房地產(chǎn)泡沫的形成與防控

房地產(chǎn)泡沫的形成與防控
　　——兼論如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展

　《經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》 　羅海平

　　近年來(lái)我國(guó)城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，泡沫成分越做越大。一套普通住宅大約等于城市居民10至15年的收入，部分城市已達(dá)到20年。目前，房?jī)r(jià)漲速仍然迅猛，據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，是2005年7月以來(lái)的最大單月漲幅。以深圳為例， 2006年特區(qū)內(nèi)房屋均價(jià)還是9000元/平方米，2007年7月新盤成交均價(jià)就迅速飆升到近22000元/平方米，高檔一點(diǎn)的樓盤均價(jià)達(dá)4萬(wàn)元／平方米。鑒于我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，2007年11月19日國(guó)務(wù)院總理溫家寶一行考察了新加坡提供公共住屋的經(jīng)驗(yàn)和政策。在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講答問(wèn)時(shí)溫總理說(shuō)：“老百姓總告訴我：不要忘記房?jī)r(jià)。” 認(rèn)為“特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見(jiàn)”。

　　“房地產(chǎn)泡沫”形成與演變的一般機(jī)制

　　房地產(chǎn)泡沫是東南亞國(guó)家、日本、香港等金融危機(jī)的一個(gè)直接的“策動(dòng)力”。房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制是由房地產(chǎn)內(nèi)在屬性決定的。房地產(chǎn)具有實(shí)體性和虛擬性、投資性和消費(fèi)性、不動(dòng)性和流動(dòng)性等相互對(duì)立的屬性。土地資源實(shí)體的有限性和土地虛擬價(jià)格無(wú)限性的對(duì)立，土地資源的稀缺性和壟斷性決定了房地產(chǎn)供給的有限性和信息不對(duì)稱性。從而引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期走高，誘發(fā)投機(jī)行為產(chǎn)生。另外，促成人們房?jī)r(jià)預(yù)期走高的因素并不只限于房地市場(chǎng)，比如經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的加快以及各種利好事件如奧運(yùn)會(huì)之于北京、世博會(huì)之于上海、甚至深圳灣大橋的開(kāi)通對(duì)深圳房?jī)r(jià)都會(huì)形成“漲價(jià)合理”的預(yù)期。

　　房地產(chǎn)上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業(yè)，下游包括建筑裝飾、物業(yè)管理等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，而且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高不僅擴(kuò)大了潛在的“泡沫形成因子”而且放大了房產(chǎn)泡沫的影響范圍。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在捆綁型關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的金融融資。一旦融資渠道過(guò)于單一則房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中在商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi)，房產(chǎn)泡沫將演化為金融泡沫，而金融泡沫又迅速躥升為經(jīng)濟(jì)泡沫，直至經(jīng)濟(jì)泡沫的“災(zāi)難式”破滅。

　　除了房地產(chǎn)內(nèi)在屬性的作用產(chǎn)生泡沫外，在我國(guó)還存在強(qiáng)大的對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“推、扶、拉” 的外部“策動(dòng)力”。首先是公共權(quán)力濫用帶來(lái)的“公權(quán)推漲”。由于房地產(chǎn)特有的兩大核心資源(地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)和銀行信貸權(quán))都掌控在地方政府手中導(dǎo)致供給面市場(chǎng)化程度不足，為“公權(quán)尋租”創(chuàng)造了可能。同時(shí)房地產(chǎn)過(guò)長(zhǎng)的行政審批流程擴(kuò)大了“公權(quán)尋租”的空間，政府壟斷的土地拍賣市場(chǎng)又通過(guò)競(jìng)價(jià)帶來(lái)地價(jià)飛漲，而這些都會(huì)使房地產(chǎn)供應(yīng)價(jià)格居高不下。其次，“政策扶漲”。在亞洲金融危機(jī)后，出于拉動(dòng)內(nèi)需的需要，房地產(chǎn)業(yè)一直被作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展。維持高房?jī)r(jià)似乎更符合繼續(xù)加大投資的“行業(yè)景氣”要求，所以房?jī)r(jià)下跌和房市萎縮時(shí)政府往往熱衷于“托市”和“救市”。再次是“投機(jī)拉漲”。一方面銀行寬松的抵押貸款和住房按揭政策為開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者不斷融資提供了便利，使其能“四兩撥千斤”地參與投機(jī)。另一方面，漲價(jià)的利好誘使企業(yè)自有資本、灰色收入、國(guó)際熱錢以及居民儲(chǔ)蓄款等在大量涌入樓市，而這些“流竄資金”通常具有不可監(jiān)管、不可控制、不可預(yù)測(cè)的特點(diǎn)，必然最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)失控、迅速攀升，直至房產(chǎn)泡沫以及由此產(chǎn)生的金融泡沫、經(jīng)濟(jì)泡沫徹底破滅。

　　“房地產(chǎn)泡沫”形成的世界警示

　　世界上許多國(guó)家和地區(qū)都曾不同程度地發(fā)生過(guò)“房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)”的危機(jī)。上世紀(jì)80年代美國(guó)在利率市場(chǎng)化、取消利率管制Q條款、減稅等刺激下房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴(kuò)張，1980年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占貸款總額40%，在1987年股市“黑色星期一”的直接摧擊下房地產(chǎn)泡沫迅速破滅。在東南亞金融危機(jī)中泰國(guó)、印尼、韓國(guó)、馬來(lái)西亞以及我國(guó)的香港和臺(tái)灣等經(jīng)濟(jì)泡沫的最終破滅無(wú)一不與長(zhǎng)期形成的房產(chǎn)泡沫有關(guān)。危機(jī)的產(chǎn)生都無(wú)一例外與高比例的銀行房產(chǎn)信貸相關(guān)，且泡沫破裂后房地產(chǎn)價(jià)值普遍縮水30%－70%。以香港為例，香港在1996年銀行業(yè)放松住房按揭貸款審查標(biāo)準(zhǔn)后，房地產(chǎn)暴漲，購(gòu)買私人住宅的貸款到1998年翻了5倍占GDP的到40%，后來(lái)在提高利率的直接作用下股票和房地產(chǎn)崩盤。1998年經(jīng)濟(jì)陷入負(fù)增長(zhǎng)，至1999年3月房地產(chǎn)下跌了60%。①

　　日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成是伴隨長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)逐步形成的，但正是長(zhǎng)達(dá)三十年平均每年漲幅14%(1960-1990)的持續(xù)積累使得日本地價(jià)共上漲了56.1倍②。這種典型的“溫水煮蛙”式的泡沫形成機(jī)制導(dǎo)致了日本政府“對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)上漲”的麻痹。這主要表現(xiàn)在：(1)長(zhǎng)期實(shí)行低貼現(xiàn)率。20世紀(jì)70年代開(kāi)始日本實(shí)行低貼現(xiàn)率等寬松的金融政策。1985年日本簽署了“廣場(chǎng)協(xié)議”后，日本銀行進(jìn)一步下調(diào)了貼現(xiàn)率以設(shè)法平抑日元對(duì)美元的升值。低貼現(xiàn)率帶來(lái)了貨幣供給的不斷擴(kuò)張，從而超過(guò)了實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求。于是大量貨幣供應(yīng)涌入房地產(chǎn)和股票投資的資金來(lái)源，導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。(2)銀行信貸資金被大量投資于土地資產(chǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，引發(fā)了房地產(chǎn)和建筑公司等開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)土地投機(jī)資本的大量需求。于是銀行毫無(wú)節(jié)制地發(fā)放抵押貸款進(jìn)行土地投機(jī)融資。這樣銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹，1992年3月房地產(chǎn)抵押貸款達(dá)到150萬(wàn)億日元，占日本銀行貸款余額的 35.5%。除了商業(yè)銀行等，一些由日本財(cái)政部支持的住房貸款機(jī)構(gòu)也在土地投機(jī)中大量發(fā)放信貸資金給開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。(3)大量企業(yè)資金參與土地投機(jī)。由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開(kāi)始下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高因而很多企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)從中獲取巨額利潤(rùn)。(4)落后的土地政策和稅制促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。日本長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的土地政策缺乏調(diào)整，政策上的滯后性在一定程度上造成了土地的資產(chǎn)功能過(guò)強(qiáng)，從而促成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。比如，日本固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，但隨著土地價(jià)市場(chǎng)的不斷高漲，土地資產(chǎn)的實(shí)際有效稅率非常低。同時(shí)日本繼承稅定價(jià)金額為官方公布地價(jià)的70%，但官方公布價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，這樣也促使更多的人將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋亍Ａ硗馊毡鹃L(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)租地權(quán)的過(guò)分保護(hù)政策，抑制了出租地的供給。從而在限定供給的同時(shí)卻無(wú)限擴(kuò)大了市場(chǎng)需求。而這些稅制和調(diào)控措施的滯后無(wú)疑都成了地價(jià)飛漲的助推手。

　　綜上，可以得到兩條最基本的警示：(一)不可聽(tīng)任經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和土地稀缺性對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲“認(rèn)可區(qū)間”的擴(kuò)大。(二)政府要有效干預(yù)。當(dāng)泡沫形成初期就要采取調(diào)控措施、緊縮信貸規(guī)模、遏制過(guò)度投機(jī)和投資，同時(shí)相機(jī)調(diào)整相應(yīng)稅制。

　　泡沫的防控與房地產(chǎn)的健康發(fā)展

　　以“改善民生，實(shí)現(xiàn)住有所居”為著眼點(diǎn)和目標(biāo)

　　十七大報(bào)告提出要“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”，要求“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)。”為此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和防范不能以GDP的增長(zhǎng)為風(fēng)向標(biāo)。居住權(quán)是公民一項(xiàng)必須實(shí)現(xiàn)的基本權(quán)利，為中低收入人群提供基本住房保障是政府的職責(zé)。所以，溫家寶總理11月19日在發(fā)現(xiàn)新加坡70%～80%的市民居住在政府提供的組屋內(nèi)時(shí)，認(rèn)為“政府的職責(zé)最重要的是搞好廉租房，讓進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房”。其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，“這些房大多數(shù)是面向中等收入群體的。”①

　　強(qiáng)化土地管理和地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控，完善房地稅制

　　土地管理部門應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)的管理，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控以減少多次加價(jià)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì)。土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣，嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地。建立土地儲(chǔ)備制度，確保“小型戶”、經(jīng)濟(jì)房、政策性住房的土地供給。盤活現(xiàn)有存量土地、打擊囤積土地行為、加快“城中村”改造。

　　我國(guó)需要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程和市場(chǎng)行為設(shè)定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系。全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中，不僅要從保障財(cái)政收入角度來(lái)完善，而目還要從土地資源配置全過(guò)程，即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)建立和完善土地稅制，以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對(duì)土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。同時(shí)要利用金融、稅收等調(diào)節(jié)手段對(duì)第二套房購(gòu)買者的抑制作用，提高“二房”購(gòu)買門檻、增加投機(jī)成本。

　　規(guī)范房地金融信貸、加大金融監(jiān)管力度

　　投機(jī)資本往往來(lái)自于金融信貸部門，要從源頭上控制投機(jī)資本。為此，應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件。而目前我國(guó)房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。在金融體制不健全的情況下，如果金融部門過(guò)度放松金融管制，很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。

　　拓展房地產(chǎn)的融資渠道，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化

　　我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制、產(chǎn)品品種、服務(wù)費(fèi)方面都落后于房地產(chǎn)發(fā)展的要求。資金來(lái)源的單一化和過(guò)高的集中，內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，無(wú)疑加大了銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，如開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)證券化，可以有效的轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都被開(kāi)發(fā)資金短缺的問(wèn)題所困擾，資產(chǎn)證券化的方式能在一定程度上滿足房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資需要，便于實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的收益最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化的合理配置，也能為企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機(jī)制。同時(shí)，房地產(chǎn)證券化等直接融資方式也可以從一定意義上防止房地產(chǎn)的泡沫演變?yōu)榻鹑谂菽?

　　優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行分類管理和規(guī)劃

　　將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房分類管理和調(diào)控。首先保證廉租房的供給。其次，“以經(jīng)濟(jì)適用房為供給主體”。經(jīng)濟(jì)適用房要面向中產(chǎn)階級(jí)而不僅僅是中低收入人群。地方各級(jí)政府必須改變長(zhǎng)期實(shí)行的土地高價(jià)拍賣的供給模式，確保“小型戶”、經(jīng)濟(jì)房、政策性住房的土地供給。確保“9070” 的供給量和真正落實(shí)要讓90平米以下的住房要能真正用于中低收入的首次購(gòu)房者。最后，在定額用地計(jì)劃和杜絕金融貸款的情況下完全放開(kāi)豪宅、大戶型、別墅、外銷住房的房產(chǎn)價(jià)格，確保有足夠購(gòu)買力的人在占用社會(huì)資金的情況下買到適合自己需要的房產(chǎn)和服務(wù)。

　　(作者單位：深圳大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)研究中心)

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