望長城內(nèi)外：部分城市限購能把投資投機者趕到三四線城市嗎？

　　國慶節(jié)長假這幾天，為了抑制近期瘋漲的房價，北京、成都、天津、蘇州、杭州、濟(jì)南、鄭州、武漢、南京、合肥、無錫、廈門、福州等城市先后公布了限購措施，加上先期已采取限購措施的上海、廣州、深圳，近期全國共有16個城市采取了限購措施。

　　說到近期部分城市樓市的火爆，有關(guān)專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2015年國家有關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)市場“新政”是造成本輪房價瘋漲的主要原因。大家分析，國家有關(guān)部門出臺“新政”的主要初衷有兩個:一是“去庫存”。因為，在全國許多城市特別是三四線城市，近年來積壓了大量的新建商品房無人問津。據(jù)國家統(tǒng)計局2015年12月公布的數(shù)字，截止11月末，全國國內(nèi)商品房待售面積達(dá)6.96億平方米。二是“穩(wěn)增長”。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的一大支柱。據(jù)有關(guān)專家測算，樓市對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的直接和間接貢獻(xiàn)高達(dá)19%;樓市活動與房價下降10%便會讓中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速下降多達(dá)5個百分點，樓市的重要性由此可見一斑。因此，給樓市升溫有利于抑制經(jīng)濟(jì)下滑，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。

　　可是事與愿違，這項房地產(chǎn)“新政”自去年底出臺后，10個月下來，卻產(chǎn)生出完全“南轅北轍”的結(jié)果：不僅商品房“去庫存”的成效不明顯，而且把大量的資金都吸引到房地產(chǎn)市場，搞得實體經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)企業(yè)都來“炒房”，嚴(yán)重影響了制造業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長”。特別是造成了部分城市房價的瘋漲，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場的泡沫，增大了發(fā)生金融危機的危險。

　　為了抑制近期瘋漲的房價，近日，全國16個城市幾乎同時采取了限購措施。我認(rèn)為，這些城市是根據(jù)國家有關(guān)部門的指示和統(tǒng)一部署而采取限購措施的。國家有關(guān)部門指令近期樓市火爆、房價瘋漲的部分城市統(tǒng)一采取限購措施，是想把投資購房者和投機炒房者逼出這些城市的樓市，驅(qū)趕到商品房大量積壓的三四線城市，讓他們到三四線城市去幫助“去庫存”。從而實現(xiàn)去年出臺房地產(chǎn)市場“新政”“去庫存”和“穩(wěn)增長”的初衷。

　　可是，我覺得，國家有關(guān)部門的這個愿望雖然很好，但很難實現(xiàn)，因為他們忘了房子的最基本的功能是什么，忘了投資購房者和投機炒房者為什么會“購房、炒房”。

　　我認(rèn)為，居住是房子最基本的功能。絕大部分的老百姓買房子都是為了居住。當(dāng)然，在一定的條件下，房地產(chǎn)也有保值增值的功能，投資購房者和投機炒房者也正是看中了房地產(chǎn)的這種功能。

　　然而，房地產(chǎn)的保值增值只有在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的都市才容易實現(xiàn)。因為，商品房的房子本身是有使用年限的，其價值每年都在減少。商品房真正能夠保值增值的是與房子一起買賣的土地使用權(quán)。在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的都市地區(qū)，隨著城市的發(fā)展和建設(shè)用地的不斷減少，商品房建設(shè)用地的地價會不斷上漲，所以，在這些地區(qū)購買的商品房才有可能保值增值。

　　而在我國大多數(shù)的三四線城市，商品房之所以大量積壓，主要原因是當(dāng)?shù)氐睦习傩毡容^窮，買不起房。而這些城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較慢，商品房建設(shè)用地地價的上漲空間也很有限。因此，在這些地方，房地產(chǎn)的保值增值基本無法實現(xiàn)。而進(jìn)入樓市的投資者和投機者都是有錢人，他們購房炒房都是為了賺錢，最起碼也要能保值，如果這個愿望不能實現(xiàn)，他們會到三四線城市去幫助政府“去庫存”嗎?

　　由此可見，國家有關(guān)部門指望通過部分城市采取限購措施，把投資購房者和投機炒房者逼出這些城市的樓市，驅(qū)趕到商品房大量積壓的三四線城市，讓他們到三四線城市去幫助“去庫存”，很有可能是一個實現(xiàn)不了的良好愿望。

　　其實，中國新建商品房大量積壓的主要原因早就找到了：一是地方政府的“土地財政”推動了地價的過快上漲；二是房地產(chǎn)業(yè)不受限制的暴利；三是老百姓收入的增長趕不上地價和房價的上漲，買不起房。如果不在限制地方政府的“土地財政”和房地產(chǎn)業(yè)的暴利上動真格的，如果不在提高廣大群眾的收入方面下大功夫，所謂“去庫存”，將永遠(yuǎn)也無法實現(xiàn)。

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