房企收購時機已到，而普通購房者應繼續觀望
/余治國 葉楚華
2012年3月初，總理在政府工作報告中指出，要嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。幾天之后，總理在答記者問中進一步指出，合理的房價應使房價與居民的收入相適應，房價與成本和合理的利潤相匹配。他還明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期、健康和穩定發展。這說明，我們過去對房產市場現狀的分析與判斷及其趨勢的預測都十分準確。
但總理亦指出，房地產市場關系到財政、金融、土地等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，涉及到金融企業和房產企業的利益，調控的阻力相當之大，房地產市場要充分發揮市場配置資源的基礎性作用，就是說要充分利用市場這只手。
問題在于，我們不得不思考，市場之手將怎樣主宰中國的房產業與房產市場。我們認為，一些領導干部和房產老板們可沒有認識到這一問題。為什么會有這樣的結論？《人民日報》2012年3月19日刊出的一篇文章給了我們答案。文章指出，有些領導干部與房產老板們只愛看《肉蒲團》、《金瓶梅》、《素女心經》、《賭術精選》、《賭博游戲技巧分享》、《賭術實戰108招》、《麻衣相法》、《柳莊相法》、《相術大全》、《官經》、《厚黑學》、《官場文化與潛規則》、《陰陽風水學》、《八字與官運》等誨淫誨賭誨淫迷信誨權術之類的書，將所謂的珠寶其實不過一些石頭當成珍寶把玩。
兩千多年前的大領導——漢景帝早已高瞻遠矚地指出，“農，天下之本也。黃金、珠、玉，饑不可食，寒不可衣，以為幣用，不識其終始。”。這樣只能讓他們的業務能力與政治素養向無窮小邁進，而玩弄權術、腐敗白金、搞女人與賭博的水平卻向無窮大趨近。不妨建議這些領導干部與房產老板們多去讀讀《世界金融五百年》、《金融帝國》、《見證失衡》、《郎咸平說對了嗎》、《美國財政革命》之類提高水平，有益身心的好書。實在不行，學習李嵐清前首長，練練字畫，雕雕印章，吸收一下《論語》、《韓非子》之類的古代智慧，也未嘗不是一些陶冶情操的趣事。
言歸正傳。天津社會科學院出版社2011年版的《世界金融五百年》一書中詳細描述了19世紀的鐵路泡沫。當時的鐵路是高科技、高風險和高回報的高附加值產業，相當于現在的高科技產業。然而，高科技有時候也只是圈錢的噱頭與忽悠，現在的太陽能、風能如此，當時的鐵路亦然。根據歷史，《世界金融五百年》總結出這樣一個結論：在鐵路投資泡沫興起時，社會資本與國家資本大量涌入鐵路業，數大大小小的鐵路投機公司也隨著經濟泡沫的膨脹如雨后春筍一般地蓬勃興起，但最終鐵路建設的規模遠高于當時的市場容量時，泡沫便隨著崩裂，大資本兼并小資本，快資本吞噬慢資本，鐵路業中的中小企業逐漸被自己雄厚的大企業兼并收購，到19世紀末20世紀初，鐵路業終于成為經典的壟斷性行業。
鐵路業由市場競爭逐漸轉變為壟斷性行業的原因很簡單，無非是——規模經濟與進入壁壘，即企業規模越大，單位產品的成本越低，市場競爭力就越強。因此，規模經濟效益越明顯、進入壁壘越高的行業，即便原本是自由市場競爭，最終也會轉變為壟斷性行業。
房產開發公司與其說是屬于實體經濟，還不如說是類似金融業公司的虛擬企業。這是因為房企在房產業中只是起到一種協調與資源整合運用的作用，固定成本的投入比例相對較低，房產生產與制造投入的主要原料或物料——土地供給相對有限，從而使得房產開發商擴大開發規模所帶來的經濟效益的增加并不明顯。但是，房產開發企業的規模經濟主要體現在規模給開發商帶來的生產成本、材料采購成本和廣告成本的節約。
房產企業的壟斷性雖然有規模經濟的因素，但主要還是因為資本密集型的房產業進入壁壘較高。當然，從根本上講，行業壁壘較高也是因為規模經濟帶來的。我們不妨舉一個較為極端的例子來理解這個意思。假如你跑到一塊荒無人煙的沙漠上建造一幢別墅，其價值幾乎為零，但如果你有充裕的資本金，在這塊沙漠上投入上萬億的資本，建造工業區、房產與各種配套設施，那說不定還會大發其財。反過來說，如果不是在沙漠而是在繁華鬧市區購置土地開發房產，就必然需要足夠的巨額資本才能進入房產業，雖然這種規模經濟并不是你一家房產商投資帶來的，但購置土地的成本已經包含了這種規模經濟所帶來的經濟效益在里面。因此，從本質上看，行業壁壘的根本原因仍在于規模經濟。只是在這里，為了分析的方便，我們暫且將規模經濟與行業的進入壁壘這兩個因素截然分開來看。
無論是哪種原因，房產市場都是競爭有限的區域性壟斷。在這種市場結構中，區域性的房產市場必然會由自由競爭逐漸轉變為產業集中度較高的區域性寡頭壟斷市場。當然，還有一個原因是行政性因素導致的行業進入壁壘，即現行的土地出讓與房產管理制度。在這一制度下，土地購置的資本壁壘淘汰了很多個人與企業。比如，在城市禁止私人建房。在筆者兒時的記憶中，八十年代與九十年代的計劃經濟占主導地位的時代反而允許私人建房與私人買賣，沒有今天這么多的框框條條，非常自由，非常市場。惶惶然，不知這十多年來作為國家支柱產業的房產業的發展與改革究竟是不是市場化改革。
歷史也證明了任何地區或國家的房產業必然從自由市場演變為壟斷性市場。比如在香港，已形成六大家族控制的寡頭市場。香港“六大家族”———李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛、吳光正家族以及嘉道理家族代表的地產財團“透過把持沒有競爭的各種經濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格”。六大地產商才是香港的控制者。根據港交所的數據，2010年5月，由這些經濟巨頭操控的主要上市公司，占香港股市總市值的14.7 %。幾大地產商之間互相厘定協議，形成卡特爾聯盟，共同提高行業進入門檻和行業集中度，打擊外來競爭者。
在美國25個最大的區域性住宅市場, 10 家最大的全美住宅房開發公司擁有的市場份額近全美市場的42%。即便是美國較普通的房產公司，其資金雄厚到都不屑于自己設立售樓部，而是讓專業的房產經紀人代為進行房產銷售。
行業壟斷性的形成主要是在行業低迷之時。在行業處于低迷不景氣的時候，大量企業面臨破產倒閉，不得不低價出售其開發或經營的業務給實力更為雄厚的企業。這就給很多大資本帶來了并購的機會。在美國也不例外。美國四大房地產公司的Horton公司從創建算起僅用了20多年就成為美國售房量最大的公司，其成長的原因就在于接連不斷地并購其他房產公司，從而實現了企業規模的迅速擴大與市場的快速擴張。
當下的中國房產市場，那些現金流充裕的房產商擁有者收購與兼并其他房產公司的良機。房產十年盛宴過后，一地杯盤狼藉。現在，大量房產商由于現金流枯竭，很多項目處于停滯之中。有些房產商與建筑商背負高利貸來勉強維持企業的正常運轉，甚至有房產商欲借高利貸而不得，迫不得已只能將已有的項目以遠低于資產實際價值的賤價整體打包出讓，用來還貸或從事其他的項目。縱觀世界經濟史，那些著名的資本集團都是在這種經濟大蕭條中得到飛躍式的發展機會。我們想，中國房產業也不例外。當然，這種良機只屬于擁有大資本者，與普通購房者無關。與我們過去的觀點一致，普通購房者的最佳策略只能是繼續觀望。
葉楚華 余治國房產系列評論文章：
《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤
敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆
20年內，城市房產將成為沒人要的破爛
樓市留給你拋盤的時間不多了
社會潰敗致中國成高利貸之國
經濟軟著陸或難實現，中國樓市末日已經降臨
溫州，沒人救得了你了！溫州正在成為人間地獄
所有人都將為房產大泡沫付出沉重代價
請給我永遠的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想
美聯儲加息預期給中國樓市泡沫最后一擊
試行地方債券是貨幣與房產政策大轉型的里程碑
淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦
房產稅必須要落實：均富若不成國策，動蕩指日可待
外資撤離預示中國樓市漫長寒冬到來
歐元的選擇只有早死或遲死（《環球時報》）
溫總理告訴你房價不跌的幻想有多傻
不能將殖民地經驗照搬大陸房產
歐債危機，下一個倒下的是法國？——答《國際先驅導報》記者采訪
房產泡沫是引發歐債危機的直接導火索
房產業的投機性嚴重阻礙中國崛起的步伐
下調存準率不會扭轉房價下跌趨勢
貨幣政策改變不了房產泡沫的必然破滅
德法意欲何為，歐元出路何在？——《國際先驅導報》對余治國、葉楚華采訪
冰火兩重天的香港：萬眾矚目的香港房產富豪與籠屋中的百萬貧民
多收土地稅、少收房屋稅，讓房產泡沫軟著陸
2012年6月之后是自住者購房的時間窗口
金融體制改革遲滯不前，地產商坦言房價必降
房產泡沫破滅不會引起中國版的次貸危機
2012年的房產調控決定中國未來命運
狂熱注定滅亡，房產商與地方政府應回歸理性
從日本的衰落看中國房產利益集團的危害
中國房產企業的海外債務——葉楚華、余治國答《國際先驅導報》
從房地產泡沫看上海經濟的必然衰敗
貨幣政策的微調改變不了房產危局
在通脹不可遏止時，如何在現金與房產之間進行選擇
調低經濟增速為房產崩盤留余地
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
