調控能否成功取決于土地新政力度
楊少鋒
長期以來，地根緊縮成為房地產行業公認最失敗的調控措施，“面粉”的漲價，也成為了開發商給“面包”提價、攫取暴利的最佳借口。雖然國土部門一再重申，土地政策并非導致房價狂飚的根源，但一塊又一塊“天價地”的出現，便象是一記又一記響亮的耳光不斷打在國土部門臉上。
面粉不斷漲價，面包焉能不漲？
需求不斷擴大，供應卻反而減少，房價豈能控制？
于是乎，在供應與需求的表面矛盾面前，抑制房價成了一個讓所有市長們一籌莫展的難題；成了一個讓所有百姓們無可無奈的難題。
也正因此，任志強斷言中國房地產還將再漲十年，徐滇慶說中國房價漲幅合理。
謎局的根源，就在于中國房地產的供求是否存在巨大的差距。
正如筆者此前博客文章《閑置用地達10億平方米，房產調控失效國土部門應承擔首責》所說，之前宏觀調控的失敗，國土部門應當承擔首要責任，在中國這個地少人多的國度，管不好房地產行業最基本也是最重要最核心的資源——土地，宏觀調控就永遠不可能取得真正的成功。不管是銀行緊縮銀根還是提高利率，都不能從根本上改變中國房地產行業供不應求的狀況，雖然為了抑制房價過快上漲、防止房地產泡沫快速膨脹，我們支持銀行及相關部門采取果斷措施，擠壓房產投機空間，從而抑制部分需求，但社會要往前發展，城市化要繼續推進，單方面的抑制需求措施注定只能是短期行為。要解決房地產行業的供求矛盾，根源還是解決土地問題，最終依然依賴于國土資源部職能的回歸。
早在“8.31”大限出臺的時候，筆者就在《新京報》上發表“土地在流通環節中的囤積是造成供應不足的根本原因”這一觀點。
據北京師范大學金融研究中心《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》估測，到2007年底，開發商通過規范渠道的囤地規模約為8億平方米，規范和非規范囤地約為10億平方米。
而此前中國建設銀行之前發布的數據，2001年初至今年5月，開發商累計購置土地22億平方米，實際僅開發完成12.96億平方米,加上近期多個城市成交的地塊，近10億平方米的土地囤積在開發商的手中，足夠供應全國市場5年的開發量。
從筆者掌握的數據看，建行所公布的數據或者更接近于實際情況，或許，囤積土地的情況，比我們看到的還要嚴重得多。
——土地在流通環節中的囤積或許也是國土部門之所以緊縮地根的依據，國土部門此前未能對土地資源進行控制，過度放松土地供應門檻造成國有資產的大量流失，“亡羊補牢”由此可以理解為“緊縮地根”政策的初衷；而“8.31”大限的出臺也就不難理解。
問題是，國土部門緊縮地根雖然控制了國有資產的流失，但在土地使用環節中管理的缺位卻造成了表面上的供應大幅減少，大部分閑置土地未能進入市場。“一刀切”的緊縮地根的政策直接導致大部分此前未能獲得廉價土地的開發商土地儲備嚴重不足。土地供應減少在房地產商捂盤惜售的做法“配合”下，進一步加劇了國內房價的上漲。
以北京為例，4月，國土局公布數據，2002年至2005年期間，北京未形成商品住宅實物供應的項目供地達到3200公頃，可建住宅建筑面積約6300萬平方米。7月，國土局公布數據，自2004年1月到今年6月，北京住宅項目土地供應面積5775公頃，建設用地面積4206公頃，規劃建筑面積7866萬平方米。但2年半以來，北京供應712宗住宅項目用地，目前已竣工的土地面積669公頃，僅占總量的12％，其余多數為在建項目或尚未動工土地。其中尚未動工建設的土地有2947公頃，而在全部712宗地中，已經完成開發的僅占74宗。由此可見，如果不對流通環節中所囤積的土地嚴格查處，再大的供應量都無法解決目前的供求矛盾問題。
——應該說，房地產調控的失效，國土部門應當承擔首要責任。
大量的土地囤積導致開發商每年為囤地所需要承受的資金成本高達1800億~2000億元，甚至已經超出了全行業目前的利潤水平。根據估算，截止到2006年底，估計沉淀在土地上的資金約2.4萬億。正如北師大金融中心主任鐘偉所說：“這幾乎相當于目前商品房的年銷售額，沉淀在土地上的資金成本也超過了目前房地產行業的年度利潤總額，顯示出房地產企業的總體財務狀況穩健性迅速下降。”
據統計，雖然今年前三季度房地產上市公司整體凈利潤同比增長近八成（截至10月30日， 56家有可比數據的房地產上市公司今年前三季度的凈利潤總額達到了97.79億元，凈利潤同比增長了79.23%），但作為衡量企業日后擴大生產規模的能力，以及支持業績增長的重要指標，上述房地產企業的經營活動產生的現金流量凈額為-230.17億元（去年同期為-89.67億元，今年上半年為-65.86億元），經營活動的現金流已經進入高度警戒區。
而這，也是國土部門清查土地風暴的威力所在。
除出臺規定單宗出讓地塊開發周期不得超過三年外，國土資源部在全國范圍內開展徹查違法用地的行動，力度之大可謂前所未有。10月28日，國土資源部相關負責人，在對近期土地調控政策進行解讀時強調：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發商進行查處，對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設滿1年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理（詳見筆者博文《 土地新政或將徹底改變地產格局》）。同時，央行規定，對屯地屯房企業不得發放開發貸款。
11月，北京對八宗土地亮紅牌，將其收回儲備。同時，廣州收回100萬平米的閑置土地，正如國土資源部新任部長徐紹史所表態“將嚴查土地違規”，一場嚴厲的土地徹差風暴在全國展開。
試問，按國家最新規定，如果囤積的土地都要在三年之內進入市場，那些所謂的地產大鱷，諸如號稱土地儲備達5400萬平方米的碧桂園，又有何資金在3年內完成這么龐大的開發量？如此龐大的供應量進入市場，又有哪個開發商沒有銷售壓力？還有誰敢捂盤？
如果說房貸新政只是抑制需求，而土地新政將徹底改變房地產格局，未來三年，“順馳現象”或將天天上演！這也正是筆者之前綴文《供不應求是房地產天大謊言》的初衷。
敗也蕭何，成也蕭何，國土資源部的職能錯位，是導致近年房價飆漲的重要原因，而同樣，這一輪宏觀調控能否取得成效，很大程度上，依舊取決于國土資源部門能否正視存在的問題，貫徹中央指示，嚴格執法，如果依舊是走過場，最終或將只是一場鬧劇。相關文章
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