時(shí)寒冰：2008年中國(guó)樓市悄然巨變

2008年中國(guó)樓市悄然巨變
——《中國(guó)房事黑皮書（2008）》之五
      時(shí)寒冰

   歷史注定讓2008年，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨變的開(kāi)始之年。所謂春江水暖鴨先知，地產(chǎn)界的幾個(gè)知名人物早已不約而同地發(fā)表了各自的預(yù)言。我們所知道的包括：“拐點(diǎn)論”、“銀行先死”論、“賣兒賣女”論、“百日巨變”論及品種齊全的“救市”論等等。房地產(chǎn)商對(duì)中國(guó)樓市正在或即將發(fā)生的變化，有著驚人相似的感知。如果向前追溯幾年，我們還可以發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)商對(duì)于房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的判斷同樣是那么驚人的一致！
    在經(jīng)歷10余年的上漲后，2008年，中國(guó)樓市將開(kāi)始發(fā)生巨變。
    中國(guó)樓市需要一次徹底的大洗牌，這種需要并非單純地來(lái)自于民眾的期盼——在這個(gè)冷漠的市場(chǎng)中，民眾的感受早就被忽略了——這種需要來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，而開(kāi)發(fā)商更容易捕捉到相關(guān)信息。當(dāng)然，他們對(duì)公眾傳遞出來(lái)的，是另外一種完全不同的信息。比如，當(dāng)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到高房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)買力的常年透支，已經(jīng)無(wú)法延續(xù)的時(shí)候，他們?nèi)匀谎b著自信，散布房?jī)r(jià)必漲論，以促使更多的消費(fèi)者去接盤。這也正是那些率先提出拐點(diǎn)論的開(kāi)發(fā)商，遭到其他開(kāi)發(fā)商叱責(zé)的根源。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)中的既得利益集團(tuán)，需要賣方市場(chǎng)的延續(xù)，需要虛假繁榮的延續(xù)。 
    但是，常年透支的樓市，已經(jīng)不可能延續(xù)虛假繁榮。當(dāng)房?jī)r(jià)無(wú)情地將購(gòu)買力透支殆盡，當(dāng)中等收入者也只能對(duì)高房?jī)r(jià)望洋興嘆，樓市的繁榮就走到了窮途末路。在房?jī)r(jià)還沒(méi)有正式步入下跌軌道（珠三角地區(qū)除外），僅僅成交量萎縮的情況下，開(kāi)發(fā)商等既得利益群體就高舉悲情牌，慌不擇路地要求政府救市，正是他們對(duì)樓市繁榮即將消失步入蕭條與灰暗的恐懼。
    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2008年發(fā)生巨變，這種勢(shì)頭難以阻擋。

    （一）外部因素促使中國(guó)樓市巨變

    當(dāng)我們把國(guó)際范圍內(nèi)主要國(guó)家的樓市走勢(shì)放在一起的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)，許多國(guó)家房?jī)r(jià)的走勢(shì)具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快，使得房?jī)r(jià)的走勢(shì)越來(lái)越保持同步或相近的節(jié)拍。這是我對(duì)這一現(xiàn)象的初步判斷。
    在中國(guó)樓市延續(xù)一個(gè)長(zhǎng)達(dá)10余年的上漲周期時(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家的樓市同樣經(jīng)歷了這樣的周期。1997年至2006年間，歐洲房?jī)r(jià)走出了一個(gè)上漲周期，像房?jī)r(jià)漲幅居前的英國(guó)，10年漲幅達(dá)到154%——這種漲勢(shì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)顯得非常驚人了，當(dāng)然，與中國(guó)樓市幾倍的漲幅相比是不足掛齒的。歐洲房?jī)r(jià)從2006年第四季度開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。
    美國(guó)這一輪的房地產(chǎn)周期也是從1997年開(kāi)始復(fù)蘇——美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)惟一的華人常務(wù)理事，美國(guó)《住房政策論壇》暨《住房研究》副主編美籍華人童忠益對(duì)此有專門論述，童忠益認(rèn)為美國(guó)房?jī)r(jià)在2005年達(dá)到最高峰（他作出此判斷時(shí)是在2005年，已屬難得），事實(shí)上，美國(guó)房?jī)r(jià)在2006年初達(dá)到了本輪牛勢(shì)的最高點(diǎn)。從1997年到2006年初，美國(guó)房?jī)r(jià)在近十年時(shí)間里漲了80%。美國(guó)房?jī)r(jià)從2006年上半年開(kāi)始下跌，到當(dāng)年第三季度急劇下跌。據(jù)美國(guó)CensusBureau提供的數(shù)字，2006年9月份，美國(guó)新房售價(jià)比2005年同期下跌近10％，美國(guó)媒體稱之為“35年來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的最大跌幅”。并且，這種跌勢(shì)一直持續(xù)到現(xiàn)在。2008年4月24日，美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套22.76萬(wàn)美元，比去年同期下降13.3％，是40年來(lái)（1970年7月以來(lái)）的最大同比降幅。跌勢(shì)越來(lái)越兇猛。
    美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)前主席格林斯潘評(píng)論說(shuō)：“美國(guó)住宅市場(chǎng)泡沫于2006年年初見(jiàn)頂，此后，在過(guò)去兩年間出現(xiàn)了突然、迅速的回落。自2006年夏季以來(lái)，數(shù)十萬(wàn)房主從單戶住宅搬到了出租房，其中許多人是迫于喪失抵押品贖回權(quán)的原因，從而造成約60萬(wàn)套空置單戶住宅過(guò)剩。”
    美歐房?jī)r(jià)下跌，都與過(guò)度透支有關(guān)（研究美歐房?jī)r(jià)走勢(shì)，不能完全參照中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅，因?yàn)槲覈?guó)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)實(shí)在過(guò)于瘋狂）。以美國(guó)為例，格林斯潘擔(dān)任美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)主席的后幾年，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，逐漸放松金融管制，鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，金融機(jī)構(gòu)不僅向購(gòu)房者提供低利率貸款，還通過(guò)減稅等方式鼓勵(lì)購(gòu)房者重新融資。美國(guó)經(jīng)濟(jì)界不少人認(rèn)為，格林斯潘在任最后幾年實(shí)行的低利率（如美國(guó)30年固定利率從1990年10.13%下降到2003年的5.8%）和在監(jiān)管方面的放任政策，為當(dāng)前的次債危機(jī)埋下了禍根。
    其實(shí)，早在美國(guó)樓市泡沫破滅以前，就有有識(shí)之士提出過(guò)忠告。2006年上半年，以《非理性繁榮》一書而在全球經(jīng)濟(jì)界聞名的美國(guó)耶魯大學(xué)教授羅伯特·希勒就發(fā)出警告稱：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷百年不遇的空前繁榮，但導(dǎo)致這一繁榮的原因很大程度上有可能是心理上的。希勒表示，自1890年以來(lái)，唯一能與目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火程度相媲美的時(shí)期就是二戰(zhàn)結(jié)束后。當(dāng)時(shí)，大批士兵從戰(zhàn)場(chǎng)歸來(lái)，需要房子，房?jī)r(jià)因此迅速上漲。但希勒指出，與二戰(zhàn)結(jié)束后的房?jī)r(jià)上漲不同，最近一段時(shí)間里美國(guó)建筑成本、人口、利率等經(jīng)濟(jì)基本面的變化并不能為本輪房?jī)r(jià)上漲提供充分理由。因此，希勒認(rèn)為，投機(jī)有可能在近期房?jī)r(jià)上漲中扮演重要角色。希勒預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)上漲周期可能接近尾聲。
    如果不是投機(jī)在“房?jī)r(jià)上漲中扮演重要角色”，美國(guó)房?jī)r(jià)是不會(huì)跌得如此慘烈的，當(dāng)然，次債危機(jī)也不會(huì)嚴(yán)重到如此地步！
    美歐房?jī)r(jià)走勢(shì)，給中國(guó)敲響了警鐘，但既得利益集團(tuán)對(duì)此無(wú)動(dòng)于衷，繼續(xù)瘋狂哄抬房?jī)r(jià)，透支未來(lái)數(shù)年的利潤(rùn)空間，使中國(guó)房?jī)r(jià)在2006年和2007年上半年出現(xiàn)了更瘋狂的上漲勢(shì)頭，其漲幅甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了美國(guó)10年的漲幅！與美國(guó)一樣，投機(jī)性購(gòu)房在“房?jī)r(jià)上漲中扮演重要角色”。
    但是，既得利益者不愿意承認(rèn)這一事實(shí)，他們寄希望于熱錢拯救中國(guó)樓市。這是一個(gè)虛幻的希望。
    很多人想當(dāng)然地認(rèn)為，當(dāng)我國(guó)銀根收緊的時(shí)候，合法進(jìn)來(lái)的外資和偷偷溜進(jìn)來(lái)的部分熱錢會(huì)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，填補(bǔ)銀行資金收緊留下的空缺。這種理論在幾年前可能是成立的，但是，現(xiàn)在，內(nèi)外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，海外資金大規(guī)模流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性微乎其微。
　　第一，最近兩年，我國(guó)有關(guān)部門不斷對(duì)外資流向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范和限制。典型的如2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，并對(duì)境外個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)房設(shè)立了限制條件。
　　第二，國(guó)際熱錢的目的是追求暴利，但這個(gè)暴利的獲得一般在較短的時(shí)間完成，不然就不稱之為熱錢了。目前，中國(guó)北京、上海、深圳等大城市的房?jī)r(jià)從絕對(duì)值上來(lái)看也與發(fā)達(dá)國(guó)家比較接近，民眾的收入水平不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高速上漲。同時(shí)，中國(guó)政府一直在不斷出臺(tái)調(diào)控措施抑制房?jī)r(jià)上漲。在這種情況下，熱錢敢到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)賭嗎？要知道，房地產(chǎn)畢竟是變現(xiàn)能力比較差的商品。提前進(jìn)入的熱錢早已經(jīng)獲取豐厚利潤(rùn)，他們?cè)诖烁呶惶赚F(xiàn)還來(lái)不及，還會(huì)進(jìn)入嗎？
　　第三，目前的流動(dòng)性過(guò)剩狀況已經(jīng)與2007年之前明顯不同。現(xiàn)在的流動(dòng)性過(guò)剩狀況是與流動(dòng)性短缺交織存在的，看看那些因資金短缺陷入困境的企業(yè)就不難理解這一點(diǎn)了。同時(shí)，現(xiàn)在的流動(dòng)性過(guò)剩狀況缺少了一個(gè)重要源頭，即發(fā)達(dá)國(guó)家的流動(dòng)性過(guò)剩，從某種程度上來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家流動(dòng)性過(guò)剩是導(dǎo)致我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩的根源。而現(xiàn)在飽受次級(jí)債危機(jī)困擾的發(fā)達(dá)國(guó)家，正在快速地從流動(dòng)性過(guò)剩向流動(dòng)性不足轉(zhuǎn)變。有媒體報(bào)道稱，美國(guó)銀行出于次債引發(fā)的資金壓力，打算出售所持有的部分建行股份。而在2008年4月22日，美國(guó)銀行便宣布因受資產(chǎn)減記和信貸成本上升，今年一季度贏利同比驟跌了近80%。正所謂無(wú)風(fēng)不起浪。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家這種資金短缺的現(xiàn)狀，正在促使大量資金回流。部分之前流入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金甚至可能陸續(xù)撤出。要不然，熱錢比較集中的珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)絕不至于在短期內(nèi)下降得如此之快。
    熱錢的加速撤退，使中國(guó)樓市中的既得利益者寄予厚望的一根稻草折斷了，而這必然促使中國(guó)樓市的巨變。

    （二）宏觀調(diào)控政策促使樓市巨變

    如果承認(rèn)投機(jī)在“房?jī)r(jià)上漲中扮演重要角色”，中國(guó)樓市在瘋漲中累積的泡沫要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)，當(dāng)美國(guó)房?jī)r(jià)從2006年一路跌下來(lái)，且至今不僅難以見(jiàn)底，甚至因問(wèn)題繼續(xù)暴露引發(fā)“兩房危機(jī)”的時(shí)候，指望中國(guó)房?jī)r(jià)不下跌或者下跌幾個(gè)月就見(jiàn)底是非常天真的。
    事實(shí)上，在美國(guó)房?jī)r(jià)大跌引發(fā)次債危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)決策層就清晰地認(rèn)識(shí)到了樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害。采取措施，提前擠壓泡沫而不是聽(tīng)任泡沫的繼續(xù)累積，已經(jīng)成為最明智、最迫切的選擇。
    2007年7月25日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)出緊急通知，要求各家國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對(duì)其房地產(chǎn)貸款展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)自查。特別提到要進(jìn)行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”，尤其是進(jìn)行個(gè)人住房貸款成數(shù)專項(xiàng)壓力的測(cè)試。但這則不起眼的新聞被很多人忽略。其實(shí)，“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”隱含了兩個(gè)意味深長(zhǎng)的信號(hào)：其一，管理層對(duì)銀行系統(tǒng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)深為擔(dān)憂。其二，新一輪真正強(qiáng)有力的調(diào)控政策可能即將展開(kāi)，銀監(jiān)會(huì)要求銀行展開(kāi)“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”就是一個(gè)最明確的信號(hào)。
    果然，2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得“四證”的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；通知要求商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。
    由于從2005年3月26日的“國(guó)八條”開(kāi)始，調(diào)控政策屢屢被架空，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的許多人忽略了信貸緊縮政策的巨大威力。
    資金是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要因素，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià)：其一，開(kāi)發(fā)商利用充足的資金拼命囤積土地，導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張（我國(guó)對(duì)每年的土地供應(yīng)有總量控制），這會(huì)推高地價(jià)，而地價(jià)上漲就容易推高房?jī)r(jià)。其二，當(dāng)充足的資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下，有資金作為支撐的開(kāi)發(fā)商會(huì)故意囤積居奇，坐等房?jī)r(jià)上漲。第三，以投機(jī)需求為主導(dǎo)的炒房者、自住需求和投資需求者可以更便利地買房，這必然刺激需求，推高房?jī)r(jià)。反之亦然。
    因此，資金是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的“生命之源”，離開(kāi)了資金，作為大宗商品的住房消費(fèi)，必然陷入蕭條。事實(shí)證明，我國(guó)實(shí)行的房貸新政直接導(dǎo)致了兩個(gè)結(jié)果：第一，住房成交量急劇萎縮。第二，2007年一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)的“天價(jià)地王”在2008年銷聲匿跡。
    同時(shí)，股市的下跌對(duì)房?jī)r(jià)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響：
    第一，由于股市深度下跌給上億投資者造成巨大損失并套牢大量資金，使得房?jī)r(jià)在下跌過(guò)程中，缺少了重要的托盤資金，房?jī)r(jià)一旦步入下跌軌道，不僅下跌幅度會(huì)更深，而且，跌勢(shì)可能變得更加兇猛。泡沫嚴(yán)重的一線城市尤甚。
    第二，股市深達(dá)60%的下跌，使得股市的長(zhǎng)期投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)高處不勝寒的房地產(chǎn)的投資收益預(yù)期，使得房地產(chǎn)的投資吸引力進(jìn)一步降低。
    第三，與股市相比，房地產(chǎn)有一個(gè)天然的弊病——變現(xiàn)能力差。一些對(duì)變現(xiàn)有偏好的資金可能從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向股市套利。
    信貸新政之后，2008年1月7日，中央再出重拳——國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，其中，第六條規(guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。”
    從表面上來(lái)看，這些規(guī)定只不過(guò)是在重復(fù)過(guò)去的規(guī)定——我國(guó)早在1994年7月公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就曾如此規(guī)定。但是，如果仔細(xì)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)此次與以往存在著極為明顯的區(qū)別。
    最大的不同之處在于，第六條規(guī)定后面那句話：“對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。”這意味什么？意味著今后閑置土地的增值地價(jià)將被政府“征繳”，意味著開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤積土地來(lái)坐享土地升值之利的行為，不僅面臨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，還面臨著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)——可能竹籃子打水一場(chǎng)空，替政府做嫁衣。而且，與以往的通知不同，國(guó)務(wù)院的通知中去掉了“原則上”三個(gè)字，使制度變得更為剛性，也流露出決策層的決心。
    從時(shí)間上來(lái)看，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》是在房貸新政實(shí)施以后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，房?jī)r(jià)走勢(shì)面臨著巨大內(nèi)在調(diào)整沖動(dòng)的情況下出臺(tái)的，有著明顯的“再加把力”的意味，這透露出來(lái)的信息非常明確：中央面對(duì)的不是樓市拐點(diǎn)會(huì)否出現(xiàn)的問(wèn)題，而是必須促使房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題。如果說(shuō)，房貸新政是從資金流上給炒房者釜底抽薪導(dǎo)致拐點(diǎn)跡象出現(xiàn)的話，那么，國(guó)務(wù)院嚴(yán)厲打擊囤積土地的行為倘若被不折不扣的執(zhí)行，無(wú)疑將直接增加住房的有效供應(yīng)，從而改變炒房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。
    因此，打擊囤積土地實(shí)際上意味著，中央的底牌已經(jīng)亮出，房?jī)r(jià)必須壓低。在這種情況下，還怎么指望政府去救市呢？當(dāng)然，一些地方政府出于自身利益考慮，可能會(huì)采取一些變通措施，中央到底能把房?jī)r(jià)壓低多少，最終取決于地方政府和有關(guān)部門的效率以及對(duì)政策的執(zhí)行力度。有關(guān)這一點(diǎn)，我想強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的調(diào)整沖動(dòng)釋放出來(lái)，不當(dāng)?shù)木仁写胧┎粌H惡化住房這一民生問(wèn)題，還可能幫倒忙，導(dǎo)致更嚴(yán)重的后果。而且，內(nèi)在調(diào)整動(dòng)能釋放導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌是外力難以拯救的，美國(guó)做不到，我們的地方政府就能做到嗎？

    （三）住宅質(zhì)量透支促使樓市巨變

    因?yàn)檫@個(gè)系列此前的文章，已經(jīng)講過(guò)房?jī)r(jià)連年上漲對(duì)購(gòu)買力的透支，今天，重點(diǎn)講一下房屋質(zhì)量對(duì)住房消費(fèi)的透支問(wèn)題。中國(guó)住宅的平均壽命比較短暫。國(guó)內(nèi)媒體多次引述的某權(quán)威專家的話指出：“國(guó)內(nèi)商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑規(guī)范設(shè)計(jì)的住宅使用年限是50年，但國(guó)內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”
    建筑“短命”主要是由于兩個(gè)原因?qū)е碌模?BR>    一是由于開(kāi)發(fā)商偷工減料、質(zhì)量監(jiān)管形同虛設(shè)等導(dǎo)致的建筑質(zhì)量差（杭州某小區(qū)曾經(jīng)爆出用毛竹替代承受重墻鋼筋的惡性事件）。以中體博物館為例，它是在北京舉辦亞運(yùn)會(huì)時(shí)興建的，但到2005年，85%以上的地板和墻體已出現(xiàn)貫通性開(kāi)裂，承重鋼梁斷裂，存在重大安全隱患。而這座建筑竟獲得過(guò)“特別魯班獎(jiǎng)”。如此重大的工程，都出現(xiàn)如此嚴(yán)重的問(wèn)題，且能獲得國(guó)家建筑大獎(jiǎng)（這本身就是對(duì)質(zhì)量把關(guān)形同虛設(shè)的莫大嘲諷），現(xiàn)在的“不重大”的商品住宅質(zhì)量如何保障？制度保障的缺位不能不令人憂慮萬(wàn)分。
    二是規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)回更改。相當(dāng)一部分建筑物不是由于質(zhì)量而是由于規(guī)劃不合理，結(jié)構(gòu)不合理，或者由于舊城改造等原因拆毀的。當(dāng)然，有的建筑物短命是兩種原因兼而有之。
    建筑質(zhì)量的提高需要房?jī)r(jià)一次像樣的下跌來(lái)推動(dòng)。那么，建筑質(zhì)量的提高，怎么需要房?jī)r(jià)一次像樣的下跌來(lái)推動(dòng)呢？正常情況下，房?jī)r(jià)不是越上漲，房屋質(zhì)量越有保障嗎？
    是的，這個(gè)看似矛盾的問(wèn)題，反映出來(lái)的恰恰是中國(guó)樓市的畸形現(xiàn)狀。
    房屋質(zhì)量不可靠，壽命短，主要是因?yàn)椋覈?guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)十年的上漲周期，在這個(gè)周期內(nèi)，全國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)都成倍上漲，有的甚至上漲了好幾倍。在可替代性投資品比較有限的情況下，大量投機(jī)性需求蜂擁進(jìn)入樓市瘋炒（據(jù)媒體報(bào)道，某些樓盤甚至80%以上都是投機(jī)性購(gòu)房），加上自住性需求，再加上開(kāi)發(fā)商常常分期開(kāi)發(fā)、故意延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度及囤積居奇現(xiàn)象泛濫（包括囤地和囤積住房），減少了我國(guó)商品房市場(chǎng)的有效供給，再加上商品房市場(chǎng)的信息不透明等因素，使得我國(guó)的商品房市場(chǎng)被扭曲成一個(gè)賣方市場(chǎng)，而在賣方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何提高質(zhì)量的動(dòng)力。
    另一方面，質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制本身有嚴(yán)重缺陷。目前，許多地方的商品房質(zhì)量監(jiān)管已經(jīng)“市場(chǎng)化”，一般對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量實(shí)行五方責(zé)任主體（即開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)院和工程勘測(cè)方）共同負(fù)責(zé)制。但是，五方中除了開(kāi)發(fā)商，剩下的四方全部都受雇于開(kāi)發(fā)商，結(jié)果可想而知，而質(zhì)監(jiān)部門的把關(guān)大都流于形式。一位業(yè)內(nèi)朋友說(shuō)，我國(guó)新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收基本由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付，而質(zhì)檢部門的職責(zé)已從過(guò)去“直接核驗(yàn)工程質(zhì)量”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)工程進(jìn)行“竣工驗(yàn)收備案”。
    在一次論壇上，一位開(kāi)發(fā)商告訴我說(shuō)，房屋質(zhì)量的問(wèn)題根源不在開(kāi)發(fā)商，而在于政府沒(méi)有履行好監(jiān)管職責(zé)。
    在這方面，一些地方政府曾經(jīng)試圖做一些改進(jìn)，但這些改進(jìn)措施最終難免流于形式。比如，《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付前，通知購(gòu)房人先對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后再依據(jù)合同的規(guī)定辦理交付手續(xù)。這項(xiàng)規(guī)定被簡(jiǎn)稱為“先查驗(yàn)房屋后交錢”。但是，絕大多數(shù)買房人缺乏對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)的常識(shí)和能力，即使增加一個(gè)買房人驗(yàn)房的環(huán)節(jié)，他們也很難真正發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。另一方面，政府對(duì)民間驗(yàn)房師一直態(tài)度曖昧，缺少政策上的支持。買房人無(wú)法通過(guò)這些專業(yè)人士完成對(duì)房屋的檢驗(yàn)。而等到交易完成，入住新房之時(shí)，一系列問(wèn)題才會(huì)陸陸續(xù)續(xù)暴露出來(lái)，此時(shí)消費(fèi)者無(wú)論是忍氣吞聲還是主動(dòng)維權(quán)都是痛苦的選擇，因?yàn)榫S權(quán)的成本過(guò)高而維權(quán)的結(jié)果又往往令人失望。  
    因此，如果政府不通過(guò)強(qiáng)制力來(lái)促使開(kāi)發(fā)商提高質(zhì)量，如果這一環(huán)節(jié)缺位或薄弱，聽(tīng)任開(kāi)發(fā)商偷工減料，無(wú)論怎樣強(qiáng)化購(gòu)房人的查驗(yàn)作用都可能是徒勞的。我一位親戚在美國(guó)買房時(shí)，所購(gòu)房屋是經(jīng)過(guò)美國(guó)政府部門嚴(yán)管檢驗(yàn)的。在美國(guó)，只有經(jīng)過(guò)政府檢驗(yàn)合格出具相關(guān)證明的房屋才能進(jìn)行交易（也因此根本不存在“預(yù)售”問(wèn)題，允許房屋預(yù)售本身就為開(kāi)發(fā)商損害消費(fèi)者利益創(chuàng)造了極好的條件）。這些政府機(jī)構(gòu)肩負(fù)著為納稅人服務(wù)的使命，接受納稅人的監(jiān)督，其檢驗(yàn)工作非常細(xì)致而且嚴(yán)格，有政府如此細(xì)心把關(guān)，買房人根本不需要多費(fèi)心。
    也就是說(shuō)，對(duì)房屋質(zhì)量的把關(guān)不在于環(huán)節(jié)的多少，而在于把關(guān)的有效性。如果政府部門把好了檢驗(yàn)這個(gè)至關(guān)重要的關(guān)口，房屋質(zhì)量就能夠有保障。通過(guò)對(duì)比不難看出，西方國(guó)家在一些制度設(shè)計(jì)方面，往往更注重實(shí)用性和效果，其制度設(shè)計(jì)簡(jiǎn)略但非常高效，而我們的很多制度設(shè)計(jì)看起來(lái)非常完善和復(fù)雜，卻往往是不堪一擊，一到實(shí)踐中就被各種變通措施架空。一個(gè)是制度設(shè)計(jì)本身的缺陷，另一個(gè)就是執(zhí)行力不行。如果制度缺乏剛性、缺乏強(qiáng)制力、缺乏懲戒措施來(lái)保障，如果有關(guān)部門不作為，再看似完善的制度最終也只不過(guò)是“看上去很美”而已。
    對(duì)質(zhì)量的長(zhǎng)年透支，也透支了住房的消費(fèi)需求，影響了自住性住房者的選擇。在開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間形成的強(qiáng)大的不信任感，超越了任何一個(gè)行業(yè)。假如樓市從上漲周期中走出來(lái)，步入調(diào)整軌道，從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡，開(kāi)發(fā)商就有動(dòng)力通過(guò)提高房屋質(zhì)量，贏得消費(fèi)者。當(dāng)然，樓市的調(diào)整僅僅是為開(kāi)發(fā)商重視建筑質(zhì)量提供一個(gè)外部條件，這同樣需要政府認(rèn)真負(fù)起質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任，否則，開(kāi)發(fā)商提高質(zhì)量的動(dòng)力也很容易消退。

    （四）汶川地震促使樓市巨變

    現(xiàn)在，許多人在購(gòu)房時(shí)，會(huì)詢問(wèn)樓盤的抗地震性能。這是汶川地震后產(chǎn)生的現(xiàn)象。四川汶川大地震，是新中國(guó)成立以來(lái)破壞性最強(qiáng)、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大的一次地震，在中國(guó)樓市即將巨變之時(shí)，地震加快了樓市的巨變進(jìn)程。
    地震摧毀房屋導(dǎo)致的大宗財(cái)產(chǎn)的毀滅，給購(gòu)房者尤其投資和投機(jī)性購(gòu)房者帶來(lái)巨大心理壓力。今后在買房的時(shí)候，他們首先就要考慮防震問(wèn)題，將對(duì)住房質(zhì)量提出更高的要求。這意味著，現(xiàn)在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房，將被釋放出來(lái)，導(dǎo)致市場(chǎng)中住房供應(yīng)量的突然放大，從而，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成強(qiáng)大壓力。
    由于我國(guó)已經(jīng)30多年沒(méi)有發(fā)生過(guò)這樣的大地震，不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過(guò)程中因偷工減料等行為，影響到了抗震性能。在近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的投訴中，質(zhì)量投訴始終是名列第一位的，其中，“新房的裂縫問(wèn)題已經(jīng)成為居民住宅質(zhì)量投訴的焦點(diǎn)”。這源于制度監(jiān)管缺陷。消費(fèi)者對(duì)缺少制度性監(jiān)督和制約的開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的房屋質(zhì)量存在著不信任感，這種不信任感將隨著未來(lái)制度的完善和監(jiān)督機(jī)制的健全而逐漸得到緩解，而在此之前，不信任感與不安全感將對(duì)人們的購(gòu)房行為產(chǎn)生非常大的影響。
    人們購(gòu)房主要有三種：一是自住，二是投資，即買房出租，三是投機(jī)，即低價(jià)買高價(jià)賣賺取差價(jià)。這次地震發(fā)生后，三種買房需求都受到了打擊。
    地震發(fā)生后，幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險(xiǎn)，按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款。其理由是：借款人在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，除了與銀行簽訂借款合同外，還要簽訂房屋抵押合同，這兩份合同屬于主從關(guān)系，雖然因?yàn)榈卣饘?dǎo)致房屋標(biāo)的物滅失，從而導(dǎo)致房屋抵押合同終止，但不影響借款合同的有效性，借款人仍要承擔(dān)還款責(zé)任。
    這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌，承受損失的既不是銀行，也不是開(kāi)發(fā)商，而是購(gòu)房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不動(dòng)產(chǎn)消失的情況下，貸款還必須繼續(xù)償還。雖然央行表示，將考慮災(zāi)區(qū)民眾的具體情況，采取妥善的辦法解決這一問(wèn)題。但是，此事給購(gòu)房人帶來(lái)的震撼是顯而易見(jiàn)的，一些打算買房的人開(kāi)始考慮租房。
    在我國(guó)，目前租房是非常劃算的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)很高，而租金卻很低，房屋的租售比小（租售比指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值）。根據(jù)國(guó)際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，投資價(jià)值較大，而在我國(guó)，深圳、廣州等地的租售比，甚至達(dá)到1：1000。等到房屋報(bào)廢時(shí)也收不回成本。房屋的投資價(jià)值本來(lái)就在喪失，地震進(jìn)一步加劇了投資價(jià)值的喪失。至于投機(jī)價(jià)值就更不用說(shuō)了，現(xiàn)在的存量住房要賣出去就已經(jīng)困難，房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期正被下跌預(yù)期所取代，房?jī)r(jià)的下跌是必然的，只是強(qiáng)度的區(qū)別而已。
    同時(shí)，地震也把房?jī)r(jià)與土地的剝離。
    我國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)接近10余年的上漲周期，在此過(guò)程中，人們普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)是逐漸升值的，這一理念深入人心，以至于出現(xiàn)了“歷史將證明房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都是只漲不跌的”這種極端的邏輯。人們之所以產(chǎn)生這種看法，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，把土地使用權(quán)的價(jià)值與房產(chǎn)本身的價(jià)值混合在了一起，認(rèn)定房屋在升值。實(shí)際上，房?jī)r(jià)的上漲往往不是房屋升值的結(jié)果（雖然表面上看來(lái)如此），而是土地升值的結(jié)果。房屋每年都是要折舊的，尤其對(duì)于土地使用權(quán)只有70年、建筑質(zhì)量沒(méi)有保障的住宅而言，更是如此。
    但是，地震把兩者剝離了。當(dāng)那些按揭購(gòu)房的人失去房屋時(shí)，他們面臨著銀行繼續(xù)追債的問(wèn)題，退一步說(shuō)，即使國(guó)家考慮到災(zāi)區(qū)的實(shí)際情況，讓按揭購(gòu)房者晚幾年還貸，他也無(wú)法在原址上繼續(xù)建房。道理很簡(jiǎn)單，隨著房屋的倒塌，由于欠債，他對(duì)土地的使用權(quán)也喪失了，將被銀行收回。銀行以此挽回部分損失，因此，銀行不可能在土地使用權(quán)方面作出更大的讓步。這將使人們對(duì)房屋的保值作用有一個(gè)顛覆性的認(rèn)識(shí)，房屋作為最佳保值手段的地位受到動(dòng)搖。

    當(dāng)然，推動(dòng)中國(guó)樓市在2008年發(fā)生巨變的內(nèi)在動(dòng)能遠(yuǎn)不止這些，還有政府希望的行業(yè)集中度提高的需要，而集中度的提高必然是大洗牌后的結(jié)果；還有政府希望的降低保障性住房建設(shè)成本以減輕其所承擔(dān)保障責(zé)任的需要；同時(shí)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，連續(xù)多年累積的數(shù)量巨大的存量住房，由于人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期發(fā)生了變化將陸續(xù)推向市場(chǎng)，再加上大量新樓盤不斷上市（以深圳為例，現(xiàn)在深圳日均成交量只有幾十套，而新房存量節(jié)節(jié)攀升，截至今年7月已達(dá)到驚人的48000套！），都將加快2008年樓市巨變的進(jìn)程。2008年，中國(guó)樓市正在悄然發(fā)生巨變。

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