大地主首富的原罪：碧桂園被指“零地價(jià)拿地”

兩份“秘密協(xié)議”引發(fā)懸疑 碧桂園被指“零地價(jià)拿地”

 

來源: 作者:南方周末記者 蘇嶺 發(fā)自廣州　　[2007-11-14 22:23:26]

 

在萬眾矚目的房地產(chǎn)領(lǐng)域，國家相關(guān)政策與地方政府發(fā)展沖動(dòng)，以及地產(chǎn)商的逐利本能，三者之間究竟是如何博弈與互動(dòng)？招掛拍、限制屯地、禁建別墅等一系列政策如何逐一被規(guī)避？

 

    這是張家界風(fēng)景區(qū)保護(hù)規(guī)劃之外的一個(gè)緩沖區(qū)，有山、峽谷、水澗，“翻過山就是張家界國家森林公園景區(qū)”，面積1039.15畝（約69.28公頃），距城區(qū)15公里，距武陵源景區(qū)14公里，距黃石寨景區(qū)7公里，地屬張家界市永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗（以下簡(jiǎn)稱羅家崗）。

    在當(dāng)?shù)厝搜劾铮鼪]什么好，只是一幅丘陵地區(qū)偏僻的荒山。而某廣州房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理則向南方周末記者如斯描繪：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢(shì)而錯(cuò)落。”他曾跟隨碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國強(qiáng)多年，熟諳不同土地的價(jià)值。

    此地經(jīng)張家界市土地交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓，2007年6月6日，碧桂園競(jìng)得成功，轉(zhuǎn)讓金額1.18億元。

    但知情人士向南方周末記者提供了一組名為“張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲(chǔ)備出資協(xié)議”和“合作開發(fā)合同書”的復(fù)印資料。這兩份分別簽發(fā)于2006年12月16日和2006年10月18日的協(xié)議，均為張家界市永定區(qū)人民政府（甲方）與張家界高駿投資有限公司（乙方）簽署，并簽字蓋章。

    這些資料顯示，在土地掛牌出讓前，湖南省張家界市永定區(qū)政府已與張家界高駿投資公司簽訂了“秘密”協(xié)議。協(xié)議上赫然列明：“該期用地成功出讓后，按出讓成交價(jià)款的25%計(jì)土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項(xiàng)（一、成交價(jià)款扣除上繳省政府的土地出讓金15%部分，二、競(jìng)得者上繳的契稅），于競(jìng)得者支付完該地塊地價(jià)款之日起10個(gè)工作日內(nèi)一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對(duì)該地塊的投資款和收益及對(duì)該地塊公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。”

    據(jù)此計(jì)算，該地塊上繳給省政府的僅為成交價(jià)款的3.75%，即442.5萬元。其余的96.25%將全部返還給高駿公司。

    而本報(bào)記者查到的工商登記信息顯示，張家界高駿公司的兩個(gè)出資人楊繼東和歐光毅，均為佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司員工。據(jù)最近公開的新聞信息，楊繼東為碧桂園控股集團(tuán)投資部經(jīng)理，歐光毅為碧桂園控股有限公司總裁助理。

    如果確實(shí)存在這兩份協(xié)議，那么,“這基本上是零地價(jià)拿地。”國土資源部中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地政研究中心副主任唐健說。

 

上門找地

 

    羅家崗這塊地是碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國強(qiáng)發(fā)現(xiàn)的。在成功開發(fā)長沙碧桂園后，他開始屬意張家界。

    張家界國家森林公園以其獨(dú)特的原始自然風(fēng)貌聞名于世，1988年被國務(wù)院定為國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，1992年，聯(lián)合國教科文組織將其列入《世界遺產(chǎn)名錄》，躋身于世界著名風(fēng)景區(qū)的行列，1994年被原國家林業(yè)部命名為“國家示范公園”。

    然而到張家界的游客的人均消費(fèi)僅420元，遠(yuǎn)不及同樣久負(fù)盛名的黃山和桂林，也趕不上近幾年火起來的麗江。“張家界沒有一家五星級(jí)酒店，無法承辦國內(nèi)和國際大規(guī)模會(huì)議，沒有高端客戶。境外以中等收入的韓國游客為主，歐美游客少。”張家界市永定區(qū)商務(wù)局局長龔朝明說。到張家界的國家領(lǐng)導(dǎo)很多，也只能住在城區(qū)內(nèi)的某四星級(jí)酒店，其標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際只相當(dāng)于三星。

    龔朝明告訴南方周末記者，2006年8月14日，在省里某領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)下，楊國強(qiáng)來到張家界。此時(shí)，碧桂園遠(yuǎn)未像現(xiàn)在這樣聲名顯赫。張家界當(dāng)?shù)卣藛T通過上網(wǎng)才知道“碧桂園是中國那么大的企業(yè)”。旗下樓盤均建有五星級(jí)酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個(gè)五星級(jí)酒店”的張家界對(duì)上了路。

    次日，張家界一位市領(lǐng)導(dǎo)、永定區(qū)區(qū)長陳雪楚和區(qū)商務(wù)局局長龔朝明等人陪楊國強(qiáng)到張家界四處看地。楊國強(qiáng)想找的地方要“相對(duì)獨(dú)立、不受外界環(huán)境影響；周邊環(huán)境景觀比較好；建成后，無視覺障礙；交通便利”。當(dāng)?shù)赝扑]了四五塊地，其中一塊為五組坡的地，風(fēng)景好，但楊國強(qiáng)嫌“山上地方好，周邊差，看到的是破爛的城市”。看了三天，未有滿意。

    后行至往武陵源景區(qū)的路上，楊國強(qiáng)見到一條小路，提出上去看看，意外發(fā)現(xiàn)羅家崗這塊心目中的“世外桃源”，“很興奮”。

    楊回廣州后，碧桂園很快向永定區(qū)“項(xiàng)目服務(wù)辦公室”（由區(qū)商務(wù)局、國土局、建設(shè)局等部門組成）打來30萬經(jīng)費(fèi)，委托他們和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村里調(diào)查有多少地、山、樹木、農(nóng)戶。他準(zhǔn)備在此建五星級(jí)酒店。

    不過，碧桂園將建的并非尋常的五星級(jí)酒店，而是產(chǎn)權(quán)式酒店——山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五星級(jí)酒店。別墅樣式的房可出售使用權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)歸碧桂園五星級(jí)酒店。

    而就在2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。“別墅用地不批了，但是以產(chǎn)權(quán)酒店這個(gè)名稱去出售國家也沒有說不能，就是說變通了。”廣州知名地產(chǎn)人士黎文江對(duì)南方周末記者介紹說。

 

掛牌轉(zhuǎn)讓

    緊接著，張家界永定區(qū)國土局著手這塊“沒人看得上的地”的土地儲(chǔ)備工作，報(bào)省里、“農(nóng)轉(zhuǎn)用”（農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地）、搞集體土地征收。

    “城里的土地不必土地儲(chǔ)備，有意向、規(guī)劃，變成凈地、熟地就可，隨便賣都有人要。這塊地如果沒有意向，誰敢拿那么多錢儲(chǔ)備？至少我要得賣出去，在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)之上。”永定區(qū)國土局局長趙云海說。

    在羅家崗這塊地變成熟地后，2007年5月10日，張家界國土局將之公告到中國土地市場(chǎng)網(wǎng)和《張家界日?qǐng)?bào)》，進(jìn)行掛牌轉(zhuǎn)讓。“因?yàn)橄襁@塊地，難以形成競(jìng)爭(zhēng)的局面，掛牌只要一家都可以搞。”趙云海說。

    在2004年國土資源部“8·31”大限后，規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓一律經(jīng)招拍掛，不得搞協(xié)議出讓。

    沾了碧桂園的光，九十多戶農(nóng)戶得到了張家界征收農(nóng)地以來最高的補(bǔ)償。其中最高的拿到七八十萬，最少也有30萬，且補(bǔ)償直接劃撥到戶。房屋、耕地、樹林、苗木、墳地等都有補(bǔ)償。

    “掛牌公告后，打電話來了解這塊地的人比較多。公告顯示是張家界的地，沒有具體位置。但來現(xiàn)場(chǎng)看的只有一個(gè)福建房地產(chǎn)老板。”張家界國土資源局土地交易中心主任黃祖平說。

    塔斌聰就是那位來看現(xiàn)場(chǎng)的福建地產(chǎn)商。5月19日到現(xiàn)場(chǎng)看后，塔也鐘情這塊地。他前后來了三四趟，還帶來了公司的考察團(tuán)隊(duì)，考察周邊市場(chǎng)、張家界當(dāng)?shù)厍闆r、旅游情況，甚至張家界森林公園每天的門票收入。

    公告起始價(jià)為每畝9.3647萬元，除碧桂園外，塔斌聰以自然人身份報(bào)了名。5月28日，塔斌聰交了1800萬保證金。碧桂園亦于次日交納保證金。

    當(dāng)天，趙云海和永定區(qū)財(cái)政局、發(fā)改局、商務(wù)局、國土局、監(jiān)察局和計(jì)委等領(lǐng)導(dǎo)“關(guān)”在某處，手機(jī)全部上交。他們研究此塊地的出讓底價(jià)，確定為每畝11.2萬。“這個(gè)價(jià)相當(dāng)高。以前城區(qū)的熟地，我們賣過每畝七八萬。而這里自來水將從城區(qū)接，要搞雙回路的電，還要搞進(jìn)來的路和里面的路，還有煤氣，有線電視，這些都是發(fā)展商自己搞，折算進(jìn)去每畝要二十多萬的成本。”趙云海說。

    6月5日，掛牌截止日，下午四點(diǎn)，張家界碧桂園鳳凰酒店公司一次就報(bào)到每畝11.3萬。塔斌聰未報(bào)價(jià)。碧桂園獲得此地。

    次日上午10時(shí)截牌，碧桂園與張家界土地交易中心簽成交確認(rèn)書。隨后，一次性付清1.18億元。

 

 

秘密協(xié)議？

 

    就在掛牌截止前兩天，“湖南有很多朋友”的塔斌聰?shù)玫娇煽啃畔ⅲ毫_家崗地注定歸屬碧桂園。

    那兩份復(fù)印資料顯示，2006年10月18日，張家界高駿投資公司（以下簡(jiǎn)稱高駿公司）與永定區(qū)政府簽署《合作開發(fā)合同書》，確認(rèn)了“該地塊在公開出讓前的整理和開發(fā)的合作事宜”。合同核心是永定區(qū)政府負(fù)責(zé)規(guī)劃和土地儲(chǔ)備等事宜，高駿公司投資搞該地塊上的“三通一平”。

    在合同的第二章“甲乙雙方義務(wù)”和第五章“該地塊的出讓”，甲乙雙方關(guān)系似乎倒錯(cuò)。其中第五章第十四條約定，“該地塊公開出讓時(shí)的出讓起始價(jià)由甲方征求乙方意見后確定，該確定的出讓起始價(jià)及出讓價(jià)款的具體返還事宜由雙方訂立補(bǔ)充協(xié)議。乙方對(duì)該地塊供水、電力、排污、燃?xì)馐姓芫W(wǎng)等公用設(shè)施用道路的投資費(fèi)用由競(jìng)得者返還給乙方。” 

    兩個(gè)月后，高駿公司和永定區(qū)政府再次細(xì)化了返還條款。在那份2006年12月16日簽訂的《張家界鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲(chǔ)備出資協(xié)議》里，土地出讓金的96.75%將返還給高駿公司。

    高駿公司是一家私營企業(yè)，由楊繼東和歐光毅兩個(gè)人各出資500萬，2006年10月10日在張家界工商局注冊(cè)。在注冊(cè)資料里，南方周末記者見到楊繼東和歐光毅的自然人股東身份證明，均由佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司出具，證明為該公司員工。

    參加掛牌的張家界碧桂園鳳凰酒店有限公司在羅家崗地掛牌公告前兩天，即2007年5月8日才注冊(cè)。

    “分明是為了零地價(jià)而搞的動(dòng)作。等于大兒子投資，二兒子拿地，最后都是老子受益。這種情況，讓我怎么去舉牌？從1個(gè)億飆到50個(gè)億，他也不怕我啊。賣50個(gè)億，高駿公司得48億，我怎么跟他玩？”塔斌聰對(duì)南方周末記者說。

    而永定區(qū)商務(wù)局和國土局皆否認(rèn)存在秘密協(xié)議。他們說所謂的協(xié)議是2006年9月28日，在長沙舉辦的2006中部博覽會(huì)上，他們與碧桂園簽訂的投資意向協(xié)議書，內(nèi)容是“他愿意來投資，我們歡迎”。而當(dāng)時(shí)《張家界日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，已經(jīng)在慶賀此成功的招商——“永定區(qū)成功簽約張家界碧桂園五星級(jí)酒店，該項(xiàng)目投資達(dá)10億元人民幣”；2006年12月20日，永定區(qū)商務(wù)局2006年的工作總結(jié)，重心即是“在‘中博會(huì)’上成功簽約了碧桂園超五星級(jí)酒店項(xiàng)目”；在張家界市商務(wù)之窗網(wǎng)站上，2007年3月12日，副區(qū)長鄭文舉也大談這一招商業(yè)績(jī)。

 

 

只賺吆喝，不賺買賣？

    如果按照這兩份協(xié)議，這塊土地幾乎相當(dāng)于“贈(zèng)送”，五星級(jí)酒店建成后的各種稅收盡量減免，看起來，張家界當(dāng)?shù)卣茨軓牧_家崗地塊上賺到什么。豈非只賺吆喝，不賺買賣？

    “我們招商不像過去隨便招，要選擇品牌大、有實(shí)力的公司，能夠真正拉動(dòng)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”龔朝明認(rèn)為碧桂園這樣的公司將給張家界帶來不可估量的影響，并且碧桂園有經(jīng)營五星級(jí)酒店的長期經(jīng)驗(yàn)，契合2006年11月召開的湖南省第九次黨代會(huì)和湖南省旅游產(chǎn)業(yè)大會(huì)提出將張家界打造成旅游精品的構(gòu)想。

    2007年5月18日，國家旅游局和湖南省政府在長沙通過了《湖南省旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》的評(píng)審。規(guī)劃提出要建設(shè)長沙、張家界兩大旅游核心，構(gòu)建大長沙、大湘西、大湘南三大旅游板塊，形成湘西生態(tài)民俗旅游走廊、湘東文化與休閑旅游帶、長常張核心旅游發(fā)展軸、泛珠旅游發(fā)展通道四條黃金旅游帶，將湖南建設(shè)成世界性旅游目的地。

    張家界國家森林公園令人流連忘返，但在不少游客心中，張家界市卻有些臟、亂、差，令本地人常感到臉上無光。某次，跑出租的張先生載了一個(gè)美籍華人，那人對(duì)他說幸虧先去了景區(qū)，如果先到張家界市，恐怕早打道回府了。

 

 

最大“地主”

    拿地的熱情，碧桂園一直未有消退。2007年10月26日，碧桂園又通過掛牌轉(zhuǎn)讓，以1.99億元，拿下安徽省巢湖市巢湖南岸的一塊地，面積約997.08畝。

    而截至8月15日，碧桂園比4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市時(shí)，新增35平方公里土地儲(chǔ)備，共儲(chǔ)地45平方公里，成為中國房地產(chǎn)企業(yè)最大的“地主”。這使持有碧桂園控股有限公司七成股份的楊惠妍，10月8日，以個(gè)人160億美元的凈資產(chǎn)，被《福布斯》亞洲版評(píng)為2007年中國（內(nèi)地）首富。

    在上市招股書上，“擁有最龐大和低成本的土地儲(chǔ)備”是碧桂園最大的賣點(diǎn)之一。無人知道從貧瘠鄉(xiāng)村走出來的楊國強(qiáng)，是否對(duì)土地懷有獨(dú)特的情結(jié)。

    不管怎樣，土地也以最大價(jià)值回饋了它的“主人”。業(yè)內(nèi)土地成本普遍達(dá)到建筑成本的30%左右，而碧桂園僅是7%。然后，又利用之，在資本市場(chǎng)賺了個(gè)盤滿缽滿，資金又回流過來買地，買地再影響股價(jià)，形成資金的循環(huán)流。而這，在2007年正成為中國諸多房地產(chǎn)大鱷們的核心運(yùn)營模式。

    這種循環(huán)使楊國強(qiáng)的家庭財(cái)富距他一直的偶像李嘉誠只有咫尺之遙。他創(chuàng)業(yè)僅20年，李嘉誠奮斗了半個(gè)世紀(jì)（李的個(gè)人凈資產(chǎn)為220億美元）。他也快接近連續(xù)第14年名列《福布斯》美國富人榜首的比爾·蓋茨的1/3（蓋茨2007年個(gè)人凈資產(chǎn)590億美元）。

    11月11日，一向低調(diào)的楊國強(qiáng)現(xiàn)身中山大學(xué)：“我們?cè)谙愀凵鲜泻笕〉?50億現(xiàn)金，買了些便宜的土地。有媒體說我們囤地多，土地可以開發(fā)27年，但他是按照我們以往的發(fā)展速度來算的。我們上市后發(fā)展的速度很快，明年我們計(jì)劃開發(fā)1000萬平方米，近兩年要開發(fā)2000萬平方米。我們也希望盡快地把土地建好，房子賣出去，這也是調(diào)整房?jī)r(jià)的一個(gè)辦法。”

    為了杜絕房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地，借大量圈地來炒作房?jī)r(jià)，2007年10月28日，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，為此國土部門已經(jīng)制訂了詳細(xì)的方法。據(jù)香港媒體報(bào)道，在10月27日，國土資源部土地利用司的三名查察人員，視察了碧桂園在重慶長壽湖地區(qū)儲(chǔ)備6300畝土地的情況。

    毫無疑問，2007年是屬于碧桂園的一年。連它的證券代碼“2007”也反映著這一烙印。

    在機(jī)遇與變軌并存之下，難以預(yù)知這個(gè)由“一只老虎帶領(lǐng)一群羊，打敗了一只羊帶領(lǐng)一群老虎”的碧桂園，是將帶頭調(diào)低房?jī)r(jià)，還是將挨上一記涉嫌囤地的重拳？

    是否真的存在這兩份協(xié)議？這塊一千畝地項(xiàng)目是否就是按這兩份協(xié)議在運(yùn)行？本報(bào)將就此進(jìn)行追蹤報(bào)道。

 

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專家解讀秘密土地協(xié)議

 

來源: 作者:南方周末記者 蘇嶺 發(fā)自北京　　[2007-11-14 22:23:26]

 

“這明顯是一份政府和開發(fā)商簽訂的不能拿到桌面上的私下協(xié)議，通過這個(gè)合同，我們可以明顯看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價(jià)還是最終的競(jìng)得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個(gè)形式，一個(gè)假象”

 

 

解讀人：國土資源部中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地政研究中心副主任、研究員唐健

 

“這個(gè)開發(fā)商很強(qiáng)勢(shì)，政府都得聽他的”

 

    南方周末：按照那份2006年10月18日，張家界市永定區(qū)人民政府和張家界市高駿投資有限公司簽訂的《合作開發(fā)合同書》（以下簡(jiǎn)稱《合同書》），第五章第十四條規(guī)定“該地塊公開出讓時(shí)的出讓起始價(jià)由甲方征求乙方意見后確定，該確定的出讓起始價(jià)及出讓款的具體返還事宜由雙方訂立補(bǔ)充協(xié)議 （該補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件八）”。怎么看？

    唐健：這明顯是一份政府和開發(fā)商簽訂的不能拿到桌面上的私下協(xié)議，通過這個(gè)合同，我們可以明顯地看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價(jià)還是最終的競(jìng)得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個(gè)形式，一個(gè)假象，是為了能夠順利地獲得土地使用權(quán)而采取的一種手段，通過這種假招拍掛，規(guī)避國土資源部經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)應(yīng)采取招拍掛方式取得的政策。是國土資源部一再強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)厲打擊的“暗箱操作”行為。

    南方周末：在2006年12月16日雙方簽訂的《張家界市鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲(chǔ)備出資協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》）中，第一條“經(jīng)張家界市地價(jià)評(píng)估所評(píng)估，該地塊評(píng)估價(jià)格為9.3647萬元/畝。甲方同意該評(píng)估價(jià)作為該期批準(zhǔn)用地出讓起始價(jià)，乙方予以同意，甲方承諾不變更該出讓起始價(jià)”，意思跟上面一樣？

    唐健：這個(gè)開發(fā)商很強(qiáng)勢(shì)，政府都得聽他的。國土資源部和監(jiān)察部都要求，招拍掛底價(jià)要根據(jù)評(píng)估結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策集體決策，并嚴(yán)格保密。在這個(gè)合同中，甲方事先已將底價(jià)告知乙方，并且還征得了乙方同意，甲方承諾不更改該起始價(jià)，完全違背了國土資源部和監(jiān)察部的有關(guān)要求。

    南方周末：第二十二條“該地塊出讓后甲方收到每筆土地出讓價(jià)款時(shí)，應(yīng)將該款項(xiàng)支付給乙方，以作為返還乙方的投資款以及乙方對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、體育公園的建設(shè)費(fèi)用”。這怎么看？

    唐健：這里隱含的意思就是說，這塊土地的最終使用者就是乙方，招拍掛就是形式。我們還可以看出，地價(jià)款最后都會(huì)返還給乙方，這樣，即使出讓價(jià)再高也是自己的錢進(jìn)自己的腰包，只不過劃轉(zhuǎn)了一下。

    國土資源部規(guī)定，在2004年8月31日之后，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。被業(yè)界稱為“8·31大限”。但從相關(guān)協(xié)議上看，它實(shí)質(zhì)上仍然在搞協(xié)議出讓，走了一下“招拍掛”的形式。

 

 

“開發(fā)商拿地成本還不足出讓金的零頭，差不多是零地價(jià)”

　　南方周末：《協(xié)議》里面的備忘錄作為《合同書》的附件八，其第二條規(guī)定 “該期用地成功出讓后，按出讓成交價(jià)款的25%計(jì)土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項(xiàng)（一、成交價(jià)款扣除上繳省政府的土地出讓金15%的部分，二、競(jìng)得者上繳的契稅）于競(jìng)得者支付完該地塊價(jià)款之日起10個(gè)工作日內(nèi)一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對(duì)該地塊的投資款和收益及對(duì)該地塊公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入”。比上面這條更加細(xì)化了。

    唐健：對(duì)，一樣的意思。算起來開發(fā)商只付了土地出讓金的3.75%，就是應(yīng)該交給省政府的那部分，只有這部分當(dāng)?shù)卣菬o權(quán)減免的。開發(fā)商拿地成本還不足出讓金的零頭，差不多是零地價(jià)。正因?yàn)榇嬖谥@樣的私下協(xié)議，“地王”不斷涌現(xiàn)，土地拍賣價(jià)不斷創(chuàng)出新高，造成土地價(jià)格虛高，房地產(chǎn)泡沫就是這樣產(chǎn)生的。

    南方周末：該上繳的契稅是多少？能減免嗎？

    唐健：1997年10月1日實(shí)行《中華人民共和國契稅暫行條例》的第三條規(guī)定：“契稅稅率為3%-5%”。“契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案”。按規(guī)定，契稅不可減免、返還。

    南方周末：第三章第十條“該地塊的征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用及因取得征地和其它合法用地手續(xù)而向國家、省級(jí)政府交納的稅、費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)按本合同第四條約定投入，甲方進(jìn)行總包干承包（包費(fèi)用、包完成期限）”。土地轉(zhuǎn)讓前期的費(fèi)用應(yīng)該由誰來負(fù)責(zé)？

    唐健：按照規(guī)定，城市分批次用地的有關(guān)費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用以及應(yīng)繳納的規(guī)費(fèi)應(yīng)由城市人民政府承擔(dān)，待土地出讓后由用地者以土地出讓金的形式繳納。但事實(shí)上在實(shí)際操作中，這些前期費(fèi)用都是用地者承擔(dān)的。很多地方都存在這種做法。

    土地要招拍掛，而招拍掛之前不可能確定業(yè)主，但現(xiàn)在一般都是業(yè)主先定。

    南方周末：第七章第二十七條“該地塊的用途暫定為酒店及體育公園配套，甲方應(yīng)爭(zhēng)取讓上級(jí)政府允許在該地塊或與該地塊相連的其他用地中建設(shè)商品住宅。并由雙方進(jìn)行住宅部分土地的儲(chǔ)備合作，雙方的合作形式不變，其他事宜由雙方另行協(xié)商”。怎么理解？

    唐健：如果說可以建商品住宅，這個(gè)地的儲(chǔ)備也是按他這種方式運(yùn)作，都是對(duì)開發(fā)商有利的條款。比如你這個(gè)地，也是為了開發(fā)商有利，他也可以去修改規(guī)劃。這塊地原本不是住宅，但是建了一個(gè)酒店，修了公園了，肯定會(huì)帶動(dòng)其周邊的地價(jià)隨之上漲。這個(gè)時(shí)候，你再建商品房，肯定房?jī)r(jià)也就上去了，開發(fā)商又可以獲利。這些都是對(duì)開發(fā)商有利的事情。

 

 

“按這個(gè)《協(xié)議》，這個(gè)地全部都不算閑置土地了，這就規(guī)避了 ‘不能囤地，馬上建’的政策。”

    南方周末：在《協(xié)議》的附件九“羅家崗地塊出讓條件”第一條，“由于該地塊占地規(guī)模和投資大，為能成功開發(fā)該地塊，競(jìng)得者須將該地塊進(jìn)行整體規(guī)劃并逐期開發(fā)，該整體方案在規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，競(jìng)得者可據(jù)市場(chǎng)需求自行決定該地塊逐期開發(fā)的期數(shù)及每期開發(fā)的規(guī)模。市、區(qū)政府不以該地塊中的張家界一塊地逾期開發(fā)（主體酒店部分不超過2006年9月26日在中博會(huì)上簽訂的開發(fā)建設(shè)協(xié)議書中約定的開發(fā)期限）為由處罰競(jìng)得者或收回該地塊中未開發(fā)部分的土地，并承諾不按閑置土地處理，且不以土地閑置為由向競(jìng)得者收取任何費(fèi)用或罰款。但競(jìng)得者不得使該地塊全部處于停工狀態(tài)。”

    唐健：1999年4月26日國土資源部發(fā)布施行的《閑置土地處置辦法》規(guī)定第二條規(guī)定，“閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：(一)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；(二)已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的等”。

    按這個(gè)《協(xié)議》，他這個(gè)地全部都不算閑置土地了，他這就規(guī)避了“不能囤地，馬上建”的政策。

    從2006年7月1日開始，出讓土地還有《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度等做了明確的約定，開發(fā)商必須遵守。

    南方周末：在這個(gè)附件九，“競(jìng)得者可在該地塊上依規(guī)建設(shè)可售的產(chǎn)權(quán)式酒店，政府部門應(yīng)許可競(jìng)得者可將該產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)外銷售。該產(chǎn)權(quán)式酒店附帶花園出售的，政府部門應(yīng)為買受人辦理該花園的土地使用權(quán)權(quán)屬登記等有關(guān)手續(xù)”。

    唐健：產(chǎn)權(quán)式酒店就是別墅。2006年5月30日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。它又一次規(guī)避了政策。

    南方周末：“政府不對(duì)地塊每年報(bào)建和銷售的面積進(jìn)行任何的限制”，這是何意？

    唐健：為了保證出讓土地能夠得到及時(shí)有效的開發(fā)利用，防止開發(fā)商長期囤積土地，國土資源部要求在土地出讓合同中必須明確項(xiàng)目的開工、竣工時(shí)間，對(duì)閑置土地的認(rèn)定也很明確。協(xié)議上的這些要求明顯和目前的政策沖突，其目的就是囤積土地，人為減少土地供應(yīng)量，造成房?jī)r(jià)上漲，獲得更多的收益。

 

 

“這個(gè)當(dāng)?shù)卣堰@些都免了，可能就是為了掙人氣、制造繁榮景象。”

    南方周末：附件九第六條，競(jìng)得者可享受一些政策優(yōu)惠，比如“該地塊建設(shè)所涉及的區(qū)應(yīng)收的行政事業(yè)性收費(fèi)一律免收，所涉及的市應(yīng)收的行政事業(yè)性收費(fèi)由永定區(qū)促成市政府出具書面文件予以全免”，還有一些企業(yè)稅、營業(yè)稅、土地使用稅等的減免，感覺這個(gè)項(xiàng)目享受重點(diǎn)工程的待遇和保護(hù)。

    唐健：一個(gè)普通的商品酒店開發(fā)明顯算不上重點(diǎn)，因?yàn)閲抑攸c(diǎn)工程一般都是國家重點(diǎn)急需發(fā)展的能源、交通和水利這類。營利性的、房地產(chǎn)開發(fā)性項(xiàng)目，列入重點(diǎn)工程，我覺得不是很適合。

    別的他有一些返還，什么稅收返還。有一些地方政府引進(jìn)資金搞房地產(chǎn)開發(fā)，是為了得到房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅等。這個(gè)當(dāng)?shù)卣堰@些都免了，可能就是為了掙人氣、制造繁榮景象，或者就是為了讓開發(fā)商賺錢。

    南方周末：房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的稅收在地方政府稅收中占多大比例？

    唐健：因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的相關(guān)稅收屬于地方稅種，在很多發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅，占地方稅收的很大一部分。他把這些都免了，那等于政府既沒有通過土地出讓獲得收益，也沒有獲得引入投資后產(chǎn)生的稅收。

    南方周末：這塊地的面積是69.28公頃。好像很多地方轉(zhuǎn)讓的地也介于這個(gè)面積左右。

    唐健：按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，征收耕地以外的其他土地超過70公頃的由國務(wù)院批，他剛好差那么一點(diǎn)，由當(dāng)?shù)厥≌屯炅恕，F(xiàn)在地方很多都是這樣，比如我們下去看好多報(bào)地，都是69公頃。

    南方周末：報(bào)國務(wù)院不一定能批？

    唐健：主要是審批周期長。

    南方周末：這是在掛牌之前搞的一個(gè)協(xié)議，而且不是用他掛牌去競(jìng)得的那個(gè)公司名義去。

    唐健：這樣招拍掛就是形式了，早就內(nèi)定了。

 

“政府為了吸引開發(fā)商，不惜自己去修改現(xiàn)行規(guī)劃。這也反映出規(guī)劃具有較大的隨意性。”

    南方周末：《合同書》第三條，甲方的義務(wù)是負(fù)責(zé)為乙方搞房地產(chǎn)開發(fā)修改土地利用規(guī)劃和取得合法的一些手續(xù)等。這種做法有什么不妥嗎？

    唐健：按照上述規(guī)定，當(dāng)?shù)卣疄榱艘M(jìn)這個(gè)項(xiàng)目，不惜修改土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是由政府批準(zhǔn)的，每塊土地的用途由規(guī)劃確定，建設(shè)用地項(xiàng)目必須符合規(guī)劃才能得到批準(zhǔn)。政府為了吸引開發(fā)商，不惜自己去修改現(xiàn)行規(guī)劃。這也反映出規(guī)劃具有較大的隨意性。

    第三條說乙方負(fù)責(zé)詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，乙方已經(jīng)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，這很明顯地就隱含著，最后的項(xiàng)目肯定是給他的了。

    第八條乙方提出來了設(shè)計(jì)要點(diǎn)不得改變的，規(guī)劃很多這個(gè)東西其實(shí)不是你開發(fā)商說了算的，尤其提到了該地塊的規(guī)劃也要乙方說了算，這就說不過去了，一個(gè)業(yè)主、用地者無權(quán)干涉政府的土地利用規(guī)劃。

    南方周末：針對(duì)這種地方先收出讓金再返還的做法，國家有什么管理政策嗎？

    唐健：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》中規(guī)定，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。對(duì)違反本通知規(guī)定，擅自減免、截留、擠占、挪用應(yīng)繳國庫的土地出讓收入，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定處理，并依法追究責(zé)任人的責(zé)任。