時寒冰
房市調控一直面臨著重重阻力。最近的房貸新政其實也被悄悄做了手腳。早在9月27日，央行、中國銀監會就共同發布通知，要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但是，關于“第二套房”究竟如何界定，卻沒有給出具體界定，各家銀行都在按照自己的理解去解讀和執行 （這一低級失誤更像是有意埋下的一個“伏筆”，就像當初的90平方米占70%那兩個數據一樣）。在爭論逾半月之久后，10月15日，銀行業監管部門及相關銀行的知情人士證實，就“第二套房”的界定，監管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房則認定為第二套房”。這一界定留下了兩個巨大漏洞，房貸新政在事實上被架空了。 第一，可以用除夫妻之外的其他家庭成員的名義炒房。第二，可以把手頭投資的房賣掉再購買新房，輪番炒房，這樣即使炒N次，每次仍能享受第一套房的優惠政策。如果這樣糊弄下去，調控怎么可能有效果？政府將如何兌現自己對人民作出的調控承諾？
說明，下文是我接受搜狐魏喆的采訪，但許多網站發出時，只留下徐滇慶和葉檀的發言，卻刪除了我的，不知道是什么原因，也許是我講話太直接或太不中聽的緣故吧。特在這里貼出。
背景：央行、銀監會9月27日共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理。通知要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。此外，對于目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監會也會重拳出擊，從信貸的角度加以規范。
搜狐財經邀請專家學者對9·27放貸新政出臺的背景及影響，以及今后一段時期后續的房地產調控政策進行展望。
嘉賓：
徐滇慶 北京大學中國經濟研究中心教授
葉檀 每日經濟新聞資深評論員
時寒冰 上海證券報資深評論員
主持人：魏喆
1.能否分析一下當前地產調控形勢
時寒冰：房市調控政策在被各種強勢既得利益集團化解。與房地產利益攸關的一些地方政府，對房市調整政策陽奉陰違；一些銀行和眾多的炒房者成為房價上漲的推波助瀾者；一些開發商捂盤惜售、囤積居奇并編造、散布虛假信息制造供不應求的假象……需要住房的民眾成為被各個強勢利益集團肆意掠奪和魚肉的對象。這就是當前房地產調控的嚴峻形勢。但是，個別地方政府和有關部門，仍在刻意掩蓋問題，無恥地鼓吹房市調控取得了初步成效，這其實是在誤導決策層，是非常值得警惕的。
兩次調控政策并未獲得預期效果。要更清楚地了解這個問題，我們必須首先弄清楚房市調控的目標是什么？一是抑制房價的過快上漲，二是使住房供應結構趨于合理。
先看第一個目標，不需要查看具體數據，老百姓自己都能清晰地感受到，房價正在迎著調控政策快速上漲，越調控房價越高的事實即使有關部門也是承認的。像深圳市，媒體報道稱，截至6月21日，深圳樓市均價為15487元／平方米，與2006年深州市全年平均房價每平方米9384元相比，上漲竟然超過七成！
再看第二個目標。國家發改委7月31日發布的數據顯示，今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%；建設部信息系統數據顯示，在全國40個重點城市批準預售商品住房中，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重由2006年上半年的19.18%提高到今年上半年的24.31%，僅增加了5.13％。大戶型仍是主流。
第二次房市調控政策出臺時中央明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”緊挨著這句話后面還有一句重要的表述：“過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。”顯然，如果中央的這項政策得到認真執行，即使剔除時間差因素，90平方米以下住房的供應，增長也不會如此緩慢。
這說明，調控政策沒有產生效果，調控形勢依然非常嚴峻。
2.提高第二套住房首付如何影響購房需求？
時寒冰：購房需求包括兩個方面，一是投機、投資需求，二是居住需求。
對于自住的人來說，既然能買第二套住房，經濟實力一般不會太差，第二套住房首付提高一些影響不大。
對于投機、投資者而言，他們又分兩種情況，一是靠自有資金炒房者，二是靠銀行貸款炒房著，第二套住房首付提高只會對靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響有限。舉個簡單的例子，過去第二套住房首付沒有提高的時候，他能炒50套房，現在第二套住房首付提高后，他能炒45套房，不過是少炒了幾套房而已，還不是一樣在炒嗎？
因此，我認為靠提高第二套住房首付來抑制炒房沒有對癥下藥。關鍵的問題在于，這些人一次性買幾十套住房，為何不受任何制約？富人憑借自己擁有的財富損害民生，通過囤積居奇牟取暴利，對弱者進行魚肉和掠奪，應該嚴厲禁止，對于這類炒房者應該繩之以法，根本不是什么提高第二套住房首付的問題。
如果回避實質，而弄些花拳繡腿糊弄，根本解決不了任何問題。嚴格來說，房市調控首先屬于政府責任，將這種責任交給銀行去承擔本身就含有許多徒勞的成分。如果沒有國家力量去強力執行，如果沒有相關配套政策，即使讓銀行作為調控政策的配合者，也未必能夠達到預定效果，遑論在某些方面直接由銀行去唱調控主角？
3.提高第二套住房首付如何影響開發商
時寒冰：回答這個問題，首先要看看投機、投資者為何敢于炒房，原因是：對未來的房價上漲有良好預期！
也就是說，只要開發商能夠通過捂盤惜售、囤積居奇抬高房價，就不愁投機、投資者不跟進，而那些對住房有實際需求的人也只能無奈地去買房，把自己辛辛苦苦掙來的血汗錢交給那些唯利是圖的開發商。我們知道，開發商對房價的掌控作用是非常強的。舉個簡單的例子，房地產市場的信息基本上掌握在開發商和地方政府手中，由于兩者具有利益共同點，不少地方政府對房地產中的相關信息不公開，甚至刻意加以掩蓋。比如，由于福州市物價局公布住房成本而引發的成本公開問題，至今未有地方政府有關部門再去做。這樣一來，通過開發商獲取房地產相關信息幾乎成了惟一渠道，加之不少媒體從開發商手中爭搶廣告，他們不加核實地轉發開發商提供的信息，制造供不應求的緊張氣氛，哄抬房價，誤導民眾。在這種情況下，即使提高第二套住房首付，開發商也可以通過助推房價上漲，加大人們對未來房價上漲的良好預期，從而，化解掉提高第二套住房首付的影響。
所以，針對這個問題，我認為，也應該出臺法規，硬性要求各地公開房價成本，擠壓房價中所包含的腐敗成本和虛假成本，壓縮房價中的暴利，如果回避這些實質性問題，而在其他無關緊要的細節上折騰，調控政策就難以擺脫被架空的結局，就很難真正產生效果。決策層應該從根源上去解決問題。
4.提高第二套住房首付能否使房價降溫
時寒冰：這個問題我前面差不多已經回答了。要使房價降溫，必須從根源上解決問題。首先，地方政府必須得有所作為。所謂己不正不能正人。地方政府首先應該根據中央要求，加大社會保障性住房供應，而不能一味地用人民的土地去牟取自身私利。如果地方政府不斷通過招拍掛的游戲規則抬高地價，擴大自己的收益，它就不得不默認開發商囤積土地而不去追究（不然，以后開發商也不敢出大價錢拿地了）。土地資源落入眾多以逐利為目的的開發商手中，地價必須上漲，而地價上漲房價就很難真正降下來。
因此，房市調控之所以限于困局，最大的問題還在于地方政府在其中的利益太深。這影響了政府對調控工具的選擇，它更傾向于用加征稅收等方式調控政策，因為這種調控方式無論效果如何，政府都是最大受益者。房價約調控越高，與地方政府的利益在調控中逐漸增加具有一定的同向性。如果走不出這種輪回，房市調控很容易淪為一種作秀游戲。
豬肉漲價一調控就產生明顯效果，就是因為各個地方政府、有關部門沒有利益在里面，房市調控要產生效果，就必須首先把地方政府與房市中的利益剝離出來，至少也讓其不再像現在這樣聯系得如此緊密，那樣的話，房價自然會降溫。
5.提高第二套住房首付百姓應該采取什么樣的購房策略？
時寒冰：我覺得這根本不是老百姓能夠選擇的問題，政府應該給老百姓提供他們最希望的選擇，那就是，優質的低價房。許多老百姓對調控報有很大的期望，他們信任政府，相信政府能夠通過調控壓低房價，但是，房價越調控越高，這個時候再問老百姓應該采取什么樣的購房策略是不妥當的，我覺得，這個問題應該由政府回答，政府應該遵守對人民的承諾。
6.地產調控與銀行誠信體系的應對策略
時寒冰：我一直認為，地產調控首先應該從地方政府身上展開，而不是銀行。當然，可以把銀行誠信體系列入調控政策體系中的一個環節。這個問題是非常值得研究的。
我記得，8月29日，中國人民銀行副行長蘇寧在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上宣布，近幾年來，人民銀行在信貸征信體系方面取得了重要進展，最重要的標志就是集中統一覆蓋全國企業和個人的信用信息基礎數據庫建成并宣布投產運行。目前，這個數據庫已經為1200多萬戶企業建立了信用檔案，為5.7億自然人建立了檔案。
接下來的問題是，如何實現這些信用檔案的共享。據我所知，美國的信用檔案是共享的，不僅信用信息獲取便捷，獲取的費用也非常低廉。我國應該借鑒這種做法。通過信用檔案，打擊炒房者。我個人認為，對那些炒房的人，銀行根本不應該提供任何貸款支持。最起碼應該做到，不對那些一次性購買幾套甚至幾十套住房者提供任何貸款支持。同時，對于那些坑蒙拐騙或自有資金不足，信用度極差的開發商，銀行也應該拒絕向其貸款。
7.能否探討一下地產調控后續政策？
時寒冰：房市調控政策不在于出臺多少政策，也不在于調控多少次，關鍵是要對癥下藥，關鍵是執行力度，一句話，關鍵是要出效果。在兩次調控政策都沒有被認真執行的情況下，再談后續政策并沒有太大意義。我覺得，首先應該對前期的調控政策執行情況進行檢查，對于那些陽奉陰違，故意抵制或變相抵制中央調控政策的官員應該進行嚴厲問責，對于那些為了牟取暴利不惜違法、不惜對抗調控政策的開發商等既得利益集者應該嚴懲不貸。上述既得利益集者凡違法犯罪的應該繩之以法。只有對前期的調控政策執行情況進行檢查、追究責任，才能談后續政策的事情，否則，出臺再好的政策如果不執行也不會有效果，只會對政府的公信力造成進一步的傷害。
2007年10月
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