【姜志剛】我從大連過來的，第一次有這么大平臺(tái)來說真實(shí)的話，這機(jī)會(huì)并不多，做房地產(chǎn)做了十五年，也是從銷售開始做起，現(xiàn)在遇到寒冷的冬天，做上公司的總經(jīng)理，也分管著銷售。我覺得搜房網(wǎng)搞這個(gè)活動(dòng)也比較搞笑，為什么這么說？請(qǐng)的開發(fā)商代表，請(qǐng)了與開發(fā)商有關(guān)的學(xué)者、專家，請(qǐng)了開發(fā)商有關(guān)的媒體、代理公司，都是產(chǎn)業(yè)鏈，你讓他們講后奧運(yùn)樓市能不能上漲，我們回答一定會(huì)回暖。現(xiàn)在不是冬天來了春天不遠(yuǎn)了，其實(shí)我們已經(jīng)到了北極。我做了十五年開發(fā)商，我們一路走來，沒有回落過，我們現(xiàn)在走了很遠(yuǎn)的路到了南極，也需要走很遠(yuǎn)的路才能回來。明年回暖不了，說奧運(yùn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)，奧運(yùn)會(huì)就是個(gè)大節(jié)日，大活動(dòng)，如果北京今年搞個(gè)世界性選美比賽，老百姓歡欣鼓舞，這與樓市沒有關(guān)系。我覺得搞了這個(gè)大活動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)。

【姜志剛】在奧運(yùn)倒計(jì)時(shí)前二百天我的房子就不好賣了，我覺得奧運(yùn)會(huì)在中國召開，應(yīng)該是老百姓的節(jié)日，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)與樓市沒有任何關(guān)系的。剛才很多專家出了很多數(shù)據(jù)，說心里話，我讀的書也少，大部分聽不懂，但是我知道一個(gè)道理，做開發(fā)商就要真心去做事，不要走進(jìn)口號(hào)時(shí)代。記得某北大教授打賭輸了，我堅(jiān)信一點(diǎn)，在這樣論壇用良心說話，當(dāng)一個(gè)人沒有良心，你贏了這個(gè)世界又能怎樣？

【楊春暉】下面請(qǐng)時(shí)主任談一下觀點(diǎn)，他在博客上寫到，中國房價(jià)下跌序幕剛剛拉開，您談一下如何應(yīng)對(duì)這個(gè)危機(jī)，有什么辦法能夠出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？

【時(shí)寒冰】這是我第一次來北京參加論壇，我在上海參加過幾次，每次聽北京開發(fā)商講話我就發(fā)怵。有一次參加論壇，北京一個(gè)開發(fā)商，一張口就是總書記應(yīng)該怎么做，總理應(yīng)該怎么做，我以為走錯(cuò)門，跑到政治局常委會(huì)上了。所以，我從不敢來北京參加房地產(chǎn)論壇，參加這樣高規(guī)格的論壇特別緊張，有一些話也不敢說過了。

【時(shí)寒冰】關(guān)于房價(jià)走勢(shì)問題是個(gè)很復(fù)雜的問題，我關(guān)注了很多年，包括國外資料、中國的一些資料，關(guān)注了不少，但是我也是簡(jiǎn)單的了解。我主要從民生角度去關(guān)注房地產(chǎn)，我簡(jiǎn)單講幾點(diǎn)，因?yàn)樵谧_發(fā)商比較多，既然從上海跑過來了，路費(fèi)花了不少，如果不說實(shí)在的東西、玩虛的，我自己感到窩囊，大家也都會(huì)不高興。

 

【時(shí)寒冰】現(xiàn)在大家都認(rèn)為房價(jià)預(yù)期還是比較理想，就是短期內(nèi)就會(huì)上漲了，但是不能理想化了，說北京是國際大都市，加上奧運(yùn)會(huì)的拉動(dòng)，全世界人都會(huì)來北京居住，我要說的是，恰恰就因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)，可能想來北京居住的人反而不來居住了。舉例來說，奧運(yùn)會(huì)的一個(gè)原則是不擾民。剛才一位開發(fā)商也說了，說北京最安全，到北京后很多監(jiān)控設(shè)備，非常安全。別忘了，外國人是最尊重隱私權(quán)的，在攝像頭下，他們感受到的可能不是安全感，而是不安全感。另外就是我們股市的下跌，從6100點(diǎn)下跌到2300點(diǎn)，我從去年9月25日到10月初發(fā)出呼吁，我說股票不能買了，要拋了，事實(shí)驗(yàn)證了這些。現(xiàn)在，我認(rèn)為，北京房價(jià)是我呼吁股票下跌時(shí)的那個(gè)階段，相當(dāng)于股市6000點(diǎn)時(shí)的位置，這個(gè)可以在以后驗(yàn)證，而且房價(jià)一旦下跌，會(huì)比過去下跌的速度更快更深，因?yàn)楣墒邪阎械仁杖胝叩呢?cái)富壓縮了，這個(gè)龐大的群體損失慘重，購買力受到削弱。另外，過去房價(jià)連續(xù)的暴漲，透支了未來的購買力。從周期來看，美國從有房地產(chǎn)以來到現(xiàn)在，平均18年一個(gè)周期，一個(gè)周期上漲幅度平均才20%左右，而深圳去年一到五月就超過了50%的漲幅，這是對(duì)未來消費(fèi)的透支。

 

【時(shí)寒冰】特別注意，股市從6000多點(diǎn)下跌到2000多點(diǎn)，套住了大部分中等收入者，這些人是購買住房的核心消費(fèi)群體，這些人被套住了，他們對(duì)房地產(chǎn)需求是會(huì)有很大影響的，剛才有人提到剛性需求，需要注意的是，這些潛在的需求不能轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求是沒有用的。有些人需求房子，但是沒有能力買，這些需求是無效需求。剛才有不少人講到城市化，但是，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，我國的城市化與發(fā)達(dá)國家的城市化的有很大區(qū)別的，世界上發(fā)達(dá)國家的城市化是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度不得不城市化了，我們城市化是什么？把縣劃給市，一掛牌就城市化了，這個(gè)城市化并不代表你土地稀缺，也不代表你購買力的同步增長。

【時(shí)寒冰】另外，我們城市基礎(chǔ)建設(shè)比較落后，包括北京這樣的大城市有多大的擴(kuò)張承載力？我們看電影，西方國家的下水道，十八世紀(jì)的下水道都可以走十幾人，而我們現(xiàn)在下水道呢？另外我們的大城市如果這樣擴(kuò)張，肯定會(huì)出問題。北京的供水問題，沙塵暴問題，北京基礎(chǔ)設(shè)施問題，對(duì)未來的房價(jià)都會(huì)有影響。

【時(shí)寒冰】大家都提到人口因素，這是導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素，我國六十年代、七十年代成長起來的人，他們有錢就買房，這跟日本情況相似，日本在1945年以后形成了人口高峰期，到七幾年形成購買力，房價(jià)上漲，我國也是這樣，六七十年代人支撐了這個(gè)周期的房價(jià)上漲，而八十年代以后人的消費(fèi)呢？八零年出生的人現(xiàn)在28歲，進(jìn)入他們的消費(fèi)期，他們這些人是獨(dú)生子女時(shí)代，跟過去多子女時(shí)代有著明顯過渡，如果這兩年房價(jià)調(diào)整，如果房價(jià)再走不出來，房地產(chǎn)市場(chǎng)就應(yīng)該警惕了，如果不警惕，那么就會(huì)進(jìn)入下一個(gè)周期，將來獨(dú)生子女結(jié)婚，雙方父母兩套住房傳給孩子，那么就會(huì)出現(xiàn)房屋供應(yīng)大而消費(fèi)需求降低的時(shí)期了。

 

【時(shí)寒冰】我不是與大家有仇，我是很坦蕩的人，所以要講真話。另外我還有一點(diǎn)要補(bǔ)充，這十年來我們住房保障體系沒有建，這個(gè)帳是要還的，從07年開始國家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，這個(gè)帳不還要導(dǎo)致很大的危險(xiǎn)。中央在認(rèn)識(shí)到對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的危害性后，就開始加大住房保障建設(shè)，香港1997年以后房價(jià)大跌，就是因?yàn)樽》勘Ｕ霞哟蠛髮?dǎo)致的，而中國住房保障體系必然要加大供應(yīng)。

 

【時(shí)寒冰】希望有不同意見我們可以交流，不要拿磚拍。另外我有個(gè)針對(duì)性的建議，就是怎么來解決這些問題，但是因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系不說了。

【陳寶存】到下個(gè)月9月15日我在房地產(chǎn)的經(jīng)歷才滿五年，應(yīng)該是后來者。我在地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷中我一直跟宏觀調(diào)控息息相關(guān)，大家可能沒有這樣的體會(huì)，03年之后的房價(jià)暴漲，成因我有自己的看法，而且這個(gè)看法跟任志強(qiáng)老總，包括房地產(chǎn)業(yè)界專業(yè)老總認(rèn)識(shí)是一樣的，我認(rèn)為這一輪的房價(jià)暴漲實(shí)際影響最大的，別的都是小事，就是土地拍賣制度，這是房價(jià)暴漲的根本原因，05、06、07年，土地稀缺，由以前協(xié)議出讓土地改成國家壟斷土地，從831開始改變這種方式，但是土地收購，各地方土地儲(chǔ)備部門都沒有做到，確實(shí)也做不到，因?yàn)椴疬w很艱難。 05、06、07年首先地價(jià)暴漲造成房價(jià)暴漲，我認(rèn)為宏觀調(diào)控政策沒有配套。

【陳寶存】我在搜房博客里，包括新浪博客，被罵最多的人，現(xiàn)在捱罵的很多，但是我也敢這么說，我說房價(jià)漲與不漲，長期趨勢(shì)跟良心沒有關(guān)系，我覺得這是我的專業(yè)，我做這個(gè)必須要說我的真話。目前這一陣觀望，我在博客文章中說，第一個(gè)文章就說，樓市危機(jī)是唱出來的，我認(rèn)為不是危機(jī)，只是短期內(nèi)的調(diào)整，剛性需求我認(rèn)為還是有的，基本需求還是存在的。

【陳寶存】現(xiàn)在主要問題，我覺得還是出在信息不對(duì)稱上，時(shí)先生文章我看過，但是我認(rèn)為保障住房這一塊，二月份謝先生在新華網(wǎng)有個(gè)說法，說中國現(xiàn)在保障性住房不成問題，前提一個(gè)，土地款地方政府一分錢不收。我認(rèn)為如果這樣的思路，爭(zhēng)論必要都沒有了。土地是誰的？國家還是農(nóng)民的？地方政府的土地都是收上來的，如果土地款不收去做保障性住房，公平性在哪里。以前福利分房這么多年，中國住房問題解決了多少。另外98年到現(xiàn)在，中國住房解決了多少。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)這十年居功至偉，我一直這樣認(rèn)為。

 

【楊春暉】請(qǐng)兩位北京開發(fā)商談一下，后奧運(yùn)時(shí)期樓市將面臨哪些危機(jī)和轉(zhuǎn)機(jī)。

 

【劉新虎】奧運(yùn)對(duì)這個(gè)行業(yè)只是階段性的，就是個(gè)活動(dòng)，奧運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)影響，對(duì)行業(yè)的影響并沒有多么的大，我們可以看到，現(xiàn)在無論調(diào)整也好，還是階段性出現(xiàn)成交量下滑也好，實(shí)際奧運(yùn)前就開始了。這也是06、07年過快上漲，價(jià)格導(dǎo)致了對(duì)需求的抑制，奧運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)好的契機(jī)就是對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資，至少和奧運(yùn)相關(guān)的周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目是獲得了收益，像奧運(yùn)村的銷售情況還是非常好的，不僅僅是位置問題，還有新產(chǎn)品與新科技的融入，本生附加值比較高。

【劉新虎】后奧運(yùn)樓市也是宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整應(yīng)該是全社會(huì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，后奧運(yùn)以后的危機(jī)也好，或者說調(diào)整也好，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，我想很多行業(yè)都面臨著這些問題。轉(zhuǎn)機(jī)是這樣，最終結(jié)果是行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，包括行業(yè)的發(fā)展，最終是需要回歸到理性，只有大家都到了理性階段后，我們行業(yè)的發(fā)展才能走到正常發(fā)展階段和趨勢(shì)。IT行業(yè)可能是房地產(chǎn)行業(yè)很好的參照，曾經(jīng)也輝煌過，也經(jīng)歷過冬天，現(xiàn)在走到了良性發(fā)展。我希望房地產(chǎn)也一樣，作為后來新生的行業(yè)來說，需要經(jīng)歷波動(dòng)也好，磨礪也好，作為商品來說，最終會(huì)走到良性發(fā)展的軌道上來。

【雷越姝】奧運(yùn)會(huì)結(jié)束了，大家感覺到一個(gè)最大不同是天氣變涼了，在天氣變涼過程中，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些體質(zhì)弱的人就感冒了，體質(zhì)很堅(jiān)強(qiáng)的穿著短袖，像我就是穿長袖。樓市是面臨著變冷的環(huán)境，俗稱冬天來了，但是冬天的時(shí)候，不同的人面對(duì)冬天，他的感受和狀況是不一樣的。其實(shí)說反思，最應(yīng)該反思的是誰？還是開發(fā)商反思，反思這么一個(gè)問題，同樣在這么寒冷的環(huán)境里，為什么你所感受到的壓力或者緊迫感比別的開發(fā)商更多一些，有一些開發(fā)商可能覺得不行了，有的開發(fā)商還覺得尚可，有的開發(fā)商想盡辦法也能把自己救上岸。這里面還是取決于開發(fā)商的體制，對(duì)于開發(fā)商可以歸納為三個(gè)方面因素，首先還是管理的規(guī)范與否，如果是管理規(guī)范的企業(yè)，它對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力勢(shì)必要強(qiáng)一些。另外是戰(zhàn)略安全，對(duì)于中小企業(yè)在擴(kuò)張的過程中，或者拿地過程中，考慮的是利益前景，而沒有考慮太多的風(fēng)險(xiǎn)，包括一些大型上市公司，在擴(kuò)張過程中只看到美好的一面，沒有看到美好前景背后的危機(jī)。在戰(zhàn)略安排上，不同公司的想法、尺度是不一樣的。

【雷越姝】第三方面資本是決定了開發(fā)商企業(yè)是否強(qiáng)壯的重要因素。問到轉(zhuǎn)機(jī)，能夠反思的會(huì)有契機(jī)，不反思的盡管熬過這個(gè)冬天，還不知道怎么熬過去的，這很可怕，只要每個(gè)企業(yè)都在反思，在冬天過去的時(shí)候，他能夠增強(qiáng)自己的體質(zhì)，在面臨更嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，他能夠有更好的應(yīng)對(duì)措施。

【楊春暉】下面聽一下吳總的觀點(diǎn)。

【吳鏑】雷總，我穿的是短袖。其實(shí)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)決定著樓市將會(huì)怎么樣，我們離開了宏觀經(jīng)濟(jì)來談樓市毫無意義，但是我相信，從現(xiàn)在的資訊和國家的政策，還有寒冰同志最不愛聽的，胡錦濤同志在韓國的首爾專門講了一段話，我在電視里一聽，我倒不發(fā)抖，我聽的熱血沸騰，只要國家采取措施來做，我一直再說，中國的事情都要講政治，中國的樓市也要講政治。我把我最想說的話在這里與大家分享。

【吳鏑】我們把樓市提的這么高，馬上有人說炒作炒作，但是搞成現(xiàn)在這樣確沒有深說，你把樓市炒高了就是炒作，搞成現(xiàn)在就不是炒作了？誰在炒作？今年年初在防止經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)沒有區(qū)別對(duì)待樓市這么一個(gè)特殊的行業(yè)、特殊的市場(chǎng)，其次還有一點(diǎn)，媒體的導(dǎo)向，當(dāng)然這里不包括搜房網(wǎng)。

【吳鏑】我講個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，昨天我沒有把筆記本砸了是因?yàn)槲倚膽褜拸V，昨天我看到一個(gè)知名網(wǎng)站上看到一條消息，外面標(biāo)題與內(nèi)容一點(diǎn)不一樣，并且標(biāo)題給人很大的誤導(dǎo)。奧運(yùn)前說奧運(yùn)會(huì)后還要跌，如果我們作為開發(fā)商，真的順著這路走不得了，我是擔(dān)心害怕，為什么？一旦讓大眾預(yù)期得逞，整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)就完蛋了，為什么？我們?yōu)榱怂^過冬，在第四季度降價(jià)，其實(shí)越降越不會(huì)有人買。房子是干什么的？房子是我吳鏑能夠標(biāo)榜我成功、牛X的代表物。到時(shí)候一千塊一平米，可能還有人 999，如果讓這樣的心理預(yù)期實(shí)現(xiàn)了，那么明年上半年樓市是怎么樣的？

【吳鏑】如果這樣就直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)，我說一定要在宏觀經(jīng)濟(jì)大平臺(tái)上看樓市，同時(shí)樓市又反作用于宏觀經(jīng)濟(jì)。我是比較樂觀的，轉(zhuǎn)機(jī)是什么，就是挺住，就是搞營銷，因?yàn)檫@個(gè)冬天是假冬天，可以穿著段修過，只是某些人心理寒。但是樓市不講良知，如果樓市講良知，那么我們開發(fā)商對(duì)社會(huì)沒有辦法交代，我是企業(yè)，我就要?jiǎng)?chuàng)造財(cái)富，我要為中國的經(jīng)濟(jì)、GDP做出貢獻(xiàn)，所以我們不要在樓市上談良知，民生問題是政府考慮得問題，但是一旦宏觀經(jīng)濟(jì)走好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們的國民收入增加，到那時(shí)候自然會(huì)有了，我們不要與美國、歐洲比，為什么不能比？你不能用15歲的小孩與51歲的老頭比，那是不科學(xué)的。謝謝大家！

【楊春暉】現(xiàn)在請(qǐng)辣姜發(fā)表一下他的觀點(diǎn)。

【姜志剛】從吳鏑的觀點(diǎn)看出來，他非常堅(jiān)強(qiáng)，但是吳鏑有關(guān)對(duì)媒體炒作的評(píng)價(jià)會(huì)被掐了，因?yàn)檫@樣的說法，怎么說呢？不讓媒體炒作的人才是最大的炒作者，所以我覺得他不應(yīng)該讓媒體來炒作，但是我的觀點(diǎn)是媒體不能再炒作了，房價(jià)已經(jīng)漲到今天的價(jià)位，老百姓一直等等，沒有等到房價(jià)降，等到房價(jià)兩萬一平米這樣的滅頂之災(zāi)，所以理性回歸是必然的。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，首先房價(jià)有今天這樣的漲幅，首先是政府面的不和諧，為什么？土地掛牌政策看起來很公平，但是勢(shì)必會(huì)影響價(jià)格上的高度競(jìng)爭(zhēng)和慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，雖然形成一個(gè)公平交易平臺(tái)上，但是要必須建立在經(jīng)濟(jì)適用房、社會(huì)保障體系完善的情況下才能夠得以實(shí)施，試問，目前經(jīng)濟(jì)適用房比例是多少，很少，根本不對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生房價(jià)抑制作用。

【姜志剛】另外開發(fā)商也有責(zé)任，因?yàn)轭A(yù)期太好了。國家下了宏觀調(diào)控性質(zhì)的措施，門檻高了，貨幣緊縮了，但是房價(jià)上漲時(shí)，很多是炒房客引起的，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管不嚴(yán)、執(zhí)行不嚴(yán)也是形成房價(jià)上漲的因素。另外是媒體，另外是購房者，購房者本生也是，就像買股票，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，我見到很多很多炒房客在排隊(duì)，老太太也在排隊(duì)。昨天中午我與朋友溝通這個(gè)問題，大家不要再提剛性需求，在座每一位都有特剛特剛需求，希望在二環(huán)內(nèi)買500平米的房子，但是不靠譜，樸素的需求才是最重要的需求，需求是建立在你自己的經(jīng)濟(jì)能力基礎(chǔ)上。剛才一位嘉賓說，北京的房子應(yīng)該高于臺(tái)北價(jià)格的房子，但是他忽略了一點(diǎn)，他的購買能力比我強(qiáng)，我怎么能夠高過他。

【姜志剛】后奧運(yùn)只能對(duì)房價(jià)下跌起到加速器作用，起到報(bào)復(fù)性的理性回歸，為什么出現(xiàn)價(jià)格高漲、交易量低迷，這也是跟地價(jià)有關(guān)，每屆政府總講政績，他需要城市改變的政績，所以大量土地放量，另外是在單位時(shí)間內(nèi)所做出的大手筆，使房屋閑置，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，這是最主要的原因。現(xiàn)在樓市有沒有泡沫？回答一定有，越大城市泡沫越大，如果到了趙本山家鄉(xiāng)鐵嶺，2200、2300的房子都有，開發(fā)商就賺200元怎么有泡沫？一線城市中國只有四個(gè)，北京、廣州、深圳、上海，泡沫是有，現(xiàn)在問題是如何消滅泡沫，我不希望看到房地產(chǎn)出現(xiàn)這種非常低迷、痛苦的時(shí)候出現(xiàn)崩盤現(xiàn)象，但是我希望看到洗牌的現(xiàn)象，如果崩盤，一定是大的開發(fā)商哄然倒下，如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)洗牌現(xiàn)象，出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象，我非常愿意看到，哪怕我被擠掉，我會(huì)認(rèn)為這個(gè)行業(yè)在平穩(wěn)、良性的發(fā)展。我希望看到樓市洗牌的一面，這是每個(gè)行業(yè)良性健康發(fā)展的需要。

【姜志剛】之前我聽到趙曉教授的一句話，在每個(gè)非常重要的時(shí)刻都要想到歷史上的重大時(shí)刻，我想說的是，在我們目前現(xiàn)在生死攸關(guān)的結(jié)骨眼上，我們應(yīng)該向豬學(xué)習(xí)，更加堅(jiān)強(qiáng)。

【時(shí)寒冰】現(xiàn)在很多人有一種看法，認(rèn)為國家宏觀經(jīng)濟(jì)這一塊，房地產(chǎn)是不能不景氣的，如果用這種思路去判斷房地產(chǎn)，就會(huì)得出房價(jià)只漲不跌的結(jié)論，但是事實(shí)不是這樣，不管哪個(gè)國家，房地產(chǎn)運(yùn)行都有周期，這一輪房地產(chǎn)周期，像歐美、美國，都是從97年開始，美國從2006年第一季度泡沫破滅，英國、荷蘭、西班牙等國從2006年第四季度開始下跌，我們國家這一次周期基本是同步，現(xiàn)在全球化趨勢(shì)越來越強(qiáng)。但是歐美房價(jià)下跌時(shí)，中國房價(jià)反而漲得更兇，累積的泡沫更嚴(yán)重。這一輪房價(jià)就走到頭了，我斷言，就像我去年十月初呼吁股市空倉的時(shí)候一樣，我不敢說跌多少，但要有調(diào)整。

【時(shí)寒冰】我要修正一個(gè)錯(cuò)誤，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)很重要，宏觀經(jīng)濟(jì)不能讓房地產(chǎn)不景氣，這是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。我們國家最大的問題是什么？內(nèi)需，消費(fèi)不足。8月9 日李克強(qiáng)副總理說了一句話，內(nèi)需是一個(gè)根本問題。中國內(nèi)需為什么拉動(dòng)不起來，跟房價(jià)有關(guān)系，我們國家的經(jīng)濟(jì)這些年主要靠投資和出口拉動(dòng)，兩個(gè)比例占75% 到80%之間，而且每年以20%多的速度往上漲，內(nèi)需一直拉動(dòng)不起來。一套房子相當(dāng)于消滅一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)，如果房子是20萬，賣到100萬，就抑制了消費(fèi)，如果房價(jià)不是暴漲這么多年，人們還能余出幾十萬消費(fèi)到別的領(lǐng)域，但是，高房價(jià)把這消費(fèi)抑制住了。另外我們國家保障體系不健全，醫(yī)療不健全，教育不健全，這些東西市場(chǎng)化后都漲得厲害，本身就抑制了公眾的購買力、消費(fèi)需求。另外房價(jià)過快上漲，它增加了通貨膨脹的壓力，國家領(lǐng)導(dǎo)人說過一句話，抑制通脹是今年的首要工作。中國通貨膨脹根源在哪？房地產(chǎn)，房地產(chǎn)跟幾十個(gè)行業(yè)有關(guān)，它一漲，像鋼材、水泥都漲，而且導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控對(duì)過剩行業(yè)的抑制沒有任何效果。鋼材從三萬一噸開始抑制，一直到突破五萬噸，為什么抑制不住？房地產(chǎn)的拉動(dòng)。

【時(shí)寒冰】從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，這樣的論證肯定會(huì)出新很大爭(zhēng)議，但至少說明一個(gè)問題，房地產(chǎn)對(duì)于通貨膨脹推動(dòng)作用和對(duì)消費(fèi)的抑制作用正在受到?jīng)Q策層的關(guān)注。前幾天有關(guān)部門明確表態(tài)，半年內(nèi)不會(huì)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)的政策，而且中央也不會(huì)救樓市。另外，中國房地產(chǎn)行業(yè)高度分散，對(duì)于政府來講，也希望房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)大的洗牌，任何房子都能賣好價(jià)錢這個(gè)行業(yè)是不正常的，中央不會(huì)讓這個(gè)狀態(tài)持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)洗牌是必然的結(jié)果。我本身是在證券報(bào)，對(duì)于政策走勢(shì)非常關(guān)注，房地產(chǎn)抑制是必然的，中央寧愿犧牲短暫的經(jīng)濟(jì)增長也是值得的，如果房地產(chǎn)不打壓一段時(shí)間，中國經(jīng)濟(jì)再往前走走不動(dòng)了，根本沒有辦法往前走了。

【時(shí)寒冰】這一次房價(jià)下跌也不是中央要打壓，是自然下跌，是真漲不動(dòng)了，透支了未來十年的消費(fèi)，所以要有比較長時(shí)間的低迷期，這不是三年能夠結(jié)束的。

【楊春暉】論壇最后，希望五位嘉賓總結(jié)一下自己對(duì)這個(gè)主題的看法，后奧運(yùn)時(shí)期樓市走向。

【陳寶存】我還是一直看好這個(gè)市場(chǎng)，在第一次發(fā)言我也說了很多，對(duì)北京的情況確實(shí)也不是很了解，所以一直沒有談到北京。還有政策上的事，趙曉教授、陳淮主任都提到，我也看了易憲容的文章，對(duì)于兩年沒有開發(fā)小產(chǎn)權(quán)的企業(yè)，去管這個(gè)。我想說的是現(xiàn)在的政策導(dǎo)向，我感覺我們目前不論出臺(tái)什么政策，像小孩鬧肚子，對(duì)于唱跌派的人也等于房價(jià)下跌，我認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)整個(gè)行業(yè)有利。這幾年的問題也出在政策上的失誤，我不認(rèn)為政策會(huì)打壓下去，我認(rèn)為松綁就行不用救。樓市是應(yīng)該調(diào)整，但是調(diào)整多長時(shí)間我不敢預(yù)測(cè)，我一直認(rèn)為我們房地產(chǎn)公司定價(jià)是理智的，我們定價(jià)，可以公開的說，我的毛利潤也就是三百到五百。開發(fā)企業(yè)回歸理性我覺得是很容易的事。

【時(shí)寒冰】房地產(chǎn)領(lǐng)域的利潤率有多高我不確定，但我知道一點(diǎn)，深圳在每平米一萬時(shí)，利潤率不會(huì)低于40%，半年不到已經(jīng)到平均2萬一平米，高出了一萬，在這中間，建設(shè)成本沒有提高，土地出讓金早交了沒有變化，人力成本沒有提高，稅費(fèi)沒有變化，那么這一萬誰拿去了？另外我堅(jiān)持認(rèn)為，中國，尤其是北京，北京房價(jià)相當(dāng)于去年股市六千點(diǎn)的位置，至于將來走到哪里我不知道，因?yàn)樵诠墒辛c(diǎn)的時(shí)候，有人說會(huì)達(dá)到一萬點(diǎn)，有人說會(huì)達(dá)到一萬五千點(diǎn)。

【姜志剛】有人說房價(jià)下跌20%會(huì)出現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)，但是幾年來房價(jià)上漲這么多，老百姓的疾苦誰來買單。現(xiàn)在出現(xiàn)斷供，有人出來呼吁，而這些年來老百姓一旦買了房子虧了誰來呼吁。另外房價(jià)下跌一定會(huì)毀掉一個(gè)行業(yè)，但是房市沒有動(dòng)蕩也會(huì)毀掉一個(gè)行業(yè)，我覺得房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)跌的很慘的程度，像有些人說跌超過五成，那么一定會(huì)毀掉一個(gè)行業(yè)，但是這個(gè)行業(yè)不洗牌，沒有這樣的動(dòng)蕩，照樣會(huì)毀倒這個(gè)行業(yè)。我認(rèn)為所有人應(yīng)該去理智，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我。我覺得房價(jià)一定會(huì)有很大的跌幅，但是不會(huì)跌的很慘，央行一定不會(huì)松綁行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在很多很多需要做好自己去自律的東西在，我希望應(yīng)該本著良知說話，一定要真實(shí)。

【劉新虎】宏觀調(diào)控本生就是理性的行為，既然現(xiàn)在宏觀調(diào)控在中央已經(jīng)定調(diào)了，基本達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，我估計(jì)八月份出來的數(shù)據(jù)會(huì)更難過，我相信作為理性政府，一定會(huì)對(duì)自己的政策進(jìn)行調(diào)整，這樣的調(diào)整是對(duì)全社會(huì)的調(diào)整，我想房地產(chǎn)隨著中央政策進(jìn)一步的放寬，房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一分子，也會(huì)受到理性的好處。另外政府的理性和開發(fā)商的理性，加上消費(fèi)者的理性，一定會(huì)把房地產(chǎn)行業(yè)推到一個(gè)良性的軌道。第三點(diǎn)，不理性是要付出代價(jià)的，這點(diǎn)無論是有錢的開發(fā)商也好，包括購房者也好，既然你去購買一個(gè)商品，去做一筆交易，你需要做出自己的決定、決策，你就應(yīng)該具有理性的分析，如果你不理性的分析，你肯定要付出代價(jià)。包括以前我們被忽悠沒有買房子，后來買不起房子，包括現(xiàn)在房價(jià)跌的不入市的，這都是自己判斷的結(jié)果。

 

【雷越姝】相對(duì)于東莞等地已經(jīng)倒閉的以外貿(mào)出口的中小制造廠商來說，我們行業(yè)還是相當(dāng)幸運(yùn)的，至少目前還沒有出現(xiàn)大面積倒閉的情況。另外雖然已經(jīng)進(jìn)入了后奧運(yùn)時(shí)代，但是整個(gè)大勢(shì)仍然要求我們，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更高更快更強(qiáng)。在控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的水平更高，在預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)跑的更快，在冬天來臨的時(shí)候，或者風(fēng)險(xiǎn)真正來臨的時(shí)候，體制更堅(jiān)強(qiáng)。

 

【吳鏑】三句話，第一，雷總講的很好，我深有體會(huì)，中小制造業(yè)比房地產(chǎn)開發(fā)商慘的多，房地產(chǎn)開發(fā)商即使是冬天，也是暖冬。第二，真要好好的再次重溫一下十七大的報(bào)告。第三，祝大家周末愉快。

【楊春暉】謝謝各位嘉賓，樓市發(fā)展有其自身的規(guī)律，不可能只漲不跌，必定不是文物，在太多數(shù)據(jù)和事實(shí)證明下，我們不妨靜下心來探索一下新路，走走小路，曲徑通幽處，禪房花木深！謝謝各位嘉賓。本場(chǎng)論壇到此束！

【主持人】感謝以上嘉賓的發(fā)言，令人難忘的2008年已經(jīng)走過了一大半，雖然這半年我們走得并不平坦，雖然關(guān)于“后奧運(yùn)樓市的”種種爭(zhēng)論和猜想仍籠罩著北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是我們相信，一個(gè)理性的市場(chǎng)正在向我們走來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了這場(chǎng)反思與突圍的洗禮之后，會(huì)與行業(yè)一起不斷走向成熟，迎接我們的仍將是美好的明天。最后請(qǐng)您繼續(xù)關(guān)注搜房網(wǎng)，再次感謝各位嘉賓的蒞臨，今天的活動(dòng)到此結(jié)束，再見。