中國大中城市房價臨近最高點　明夏奧運后是關鍵期

中國大中城市房價臨近最高點　明夏奧運后是關鍵期     
撰文 吳忠    
2007/08/30, 周四 

香港 --- 近年中國大中城市的住房價格不斷攀升，令城鎮居民逐漸分化成兩個陣營：有房階級和無房階級。對于未來房地產市場的走勢，這兩類人也有著全然不同的期待。

一方面，得益于地產升值的有房階級，對樓市的前景總體表示樂觀。一位在北京擁有多處房產的業主對記者表示，20個月來他的房產升值了近一倍，他推測房價上升的勢頭仍將持續幾年時間。

“明年有北京奧運會，2010年還有上海世博會。這些都會推動國家的經濟發展。只要經濟保持增長，房價就會繼續上漲，”他說。

深圳的一位房地產投資者也持有相同的看法。他說：“看看這里和香港繁榮的經濟。只要人們的收入繼續提高，房價就不可能走下坡路。”

另一方面，無房階級卻對房價上漲表示不滿，聲稱住房是必需品，可房價如今卻超出了許多人的負擔能力。他們希望政府推出更多有效的措施來平抑房價。

然而，中國政府目前似乎還未愿意為了冷卻樓市，而采取強硬的措施，例如規定土地出售的最高價格、和對地產開發商及投資者的高額利潤開征懲罰稅等。

中國政府之所以采取如此謹慎的態度，原因之一是擔心房地產泡沫破滅，將會激怒有房階級、進而引發社會混亂。在這個問題上，中央政府也許是從第一屆香港特首董建華的身上，汲取了經驗和教訓。

董建華在1997年7月1日宣誓就職后不久，將平抑房價定為其任內的首要任務。為此，他推出了公屋計劃，計劃在未來10年內每年興建8.5萬間公屋，誓言讓70%的香港人擁有自己的住房。當時只有40%的香港人是有房階級。

董建華的政策以及后來的亞洲金融危機，導致了香港房地產市場泡沫的破滅，而房價“跳水”的幅度更是超過了50%。許多業主突然變成了負資產持有人，因為他們的房產價值已經低于欠銀行的貸款。這也是董先生在上任初期，就遭遇民望危機的重要原因之一。

在大陸，房價如果突然大幅下落勢，必會產生更加嚴重的后果。自中國在1990年代中期實行房屋私有化改革以后，80%的城鎮人口已經擁有了自己的房子。因此，政府如果進行干預導致房產急速貶值，就會有損這部分人的利益。

從這個意義上說，董建華政策失誤對中央政府的啟示便是，政府應該盡量避免直接和粗暴地干預房地產市場。因此中央政府唯有出臺了一系列它所謂的“宏觀調控”政策，但是這些政策對房價上漲的抑制，卻相對乏力。

據國家發展改革委員會和國家統計局8月17日聯合公布的調查報告顯示，今年7月全國70個大中型城市的房價環比增長了1.2%，同比增長了7.5%。

不過近來有跡象顯示，城鎮房價可能已經達到了頂峰。首先，房地產交易活動的投機性質越來越濃。在許多大城市，大多數買家是來自外地的投資者，而不是需要住房的本地居民。

在北京，傳聞山西省某位煤礦大亨，就一次性購買了大量的商品房。同樣出名的還有溫州炒房團。相比之下，真正需要解決住房問題的北京居民，卻無力承擔過高的房價。

貴州是中國西南部最貧窮的省份之一，可是省會貴陽市也出現了廣東購房團的身影。外地人在當地購買房產，當然不是為了自住，而是為了投機賺取利潤。

其次，一些城市的商品房銷售量開始下降。據北京市統計局和國家統計局北京調查組聯合進行的調查顯示，今年頭7個月，北京的住房銷售總面積為250萬平方米，比去年同期下降了39.4%；其中居民住房銷售面積只有180萬平方米，同比下降46.3%，而期房的銷售量也下降了21.1%。

國家統計局公布的數據顯示，在樓市大熱的刺激下，房地產開發商們，今年加快了興建樓盤的步伐。從1月到7月，全國在建樓盤的總面積，已達到1.819億平方米，同比增長22.5%；然而待售住房的總面積，則為1.21億平方米，同比增長0.5%。這說明如果住房銷售量無法跟上開發商的興建速度，那么下半年待售住房還將有所增加。

第三，作為房地產市場最主要的資金來源，各家銀行紛紛收緊了住房抵押貸款政策，這暗示著房地產市場的虛漲，即將告一段落。

從這個月開始，中國各大城市的商業銀行紛紛收縮抵押貸款。原因之一是他們擔心美國的次級抵押貸款危機。為降低風險，各商業銀行均提高了首期付款的比例，并加強了對貸款申請人的信用評估。

在深圳，一些銀行將首期付款的比例，從30%提高到40%，同時停止審批二手房的抵押貸款。其它地方的銀行甚至規定，只向那些首次買房自用、具有購買能力的申請人批準貸款。

銀行收緊貸款的另一個原因，是中央政府實行的貨幣收縮政策。8月15日央行將銀行的存款準備金率，再度提高了0.5%至12%。這是中國央行第6次調高存款準備金率。也就是說，商業銀行必須將其總存款的12%，上交央行作為儲備金，因此銀行可用于貸款的流動資金相應減少了。

與此同時，很多人又將存款從銀行賬戶中提取出來，用于投資股市。由于不少銀行房屋抵押貸款的配額幾乎用完，所以如果不能吸引到更多的存款，它們將沒有足夠的資金來提供貸款。如今在各個城市，幾乎都可以看見銀行鼓勵顧客儲蓄的廣告。

最后，不少房地產開發商對上漲過快的房價，也開始感到擔憂，因此希望趕在樓市下跌之前，把樓盤盡快推銷出去。例如，深圳的一家大型房地產公司就計劃，在2008年底把旗下所有的樓盤全數賣出。

這些跡象都暗示著，大中城市的房價已臨近最高點，而且極有可能在明年夏天的北京奧運會期間，達到上升的頂峰。可是在那之后房價會否馬上回落，還是繼續保持一段時間，這仍然要看市場的因素而定。

楊洋編譯

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號