“第二套房”背后的隱秘博弈

“第二套房”背后的隱秘博弈

楊紅旭
2007-11-01

提高“第二套”住房貸款首付比例和利率，是近期樓市的熱門話題。與年內(nèi)第五次加息主要針對CPI過高相比，緊縮房貸直奔樓市而來，因此自9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)措辭嚴(yán)厲地下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》之后，業(yè)內(nèi)外反應(yīng)激烈，部分城市的樓市甚至因此呈現(xiàn)調(diào)整的苗頭。

不過區(qū)區(qū)半月時(shí)間，事情已發(fā)生很大變化。眾多商業(yè)銀行尤其是中小股份制銀行，很快發(fā)現(xiàn)這一新政不過是個(gè)“紙老虎”，因?yàn)樗麄兙咀×苏叩摹败浝摺保e極地尋求破解之道。所謂“軟肋”就是“第二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)的寬和嚴(yán)決定著政策影響面的大小和影響力的輕重。面對商業(yè)銀行利益驅(qū)動(dòng)下的“鉆營”企圖，央行和銀監(jiān)會(huì)似乎也有所妥協(xié)。

不妨先回顧一下當(dāng)初《通知》中的相關(guān)規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。這其中的“已利用貸款購買住宅”存在兩個(gè)曖昧之處，一是到底是包括所有曾經(jīng)申請房貸者，還是特指以前房貸尚未還清者？二是貸款人到底是指個(gè)人，還是指家庭？

針對這兩處巨大的回旋空間，各家銀行都有各自的“小算盤”。據(jù)媒體報(bào)道，10月12日央行、銀監(jiān)會(huì)齊集五大國有商業(yè)銀行召開聯(lián)席會(huì)議，就“第二套住房”標(biāo)準(zhǔn)定下三點(diǎn)基調(diào)：一是公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)；二是已結(jié)清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者；三是夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購房需算作第二套住房。而且，監(jiān)管部門不再出書面說明，在一定程度當(dāng)起了“甩手掌柜”，具體玩法商業(yè)銀行“悉聽尊便”。

這三個(gè)基調(diào)，可是說是個(gè)調(diào)和之后的中庸之作。嚴(yán)格之處在于以家庭為界定對象，寬松之處在于只要以前房貸結(jié)清就仍算作“第一套住房”，而且對于公積金貸款置若罔聞。央行和銀監(jiān)會(huì)對自己轄下的商業(yè)銀行的袒護(hù)之心昭然若揭。在這種寬松的大環(huán)境下，商業(yè)銀行自然壓力小了許多，由他們自己掌控細(xì)節(jié)的尺度；進(jìn)而，各銀行總行還會(huì)從業(yè)務(wù)需求角度，將各地細(xì)則制定的權(quán)利下放各地分行，各地必然會(huì)出現(xiàn)門檻不同的“地區(qū)性政策”。至于外資銀行，由于目前個(gè)人房貸業(yè)務(wù)量還不大，更是讓他們暫時(shí)“逍遙法外”。

整體而言，目前大部分銀行態(tài)度曖昧，尚未出臺(tái)細(xì)則，即使總行已制定了“游戲規(guī)則”，仍為各地分行留下了調(diào)整空間。作為本輪房貸緊縮的急先鋒，建行的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，以家庭為單位認(rèn)定第二套房；而中小銀行中率先出臺(tái)房貸細(xì)則的光大和華夏兩家銀行均以個(gè)人為單位進(jìn)行認(rèn)定。另外，其它多數(shù)銀行亦表示以家庭為單位認(rèn)定第二套房存在難度。這種情況確實(shí)存在，因?yàn)槲覈餍畔到y(tǒng)水平較低，銀行、民政、公安部門之間，本地與外地之間，尚未建立起健全的聯(lián)網(wǎng)體系。即便想按《通知》精神嚴(yán)格執(zhí)實(shí)，政策運(yùn)營成本也會(huì)變得過大。

央行和銀監(jiān)會(huì)緣何色厲內(nèi)荏？上點(diǎn)年紀(jì)的人可能都有印象，1993、1994年的通貨膨脹和樓市投機(jī)風(fēng)潮，足以令下眼下市場“相形失色”，那時(shí)央行的緊縮型貨幣政策遠(yuǎn)比現(xiàn)在生猛。而且，各家銀行令行禁止，刀光劍影之中，效果自然顯著。如今時(shí)過境遷，幾大國有銀行早已改制，追求商業(yè)利益成為第一需求，國家還想像十多年前那樣通過央行——央行再號令國有銀行，去調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市，已有點(diǎn)捉襟見肘。央行和銀監(jiān)會(huì)也有了自己的部門利益，即使想對手下的“兄弟們”來點(diǎn)硬的，也往往遭遇大伙的陽奉陰違。“大哥”確實(shí)有點(diǎn)不好當(dāng)了。

商業(yè)銀行憑什么擅自作主？業(yè)內(nèi)人士都知道，銀行在中國房地產(chǎn)體系中占據(jù)極其重要的地位。而且，很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，如上文所述，商業(yè)銀行作為宏觀調(diào)控“純工具”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，再讓他們擔(dān)當(dāng)政策“執(zhí)行者”角色，則根本無法抑制其私心，其本身就是市場利益的爭食者和分享者，對其有利的政策則強(qiáng)化之，對其有損的政策則弱化之。目前我國個(gè)人房貸不良率仍不足1%，不說別的，即使與房地產(chǎn)開發(fā)貸款相比，也處于相當(dāng)?shù)偷乃剑谥T多商業(yè)銀行眼中，絕對是一塊“蛋糕”，而非“毒草”。當(dāng)然，隨著房價(jià)的快速增長，房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，可是，只是商業(yè)銀行找不到更加優(yōu)質(zhì)的替代品，他們必定咬定房貸不放松。

房貸新政到底影響市場有幾分？《通知》才出來時(shí)，筆者曾對其效力持樂觀態(tài)度，（再次提高首付，這次銀行真的怕了）可現(xiàn)在看來，極有可能是“雷聲大、雨點(diǎn)小”的結(jié)局。首先，對于改善型需求幾乎沒什么影響，中低端二次置業(yè)者已擁有的多是房改房和公積貸款房，高端多次購房者第一套房貸多已還清，這兩類群體皆不在政策約束之列；其次，對于投資機(jī)構(gòu)或有實(shí)力的投資散戶，他們對銀行貸款的依賴度本來就不大，部分投資者甚至根本不用貸款；最后，受影響較大的群體，應(yīng)該是那些比較依賴銀行的中小投資者，而他們正是房貸風(fēng)險(xiǎn)的頭號制造者。

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