銀行對(duì)個(gè)貸申請(qǐng)人資質(zhì)的規(guī)定；他還提出“房價(jià)定得過高”，并將上述情況向銀行匯報(bào)。銀行未作出反應(yīng)。

　　第三關(guān) 銀行信貸員

　　正常程序：

　　律師核對(duì)貸款人申請(qǐng)資料后，交零售業(yè)務(wù)處信貸消費(fèi)科信貸員審核。為了確定貸款人確有還款能力，整個(gè)審核工作一般需要經(jīng)過審查、面簽、電話詢問等三道程序。

　　實(shí)際做法：

　　華運(yùn)達(dá)職員閆嘉韞曾帶著假按揭貸款申請(qǐng)人去簽字，自己在銀行大廳等。“（信貸員）張笑非簽完后就跟我們抱怨：‘你們公司找的都是什么人？’我們于是再找人重新安排。”顯然，銀行信貸員對(duì)華運(yùn)達(dá)假按揭的做法顯系知情。

　　第四關(guān) 信貸科科長

　　正常程序：

　　信貸員對(duì)相關(guān)申請(qǐng)資料核實(shí)無誤后，交主管科長書面核實(shí)簽字。

　　實(shí)際做法：

　　中行北京分行信貸消費(fèi)科副科長尚進(jìn)稱，在收到律師事務(wù)所審核過的貸款申請(qǐng)資料后，在抽查復(fù)核時(shí)發(fā)現(xiàn)了不少問題。比如，華運(yùn)達(dá)為假貸款人開具了大量其關(guān)聯(lián)公司的收入證明；許多貸款人系華運(yùn)達(dá)公司員工；許多貸款人或下崗或殘疾或有吸毒記錄，甚至有不到20歲的兒童在沒有父母擔(dān)保的情況下購房。另外，在電話訪問時(shí)，有四五個(gè)貸款人否認(rèn)自己買過房。

　　尚進(jìn)因此退了部分申請(qǐng)案卷，并將情況通報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)徐維聯(lián)。還款期開始后，尚進(jìn)發(fā)現(xiàn)，還款都來自華運(yùn)達(dá)的保證金戶，而不是個(gè)貸人自己的賬戶。此后，中行提高了華運(yùn)達(dá)預(yù)留保證金比例，但仍繼續(xù)放款。

　　第五關(guān) 零售業(yè)務(wù)處

　　正常程序：

　　信貸科科長核實(shí)后，交零售業(yè)務(wù)處負(fù)責(zé)人審核簽字。

　　實(shí)際做法：

　　徐維聯(lián)為北京中行零售業(yè)務(wù)處副處長（當(dāng)時(shí)處長長期空缺），在個(gè)人住房貸款上的權(quán)限高達(dá)每筆700萬元，一天最多能審批數(shù)十個(gè)個(gè)貸項(xiàng)目。

　　蒙慧律師所律師游永上曾知會(huì)中行北京分行，稱發(fā)現(xiàn)有華運(yùn)達(dá)公司內(nèi)部人士申請(qǐng)貸款，零售業(yè)務(wù)處副處長徐維聯(lián)答稱，沒有規(guī)定公司內(nèi)部人員不能買房，對(duì)于律師提醒售房價(jià)畸高，也未予理睬。徐后來將森豪項(xiàng)目從蒙慧律師所轉(zhuǎn)交給另一律師事務(wù)所承辦。據(jù)尚進(jìn)稱，在發(fā)現(xiàn)還款來自華運(yùn)太公司保證金賬戶后，華運(yùn)達(dá)仍然“經(jīng)常找徐處長催放款，我們只能放。當(dāng)時(shí)各行做法也差不多，不是個(gè)人能左右得了的”。

　　本刊記者根據(jù)法庭記錄整理
在臺(tái)前幕后的真正老板們謝幕后，鄒慶終于以主人的姿態(tài)進(jìn)入森豪，卻沒有擺脫前任的命運(yùn)

　　鄒慶：從代理人到主人

　　□本刊記者 張映光/文

　　從銀行貸款如探囊取物的“地產(chǎn)大亨”鄒慶，至今沒有蓋出一座完整大樓。

　　位于北京市朝陽門內(nèi)大街南側(cè)，距離王府井咫尺之遙——很難有比森豪公寓項(xiàng)目更“黃金”的地段了。但從1993年蓋到今天，13年之后，森豪公寓仍未完工。

　　前后三任接盤人中，第一任馬云于1997年被捕，第二任霍海音被判處死刑，在臺(tái)前幕后的真正老板們謝幕后，鄒慶終于以主人的姿態(tài)進(jìn)入森豪，卻沒有擺脫前任的命運(yùn)。

　　霍海音、余建三與8.9億元

　　今年42歲的鄒慶是土生土長的北京人，父母均是普通工人，并無顯赫家世背景。20年前，鄒還曾兩度被勞動(dòng)教養(yǎng)，在獄中渡過總共四年時(shí)光。他的命運(yùn)驟然轉(zhuǎn)向，發(fā)生在上世紀(jì)90年代中期，幾乎是一夜之間便以A-4地塊（即森豪項(xiàng)目所在地）開發(fā)商的身份，成為北京地產(chǎn)圈里的傳奇人物。

　　他的發(fā)跡，得益于兩個(gè)銀行界“貴人”。一個(gè)是原北京城市合作銀行展覽路支行行長余建三，余比鄒年長九歲，在1985年前后鄒慶還干個(gè)體戶時(shí)即已相識(shí)；另一個(gè)，則是改變鄒慶命運(yùn)的關(guān)鍵人物——原北京城市合作銀行（現(xiàn)北京銀行）中關(guān)村支行行長霍海音。據(jù)說，介紹鄒慶與霍海音相識(shí)的，正是余建三。

　　鄒與霍海音相識(shí)于何年，已不可考。但鄒當(dāng)年只是一名做服裝和汽車配件貿(mào)易的小生意人，行長霍海音則早已是京城房地圈內(nèi)有名的人物——霍以放貸能量知名，其組織調(diào)動(dòng)資金能力之強(qiáng)，直到十多年后，仍為許多房地產(chǎn)商津津樂道。

　　森豪項(xiàng)目幾乎從一開始就是在霍海音掌控之下；其前期資金的投入大半來自霍海音的調(diào)度，霍甚至一度直接操盤。但隨著1994年前后銀行內(nèi)部管理日益加強(qiáng)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，霍不得不退居幕后。他需要找到一個(gè)人代替他在臺(tái)前執(zhí)掌森豪，“天不怕地不怕”的鄒慶正是一個(gè)合適的人選。

　　在改變鄒慶命運(yùn)的1994年，他在北京成立了華運(yùn)達(dá)經(jīng)貿(mào)發(fā)展公司。兩年后，霍海音控制的香港慕來投資有限公司與北京市住宅建設(shè)總公司簽署協(xié)議，成立北京慕來房地產(chǎn)開發(fā)中心，接手了森豪的開發(fā)，出任董事長的正是鄒慶。1999年，由鄒慶控制的另一個(gè)華運(yùn)達(dá)——香港華運(yùn)達(dá)集團(tuán)代替香港慕來，成為了森豪項(xiàng)目的開發(fā)商。

　　接手森豪，以及來自北京城市合作銀行的前后幾筆巨額貸款，一舉將出獄后在商場中摸爬滾打的鄒慶推上前臺(tái)，成為北京房地產(chǎn)市場的新貴。不過，彼時(shí)彼刻，森豪項(xiàng)目真正的老板與其說是鄒慶，不如說是貸款給鄒慶、一手策劃了鄒慶接盤的北京城市合作銀行中關(guān)村支行行長霍海音——從1994年到1999年，華運(yùn)達(dá)先后從前北京市城市合作銀行中關(guān)村支行和展覽路支行貸款8.9億元，兩行行長正是霍海音和余建三。

　　危險(xiǎn)之旅

　　森豪公寓的啟動(dòng)始于城市危房改造和拆遷，1993年交由北京市住宅開發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司（下稱北京住總）承建。森豪的第一個(gè)接盤人，是中國農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行學(xué)院路分理處第三代辦所所長馬云；當(dāng)時(shí)，他的另一個(gè)身份是北京丹儂迪諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱北京丹儂迪諾）董事長。

　　那個(gè)時(shí)候，森豪還不叫森豪，而叫天域。霍海音此時(shí)是北京丹儂迪諾的股東，與馬云私交甚密，在森豪項(xiàng)目中舉足輕重。

　　有兩家銀行內(nèi)部人牽頭，森豪本可安枕無憂。然而，1995年，馬云因涉嫌貸款詐騙被刑事調(diào)查；年底，北京丹儂迪諾宣布退出并終止對(duì)天域公寓項(xiàng)目的投資開發(fā)。

　　馬云獲罪之后，霍海音不愿就此退出森豪項(xiàng)目的開發(fā)，他開始醞釀其控制的另一家公司接盤的計(jì)劃。但有馬云的前科在先，霍海音也不敢再直接出面，與余建三和霍海音交好的鄒慶就此橫空出世。

　　1996年1月底，北京丹儂迪諾宣布，將在天域公寓中的全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給香港慕來投資有限公司（下稱香港慕來），天域公寓也正式更名為森豪。

　　香港慕來成立于1992年，原本由霍海音與其弟霍海波分別出資9500港元、500港元注冊(cè)組建。1995年6月，也就是北京丹儂迪諾退出之際，霍海音將4500港元股本轉(zhuǎn)與霍海波，其余股本轉(zhuǎn)給鄒慶，鄒慶與霍海波兩人各占股50％。

　　1996年12月，森豪公寓終于正式破土動(dòng)工。1998年，由三棟九層的聯(lián)體公寓樓和一棟15層的酒店式公寓樓組成的森豪公寓項(xiàng)目封頂。

　　但就在工程即將竣工之際，森豪項(xiàng)目再度易手。1998年，北京住總以香港慕來拖欠施工款為名，停止了工程建設(shè)。1999年1月，北京慕來召開董事會(huì)，決定由華運(yùn)達(dá)集團(tuán)有限公司（香港）受讓香港慕來在北京慕來的全部股份，香港慕來退出北京慕來董事會(huì)。同時(shí)，北京慕來房地產(chǎn)開發(fā)中心更名為北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，董事長仍由鄒慶擔(dān)任。

　　隱藏在這樁神秘的轉(zhuǎn)讓背后的真正變故是：在此之前的1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留。差不多與此同時(shí)，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發(fā)放貸款也受到調(diào)查，2000年被判處有期徒刑六年。

　　2002年12月20日，霍海音被北京市一中院認(rèn)定先后侵吞公款人民幣7000萬元；挪用公款人民幣10.5674億元；違反金融法規(guī)，多次為他人出具金融票證，造成人民幣3000余萬元重大損失。判決顯示，霍海音在擔(dān)任行長的1991年11月到1997年12月期間，以為單位謀利為名，多次采取支付高額利息吸收客戶資金，非法拆借、發(fā)放貸款造成20多億元人民幣的重大損失。霍海音被判處死刑。

　　霍提起上訴，2003年9月，北京市高院維持了一中院的原判，并上交最高人民法院復(fù)核。但時(shí)至今日，復(fù)核仍未結(jié)束，判決并未執(zhí)行。

　　從1993年到1999年，森豪雖幾度易手；但前后接盤的馬云、霍海音和余建三無一例外均是主管銀行貸款生殺大權(quán)的內(nèi)部人士。他們的相繼入獄，宣告了森豪前半段歷史的結(jié)束。至此，霍海音的名字徹底從森豪項(xiàng)目中消失，鄒慶則開始其獨(dú)立操盤森豪之旅。

　　天價(jià)樓盤

　　2000年12月31日，森豪公寓正式對(duì)外開盤，開出了驚人的天價(jià)：住宅部分的開盤均價(jià)為2500美元/平方米，商用部分的均價(jià)更高達(dá)3500美元/平方米。

　　鄒慶的目的根本不在于賣房，“事后看來，這應(yīng)該是華運(yùn)達(dá)公司為獲得銀行貸款進(jìn)行的一次作秀。”一位銀行界人士表示，“房價(jià)定得越高，公司通過辦理虛假按揭從銀行獲得的貸款也就越多。”

　　獨(dú)立操盤的鄒慶，剛開始顯然諸事不順。霍海音、余建三入獄，一度斷掉了森豪曾經(jīng)源源不斷的資金流。從1999年開始的兩年間，鄒慶一直在四處找錢：他需要支付拖欠北京住總的5000萬元工程欠款、2.4億元的拆遷款，補(bǔ)交土地出讓金9000多萬元；此外，樓盤后續(xù)投資至少還需一兩億元。

　　2000年11月，鄒慶以森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權(quán)為抵押，從建設(shè)銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。但這筆錢仍不足以支付鄒慶面對(duì)的巨額債務(wù)。

　　一個(gè)月后，森豪公寓以高得令人咋舌的價(jià)格開盤。

　　很快，森豪公寓“銷售一空”。這廂剛剛開盤，那邊257份申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款的資料已經(jīng)遞交到中行北京分行零售業(yè)務(wù)處，五天之內(nèi)即獲總值達(dá)6.4億元的個(gè)人貸款。

　　為這筆按揭大開綠燈的，正是中行北京分行零售業(yè)務(wù)副處長徐維聯(lián)。不到兩年，2002年10月，徐維聯(lián)被撤銷副處長之職，并被中行北京市分行開除，此次亦與鄒慶一同被推上被告席（參見本期“假按揭流水線”）。

　　復(fù)制森豪

　　2001年，鄒慶將森豪公寓共計(jì)18688平方米的兩層底商及地下一層賣與北京神華公司，套現(xiàn)1.3億元；加上利用森豪公寓分別從中行及建行成功獲得的6.4億元和1.5億元貸款，此時(shí)的鄒慶已完全有能力償清債務(wù)，并將森豪運(yùn)作完畢。

　　但是，剛剛發(fā)現(xiàn)了假個(gè)人住房按揭來錢更快，鄒慶已不滿足于只運(yùn)作一個(gè)森豪。由森豪套取的貸款，大部分沒有用于森豪公寓的項(xiàng)目運(yùn)作，而是通過北京華慶時(shí)代投資有限責(zé)任公司（下稱北京華慶），投向了全國各地。

　　2001年初，北京華慶時(shí)代投資有限責(zé)任公司以3800萬元競拍接盤位于CBD地區(qū)的光華里1號(hào)的爛尾項(xiàng)目。但是，得到這塊地理位置極佳的地產(chǎn)項(xiàng)目之后，鄒慶并未再向該項(xiàng)目投入一分錢，而是仿效森豪，以期房銷售之名，偽造個(gè)人按揭，繼續(xù)向中行北京分行套取了1.07億元貸款；并利用兩個(gè)項(xiàng)目套得的共計(jì)7.5億元現(xiàn)金，操盤了北京、上海、武漢、成都等地大量位置極佳的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)華慶公司財(cái)務(wù)部人士透露，北京華慶共向漁陽飯店、盛唐飯店、北人集團(tuán)、安貞大廈等九個(gè)項(xiàng)目投入1.7億元，僅收回6000萬元；上海華慶先后向綠洲廣場、香樟花園、東湖大廈、陽澄湖等17個(gè)項(xiàng)目投入2.7億元，僅收回1億元左右。

　　這些項(xiàng)目中，華慶公寓、盛唐大廈、綠洲廣場等均屬地段極佳、極具升值潛力的項(xiàng)目，但華慶對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的投入均僅數(shù)百萬或幾千萬元，實(shí)際上沒有真正投入資金運(yùn)作其中的任何一個(gè)項(xiàng)目。

　　以中關(guān)村附近的盛唐飯店為例，鄒慶以5700萬元收購，但預(yù)付2000萬元后，始終沒能支付余款。后將該產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)至其姐夫王惠敏名下。其他項(xiàng)目也多半途而廢。

　　除了頻繁出手，多方操盤，鄒慶還利用華運(yùn)達(dá)商貿(mào)等關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移了5500萬元，通過地下錢莊向海外轉(zhuǎn)移3000萬元，這些款項(xiàng)均不知所終。據(jù)檢方調(diào)查，鄒慶共在上海購買了四套高檔住宅，但案發(fā)后轉(zhuǎn)至其姐夫王惠敏名下。王惠敏現(xiàn)在去向不明。

　　“玩不下去了”

　　資料顯示，在通過森豪及華慶兩項(xiàng)目成功從中行套現(xiàn)后，從2001年1月到2002年6月，華運(yùn)達(dá)一直如期支付了共計(jì)1.5億元月供。但到2002年三季度，森豪公寓按揭出現(xiàn)償還困難。中行自檢查出假按揭現(xiàn)象后，向北京市公安局報(bào)案。北京市公安局內(nèi)保局在物價(jià)鑒定中心評(píng)估后認(rèn)為，森豪公寓按揭部分價(jià)值達(dá)6.8億元，其價(jià)值可償還銀行損失，未予按刑事詐騙罪立案。

　　直到2003年，審計(jì)署在對(duì)中行的審計(jì)中，查出此項(xiàng)目為假按揭，并發(fā)現(xiàn)其從2002年6月起便未再還款，遂將其劃為不良貸款。不久，中行、建行將各種不良資產(chǎn)共2787億元一次性打包拍賣給中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司，森豪公寓和華慶公寓的項(xiàng)目也在其中。

　　就在森豪公寓幾成一筆陳年濫賬之際，中央高層下發(fā)文件，責(zé)成公安部等有關(guān)部門，對(duì)不良貸款處置中發(fā)現(xiàn)的涉嫌詐騙部分進(jìn)行調(diào)查，森豪公寓7.5億元騙貸案赫然在列。

　　此時(shí)，聽到風(fēng)聲的鄒慶亦在尋找令森豪解套重生的對(duì)策。鄒慶先交齊了森豪公寓9000萬元土地出讓金的余款，隨后又償還了部分工程供料款。在業(yè)內(nèi)資深人士看來，此時(shí)北京房地產(chǎn)市場行情高漲，鄒慶當(dāng)年為獲取貸款喊出的天價(jià)樓盤已與市場價(jià)接近，有望盤活。

　　2004年間，鄒慶與神華公司談判，希望用其盛唐飯店項(xiàng)目換回森豪18868平方米的底商。據(jù)接近鄒慶的知情人士透露，鄒慶當(dāng)時(shí)的打算是，以底商向中行再申請(qǐng)一筆2.38億元的兩年期封閉式貸款，以重新啟動(dòng)森豪公寓，盤活后再償還所欠的中行貸款。

　　但是，鄒慶各處房產(chǎn)投資計(jì)劃因從未認(rèn)真執(zhí)行，現(xiàn)今已是千瘡百孔；盛唐飯店投資的產(chǎn)權(quán)尚未明晰，中行的森豪債務(wù)亦已移交信達(dá)資產(chǎn)管理公司，鄒慶的計(jì)劃已無望實(shí)現(xiàn)。

　　2005年1月23日，鄒慶在珠海被公安機(jī)關(guān)刑拘，公司所有資產(chǎn)全部被查封。據(jù)稱，鄒在被捕時(shí)，并無任何心理準(zhǔn)備。

　　2006年7月，隨著“森豪7.5億騙貸案”的審理臨近終結(jié)，鄒慶下屬公司的一長串貸款鏈條漸次浮上水面。

　　除了前述欠原北京城市合作銀行本金8.9億元、中行北京分行7.5億元、建行1.5億元，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，鄒慶還多次利用北京城市合作銀行擔(dān)保，以信用證形式，從湖北省中行及農(nóng)行貸得至少上億元現(xiàn)金。其中兩筆信用證貸款，在1998年開始審理的南德公司信用證詐騙案中，已露出端倪，最終卻淹沒于牟其中案審理的錯(cuò)綜迷宮之中。

　　森豪公寓，這座矗立在北京朝陽門內(nèi)大街、高達(dá)15層的建筑，歷經(jīng)13年仍未最后完工，現(xiàn)在已成為中關(guān)村建設(shè)安置農(nóng)民建筑工的場所。盡管從銀行前后貸款十幾億元，但森豪目前仍欠住總拆遷款1.4億元、中關(guān)村建設(shè)工程款貨款累計(jì)9000萬元。

　　據(jù)悉，當(dāng)年霍海音獲刑后，當(dāng)時(shí)的北京城市合作銀行（現(xiàn)北京銀行）曾向華運(yùn)達(dá)公司追討過貸款，但華運(yùn)達(dá)公司以超出訴訟期為名，拒絕歸還。森豪當(dāng)年由中關(guān)村科技擔(dān)保、從建設(shè)銀行北京分行獲取的1.5億元貸款，至今未還。

　　另據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，這筆因中關(guān)村科技年報(bào)方才披露出來的貸款，并非貸款額之全部。此次7.5億元騙貸案，如果不是審計(jì)署和中央高層介入，也很可能隨著“不良資產(chǎn)打包”處理而不了了之。

　　“如果沒有（上面的）壓力，他（鄒慶）還可以繼續(xù)玩下去。”一位接近鄒慶的人士如是表示。

　　森豪項(xiàng)目金融三寡頭

　　馬云

　　1993年2月5日，中國農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行與北京市海淀區(qū)愛諾電器設(shè)備商社簽訂協(xié)議，開設(shè)“農(nóng)行海淀支行北方（三所）儲(chǔ)蓄代辦所”。

　　雙方約定，農(nóng)行海淀支行為代辦三所提供所需的業(yè)務(wù)章及公章，代辦三所則可以辦理農(nóng)行海淀支行指定的各項(xiàng)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)。時(shí)任愛諾公司總經(jīng)理的馬云由此成為代辦所負(fù)責(zé)人。農(nóng)業(yè)銀行開辦此所，并未報(bào)央行批準(zhǔn)。

　　自1993年2月至1997年2月，馬云以農(nóng)行海淀支行的名義，在第三代辦所吸收存款，并將吸收到的存款直接打入愛諾公司在農(nóng)行海淀支行處開立的賬戶。

　　這一時(shí)期，正是馬云通過旗下北京丹儂迪諾房地產(chǎn)公司操縱森豪之時(shí)。馬云擔(dān)任北京丹儂迪諾房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，霍海音在其中亦有參股。至1996年、1997年，第三代辦所吸納的存款紛紛到期無法償還，馬云由此事敗被捕。

　　霍海音

　　在北京的房地產(chǎn)圈，霍海音的名氣曾經(jīng)如雷貫耳。“他貌似書生，卻行事大膽，曾是眾多地產(chǎn)商的財(cái)源。”一位北京從業(yè)多年的地產(chǎn)商這樣描述。

　　霍海音生于1956年，十年前從馬云手中接下森豪項(xiàng)目的開發(fā)。其時(shí)，霍的另一身份是原北京城市合作銀行（即現(xiàn)北京銀行）中關(guān)村支行行長。霍在任期間，森豪項(xiàng)目從北京城市合作銀行共貸款8.9億元，至今未還。

　　1998年，中央清查整頓國有銀行違規(guī)貸款，霍海音被免去行長職務(wù)，改任清欠辦公室副主任，負(fù)責(zé)清收約50多億元賬外資金和逾期貸款。這些貸款中，僅東北地區(qū)三個(gè)項(xiàng)目就達(dá)20億元，其中兩個(gè)與霍有關(guān)。

　　1998年4月，霍海音被捕。經(jīng)過四年的調(diào)查審理，認(rèn)定霍在擔(dān)任支行行長的1991年11月到1997年12月期間，高息攬儲(chǔ)，非法拆借、放貸，造成20多億元人民幣的重大損失。

　　2002年底，北京市第一中級(jí)人民法院一審判處霍海音死刑。但時(shí)至今日，這一判決并未執(zhí)行，最高人民法院仍在對(duì)死刑判決進(jìn)行復(fù)核。

　　霍海音案涉及多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，金額巨大，但一直鮮有媒體報(bào)道。2003年12月，霍海音的代理律師張建中被控在為霍辯護(hù)時(shí)制造偽證，被判處有期徒刑兩年。此前，霍海音案的主要辦案人員之一——北京市公安局民警曾巖亦因包庇罪名獲罪。

　　在森豪案開庭之前，當(dāng)年與霍海音有染的各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目均已謝幕。

　　2003年5月，北京當(dāng)代商城總裁王衡作為霍海音挪用公款共犯，被判處有期徒刑13年；他掌控的海南環(huán)亞房地產(chǎn)有限公司所持60％當(dāng)代商城股份被沒收。從1992年6月到1995年8月，海南環(huán)亞從原中關(guān)村信用社貸款1.93億元。

　　2006年6月，原香港富國國際控股有限公司董事李培國因犯詐騙罪和職務(wù)侵占罪，被判處無期徒刑。李旗下運(yùn)作的大連奔德國際金融中心項(xiàng)目，亦從霍海音手中貸款9.52億元。

　　余建三

　　余建三是鄒慶最早結(jié)識(shí)的銀行界人士，亦是鄒與霍海音結(jié)識(shí)的橋梁。

　　余比鄒年長九歲，原系北京城市合作銀行展覽路支行行長，早在20世紀(jì)80年代就與鄒相識(shí)。1996年，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發(fā)放貸款罪被逮捕，涉案金融約2億元。2000年，余建三被法院以非法拆借、發(fā)放貸款罪，判處有期徒刑六年。

　　檢察機(jī)關(guān)的調(diào)查顯示，余建三挪用的貸款中有一部分流入華運(yùn)達(dá)公司。2001年5月，余在被假釋三個(gè)月后，進(jìn)入鄒慶旗下的華慶時(shí)代任董事局主席助理。2001年，華慶時(shí)代偽造貸款人資質(zhì)證明，從中國銀行北京分行貸得1.07億元個(gè)人按揭，手法與森豪騙貸案如出一轍。目前，余與鄒慶一樣，在等待法院的最后判決。

　寡頭之盟

　　——房地產(chǎn)泡沫與金融暗流

　　□ 本刊研究員 陸磊/文

　　本刊記者 張映光/采訪支持

　　前言

　　2006年7月6日，站在被告席上的鄒慶泰然自若。進(jìn)入法庭時(shí)，他微笑著向旁聽席上的親屬打了聲招呼；離開時(shí)，微笑仍掛在臉上。

　　鄒是華運(yùn)達(dá)集團(tuán)（香港）有限公司（下稱華運(yùn)達(dá)）的董事長。此前其人、其公司均名不見經(jīng)傳，卻一度是在北京房地產(chǎn)界和銀行界呼風(fēng)喚雨的人物；旗下在北京、上海持有26個(gè)黃金地段的房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益。如果不是被推上被告席，鄒慶或許至今仍是銀行的寵兒。

　　鄒此次被控以“詐騙罪”之時(shí)，北京市朝陽門內(nèi)大街南側(cè)，開工13年的森豪公寓項(xiàng)目依舊爛尾。這里是鄒的發(fā)家地，也是他的滑鐵盧。

　　檢察機(jī)關(guān)指控，鄒慶在開發(fā)森豪項(xiàng)目之時(shí)，以257份虛假的個(gè)人資料，從中國銀行非法獲取個(gè)人住房貸款7.5億元巨款。

　　然而，這只是鄒慶漫長的貸款鏈條上的一環(huán)。中行之外，華運(yùn)達(dá)公司還欠原北京城市合作銀行貸款本金8.9億元，欠建設(shè)銀行貸款本金1.5億元，另涉至少兩筆金額總計(jì)580萬美元以上的湖北中行信用證貸款。上述貸款本息合計(jì)，總額至少在20億元以上。

　　近來接踵曝光的多起房地產(chǎn)貸款案件，從上海的“姚康達(dá)”案和“曲滬平”案，到北京的同泰房地產(chǎn)公司和森豪國際公寓項(xiàng)目案（參見“近年國內(nèi)地產(chǎn)貸款弊案”），與森豪案脈絡(luò)不無相似之處。鄒慶將此道發(fā)揮到登峰造極，一手制造“爛尾樓－虛高房價(jià)－假按揭”模式，還食髓知味，試圖將此模式循環(huán)運(yùn)作。森豪公寓項(xiàng)目的來龍去脈，暴露了房地產(chǎn)金融黑幕中最黑暗的一幕。

　　迄今為止，無論是法律還是輿論，似乎均把此類行為定性為“惡意騙貸”——從而把銀行置于無辜受害者的地位。然而，如果僅僅是“騙貸”的話，這些案例可能根本就無從發(fā)生。

　　無一例外的，這些案例顯示以下三個(gè)共同點(diǎn)：

　　第一，此類個(gè)案的真實(shí)背景是銀行與企業(yè)的共謀；

　　第二，銀行與企業(yè)至少在短期內(nèi)具有利益上的一致性：對(duì)企業(yè)而言，貸款意味著生命線，其重要性自不必多言；就銀行而言，房價(jià)如果被企業(yè)炒高，則必然意味著抵押品價(jià)值的提高，貸款風(fēng)險(xiǎn)因而可以暫時(shí)不計(jì)；

　　第三，企業(yè)操縱房價(jià)的前提是銀行信貸資金進(jìn)場，房地產(chǎn)價(jià)格只有在大量銀行貸款的注入下，才可能制造房產(chǎn)銷售火爆和稀缺的假象；一則可以進(jìn)一步提價(jià)銷售以套利，二則可以依靠所謂更高市價(jià)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以進(jìn)一步套取銀行貸款實(shí)現(xiàn)資金和地產(chǎn)滾動(dòng)發(fā)展。

　　在銀企共謀和企業(yè)依賴銀行貸款實(shí)現(xiàn)房價(jià)操縱的格局下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲因“銀行－企業(yè)利益同盟”的存在而幾乎不可能被遏制，否則必然出現(xiàn)銀行不良資產(chǎn)的大幅度積累。但是，值得警醒的是，此類行為無非是當(dāng)年證券市場上券商假借個(gè)人名義或向銀行借貸自營坐莊的翻版。在“沒有不會(huì)破裂的泡沫”鐵律下，企業(yè)的毀滅和市場的萎縮僅僅是時(shí)間問題；但與證券市場不同甚至更為嚴(yán)重的是，銀行在房地產(chǎn)市場泥足深陷，將導(dǎo)致下一輪資產(chǎn)價(jià)格危機(jī)和銀行危機(jī)。

　　如果我們把視線放得更遠(yuǎn)，上溯到上世紀(jì)90年代，可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域暗藏某些金融寡頭的影子。他們?cè)谀缓蟛倏胤康禺a(chǎn)企業(yè)融資，大量的信貸與其說是企業(yè)貸款，不如定性為自我融資。到本世紀(jì)初，與大多數(shù)產(chǎn)業(yè)一樣，銀行的地位從壟斷向競爭轉(zhuǎn)型，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為也從直接操控轉(zhuǎn)向與地產(chǎn)商的合作共謀。這兩個(gè)不同的階段所體現(xiàn)的共同點(diǎn)是：地產(chǎn)商與銀行互為表里，在銀行信貸資金的支持下，整個(gè)中國經(jīng)歷了1993年－1996年和2003年－2006年兩輪房地產(chǎn)泡沫高漲時(shí)期。

　　翻開北京森豪項(xiàng)目長達(dá)13年的爛尾史，我們看到的是一股洶涌的金融暗流。它承載著銀行和房地產(chǎn)商組成的金融－地產(chǎn)寡頭集團(tuán)渡過各個(gè)險(xiǎn)灘，最終只能在泡沫破滅時(shí)擱淺。

　　近年國內(nèi)地產(chǎn)貸款弊案

　　李樹彪案

　　1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計(jì)44筆，涉案金額1.2億元。

　　康明案

　　2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行進(jìn)行重復(fù)抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。

　　姚康達(dá)案

　　從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。

　　建行廣州分行案

　　2002年，審計(jì)署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。

曲滬平案 2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現(xiàn)1.26億元個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達(dá)91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問題貸款。

同泰案 2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元。

本刊實(shí)習(xí)記者 袁博整理

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