沒房？統(tǒng)計數(shù)據(jù)勻給你一套

沒房？統(tǒng)計數(shù)據(jù)勻給你一套


官員再提中國住房私有率排世界前列，業(yè)界發(fā)出質(zhì)疑

《南方都市報》（黃金樓市）2007年9月7日

專題策劃/撰文：本報記者鄒陽軍

　　8月30日，建設(shè)部副部長齊驥在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上介紹說：“中國城市住房私有率在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。
　　馬上，就有人反問：“住房私有率世界第一的中國，住房問題為何被中國社會科學院的一項研究報告列為‘新三座大山之首’？中國百姓的‘住房痛苦指數(shù)’為何位列世界第一？”而更讓國民忿忿不平的是，這些所謂的“私有住房”主要集中在少數(shù)人手中，而在平均統(tǒng)計下，多房一族的占有的房屋量被抹平了，無房族頭上倒是“勻”到了一套數(shù)字上的“私有住房”。
　　8月31日，來自湖南的楊律師開始了來廣州后的第三次搬家，由黃埔搬進距離自己上班更近的天河冼村，代價是月租800元、但只能窩在一間30多平方的小房子里。楊先生已經(jīng)是一位六歲小孩的父親，通過考取研究生擺脫在老家鄉(xiāng)村中學沉悶的生活，并擁有了廣州戶籍，畢業(yè)后在天河一律師事務(wù)所上班。楊先生目前最大的苦惱就是因房價太高無力購買而帶來的居無定所。
　　而在這前一天(30日)，建設(shè)部副部長齊驥在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上介紹說：“中國城市住房私有率在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。
　　已公開的數(shù)據(jù)顯示，到2006年底我國城市居民住房自有率接近82%，廣東省城鎮(zhèn)88%的居民家庭已擁有自己的住房，其中更有18%的家庭擁有兩套以上住房；而廣州市的數(shù)據(jù)則更高，僅2005年11月統(tǒng)計就顯示，廣州平均每百戶居民擁有的房產(chǎn)是119套。很不幸的是，楊律師卻是第101戶的無房一族。
　　“有的人擁有很多套房子，很多人沒有一套房子，少數(shù)人占有了大多數(shù)人的生活資源，這也是目前高房價下的樓市表象之一。”焦點房地產(chǎn)網(wǎng)友“流行星”說。

　　數(shù)據(jù)之辯　　

　　中國的住房私有率不能說明實際居住其中的人是否擁有這套房子

　　“中國城市住房私有率世界數(shù)一數(shù)二”并非新觀點，此前，建設(shè)部總經(jīng)濟師謝家瑾也說過，中國住房私有率超過了美國、歐洲一些國家，位居世界第一。國土資源部土地利用管理司副司長束克欣也表示，“中國城市居民住房自有率已經(jīng)達到82%，世界第一”。(見2006年6月26日《中國經(jīng)濟周刊》)，持這一觀點的代表性人物還有全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會現(xiàn)任會長聶梅生等知名人士。
　　據(jù)了解，82%的數(shù)據(jù)來源于建設(shè)部發(fā)布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，里面有提到，“2005年底全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，住宅私有率為81.62%”。在國外，根據(jù)聯(lián)合國和UNECE早幾年前的統(tǒng)計，歐美發(fā)達和較發(fā)達國家的總自有住宅率普遍在60%-70%，比較高的是愛爾蘭(80%)、挪威(78%)、葡萄牙(76%)、英國(70%)、美國(68%)、意大利(68%)，比較低的是瑞士(31%)、德國(39%)、瑞典(46%)、丹麥(50%)、荷蘭(50%)、奧地利(57%)，處于中間層次的有法國(60%)、芬蘭(63%)、加拿大(64%)。雖然UNCEC統(tǒng)計中沒有專門針對城市住宅的，但由于這些國家城市化率非常高，他們城市區(qū)域的自有住宅率只會略少于全國的自有住房率，大致可以估量。由此中國城市住房私有率便稱冠全球了。
　　不過，業(yè)界對于“中國城市住房私有率世界數(shù)一數(shù)二”的觀點，從來不乏質(zhì)疑的聲音。經(jīng)濟學者、國家房地產(chǎn)策劃師職業(yè)標準終審專家劉正山30日即在博客中寫道：“住房私有率世界第一的中國，住房問題為何被中國社會科學院的一項研究報告列為‘新三座大山之首’？中國百姓的‘住房痛苦指數(shù)’為何位列世界第一？”


　　劉正山分析說，“住房私有率”在海外多指私有住房占一個國家或地區(qū)總體住房存量的比重。這里的“私有”，說的是住戶擁有該套房屋包括土地的“所有權(quán)”。例如，在美國，“住房私有率”接近70%。但是這70%的住房是獨立房屋(singlehouse，即獨門獨戶的住房)，不僅擁有房屋的所有權(quán)、也擁有土地的所有權(quán)。因此，比較中國、美國的“私有住房”，不難發(fā)現(xiàn)，中國的“私有”住房，并非真正意義上的私有；美國的“私有住房”，相當于中國的“別墅”，中國的“私有住房”相當于美國的窮人或者準窮人的住房。


　　復旦大學管理學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟系特聘助理教授陳杰也表示，住房私有率≠住房自有率。中國官方只有住房私有率的統(tǒng)計，還沒有住房自有率的準確數(shù)據(jù)。他認為私有住房(privatelyowneddwellings)相對是公有住房(publiclyowneddwellings)，絲毫不能說明實際居住其中的人是否擁有這套房子。中國建設(shè)部統(tǒng)計的“住宅私有率”顯然是按照這個概念。而國際上通常所說的住房自有概念(homeownership)，指的是住在其中的人擁有該幢住宅的產(chǎn)權(quán)。
　　同時，拿“住房私有率”代替“住房自有率”不僅犯了概念錯誤，而且中國建設(shè)部在計算居民住房私有率時，還是用私人所有的住宅建筑面積對實有住宅建筑面積的比例，那么即使假設(shè)中國所有的私有住房都只是房主自住而不對外出租，私有住房就是自有住房，這個統(tǒng)計則也很可能大大夸大了中國城市居民家庭中擁有自己住房的比例，因為自有房者和租房者在戶均住房面積消費上往往相差很大。
　　另外，還有地產(chǎn)人士表示，目前還有不少人租住在政府的廉租房里，這部分面積也提高了住房私有率，則明顯抬高自有住房的比例。地產(chǎn)專家韓世同在接受采訪時表示，目前在廣東或廣州的關(guān)于房屋自有率的統(tǒng)計，都是以戶籍人口來計算，流動人口被排除在統(tǒng)計之外，事實上非戶籍人口也很難被統(tǒng)計在內(nèi)，這也是自有率高的原因之一。
　　
　　無房人越來越多？　　

　　四年全國城鎮(zhèn)人口增加了7494萬，既享受不到福利房，也多數(shù)買不起商品房

　　與政府官員的“驕人數(shù)據(jù)”相對的是，搜房網(wǎng)天津公司副總經(jīng)理冉慧玲等業(yè)內(nèi)人士提出目前中國的“無房戶越來越多”。
　　據(jù)了解，按照國家統(tǒng)計局的年報，2002年底至2006年底，全國城鎮(zhèn)人口增加了7494萬。這些人中不僅基本上沒人可以“享受”福利分房，而且，買得起房地產(chǎn)市場提供的商品住房的只是其中極少數(shù)。相對于全社會70%人買不起房來說，新增人口買不起房的，至少占到其中的90%以上。他們和城市中因拆遷而失房、因貧困而賣房維生的中低收入者一起，構(gòu)成了城市中新的浩浩蕩蕩的“無房大軍”。
　　如果這7500萬的新增城鎮(zhèn)人口都可以買得起房的話，那么中國的房地產(chǎn)市場這四年僅為這些新增人口所需要提供的新建住房就應(yīng)該為22.5億平方米左右(以人均30平方米、戶均90平方米計算。其實，這幾年全國房地產(chǎn)市場商品住房的戶型的平均面積，都遠遠高于100平方米以上)。但實際上這幾年中國的房地產(chǎn)市場又總共提供了多少商品住房呢？
　　國家統(tǒng)計局的年鑒顯示，2003年全國城鎮(zhèn)實際銷售的商品住宅為2.977885億平方米，2004年為3.381989億平方米。2005年估計為3.5億平方米。2006年也估算為4億平方米，這4年全國房地產(chǎn)市場提供的商品住房總共也就14億平方米左右(對城鎮(zhèn)新增人口來說，可以享受到經(jīng)濟適用房和單位合資建房的只是極少數(shù))。
　　按照城市改造“拆一建二”的慣例，其中的一半(7億平方米)用于拆遷戶。在剩下的7億平方米中，絕大多數(shù)(估計至少在四分之三及75%，5.25億平方米)還是被有經(jīng)濟實力進一步改善住房條件的“老市民”中“有房一族”買去的。“無房戶”們買到剩下的四分之一(25%，1.75億平方米)就相當不錯了。

　  一人占多房　　

　  年收入超過11萬元高收入群體中33%有兩套住房，10%有3套及以上住房

　　根據(jù)中國國情研究會與萬事達卡國際組織發(fā)布的《2006中國生活報告》顯示，年收入超過11萬元高收入群體中33%的人擁有兩套住房，10%的人擁有3套及3套以上住房，所有被調(diào)查者的戶均住房面積為113平方米。
　　廣東省去年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，全省城鎮(zhèn)88%的居民家庭(戶籍)已擁有自己的住房，其中更有18%的家庭擁有兩套以上住房；而廣州市的數(shù)據(jù)則更高，僅2005年11月統(tǒng)計就顯示，廣州平均每百戶居民擁有的房產(chǎn)是119套。這就是說，即使中國的住房“私有率”很高，這些所謂的“私有住房”也主要集中在少數(shù)人手中。
　　廣州穆迪投資機構(gòu)董事長蓋天佐表示，在4-5年前，人們對住宅的投資意思都還沒有顯現(xiàn)出來，現(xiàn)在隨著房價的上漲，很多人對房子保值、升值功能有了新的認識，這刺激了投資性購房。記者就接觸過不少“多房戶”，有位王先生從2003年以來，在天河公園附近購買了7套房產(chǎn)，目前總價值接近2000萬元；而有位黃埔的客戶，在新塘的城市家園一次性購買了16套房子。而在全市百戶家庭平均統(tǒng)計下，多房一族的占有的房屋量被抹平了。

　　觀念引導　　

　　政府有義務(wù)盡可能滿足每個家庭擁有住房的權(quán)利，不能以高自有率推卸責任
　
　　“最主要的癥結(jié)在于，老百姓沒有改變觀念，每個人都想買房，其實這種觀念是非常錯誤的”，龍永圖在南京的一次論壇上，拿美國人人均占有住房作比較時說，美國三成人買房，六成人租房，實際擁有住房的人并不多。
　　但蓋天佐對于購房念頭表示理解，他認為擁有一套房子是最基本的生存權(quán)。一個家庭擁有一套房子，是每一個人最根本的追求，也應(yīng)該享有這種權(quán)利。政府有義務(wù)盡可能地滿足每一個家庭擁有住房的權(quán)利，而不能以高自有率來推卸責任。從目前的房地產(chǎn)狀況看，在廣大農(nóng)村地區(qū)，基本上每戶都有房子，房屋矛盾主要集中在發(fā)達地區(qū)和大中城市。同時，所擁有的房屋的好壞、大小也不盡相同。
　　劉正山也強調(diào)說，住房是準公共產(chǎn)品，國家應(yīng)該在經(jīng)濟起飛的初期，將住房問題解決掉。也就是說，作為準公共產(chǎn)品的住房，應(yīng)當主要依靠政府提供或者政府管理的保障性住房。


　　然而，令人喜憂參半的是，目前政府已開始加快廉租房建設(shè)，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%；經(jīng)濟適用住房建筑面積控制在60平方米左右……中低收入人群的住房問題有可能得到逐步解決。但對于這一越來越接近“高地價、高房價、多公屋居屋”的香港模式，是否意味著對政府對商品房的價格的“放手”？抑或作為有限而放任？那么處于“高不成、低不就”的中等收入的楊先生，購房的夢似乎更遙遙無期。