歐美資本借力調(diào)控 深度滲透中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)

歐美資本借力調(diào)控 深度滲透中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)

謝紅玲

　　本報(bào)記者 謝紅玲北京報(bào)道 世界最大房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資商之一 ——德意志銀行旗下的RREEF來(lái)了。不久前，該機(jī)構(gòu)向珠海住宅項(xiàng)目“中珠上城”注入2.25億美元，首度進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。珠海項(xiàng)目以外，它們京、滬等地都在物色合適的“獵物”。

　　美國(guó)知名投資機(jī)構(gòu)華平投資來(lái)得更加兇猛了。進(jìn)入中國(guó)已10余年的華平，自去年染指中國(guó)地產(chǎn)業(yè)以來(lái)，進(jìn)展迅速，陽(yáng)光100、廣州富力、浙江綠城、北京融科等國(guó)內(nèi)一流房企，都成了它的合作對(duì)象，其累計(jì)地產(chǎn)投資已超過(guò)10億美元。近日，該機(jī)構(gòu)還宣布將出資購(gòu)買7天連鎖酒店集團(tuán)部分股份。后者是華南地區(qū)規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店企業(yè)。

　　素來(lái)低調(diào)的美林則瞄準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)各城市的地標(biāo)建筑，先是北京銀泰后是南京鋒尚，而且跟兩家開(kāi)發(fā)商都結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。至于較早投資中國(guó)樓市的摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、花旗、荷蘭ING等等，也一直沒(méi)有停止過(guò)前進(jìn)的步伐。

　　最新消息透露，來(lái)自美國(guó)的瑞星思達(dá)投資控股集團(tuán)，瞄準(zhǔn)了中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī),近日攜手中信集團(tuán)合作投資山東一處頗具規(guī)模的項(xiàng)目。這家暫時(shí)不為國(guó)內(nèi)業(yè)界了解的公司，主要涉足領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)、娛樂(lè)和股權(quán)投資，今年5月份正式進(jìn)入中國(guó)，這也是他們第一次將投資眼光瞄向亞洲。

宏觀調(diào)控帶來(lái)機(jī)遇

　　令人感到驚訝的是，正是國(guó)內(nèi)持續(xù)3年的宏觀調(diào)控，在一定程度上促成了此輪歐美資本在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潮。

　　“調(diào)控政策使中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低，現(xiàn)在是投資的最佳時(shí)候。”瑞星思達(dá)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)約翰·珀佰特(John Probandt)坦言，“過(guò)去幾年，由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷不清，雖然覺(jué)得市場(chǎng)很好，但我們也未敢貿(mào)然進(jìn)入，何況已經(jīng)有很多外來(lái)投資者在中國(guó)遭遇了失敗。”

　　在他看來(lái)，對(duì)全世界的投資商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)都是一個(gè)地域性很強(qiáng)的行業(yè)，每個(gè)國(guó)家的土地制度、稅收政策、城市建設(shè)、建筑質(zhì)量及消費(fèi)習(xí)慣等等都不盡相同，投資風(fēng)險(xiǎn)不光是靠錢就能一舉解決的。初到中國(guó)的外資公司，面臨的問(wèn)題就更復(fù)雜了。

　　然而，中國(guó)針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施的一系列調(diào)控政策，包括所謂“外資設(shè)限”政策的出臺(tái)，不僅沒(méi)有影RREEF和瑞星思達(dá)這樣的外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)的投資計(jì)劃，反而加強(qiáng)了他們的安全感。

　　用約翰·珀佰特的話說(shuō)就是：“投資者的安全感很重要，首先保證不要虧錢，其次才考慮賺多賺少，合理的政策是為了讓市場(chǎng)更加規(guī)范，這正是戰(zhàn)略投資者最看重的。”

　　約翰·珀佰特的看法在外資機(jī)構(gòu)人士中頗具代表性。“宏觀調(diào)控是一個(gè)好的信號(hào)。”剛剛進(jìn)入中國(guó)的RREEF亞太區(qū)主管卡爾·魯?shù)婪?Kurt Roeloffs)表示。他對(duì)此的解釋是，中國(guó)政府的宏觀調(diào)控策略使我們相信，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展不再像過(guò)去那樣，基于不穩(wěn)定、不可控的因　素，而更多是基于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，以及人均收入增長(zhǎng)基礎(chǔ)上的需求上升。

　　無(wú)獨(dú)有偶，美林、華平等諳熟中國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的投資機(jī)構(gòu)，今年在不同場(chǎng)合也提出過(guò)類似看法，并都據(jù)此對(duì)其中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)投資策略進(jìn)行了及時(shí)調(diào)整。

投資策略與模式因勢(shì)生變

　　過(guò)去幾年來(lái)，中國(guó)樓市尤其是住宅市場(chǎng)最為火爆，而外資更多選擇了購(gòu)買成熟物業(yè)，如已投入運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店等等。但在住宅市場(chǎng)受到調(diào)控政策重重限制后，他們反倒積極參與到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層面，甚至是購(gòu)買國(guó)內(nèi)房企股權(quán)，并且不再緊盯京滬等一線城市，開(kāi)始向二線城市進(jìn)軍。這種投資策略與投資模式上的新變化，多少讓人有些費(fèi)解。

　　對(duì)此，卡爾·魯?shù)婪虻奶拱最H具說(shuō)服力。他聲稱，對(duì)基金機(jī)構(gòu)而言，投資時(shí)機(jī)的選擇取決于基金投資客是否認(rèn)同基金管理者的判斷，過(guò)去歐美投資客對(duì)中國(guó)這一新興市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展情況不是很了解，這一市場(chǎng)也缺乏完整的歷史記錄，但現(xiàn)在情況已經(jīng)大不相同了。

　　“進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)讓我們感到非常興奮，中國(guó)GDP增速驚人，超過(guò)了世界其他任何發(fā)展中國(guó)家。”他說(shuō)，“除此之外，也有足夠數(shù)據(jù)證明，中國(guó)民眾的個(gè)人收入在逐步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)條件一步步改善，這也是我們進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行住宅項(xiàng)目投資的重要原因。”

　　他還表示，近一兩年中國(guó)政府對(duì)北京、上海等大城市的土地出讓環(huán)節(jié)實(shí)行嚴(yán)格控制，導(dǎo)致可開(kāi)發(fā)地塊減少，是導(dǎo)致外資轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海二線城市推進(jìn)的一個(gè)重要原因。

　　至于類似他們這樣參股國(guó)內(nèi)房企或單個(gè)項(xiàng)目，某種意義上也是外資借國(guó)內(nèi)信貸緊縮、本土企業(yè)資金緊張之際趁虛而入，以謀取更大、更長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。目前美林、瑞銀等機(jī)構(gòu)大多數(shù)地產(chǎn)投資仍停留在項(xiàng)目層面，而華平則把眼光更多投放到了公司合作上。這種對(duì)長(zhǎng)期利益的謀求，透露出了越來(lái)越多外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的信心。

高回報(bào)誘惑是本源

　　外資在中國(guó)逐步深入到風(fēng)險(xiǎn)較高的住宅開(kāi)發(fā)的原動(dòng)力，歸根結(jié)底，還是住宅開(kāi)發(fā)的高回報(bào)率。

　　據(jù)悉，RREEF投資珠海項(xiàng)目時(shí)對(duì)基金客戶承諾的回報(bào)為18%，華平對(duì)其中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)預(yù)期則在25%以上，瑞星思達(dá)更明確表示，對(duì)8%或更低的投資回報(bào)絲毫不感興趣。

　　事實(shí)上，近幾年來(lái)投資中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的海外基金多半賺得盆滿缽滿，回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出期望水平。當(dāng)然，這與外資主要選擇上市公司、商用物業(yè)和中高檔住宅這些利潤(rùn)率相對(duì)較高的投資目標(biāo)有密切關(guān)系。

　　對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期價(jià)格波動(dòng)，有意作持久打算的外資機(jī)構(gòu)已有心理準(zhǔn)備。他們普遍認(rèn)為，盡管短期內(nèi)中國(guó)一些城市因各種因素影響，房?jī)r(jià)會(huì)有輕微下降，但長(zhǎng)期和總體來(lái)說(shuō)，樓價(jià)仍然呈上升趨勢(shì)。

　　即使是中國(guó)政府針對(duì)外資投資地產(chǎn)的政策存在一些變數(shù)，但上述歐美外資機(jī)構(gòu)的基本判斷仍然是樂(lè)觀的。在外資機(jī)構(gòu)眼中，各國(guó)的產(chǎn)業(yè)投資政策都只是個(gè)別的風(fēng)險(xiǎn)，并非最大風(fēng)險(xiǎn)，在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資跟在世界上任何地區(qū)要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，本質(zhì)上是一樣的。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩方面：一個(gè)是市場(chǎng)的供需平衡，另一個(gè)是當(dāng)?shù)睾献骰锇榈膱?zhí)行力。

　　這也就很好地解釋了，為什么外資非常審慎地選擇中國(guó)本地市場(chǎng)上的合作伙伴，因?yàn)榱私猱?dāng)?shù)厥袌?chǎng)，以及切實(shí)有效地執(zhí)行其既定投資策略，才是最佳的抵消風(fēng)險(xiǎn)的手段。

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