房貸新政未掀波瀾

房貸新政未掀波瀾
 
 
 
來源：中國經營報 作者：李樂、王其明、徐瑾

　　二套房首付提至四成、利率至少上浮10%。9月28日，已經在坊間流傳多日的房地產金融調控終于亮相。由于政策并不主要針對“第一套住房”，曾經屏息關注本次信貸政策調整的房地產界輕輕松了一口氣。
靜觀其變
　　作為北京上東經紀公司的總經理，郭玉恒最近著實緊張了一陣子，因為他的經紀公司代理著諸多樓盤項目的銷售。直到27日晚上，他懸著的那顆心才放下，各種版本的關于房貸政策調整地傳言，在這時，都可以壽終正寢了。
　　這天晚上，他在中國人民銀行的網站上看到了央行與銀監會聯合下發的文件及其答記者問——首付比例調高僅針對第二套住房，他隨即把自己的策略改為“無為而治”，而在此前，他甚至已經準備好了一系列的對策，以應對可能到來的首付全面提高。
　　“送家電、送裝修款，推后按揭還款日期，我都想到過，如果住房信貸全面提高，這些就可以沖抵掉提高的首付比率，實在不行，我就建議開發商做貼息。”他說。在9月27日到來之前，郭玉恒已經做了最壞的準備，而現在，他打算按兵不動了。
　　市場的實際情況支撐郭玉恒的策略。中原地產機構日前進行的一項購房意向調查表明，在近期有購房意向的人群中，82%屬于首次購房行為，而同期需要按揭購買第三套住房的只占2.9%，這意味著，真正可能受到影響的，只能影響10.1%的購房意向人群——這確實對市場難以產生實質影響。
　　由于高檔住宅的購買者往往都是“第二次”或“第三次”購房，理應成為這一政策受到影響重點。不過，高檔住宅陽光上東項目的策劃經理李靜告訴記者，在9月27日新政正式下發之前，就已經有很多客戶自行提高了支付的首付比率。”李靜說。購買高檔樓盤的客戶一般消費能力較強，支付4~5成的首付，并不是太難的事情。
利率威懾
　　地產商的銷售畢竟僅僅是幾個月的短期行為，對于“第二套住房利率提高10%”的調整不慎敏感。“根據我們掌握的情況，對房地產的投資群體來說，利率政策比首付調高多少，要敏感得多。”李文杰表示。
　　他認為，首付并不關乎“炒作”資金的流動性，而利息支付的多少，將直接影響到房產投資者手中的可支配資金。在資產價格不斷上漲的情況下，及早支付較高比例的首付，實際上還是一種保值增值行為，正因如此，“利率影響要大于首付”。
　　然而，10%的利率提高盡管令投資者敏感，但也僅僅就是威懾作用。一位長期在北京從事住房投資的陜西商人告訴記者，他手中持有的六七套房，只要自己愿意出售，中介公司就愿意以溢價相當大比例的價格收購，在這樣的情況下，10%的利率提高，并不造成什么實際的負擔。
　　2004年，他在北京廣安門一帶購置的一套房產，當時總價僅為67萬元，但近日，多家中介向他提出的“現金收購價”均在136萬~145萬元之間，幾乎翻了一番，在這樣溢價的情況下，10%的利率提高雖然敏感，但不會構成實質性的影響，因為資產價格上漲的速度，遠遠快于利率調整的速度。
　　“更何況北京市場上，最暴利，并且直接導致價格上漲的炒作行為，并不受到利率的威懾。”李文杰告訴記者。這種手法即是不簽約認購，雖然已被明令禁止，但由于目前房地產市場的供需不平衡程度，仍然在暗中愈演愈烈。
　　同時，開發商也從其間享受到了推高整體房價的“益處”。不少房價快速上漲的樓盤，均獲多或少地存在類似手段，而在這種手段之下，利率的威懾作用微乎其微。
技術難題
　　記者了解到，雖然前述陜西投資客掌控多套房產，但他仍然在買新房時可以成為“首套購買者”。因為他的多套住房，都是以他妻子、兒子以及幾位直系親屬的名義購置，在辦理銀行貸款的過程中，都享受了首套住房按揭待遇。
　　對此，北京市建委市場交易處一位人士告訴記者，目前，銀行與建委系統聯網的部分只包括鑒定交易房產是否處在抵押狀態之下，以用于辦理房產交易權屬證明。除此之外，建委的電子產權登記系統與銀行并不聯網，在絕大多數情況下，銀行判斷是否“第二套”的標準，即是購買人的信貸記錄。
　　同時，銀行與民政部門的婚姻登記系統、全國公安部門的戶籍登記系統，也都未實現聯網查詢，因此，以妻子、親屬名義為個人購買多套房屋用于投資，目前，還缺乏有效的甄別手段。
　　外資銀行人士對記者表示，目前全國個人征信系統已經可以查詢個人按揭記錄，但是并不能查詢個人購房數量。即使可以通過房產交易中心查詢到房產情況，但是不同省市之間的房產交易中心也沒有聯網。
　　這意味著如果第一套房不是按揭買房，那么也可以按揭購買第二套房，而夫妻之間，如果雙方各以一方名義買房，在目前情況也可以成立，此外未成年子女以及異地買房子等方面仍舊缺乏清晰界定。“其實第二套的限制從2004年就曾經有了，當時溫州炒房團就是拿了全村人的身份證，每個人的身份證買一套。”某銀行人士對記者表示，在上海等地今年早些時候某些銀行已經重啟限制措施，但是限制措施實際操作中往往很難協調。
 
 
 
 

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