開發(fā)商不降價(jià)只有死路一條

開發(fā)商不降價(jià)只有死路一條
——上海證券報(bào)2008年7月23日
賈圖

2007年12月17日，我在《上海證券報(bào)》發(fā)表的題為《樓市拐點(diǎn)可能已經(jīng)處于形成階段》的評論指出：“從人口學(xué)、城市化、住房的消費(fèi)、投資、投機(jī)價(jià)值來看，目前，中國樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)處于形成階段。樓市拐點(diǎn)正在慢慢到來，并可能在某個(gè)時(shí)刻突然以清晰的形態(tài)表現(xiàn)出來。”隨后，我又連續(xù)發(fā)表了五篇論證房價(jià)整體性下跌已成定局的評論。這些評論在當(dāng)時(shí)都引起較大爭議，但是，現(xiàn)在回頭看這些評論，筆者此前的許多觀點(diǎn)都在慢慢成為現(xiàn)實(shí)。

筆者特別提到這一點(diǎn)，并非要證明自己的高明，而是要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利時(shí)代正由于房價(jià)整體性下跌趨勢的日漸明顯而漸漸終結(jié)，清醒地認(rèn)識現(xiàn)狀，理性地面對未來而不是一味頑固地堅(jiān)守暴利，才是最明智的選擇。

筆者對房價(jià)將整體下跌的判斷，源于一個(gè)基本的依據(jù)：無論是房價(jià)還是地價(jià)，都充滿著暴利；無論是開發(fā)商、炒房者、地方政府，都成為暴利的最大受益者。而暴利必然由消費(fèi)者買單，也即，買房人在購買房屋時(shí)同時(shí)要為房價(jià)、地價(jià)中的暴利買單。在賣方占據(jù)主導(dǎo)的市場，暴利的轉(zhuǎn)嫁是非常容易的。公眾瘋狂的追漲行為讓暴利有了最佳的歸宿，為暴利的追求者提供了最安全的保障，以至于市場中所有的相關(guān)利益主體都被暴利沖昏了頭腦。開發(fā)商大肆囤積土地，不斷推高新樓盤的定價(jià)；地方政府不斷抬高土地拍賣標(biāo)準(zhǔn)，在地價(jià)節(jié)節(jié)攀升中安享土地暴利；炒房者作為上述兩者的衍生體，通過低買高賣獲取投機(jī)暴利。在買方市場，幾乎所有的逐利者（包括房屋中介），都得到了暴利，實(shí)現(xiàn)了利益最大化。

但是，暴利也導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫化，這個(gè)泡沫化既包含房價(jià)部分，也包含地價(jià)部分和房價(jià)投機(jī)部分。當(dāng)暴利主導(dǎo)下的房地產(chǎn)市場日益走向畸形，必然偏離公眾的實(shí)際購買力，累積起巨大的泡沫，也積累起巨大的難以抗拒的調(diào)整力量。同時(shí)，房地產(chǎn)市場中相關(guān)利益主體對暴利的追逐，不斷使?jié)撛诘南M(fèi)需求因絕望而變成“放棄需求”，從而，使?jié)撛谙M(fèi)群體逐漸枯萎——這正是筆者在去年年底判斷房價(jià)將步入調(diào)整的最重要依據(jù)之一。而潛在的消費(fèi)需求向?qū)嶋H消費(fèi)的轉(zhuǎn)化，正是決定房價(jià)產(chǎn)健康發(fā)展的主導(dǎo)型力量之一。因?yàn)椋瑥臐撛诘南M(fèi)需求向?qū)嶋H消費(fèi)的轉(zhuǎn)化過程，也是房價(jià)等待消費(fèi)者收入提高，從而，使得房地產(chǎn)市場在穩(wěn)定需求群體支撐下，平緩而穩(wěn)定向前發(fā)展的重要基礎(chǔ)。但暴利蠶食了這一基礎(chǔ)。

房價(jià)中的暴利有多嚴(yán)重？我們不妨通過兩個(gè)細(xì)節(jié)來感知。其一，今年3月份，武漢東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動把自家樓盤的銷售價(jià)下調(diào)了30%，但即使是這樣，東星的負(fù)責(zé)人面對記者的時(shí)候也承認(rèn)，如此低價(jià)賣房，他們還能得到10%到15%的利潤。其二，據(jù)央視記者調(diào)查，深圳某樓盤原來每平方米單價(jià)是11000多元，最高時(shí)達(dá)到13000多元，但現(xiàn)在新開的三期樓盤售價(jià)只有6888元，不僅送精裝修，送全套家電，而在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，地價(jià)、建筑成本、稅費(fèi)都沒有明顯變化。暴利之驚人令人瞠目結(jié)舌。

地方政府在土地拍賣中獲取的暴利同樣驚人。最近幾年，土地的漲幅一直快于房價(jià)的漲幅，這一發(fā)展趨勢在2007年達(dá)到頂峰，在這一年中，全國各地不斷涌現(xiàn)出“地王”，面粉貴過面包的現(xiàn)象隨處可見，以至于人們開始習(xí)以為常。也正是在這一背景下，筆者作出了地產(chǎn)泡沫將破滅的判斷。面粉貴過面包的現(xiàn)象實(shí)際上意味著雙重風(fēng)險(xiǎn)，一方面，意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的暴利已經(jīng)達(dá)到了峰巔。另一方面，意味著市場利益主體對未來房價(jià)的預(yù)期已經(jīng)處于極度瘋狂狀態(tài)。當(dāng)暴利成為市場相關(guān)主體普遍的追求時(shí)，加快了泡沫的累積過程，也加劇了風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了普遍的成交量的萎縮。這種萎縮體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房屋成交量的萎縮，二是土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。許多人認(rèn)為，房屋成交量的萎縮與土地流拍現(xiàn)象是市場不景氣，公眾持幣觀望的結(jié)果，這只是一個(gè)表象，真正的原因在于，無論是開發(fā)商還是地方政府，仍然死抱著暴利思維不動搖。實(shí)際上，在全國房屋成交量極度萎縮的情況下，廣州新開盤的遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房價(jià)格的限價(jià)房，依然能在短時(shí)間內(nèi)銷售一空。這說明了什么？說明了真實(shí)的需求是存在的，但這種真實(shí)需要因房價(jià)、地價(jià)中暴利因素的存而被邊緣化，這何嘗不是開發(fā)商自己把自己邊緣化的結(jié)果？

在這種情況下，開發(fā)商的最佳選擇是結(jié)束自己的暴利思維，將商品房降價(jià)銷售。如果開發(fā)商把現(xiàn)有的商品房以限價(jià)房的價(jià)格銷售，成交量會萎縮到如此地步嗎？開發(fā)商寧肯死扛，寧肯冒著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也不降低房價(jià)，也堅(jiān)決維護(hù)暴利不動搖，使得這種通過順應(yīng)市場，通過調(diào)整價(jià)格就可以解決的問題，變成了一種赤裸裸的對抗，開發(fā)商希望通過這種對抗維護(hù)暴利。但現(xiàn)實(shí)注定這種對抗的結(jié)果只能以失敗而告終。

地方政府也一樣。對地方政府而言，土地就是聚寶盆，把原本價(jià)值1千萬的土地以1億元的價(jià)格賣出，財(cái)政收入就整整提高了9倍，這對GDP的推動，對個(gè)人政績的提升作用都是便捷而有效的。當(dāng)土地出讓金在地方財(cái)政收入中的占比高達(dá)60%，地方政府抬高地價(jià)的沖動變得何等強(qiáng)烈是不難想象的。盡管成本不是決定房價(jià)的決定性因素，因?yàn)榘凑臻_發(fā)商的說法，房價(jià)是由市場而不是根據(jù)成本來定的，但是，高昂的土地成本尤其是當(dāng)面粉貴過面包的現(xiàn)象發(fā)生，恐怕沒有哪個(gè)開發(fā)商愿意考慮降價(jià)問題——對于長期在暴利中浸潤的開發(fā)商而言，高昂的地價(jià)是推高房價(jià)的又一借口。這正是導(dǎo)致今天的房地產(chǎn)市場高度畸形的根本原因。

應(yīng)該認(rèn)識到，包括深圳、廣州在內(nèi)的珠三角地區(qū)房價(jià)的下跌看成是全國房價(jià)整體性下跌的一次預(yù)演，在房價(jià)整體下跌已經(jīng)成為定局的情況下，無論是開發(fā)商還是地方政府，都不應(yīng)該過于依賴政府救市，因?yàn)檫@種情況下的救市其實(shí)質(zhì)就是維護(hù)市場中相關(guān)利益主體的暴利。市場中的相關(guān)主體應(yīng)該主動降價(jià)，主動降低對利潤的期望值，從對暴利的追逐變成對合理利潤的追逐，通過降低利潤標(biāo)準(zhǔn)，加快資金的流轉(zhuǎn)，避免資金鏈的斷裂。房地產(chǎn)發(fā)展歷史告訴我們，在最艱難的時(shí)候，那些存活下來的開發(fā)商才會成為最大的受益者。當(dāng)房地產(chǎn)市場中的相關(guān)利益主體，從對暴利的追逐中走出，像美國開發(fā)商那樣，坦然接受5%的利潤并逐漸視其為正常，那么，房地產(chǎn)市場中的泡沫將逐漸擠壓出來，整個(gè)市場將會變得更加理性與健康。否則，只有死路一條。（原題：《中國樓市亟需走出暴利思維》）

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