樓市陰雨綿綿 需要救市嗎

樓市陰雨綿綿 需要救市嗎 

2008年08月18日 《經(jīng)濟》
 

　　文/劉溟 尹平平

　　2008年6月28日。

　　一場暴雨剛剛過去。

　　中國人民大學明德樓9層的一間會議室里，來自國家統(tǒng)計局、發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院、住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國社科院、人民大學不動產(chǎn)研究中心的15位官員和學者爭論得很激烈。他們關(guān)心的問題是：中國的房地產(chǎn)市場該怎么“著陸”。

　　就在這次研討會開展的10天前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新“國房景氣指數(shù)”——房地產(chǎn)行業(yè)景氣度連續(xù)6個月下跌。

　　透明的泡沫

　　房價的確跌了，但這是相對的。

　　國家統(tǒng)計局城市司服務(wù)業(yè)價格處公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，房價環(huán)比持續(xù)下跌，但與去年同期相比，仍處于漲勢當中。

　　相對于去年10月的最高點，深圳的商品房價已經(jīng)跌了35％。可是，每平米一萬七的房子老百姓買不起；現(xiàn)在降到一萬一，老百姓就能買得起了？

　　中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會副會長柴強指出，理論上房屋售價應(yīng)是居民家庭年收入的3～6倍，而我國目前卻比6倍要高得多。

　　在北京城八區(qū)，每平米一萬五的價格，已經(jīng)算是便宜。以這個價格計算，買90平方米的房子要花135萬元。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年北京市平均家庭收入為6.2萬元。也就是說，在北京如果想買一套90平米的房子，要花掉全家21年的收入。

　　然而在美國，從1980年到2006年，各城市中等房價一直保持在家庭年均收入的3倍左右。當這個數(shù)據(jù)在去年上升到4.5倍時，次貸危機發(fā)生了。

　　世界上的絕大多數(shù)國家，在正常情況下，房屋價格是其年租金的10倍。而在我國的很多城市，房子的年租金卻只有房價的2％～3％，也就是說需要30年到50年才能收回房租。

　　中國的房子貴得不正常。

　　有好事者曾列出“中國十大天價樓盤”：從深圳的香蜜湖一號，到上海的湯臣一品；從每平米五萬五，到每平米十一萬。近日，杭州西湖名苑又打出了每平米十二萬元的天價，欲摘取湯臣一品的“桂冠”。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，無論賣1萬元還是11萬元，每平米房子的造價都不過只有2000元。

　　剩下的是什么？是各級炒家的層層加價，是暴利，是泡沫。

　　根據(jù)中國人民大學不動產(chǎn)研究中心況偉大的測算，我國東部地區(qū)早在2006年就已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。“這種泡沫是投機性的，而且比較嚴重。”

　　空置率是反映房地產(chǎn)市場走勢和衡量房地產(chǎn)市場是否健康的重要指標。

　　據(jù)《中國證券報》等媒體報道，2005年底國家統(tǒng)計局公布了一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)：到2005年10月末，全國商品房空置面積達1.12億平方米，全國商品房空置率已達到26％，大大超過國際公認的10％的警戒線。

　　實際上，經(jīng)濟學辭典上并沒有空置率的標準定義，社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海舉了個例子說明問題。

　　他指出，我國自1978年以來，各個城市的建筑面積至少擴大了10倍，但是人口的進入遠遠沒有10倍。以北京為例，1740萬人口中，流動人口占⅓，這些人中，很少有人擁有自己的住房，因為買不起。

　　房子的空置情況可想而知。

　　開發(fā)商們關(guān)于把房價高歸咎于地價——地少，所以貴；地貴，所以房貴。

　　國土資源部執(zhí)法局副局長岳曉武表示，單純從土地供應(yīng)本身來說，并不存在供應(yīng)不足導致地價、房價上漲的問題。因為根據(jù)他們掌握的資料顯示，2005年以來，房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量一直在穩(wěn)步增加，而且增量不小。

　　地價取決于土地的供求關(guān)系，而開發(fā)商對土地的需求，來自于對消費者的未來房屋需求的預測，也就是來自將來房子售價預測。

　　“因此，決定土地價格的，不僅是土地的供給量，還有對未來房屋供求關(guān)系的預測。”岳曉武分析道，“去年房價上漲以后，大家預計將來的房價還要上漲，因此，開發(fā)商們高價搶地。”

　　“是這幾年對房屋的超前消費需求，造成房屋價格上漲。”岳曉武指出。

　　“我國現(xiàn)在對房屋的需求，更多的是非實際需求，也就是像炒股票那樣的投機性需求，而這和我們老百姓的居住需求不一樣。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院王小廣表示。

　　什么是房屋需求？曹建海認為，房屋應(yīng)該是消費品，絕不可以把它界定為投資品。“只有睡覺、居住用的需求才是房屋需求。投機性需求不屬于房屋需求。”

　　“1998年以來，房價一直在上漲，我們現(xiàn)在的城市加上一些縣城的地價，應(yīng)該已經(jīng)超過了美國全國的地價。”曹建海說，“沒有金融的介入就沒有房地產(chǎn)泡沫的今天。”

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)的銷售額是2.53萬億元，扣掉個人信貸9000萬元，是1.63萬億元，超過了1萬億元的去年全國城鄉(xiāng)個人總存款增量。

　　可見，金融的深度介入，也為做大房地產(chǎn)業(yè)泡沫，狠狠地吹了一口氣。

　　樓市走日本道路還是我國臺灣地區(qū)的道路

　　“中國現(xiàn)在已經(jīng)走上了日本當年的道路。”社科院財貿(mào)所倪鵬飛論斷。

　　“我以前一直很有信心，認為十年以后或者是二十年以后，中國也會出現(xiàn)制造業(yè)的500強企業(yè)。可看現(xiàn)在這個情況，我不得不悲觀起來。”

　　倪鵬飛在浙江調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，很多制造業(yè)企業(yè)在目前成本上升的背景下，不但沒有著力于提升技術(shù)含量，進行產(chǎn)業(yè)升級，而且將心思都用在向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向。僅在紹興，就有1200多家房地產(chǎn)企業(yè)。

　　實際上，除了傳統(tǒng)的制造業(yè)，包括海爾、聯(lián)想、TCL等在內(nèi)的很多國內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也在向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，或者發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)。

　　“當然，他們這也是‘理性’的行為，搞制造業(yè)、搞研發(fā)辛辛苦苦十多年賺的錢，沒有搞房地產(chǎn)一兩年賺的錢多。”倪鵬飛表示理解。

　　在日本房地產(chǎn)泡沫形成期間，人們失去勤勞致富的耐心，發(fā)現(xiàn)炒房地產(chǎn)來錢更快，紛紛購房置地。日本1987年的官方調(diào)查顯示，超過半數(shù)以上的受訪者認為“只有土地是令人安心并且有利可圖的”。房價上漲也吸引了大量的機構(gòu)投資者，不惜舉債將資金投入房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在當時的日本，從銀行貸款很容易，借貸雙方都不考慮風險。

　　對于房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，當年的日本政府不僅沒有予以警惕，反而對經(jīng)濟發(fā)展的前景盲目樂觀。他們采取了更為寬松的貨幣和信貸政策，甚至把ＧＤＰ的增長希望全部寄予在房地產(chǎn)身上，因此加劇了房地產(chǎn)市場的瘋狂。

　　我國目前的情況與之吻合。

　　“如果銀行不給開發(fā)商以及投機者貸款，房地產(chǎn)市場也不會出現(xiàn)這么多投機需求。”人民大學財金學院龔維麗教授指出，“我國近年來房價上漲，銀行是一個推波助瀾者。”

　　“我國總的貸款不到20萬億元，在房地產(chǎn)的貸款上應(yīng)該有5萬億元，房地產(chǎn)貸款在我們的總的貸款里面明的已經(jīng)占到30％，這還不包含因為土地升值，土地抵押性質(zhì)的貸款。”曹建海說。

　　“日本的房地產(chǎn)泡沫并沒有在短時間內(nèi)破滅，而是拖著走了十多年，才最終破了。”倪鵬飛表示，“而我們要盡量避免日本模式。

　　日本的房地產(chǎn)泡沫在連續(xù)十幾年的膨脹后破滅，造成大危機和長期的蕭條。直到近幾年，才逐漸有所恢復。

　　幾乎與日本同時，我國臺灣地區(qū)也經(jīng)歷了一場房地產(chǎn)泡沫。由于采取措施及時并且得當，泡沫破裂沒有對我國臺灣地區(qū)實體經(jīng)濟造成嚴重打擊，只是ＧＤＰ增長率由1989年的8.54％降至1990年的5.7％，出現(xiàn)短暫下滑。一年之后GDP增速恢復至7.58％,之后幾年也一直保持了6.3％以上的水平。

　　這首先要歸功于我國臺灣地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的成功。雖然傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)基地外移，但服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展。1998年，服務(wù)業(yè)比重達62.3％，比1986年高15個百分點。

　　此外，融資渠道沒有完全破壞是我國臺灣地區(qū)實體經(jīng)濟能夠繼續(xù)發(fā)展的重要原因之一。臺灣銀行體系與房地產(chǎn)市場隔離得較好，銀行體系穩(wěn)定性沒有因房地產(chǎn)泡沫破裂而動搖，其資源配置的功能在股票市場崩潰后依然能夠發(fā)揮作用。

　　“要像我國臺灣地區(qū)那樣，采取措施逐漸把泡沫自我消化掉。”倪鵬飛表示，當前我國的房地產(chǎn)形勢進入了一個調(diào)整期。“目前，中國房地產(chǎn)泡沫還沒有完全失控。整體價格走走停停，再走走再停停。趕緊出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策和緊縮性貨幣政策，還來得及。”

　　樓市陰雨綿綿

　　從去年下半年開始，我國樓市持續(xù)近十年“只漲不跌”的神話戛然而止。深圳、廣州等地房價松動，深圳商品房均價現(xiàn)在已經(jīng)基本回落到去年初的水平。

　　不久前，鏈家地產(chǎn)對北京在售的100個商品房項目做了打折促銷情況的電話調(diào)查顯示，打折項目為66個，占有效調(diào)查項目的79.5％。媒體上其他城市房價“明折暗扣”的報道也屢見不鮮。

　　和房價同時下滑的，還有各地住宅的成交量。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，北京期房住宅成交量同比減少4成。深圳新建商品住宅、二手房成交量同比下降5到7成。而天津、武漢、濟南等地商品住房交易量都出現(xiàn)明顯下降。

　　與去年頻頻上演的開發(fā)商“天價拿地”鬧劇相比，今年上半年的土地市場尤為冷清，大量土地以底價成交，北京、上海、深圳、廈門、南京等地土地流拍現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。福州、上海的“地王”們，甚至不惜繳納上千萬元土地出讓金的罰款，退地自保。

　　股市委靡不振是樓市“發(fā)霉”的另一病因。

　　一般情況下，國際上成熟市場在股市上漲6個月之后，房價會隨之上漲，而股市和房市回落的時間往往一致。在中國，股市和房市更是“一損俱損”。除了一些可能轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)的資金被套外，諸如聯(lián)想、海爾等很多上市公司，也兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房市和股市因此聯(lián)動。

　　自去年1月至今，準備金率前后共上調(diào)了15次。今年6月24日，國務(wù)院會議提出，在強調(diào)金融安全的大命題下，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　政策的變化無疑加劇了觀望情緒。

　　房市的低迷，使資金回籠困難，再加上去年瘋搶土地，開發(fā)商們的資金鏈岌岌可危。這一點，從前不久汶川地震，房地產(chǎn)大鱷們捉襟見肘的捐款就可見一斑。

　　開發(fā)商的資金來源有三：銷售回款、以銀行為主的信貸，以及外資基金的投資。如今前兩個被堵住。繼續(xù)降價拋售，似乎是開發(fā)商眼前的“華山一條路”。

　　想要買房的人在等，已經(jīng)買了房的人卻坐不住了，誰也不甘心當“冤大頭”。

　　上個月，上海出現(xiàn)大規(guī)模退房潮，北京也有這個苗頭。

　　對此，開發(fā)商又驚又喜。驚的是“吃進去的肉又得吐出來”；喜的是政府絕不會坐視不管，肯定會加以干預。“畢竟，這不利于社會穩(wěn)定。”一位開發(fā)商坦言。

　　“要警惕房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生信用危機。”SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹提醒道。目前中國普遍實行20％～30％房地產(chǎn)貸款首付標準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。“對中國來說，不用下跌50％那么多，20％～30％足以引發(fā)一場經(jīng)濟災(zāi)難。”潘石屹做出了預言。

　　有政府官員表示，房地產(chǎn)行業(yè)是國民財富重新分配的一個龐大鏈條和工具，為了社會財富重新分配的需要，房價也不能下跌，否則社會財富分配失衡可能導致重組。

　　“在這種狀態(tài)下,樓市大跌并不是好事。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，如果房價快速進入下降軌道，金融市場將面臨巨大風險。

　　“即使為了GDP也不能讓房價下跌。”有人說。

　　的確，房地產(chǎn)行業(yè)涉及漫長的產(chǎn)業(yè)鏈條，可以通過產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，帶動了建筑、化工、裝修、家具等眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，起到“火車頭”的作用。更不用提，高房價本身為抬高GDP作出的貢獻。

　　看來，先天下之憂而憂的，不僅是潘石屹一個人，不過，他們的邏輯很統(tǒng)一：降價→不穩(wěn)定→不能降→快救市。

　　左右互搏將是個災(zāi)難

　　“現(xiàn)在擠掉泡沫絕對是好事，對中國經(jīng)濟的長遠發(fā)展非常有利。”王小廣大聲疾呼，“房地產(chǎn)商希望有泡沫，還揚言說如果不保護房地產(chǎn)市場，牽一發(fā)動全身，就會影響整個經(jīng)濟。”

　　“其實完不了，現(xiàn)在是好的機會，外部的壓力和內(nèi)部自身市場的變化已經(jīng)形成了一個調(diào)整的壓力。”王小廣說，“但調(diào)整需要一個過程，沒有三年、五年解決不了問題。”

　　防止金融對房地產(chǎn)市場繼續(xù)進行深度介入，是岳曉武的建議：“要從各種渠道控制好他們的資金鏈。”

　　銀根緊縮，開發(fā)商們卻另辟融資蹊徑。

　　河南的建業(yè)地產(chǎn)日前啟動香港上市程序，廈門的寶龍集團也傳出上市消息。

　　然而,這條路并非一帆風順。

　　中國證監(jiān)會發(fā)行部一位官員明確表示:“中國證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式,通過資本市場實現(xiàn)做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源,或用于購買開發(fā)用地等的IPO,將不予核準。”

　　房地產(chǎn)企業(yè)尋求上市融資，實際上是金融介入的另一種形式。如果這一渠道沒有及時控制好，股市和房市聯(lián)動更為緊密，風險將加劇。

　　開發(fā)商呼吁救市，真的是考慮到銀行將因購房者的個人信貸危機，而蒙受損失？

　　華夏銀行北京分行的一位信貸經(jīng)理表示,銀行個貸的穩(wěn)定性通常非常高,一直以來都被視做銀行最優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù),如果沒有信貸緊縮政策,即使房價大跌,有居住需求且收入正常的購房者也不會因此斷供房貸，真正的擔心是來自對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。

　　也就是說，銀行真正的擔心是開發(fā)貸款。只要房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。如果因資金鏈緊張形成爛尾樓，對銀行損失就大了。這正是開發(fā)商對銀行以死相逼的砝碼所在。

　　銀行界人士認為，以死相搏更像是自殺，一是這需以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)為前提；二是只有全國大范圍出現(xiàn)此類調(diào)整才能對銀行構(gòu)成沖擊，但這種情況的可能顯然很小。

　　放棄暴利想法，加速銷售回籠資金，是銀行界開出的“藥方”。

　　可見，開發(fā)商們不肯降價，還要求政府救市，不是為了借錢融資，更不是為了銀行著想，而是為了賺錢，為了滿足自己的利益。

　　龔維麗建議對開發(fā)商進行一次大洗牌：“一些開發(fā)商在市場上不起好作用，對他們洗牌很必要，不講誠信的都要砍下去。否則我們走的模式都是開發(fā)商的道路，就像現(xiàn)在這樣。”

　　倪鵬飛也希望能打破開發(fā)商之間的寡頭壟斷，他表示這個任務(wù)應(yīng)該由地方政府的監(jiān)管部門承擔。

　　一些地方政府先是從商務(wù)部手中爭取外商直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目的備案權(quán)，緊接著降低住房公積金貸款門檻，最后實行交易契稅減免。

　　地方政府之所以肯與開發(fā)商肝膽相照，是因為他們已經(jīng)習慣了靠土地出讓收益支撐地方財政。可現(xiàn)如今，開發(fā)商資金緊缺,拿地情緒低落,土地不得不以底價或起拍價成交。

　　以此類推，所謂高房價對社會財富再分配的好處，也不過是將更多的國民財富，通過層層炒家，分配給了眾多隱秘的利益相關(guān)群體。

　　倪鵬飛認為，政府要真正擔負起監(jiān)管城市房價的職責，不光要打破開發(fā)商之間的壟斷，還要建立起抑制房價上升的機制。

　　根據(jù)央行去年底的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國主要金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬億元,占金融機構(gòu)人民幣各項貸款總余額約18％。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76％和9.99％。一旦沒有了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款這塊“蛋糕”，銀行賴以生存的利息差收入迅速銳減。

　　看來，銀行界人士呼吁政府采取措施，維持現(xiàn)有房價水平，也自有他們的道理。

　　王小廣認為，對個人占有的第二套及以上的住房，要加收重稅，通過這種方式抑制房地產(chǎn)的投機消費需求。

　　幾乎所有在場的專家學者們，都呼吁政府要采取一定稅收政策，對房地產(chǎn)進行調(diào)控。

　　倪鵬飛提出把商品房和高檔房分開征稅，這樣不僅對采取重稅的辦法，對高檔房需求進行抑制，還可以用對高檔房收的重稅，反過來補貼經(jīng)濟適用房和中低收入的商品房。

　　“每個人都按照30平方米免稅，每套房子都征稅。”岳曉武的方案更為細致，“除了不動產(chǎn)稅，還要征收物業(yè)稅。”

　　至于高房價對GDP的作用，“這是在為GDP注水！”王小廣反復強調(diào)，“把寶都押在房地產(chǎn)這一個行業(yè)身上，顯然是風險很大的舉動。要避免政策繼續(xù)刺激房地產(chǎn)過度發(fā)展。”

　　“政府要在抑制需求上有所作為。”王小廣還指出，從去年下半年開始的房市低迷，說明房地產(chǎn)需求已經(jīng)開始萎縮，但需求并沒有被抑制住。少數(shù)人仍然過度占有稀缺的住房資源，投機需求仍然很大。類似限制購買第二套房的政策，實施得很不理想。

　　在社會經(jīng)濟活動中，每個群體都在爭取做出最符合“理性經(jīng)濟人”的選擇，但他們選擇的前提，都是保證自己的利益最大化。

　　開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)投資個人或機構(gòu)，以及紛繁復雜的利益相關(guān)者，都有其各自的理性。只是，一旦被置于整個社會的更大語境中，單個群體的“理性選擇”就可能是殺雞取卵式的災(zāi)難。

　　目前中國的房價已經(jīng)漲到了不合理的地步，繼續(xù)人為炒作哄抬固然不對，刻意唱衰也不理智。此刻，政府的理性應(yīng)該是什么？

　　樓市需要調(diào)控，調(diào)控的目的是讓居者有其屋，是讓市場健康發(fā)展。廣廈千萬間早已蓋好，欲令天下寒士盡歡顏，就不能讓房價被人為地抬上天去。有泡沫不一定是壞事，但要及時擠破，這一點毋庸置疑。

　　“千萬不要盲目救市。”王小廣說。

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