“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控為何難見效

2010年12月9日 來源：每日經(jīng)濟新聞 作者：徐奎松

　　話題緣起

　　12月7日、8日，中國社科院相續(xù)發(fā)布2011年《經(jīng)濟藍皮書》和《住房綠皮書》。藍皮書指出，預(yù)計2010年全年住宅價格漲幅為15%左右，85%需購買新住宅的城鎮(zhèn)居民家庭無力購買；2011年如果調(diào)控放松，房價可能上漲20%~25%，甚至?xí)摺＞G皮書則指出，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。為緩解居民買房難，中央高層已經(jīng)提出，2011年新建1000萬套保障性住房。盡管如此，專家仍認(rèn)為“遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求”。

　　調(diào)控應(yīng)因“地”而異

　　NBD：社科院的藍皮書指出，目前房地產(chǎn)市場存在三大主要矛盾：一是實現(xiàn)居民買得起房的目標(biāo)與猛烈推高房價的土地出讓制度之間的沖突；二是中央與地方之間財政稅收關(guān)系不順的沖突；三是土地是用來吃飯、還是用來居住的矛盾。社科院給出的數(shù)據(jù)似乎在說明這一輪樓市調(diào)控失敗了。范經(jīng)理，您能以北京為例，談?wù)勥@一年來的房價走勢嗎？

　　范洪琳：我們公司能夠直接掌握房地產(chǎn)的真實價格。根據(jù)我們的總結(jié)，去年和今年的房價走勢出現(xiàn)了四個波動期。第一個波動期是2009年初到2009年底，一年之內(nèi)房價幾乎翻了一番，從去年年初到今年11月份，房價上漲了120%~130%；第二個波動期是，今年春節(jié)后到4月份國家宏觀調(diào)控政策出臺以前，是房價上漲最瘋狂的時期。比如北京的石景山區(qū)，2009年初二手房價在8000元/平方米~9000元/平方米，商品房價在12000元/平方米~13000元/平方米。到了2009年底，二手房價漲到了15000元/平方米~16000元/平方米，商品房漲到了20000元/平方米左右。到今年4月份，二手房價漲到22000元/平方米的水平，商品房價漲到了25000元/平方米；第三個波動期是從今年4月份到9月份，房價出現(xiàn)了短暫下滑的趨勢，但下滑的幅度并不大，在10%左右；第四個波動期是從今年9月到11月份，成交量和房價都在回升，二手房價又回到了20000元/平方米左右，商品房價回升到了25000元/平方米左右，甚至更高。

　　針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，所有地區(qū)都用同樣的政策，效果就不會理想。存在幾個原因：一是監(jiān)管力度不夠，二是政策比較寬泛，而全國各個地區(qū)的情況又不一樣，造成政策的具體實施出現(xiàn)夾心層。所以，用同樣的政策來調(diào)整不同區(qū)域，其效果要大打折扣。由此也給統(tǒng)計帶來誤差、甚至失真，給宏觀調(diào)控的判斷和制定帶來導(dǎo)向性的偏離。像北京有個統(tǒng)計機構(gòu)，他們做房屋交易價格調(diào)查時給出，今年3月份商品房的成交價是24000元/平方米、4月份是22000元/平方米、5月份是18000元/平方米。簡單地看，價格是降下來了，實際上是數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，他們把遠(yuǎn)郊區(qū)域的價格與城市中心的價格平均后得出的價格，這個價格就顯得很低，但城市的房價依舊很高。

　　現(xiàn)金買房難以限制

　　NBD：房價在漲是事實，中央要調(diào)控的決心也很大，但是為什么宏觀調(diào)控政策壓不住房價？以控制信貸量為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為何難見效？

　　顧云昌：控制購房信貸是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要措施之一。我們要認(rèn)同今年出臺的限制第三套房信貸和提高第二套房貸首付比例（不低于50%）的措施，對打擊惡性炒房、虛高房價起到了一定作用。但是，房價為什么在9月份又出現(xiàn)反彈？這說明兩個問題：一是在房地產(chǎn)市場，富人在炒房的比例很大，這些人根本不需要銀行貸款，信貸控制政策對他們不管用，相反會限制了實際想購房居住的人；二是因為控制不住炒房人，控制信貸政策的效果就打了折扣，包括房地產(chǎn)其他相關(guān)政策的有效性也被打了折扣。我想提醒的是，全社會包括政府在內(nèi)，必須理性地反思我們的宏觀調(diào)控政策，應(yīng)該滲透到房價的背后，在房地產(chǎn)治理結(jié)構(gòu)上找原因。我們需要從體制上轉(zhuǎn)變并改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施。

　  曹建海：今年4月份實施新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，到9月份控制住了房價的惡性膨脹，說明對投機性炒房打擊起到了效果。但我們要看明白，控制住的房價，僅僅是今年年初被惡性炒高的那部分。即使去掉被惡炒部分，原先的房價也是高的，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購買能力。今年中央政府相繼出臺了 “國十條”、“新五條”、“要求省級地方政府監(jiān)管房價”等措施。在一系列政策中，限制購房信貸政策和要求省級地方政府監(jiān)管房價政策，之前是被社會看好的，結(jié)果還是起不到改變實質(zhì)性問題的作用。

　　我們進一步看這兩個措施的變化。出讓土地是地方政府的重要收入來源，2009年以前，土地出讓收入占地方財政總量的40%以上。今年，由于房地產(chǎn)市場的變化難以預(yù)計。從現(xiàn)在的情況看，年底前，又出現(xiàn)了地方政府出讓土地的高峰，部分城市地王又不斷冒出。從某種意義上說，地方政府高價出讓土地比“炒房團”的破壞性更大。所以，中央要求地方政府監(jiān)督房價，這是一個失誤。

　　再看限制信貸政策效果為什么打折扣？有三個主要漏洞：一是4月份出臺控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例后，四大國有銀行執(zhí)行力比較強，但小銀行和其他非國有銀行，不但沒有很好地執(zhí)行政策，反而把四大銀行臨時停貸所騰出來的市場份額占據(jù)了。這些小銀行的房貸規(guī)模也不小。

　　第二個漏洞，由于長期的通脹和高物價預(yù)期，銀行存款發(fā)生了“大搬家”，很多人把存款取出來購置商品房。據(jù)多家調(diào)查機構(gòu)證實，在現(xiàn)有房價里，一次性付款量占到40%以上。也就是說，40%以上的購房錢都是私人現(xiàn)金，不是銀行信貸。幾天前，我與幾個富豪座談得知，他們每個人手里的房子都在100套左右，都是一次性付款購買。2000萬元的房子，有富豪光在上海一下子就買了4套。說明中國的富豪購房力是驚人的。

　　第三個漏洞，商業(yè)銀行不具備審查信貸人的房屋套數(shù)貸款清單，沒有記錄，只有貸款人的貸款總體記錄。要獲得詳實的記錄信息，銀行依靠的是銀行協(xié)會，但銀行協(xié)會的統(tǒng)計是不全面的，掌握一個家庭擁有幾套房子的權(quán)威機構(gòu)是各地方建委。而這個信息通道，地方建委與銀行沒有打通，出現(xiàn)了真空狀態(tài)，銀行就無法真正控制住信貸購房。所以，我們表面上看，控制信貸的政策已經(jīng)有了，實際上等于沒有。

　　通過上述三個問題，我們可以了解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施為何壓不住高房價了。

　　范洪琳：曹主任說的這些制度漏洞的確存在。據(jù)我們掌握的情況，“國十條”信貸控制政策4月份出臺后，直到7月~8月份銀行才與地方建委聯(lián)網(wǎng)。在這個過程中，銀行與建委的信息處于封閉狀態(tài)，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套樓房的信貸申請。另外，我們與溫州、山西等地的炒房團打過交道后得知，他們購房用的是全款，不依靠信貸。富人全款買房和貸款買房，效果是大不一樣的。如果使用貸款就會大大提高成本，一是變現(xiàn)途徑太慢，二是銀行合同規(guī)定一年之內(nèi)不允許提前還貸。而依靠銀行信貸的是一些投資小型商品房客戶。

　　應(yīng)盡快出臺房產(chǎn)稅

　　NBD：有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)無論如何調(diào)控，都離不開取消土地財政、加大保障房供應(yīng)和出臺房產(chǎn)稅這三大主要措施。中央已經(jīng)提出，2011年新建1000萬套保障房，目前現(xiàn)狀如何？

　　曹建海：今后，對保障房與商品房的建設(shè)比例，應(yīng)該做進一步的調(diào)整。國土資源部提供的數(shù)據(jù)說，70%的土地是用于保障房和小戶型房屋建設(shè)。但是，國土部沒有說明，保障房到底應(yīng)該占多少比例？

　　實際上，小戶型房屋也屬于商品房，應(yīng)該分離出來，歸入保障房就十分含糊。據(jù)我們調(diào)查，有些地方在這個70%的土地里，60%建的是小戶型商品房，這就偏離了加大保障房建設(shè)規(guī)劃的意圖。另外，我們也應(yīng)該看到，現(xiàn)在的保障房，55%的面積是安置了被拆遷戶，這就意味著大量的保障房建設(shè)中，只有45%房屋才能解決居民居住問題。城市住房拆了再建，只是創(chuàng)造了短期的GDP，對財富的損失卻是很大的。

　　范洪琳：以北京為例，從2009年到今年，棚戶區(qū)改造增量很大，城中村基本上都在拆遷。給這些人的安置房有很大一部分都是保障房，55%都打不住。每年度的保障房規(guī)劃與建設(shè)量是很大，但實際安排低收入人群的比例不大，被安置人群占有了。像北京市在2009年規(guī)劃中，明確要確保本市低收入無房者的住房保障問題，但通過搖號方式還有一大批人排不上號，繼續(xù)往后拖延。所以，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策安排上，今后應(yīng)該在保障房與商品房的建設(shè)比例上，作出重大調(diào)整，加大保障房數(shù)量的建設(shè)。讓經(jīng)濟實力雄厚的人去購買商品房，一般工薪階層購買保障房。

　　NBD：至于房地產(chǎn)泡沫，很人認(rèn)為土地財政是罪魁禍?zhǔn)住Ｈ绾胃母锿恋刎斦?/p>

　　顧云昌：單純?nèi)【喭恋刎斦赡苄圆淮蟆Ｖ醒牒偷胤奖仨殞ふ页隽硪环N辦法，替代土地財政。盡快出臺物業(yè)稅，地方財政可以從物業(yè)稅中增加財政收入。

　　曹建海：有效的解決辦法是，宏觀調(diào)控政策應(yīng)該明文規(guī)定，全國一半的土地不允許出售，無償劃撥給保障房用地。另外一半土地，由地方政府出讓，出讓收入也要用于保障房建設(shè)，不允許地方政府用于其他方面的投資。如果把這個政策落實到位，從長遠(yuǎn)看，為保障房的建設(shè)主體地位就打下了良好的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)市場的平抑會起到非常大的效果，房價也就會真正降下來。

　　就目前銀監(jiān)會嚴(yán)查78家央企繼續(xù)拿地炒房這件事看，我認(rèn)為，重要的不是央企退出問題，而是應(yīng)該讓央企建設(shè)保障房，限制他們開發(fā)商品房。這樣，一方面可以起到國有財富補貼老百姓的目的；另一方面，一旦限制住了央企建設(shè)商品房，房價也降下來。

　　NBD：對于房產(chǎn)稅，現(xiàn)在也有兩種不同的看法：一部分人說房地產(chǎn)稅是調(diào)控房價的好辦法；也有人說調(diào)控效果有限。我們需要怎樣的房產(chǎn)稅？

　　曹建海：出臺房產(chǎn)稅對抑制房價是個很好的辦法，像香港地區(qū)的印花稅，效果就很好。房產(chǎn)稅應(yīng)該定在多大的幅度才能起到作用？歷來爭論不定。我認(rèn)為應(yīng)該針對多套住房的房主，定在每年征收評估值的1%左右，對抑制房價會起到非常明顯的作用，這也是能替代地方土地財政的辦法之一。目前已經(jīng)傳聞?wù)f，2011年準(zhǔn)備在上海和重慶試點，估計是按0.3%~0.4%稅率嘗試性征收，這個稅率偏低了。

　　范洪琳：傳聞?wù)f2011年將在重慶和上海做房產(chǎn)稅試點，但是稅率定在多少還沒有說法。重慶準(zhǔn)備先在豪宅和別墅展開征收試點，上海將按人均居住面積征收試點。我認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)該等到房屋供給達到一定均衡水平的時候再推出，可能更科學(xué)。

　　現(xiàn)在是供給小需求大，如果在這個時候出臺房產(chǎn)稅征政策，可能出現(xiàn)這樣的結(jié)果：沒有降低房價，相反把房價拉高。比如說，我這套房屋開始被征收房產(chǎn)稅了，那么，我就把這套房子出租出去，所增加的房產(chǎn)稅就加在房租里面，讓租房者來承擔(dān)。所以，在供給小于需求的情況下，租房人群就會不斷攀升，就會形成長期的賣方市場，房價肯定降不下來。但是，一旦供與需數(shù)量步入平衡狀態(tài)或者接近平衡，房產(chǎn)稅就會立馬起到調(diào)低房價的作用。

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