房價失去繼續上漲的支撐

房價失去繼續上漲的支撐

劉正山

(本文發表于《中國青年》雜志2008年16期)

最近一段時間，中國房地產領域很熱鬧。一方面，潘石屹、馮侖、任志強等房地產大佬呼吁房地產商要做"豬堅強"。7月6日，在無錫舉辦的2008中國房地產高峰論壇上，萬通集團董事長馮侖表示，面對當今的房地產市場現狀，地產大腕們都要學習地震中被埋36天奇跡存活的"豬堅強"，即便瘦身也要頑強地存活下來。這些房地產商一致認為，目前房地產缺錢，資金壓力大，"豬堅強"是最形象的代言人。另一方面，北京大學兼職教授徐滇慶與財經評論人士牛刀就深圳房價走勢打賭。7月8日，徐滇慶在《南方都市報》刊登了小全版的道歉廣告。他表示，"在2007年7月我說過，如果一年以后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年就要過去了，無論深圳的房價漲不漲都理應由我來道歉。"有好事者稱徐教授為"徐道歉"或"徐賴賴"（因為一些人認為徐滇慶的道歉沒有誠意）

詩云："春江水暖鴨先知"。身處一線的"豬堅強"與"徐道歉"，明白無誤地傳導出一種信號——房價走勢不容樂觀，轉折點或已顯現。

實際上，這個信號在2007年已現苗頭，只是很多人沒有注意到或者刻意否認。筆者在《航空畫報》2007年總第36期撰文說，"當前房價的持續大幅度上漲，并非市場需求量增加，也非單純的腐敗，而是房價真實上漲力度衰減，即將轉頭下降的表征。"這種判斷基于統計分析。當時，筆者推測房價已現"拐點"。當然，筆者所說的"拐點"并非媒體上那些學者所謂的"拐點"。他們所說的"拐點"實際上是"轉折點"。"拐點"是數學術語，并不意味著上升或下降過程的結束，或者由上升轉為下降、由下降轉為上升，而僅僅標志著上升或下降的形式發生了變化。如果房價暴漲的勢頭發生變化之后，繼續上漲，那么，變化的時刻就存在"拐點"。

進入2008年，受政策層面因素以及消費偏好變化等諸多方面的影響，房價由"拐點"走向"轉折點"，從而今后數年房價總體下跌的可能性正在加大。

從政策層面看，最近幾年，房地產調控政策從不同方向出擊，形成合力，阻擊房價飛漲的腳步。2007年，國土資源部出臺"39號令"，規定有關開發商不付清全部地價不得分期發放土地證，這對防范信貸風險、抑制愈演愈烈的"圈地運動"，逼迫開發商少囤地、快開發，從而增加新房供給起到了積極作用。與此同時，央行、銀監會要求提高第二套以上住房的首付比例，極大地打擊了房地產投機和投資行為，增加了市場上的消費性住房的比例。

進入2008年以來，中央住房政策側重于解決中低層收入民眾的問題。于是，一方面，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，調整住房結構的"雙70%"政策(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型)，著力解決中等收入家庭住房問題。另一方面，國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見，全國所有城市建立了廉租住房制度。這些舉措增加了中低檔住宅的供應，在一定程度上拉低了總體的房價水平。此外，國務院辦公廳下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》，以打擊囤積土地為核心的重拳，不僅加大了囤積土地的成本，也加大了囤積土地的政策風險與資金風險，這使得地價掉頭向下。而土地價款占房價成本的較大比重，土地市場出現"轉折點"，引致房地產市場的走向轉向。

從消費層面看，購房者已顯出濃厚的觀望態勢。住房成交量是一個很好的衡量指標。價格的漲跌與其成交量大小之間存在一定的內在關系。盡管說，來自國家發改委的數據顯示，全國房價升勢不改（不考慮局部區域房價下跌情況），但來自住房和城鄉建設部的數據表明，今年1月至5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%，集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。特別是北京，根據北京房地產交易管理網公布的數據，上半年北京住宅期房及現房網上簽約總量為40600 套，比去年同期的65004套下降了38%。在成交量減少的情況下價格反而上漲，這是一種"量價背離"的現象，一般出現在房價上升行情的末期。

單純從供求因素看，房地產市場已經出現供大于求的局面，房價繼續上漲的支撐已經消失。根據建設部和商務部的研究，按照2020年我國城鎮居民人均住宅建筑面積達到
32平方米估算，2003年至2020年，我國城鎮總計每年住宅需求7.6億平方米。從供給角度看，按照建設部提供的數據，我國城市新建住宅面積：2005年為15.9億平方米；2006年1-11月為17.67億平方米?？梢?，最近兩年的住宅供應，遠遠超過需求，例如2006年1-11月的新建住宅供應量（17.67億平方米）超過當年需求量（7.6億平方米）10億平方米。

再參照海外的經驗，前幾年的暴漲，嚴重推高了中國的房價泡沫，很可能已經到達頂點。學術界一般用"房價收入比"衡量房價泡沫，3—6倍屬于正常范圍。以北京為例，目前的情況是，4環以內的商品房售價沒有低于 1.5萬元/平方米以下的。按照均價每平方米1.5萬元計算，按照國家確定的小戶型，一套房子售價135萬元。按照2007年底北京的家庭收入算，一個家庭的收入是6.2萬元，這樣計算的結果是，房價和家庭收入比是21倍。這還是比較保守的算法。我們不妨參看海外的情況。美國2006年的房價和家庭收入比為4倍左右，日本東京的房價收入比為5倍左右。

房價只要存在泡沫，遲早就會破滅。破滅之前，必有征兆。行話說，大漲必有大跌。海外的經驗顯示了這一點。以日本為例，房價在泡沫經濟前后的表現，就是很強烈的信號。根據日本不動產研究所的數據，在1990年泡沫巔峰時期，日本全國城市地價與 1985年相比，5年時間里上漲了56.3%，東京、大阪等六大都市的地價，5年時間里上漲了168.6%?；剡^頭來看中國的情況。從2000年開始，中國各大城市土地交易價格出現明顯上漲。從2000年底到2007年底，全國平均住宅用地價格指數上漲了74%，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲均超過150%。雖然土地的絕對價格與日本相比還有差距，但從全國平均的上漲幅度看并不輸給日本當年，部分城市的表現則更為嚴重。再從房地產價格看，2003 年，東京地區公寓式住宅的平均單價折合人民幣每平方米4.3萬元，每套住宅的平均價格折合人民幣約為320萬元；上海市區的商品房平均單價約為1.25萬元，平均每套售價約為150萬元。這兩項數據上海分別達到了東京的1/3和1/2，但2003年上海的人均收入約為東京的1/15。還值得一提的是，日本的住房購買者均擁有所占土地的產權，而我國房價中僅包含70年的土地使用權。從這些因素看，中國房地產市場走勢已經出現轉向的跡象，非常值得關注。

當然，一些著名專家和房地產商堅決否認當前出現了房價"轉折點"，甚至否認房價存在"有漲有跌"的規律。被某些人譽為房地產"帶頭大哥"的開發商任志強表示，"未來房價肯定要上漲"，還說"深圳房價還要大漲20年"。徐滇慶雖然登廣告道歉，但他持道歉不認錯的態度。他的理由非常冠冕堂皇："從經濟發展長期趨勢來講，房價肯定要漲。"更有甚者，某教授說，"房價漲是符合經濟學規律的。有一些研究者認為有漲就有跌，以我的觀點來說，房價的常態就是上漲的，除非遇到戰爭、瘟疫以及特殊的政治問題才可能跌。我們看到，美國五六十年來房價基本都在漲，加拿大、英國的房價近年也漲得比較快。"

這讓筆者想起英國著名經濟學家凱恩斯的名言："從長期的觀點看，我們都是要死的"。這種話，最多是正確的廢話，而且用在房地產市場上，未必正確。聊舉兩個例子。日本的房價，1985年至1990年期間持續上漲；但1990年以后，房價持續下跌，直到2006年才略有回調。美國的房價，1975年至2001年，存在有漲有跌的情況，并非一路高歌，最近幾年開始出現較大的跌幅。此外，日本和美國的房價下跌，也非某教授所說的"特殊因素"如"戰爭、瘟疫以及特殊的政治問題"所致。

如果房價走勢轉向，那么，未來會有多大跌幅呢？筆者預計未來房價大約有60%的降幅。筆者計算的一些房地產開發項目案例表明，自有資金利潤率高達200% —300%，而英國和美國的這個數據不超過30%。且不說房地產價格暴跌，只要回歸正常，即開發商獲取正常利潤率，房地產回歸正常價位，房價總體上至少可降低60%。君不見，深圳首批合作建房價格每平方米只有1600元，合作建房的價格是周邊樓盤的價格的27%。這個數據充分說明了問題，無需解釋。

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