警惕房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的新自由主義趨向

警惕房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的新自由主義趨向

鐘庭軍

    2008年年末，由于美國(guó)次級(jí)債危機(jī)導(dǎo)致我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值下滑，黨中央出臺(tái)了一系列刺激內(nèi)需的措施，其中刺激房地產(chǎn)消費(fèi)就是重要的一項(xiàng)。在這種政策的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)市場(chǎng)本來自我調(diào)整的過程被攔腰中斷，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“U”型反轉(zhuǎn)。全同商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長(zhǎng)42．1％；商品房銷售額43995億元，比上年增長(zhǎng)75．5％（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2009）；各地地王頻出，央企紛紛涉及非主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)以更快的幅度上升，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比迅速提高，導(dǎo)致民怨日益積累。人們不禁要問，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路究竟出了什么問題？數(shù)年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為何房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高？新自由主義，對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)域來說似乎屬于較為生疏的名詞，但是在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域卻以較為隱蔽的方式出現(xiàn)，較難為人所知，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的失靈與新自由主義有著千絲萬縷的聯(lián)系。因此有必要對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的新自由主義趨向進(jìn)行概括和分析，以有利于我們?cè)谥贫ǚ康禺a(chǎn)政策過程避開這些陷阱。
    一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新自由主義泛濫根源
    （1）新自由主義泛濫的宏觀環(huán)境。新自由主義理論是戰(zhàn)后一系列經(jīng)濟(jì)理論的綜合，包括科斯的產(chǎn)權(quán)理論、弗里德曼的貨幣主義、貝克爾的家庭論為其理論基礎(chǔ)，針對(duì)凱恩斯主義無法解釋上世紀(jì)70年代出現(xiàn)“滯脹”現(xiàn)象而新自由主義大行其道，主張充分利用市場(chǎng)達(dá)到資源配置優(yōu)化，否定國(guó)家干預(yù)市場(chǎng)。新自由主義主張以新自由主義理論為基礎(chǔ)，片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的功能和作用，鼓吹國(guó)有企業(yè)私有化、貿(mào)易自由化、金融自由化、利率市場(chǎng)化、放松對(duì)外貿(mào)的監(jiān)管、放松政府管制等，適應(yīng)了國(guó)際壟斷資本向全球擴(kuò)張的需要。此外，美國(guó)此后還利用經(jīng)濟(jì)援助、貸款的附加條件，向發(fā)展中國(guó)家強(qiáng)制推行“華盛頓共識(shí)”，新自由主義最終被美國(guó)當(dāng)局國(guó)家意識(shí)形態(tài)化、政治化、范式化。休克療法造成俄羅斯經(jīng)濟(jì)大滑坡以及拉美試驗(yàn)帶來的區(qū)域經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是新自由主義造成的一系列后果。新自由主義在我國(guó)迅速傳播，在本世紀(jì)初也曾掀起一股私有化的浪潮，大量國(guó)有企業(yè)私有化造成國(guó)有資產(chǎn)流失，幸虧中央政府及時(shí)阻止了這一趨勢(shì)。但是房地產(chǎn)仍是新自由主義的重災(zāi)區(qū)，它以隱蔽的形式出現(xiàn)，不易為人識(shí)別，因此決策者要特別警惕新自由主義的動(dòng)態(tài)。
    （2）我國(guó)房地產(chǎn)體制的低抵抗力。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)體制特征決定了它容易遭受新自由主義的侵襲。首先是新舊體制的交接。傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)住房福利分配已經(jīng)結(jié)束了，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)基本制度尚未健全。從1998年以來推行的全面房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革其實(shí)就是私有化的過程，把以前的公房賣給私人。但是市場(chǎng)化改革并不等于私有化，也不是放開了市場(chǎng)就是市場(chǎng)化了。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好需要許多基礎(chǔ)性的制度，譬如反壟斷制度、信息平臺(tái)建設(shè)、價(jià)格預(yù)警制度等等。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)建立時(shí)間短，決策者對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律尚不清楚，這些制度建立尚待時(shí)日。其次是利益集團(tuán)的阻擾。改革開放以來先富起來的階層作為既得利益階層往往成為了改革深化的障礙，這就是科斯所謂的“路徑依賴”。作為先富起來的階層，包括一部分決策者擁有數(shù)套住房是常事，對(duì)物業(yè)稅等損害自身利益的制度往往抱有天然的抵制情緒，一些抑制投機(jī)的制度建設(shè)難以出臺(tái)。在基礎(chǔ)性房地產(chǎn)制度尚未健全的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是霍布斯筆下的野蠻競(jìng)爭(zhēng)的“熱帶叢林”，當(dāng)然西方新自由主義就很容易在房地產(chǎn)體制內(nèi)泛濫成災(zāi)。
    二、新自由主義在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的表現(xiàn)
    新自由主義在不斷地侵蝕房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本理念。新自由主義在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的表現(xiàn)形式各種各樣，但是歸納起來主要有以下幾種：
    （1）把市場(chǎng)化等同于私有化。私有化并不等于自動(dòng)建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度。我國(guó)在遭遇亞洲金融風(fēng)暴時(shí)，把放開房地產(chǎn)市場(chǎng)作為培育經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力推進(jìn)公房私有化的進(jìn)程。我國(guó)的住房私有率迅速上升到2005年的82％左右。這有點(diǎn)類似于英國(guó)的住房私有化改革。與之不同的是，英國(guó)的住房私有化本身就具有良好的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，具備計(jì)劃軌和市場(chǎng)軌兩種系統(tǒng)性基礎(chǔ)性制度，因此能較為順利地完成從計(jì)劃軌向市場(chǎng)軌轉(zhuǎn)軌。但是我國(guó)計(jì)劃軌較為完善，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住房生產(chǎn)和消費(fèi)體制都具有一定的公平性和效率性，但是市場(chǎng)軌的制度建設(shè)卻相對(duì)薄弱，特別是在反壟斷、市場(chǎng)秩序、信自透明、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等方面尚沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)，大規(guī)模的私有化難免會(huì)造成混亂局面。在這個(gè)意義上，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)亂象其實(shí)是一種體制轉(zhuǎn)軌造成的亂象。新自由主義者往往把私有化、市場(chǎng)化看作解決問題的法寶，卻不積極構(gòu)建市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的基礎(chǔ)性制度。新自由主義者以私有化的程度作為市場(chǎng)化程度的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)質(zhì)是放任自發(fā)的市場(chǎng)力量，是市場(chǎng)原教旨主義的表現(xiàn)。
    （2）拒絕競(jìng)爭(zhēng)主體的多元化。新自由主義是主張競(jìng)爭(zhēng)的，但是我國(guó)新自由主義者卻拒絕競(jìng)爭(zhēng)主體的多元化，實(shí)質(zhì)上是保護(hù)了壟斷，未能將新自由主義貫徹到底。競(jìng)爭(zhēng)主體的多元化有時(shí)能自動(dòng)起到瓦解壟斷的目的。競(jìng)爭(zhēng)主體的多元化有利于改善競(jìng)爭(zhēng)的績(jī)效，我國(guó)國(guó)有企業(yè)改革的歷史經(jīng)驗(yàn)證明了這一點(diǎn)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制是從農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制開始的，而對(duì)城市的國(guó)有企業(yè)改革是肇始于對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的承認(rèn)，是在傳統(tǒng)的國(guó)有經(jīng)濟(jì)體制之外造就一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的實(shí)體。就是這樣的實(shí)體促進(jìn)了國(guó)有企業(yè)進(jìn)行改革后來又鼓勵(lì)引入三資企業(yè)、外資企業(yè)，隨后又承認(rèn)私有企業(yè)在我國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)中所占有的地位。我國(guó)多種經(jīng)濟(jì)成分的競(jìng)爭(zhēng)型結(jié)構(gòu)最終促進(jìn)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行股份化改革，出現(xiàn)一批盈利能力強(qiáng)、社會(huì)貢獻(xiàn)大的“新型國(guó)企”。縱觀國(guó)有企業(yè)改革的歷程，我們發(fā)現(xiàn)培育—批競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體對(duì)促進(jìn)國(guó)有企業(yè)自身改革有非常大的幫助，而房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主體卻較為單調(diào)。這里所說的單調(diào)并非是指所有制結(jié)構(gòu)成分，而是清一色房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。眾所周知，一個(gè)企業(yè)，無論是外資、三資用有或國(guó)有企業(yè)，其存在的基礎(chǔ)就是以盈利為目的。雖然在同一城市，各種企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤還存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，但是最簡(jiǎn)單最有效的增加盈利方式莫過于價(jià)格合謀。奧爾森將這些利益集團(tuán)稱之為“共容利益集團(tuán)”，這就是通常所說“一個(gè)城市房?jī)r(jià)基本上就是幾個(gè)大開發(fā)商在一張酒桌上決定”的。因此培養(yǎng)異質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體非常必要。何謂異質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體？房地產(chǎn)具有一定的壟斷性，不像普通商品一樣不同所有制成分就可以制造充分的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)異質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體是指必須以各種不以盈利為目的的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體或者低成本入市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)體。在西歐國(guó)家，譬如瑞典、德國(guó)、英國(guó)，不以盈利為目的的住房合作社為社會(huì)提供的住房高達(dá)60％以上。但是我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)主體結(jié)構(gòu)甚為單調(diào)，僅僅是開發(fā)商唱主角。通常個(gè)人合作建房、小產(chǎn)權(quán)房都被排斥在外，就連西歐盛行的住房合作社也在我國(guó)不見身影。這些非盈利性組織有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的超額潤(rùn)，為自住性需求的消費(fèi)者提供起碼的住房條件。但是這些非盈利性組織在我國(guó)并沒有得到提倡。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)追求自身利益實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)物，也是市場(chǎng)力量自發(fā)應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的產(chǎn)物。統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)證明，哪里的房?jī)r(jià)越高，哪里的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)得越多。這說明市場(chǎng)力量已經(jīng)突破了法律的樊籬，從灰色渠道上提供了部分住房。這說明“看不見的手”永遠(yuǎn)推動(dòng)人們突破制度的障礙和框架去實(shí)現(xiàn)自身利益，法律應(yīng)該采取適當(dāng)措施化解集體土地流轉(zhuǎn)的矛盾，但是對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房一律采用封殺的手段未免也有新自由主義的嫌疑。
    （3）構(gòu)建基礎(chǔ)性市場(chǎng)制度積極性差或者制度軟化現(xiàn)象。首先，基礎(chǔ)性制度缺失。在開發(fā)過程中，容易出現(xiàn)囤地等現(xiàn)象，但是法律沒有有效手段遏制囤地。在流通過程中，開發(fā)商容易出現(xiàn)價(jià)格合謀，對(duì)此我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)價(jià)格合謀尚沒有一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)，此外在流通領(lǐng)域中還經(jīng)常出現(xiàn)雇人排隊(duì)、虛假?gòu)V告等行為，我國(guó)尚沒有建立治理這種市場(chǎng)秩序混亂的長(zhǎng)效機(jī)制。在消費(fèi)領(lǐng)域，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的典型特征是保有稅種少、流通稅種高，對(duì)投資性投機(jī)性買房沒有較強(qiáng)的約束力，導(dǎo)致投資投機(jī)性需求擠占了剛性需求，出現(xiàn)嚴(yán)重的住房不公現(xiàn)象。言概之，在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)領(lǐng)域，均缺乏避免對(duì)生產(chǎn)要素以及商品壟斷占有的基礎(chǔ)性制度。其次，基礎(chǔ)性制度軟化。市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)制度可以促進(jìn)市場(chǎng)主體公平競(jìng)爭(zhēng)打破壟斷、促進(jìn)要素流到最有效率的市場(chǎng)主體手中。在生產(chǎn)階段，開發(fā)商高價(jià)拍地，獲得高價(jià)地后，卻由于形勢(shì)變化而推遲開發(fā)，政府手中的土地變成開發(fā)商囤積的土地，盡管每年政府都加大推地的力度，但是由于開發(fā)商的“囤地偏好”，每年開發(fā)的土地面積也達(dá)不到政府希望的面積。由于地方政府和開發(fā)商具有利益一致性，出現(xiàn)促進(jìn)要素公平流動(dòng)的制度“軟化”現(xiàn)象。開發(fā)商往往和地方政府達(dá)成一致，在繳納士地出讓金、土地開發(fā)時(shí)限上采取通融措施，形成了對(duì)開發(fā)商的軟約束。
    （4）保障性住房措施不力和走形（市場(chǎng)失靈領(lǐng)域）。縮小政府規(guī)模，縮小公共產(chǎn)品的供給是新自由主義的一貫主張。住房公共政策尚處于缺位狀態(tài)，也是新自由主義在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)。首先，保障性住房覆蓋面小。如 2009年中央政府廉租房撥款僅為 493億元，不到GDP的0.2％，經(jīng)濟(jì)適用住房撥款更少。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的單位保障制轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，住房公共政策基本機(jī)理尚未理清，中央和地方在保障房上的責(zé)任沒有理清，地方政府建設(shè)保障性住房的積極性不高。其次，目標(biāo)群體具有社會(huì)排斥性特征。從住房保障政策的目標(biāo)群體的受益資格確定方面來看，住房保障主要針對(duì)官方認(rèn)定的住房困難人群，有嚴(yán)格資格審查，一般都要有當(dāng)?shù)貞艏夥恳鲜杖牒妥》慷荚庥隼щy的“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。非官方確認(rèn)的住房困難主體，如非戶籍貧困居民等被排除在外。經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)變化，與戶籍和一定收入相聯(lián)系，但操作中往往嚴(yán)重走樣。而住房公積金政策按規(guī)定覆蓋了幾乎所有單位，但公民能否獲益，卻依賴于雇主能否按時(shí)繳納。總體上，非戶籍人口被排斥于住房保障之外。我國(guó)住房保障制度既非普適性的、也非職業(yè)性的、也非完全收入相關(guān)的，而與人的身份與職業(yè)/單位有關(guān)，具有中國(guó)特色的社會(huì)排斥特征，甚至比福利保障色彩最少的自由資本的“新自由主義”還要糟糕。
    概而言之，我國(guó)房地產(chǎn)新自由主義者以堅(jiān)持市場(chǎng)化為主導(dǎo)方向，其實(shí)是在放任市場(chǎng)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)原教旨主義和社會(huì)達(dá)爾文主義。在維護(hù)自身利益時(shí)，有時(shí)又拒絕某些新自由主義的良性主張，利用壟斷、抑制競(jìng)爭(zhēng)獲得超額利潤(rùn)，代表某些小部分益集團(tuán)的利益。
    三、房地產(chǎn)界新自由主義者的理論武器
    當(dāng)然，房地產(chǎn)新自由主義者是有一套理論武器作為其辯詞的。從理論武器、理論分析到政策手段，構(gòu)成一系列看似嚴(yán)密的邏輯框架體系。
    （1）供求關(guān)系為理論工具。新自由主義者所持的基本理論工具是供求關(guān)系。供求分析是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)一個(gè)經(jīng)典的分析框架，可供求分析是建立在主觀效用價(jià)值論上的。何謂主觀效用價(jià)值，簡(jiǎn)單說主觀上是對(duì)某種商品的評(píng)價(jià)，譬如在沙漠里瀕臨死亡的人們?cè)敢饣ň揞~的資金支付—杯水的價(jià)格，原因在消費(fèi)者認(rèn)為值得。對(duì)于房地產(chǎn)供求而言，“供”是容易定量分析的，“求”卻是不容易定量分析的。供求理論所依賴的主觀效用價(jià)值論容易增大市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。譬如在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善、信息不暢通的前提下，拼命鼓吹房地產(chǎn)稀缺他雇人排隊(duì)。虛假?gòu)V告都可以造出人為的虛假需求，以致購(gòu)買者誤認(rèn)為需求是旺盛的、房產(chǎn)未來升值的潛力是很大的。虛假的勸說以及廣告說辭提高了購(gòu)買者的心理價(jià)位（主觀效用價(jià)值論的體現(xiàn)）。當(dāng)購(gòu)買者心理價(jià)位已經(jīng)超過現(xiàn)實(shí)的價(jià)位，購(gòu)買者便認(rèn)為購(gòu)買房產(chǎn)能夠獲得較大的消費(fèi)者剩余從而踴躍購(gòu)買，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格脫離價(jià)值直線上升，引發(fā)更多的投資性投機(jī)性需求的入市，引起房?jī)r(jià)螺旋式上升，刺激房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。
    （2）以中國(guó)特色為辯護(hù)詞。新自由主義者以供求關(guān)系為基本理論工具，為了證明“求”之盛，為高房?jī)r(jià)作辯護(hù)，新自由主義者借助于中國(guó)特色的說辭。其—是鼓吹城市化帶來的住房需求，混淆有效需求和無效需求的區(qū)別。我國(guó)的城市化非常具有特色，作為第三產(chǎn)業(yè)的低端服務(wù)業(yè)吸納了大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，這些勞動(dòng)力都以“低工資低福利”為其特征。我國(guó)所進(jìn)行的城市化可謂人類歷史上的“壯舉”，但是這種剛性需求究竟能帶來多大的住房需求尚值得商榷。顯然，很大部分的進(jìn)城農(nóng)村人口，其工資水平難以購(gòu)買城市商品住房，就連跳出農(nóng)門的大學(xué)生對(duì)購(gòu)房也力不從心。具有實(shí)際購(gòu)買力的僅僅是農(nóng)村小部分新富階層。新自由主義者以城市化帶來的剛性需求為高房?jī)r(jià)作辯護(hù)，但這種所謂的“剛性需求”往往是無效需求，即沒有支付能力的需求；其二是混淆剛性需求和投機(jī)需求的區(qū)別。由于沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息調(diào)查系統(tǒng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求和投機(jī)需求的變化難以被準(zhǔn)確監(jiān)測(cè)到，新自由主義者混淆了剛性需求和投機(jī)需求，把投機(jī)需求理解成剛性需求，竭力辯護(hù)高房?jī)r(jià)。其三是以中國(guó)特色為盾牌拒絕國(guó)際通行的基礎(chǔ)性制度。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的某些房地產(chǎn)制度還是比較科學(xué)的，適當(dāng)引進(jìn)有利于加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。但是我國(guó)新自由主義者以中國(guó)特色為其盾牌，拒絕實(shí)行本來西方有的比較科學(xué)的某些制度，如物業(yè)稅制度。為了維護(hù)某些利益集團(tuán)的利益，為了夸大基礎(chǔ)性制度實(shí)施的困難，往往披上“中國(guó)特色”的面紗。筆者并非鼓吹全盤引入西方房地產(chǎn)制度，但對(duì)大多數(shù)國(guó)家都實(shí)施的行之有效的制度，無論面臨多大困難，都需要引入。
    （3）夸大房地產(chǎn)的支柱地位。為了進(jìn)一步為高房?jī)r(jià)作辯護(hù)，新自由主義者夸大了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位，使中央調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)落入投鼠忌器的尷尬境地。新自由主義者是這樣夸大房地產(chǎn)的支柱地位的。首先是混淆房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別。新自由主義者在計(jì)算房地產(chǎn)帶動(dòng)效應(yīng)時(shí)是把房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)混淆在一起，特別是計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)時(shí)，房地產(chǎn)帶動(dòng)的是礦業(yè)、石油煤炭、通信、電力等物質(zhì)技術(shù)原材料消耗性產(chǎn)業(yè)。這些所謂的帶動(dòng)效應(yīng)本身就是建筑業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，混淆房地產(chǎn)和建筑業(yè)無形中擴(kuò)大了房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。而房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)質(zhì)僅僅只相當(dāng)于一個(gè)中介組織或者流通組織，難以承擔(dān)起支柱產(chǎn)業(yè)的大任。從西方國(guó)家支柱行業(yè)變遷史的角度來看，從來沒有西方國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱行業(yè)，僅僅是美國(guó)曾經(jīng)有段時(shí)間把建筑業(yè)作為支柱行業(yè)。其次是國(guó)民生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)方式也造成房地產(chǎn)支柱地位的假象。房?jī)r(jià)上漲，其上漲的部分也被計(jì)算在國(guó)民生產(chǎn)增加值的部門，這種虛增的國(guó)民生產(chǎn)總值并不是國(guó)民生產(chǎn)總值實(shí)際增長(zhǎng)，但是被計(jì)算在內(nèi)，這進(jìn)一步夸大了房地產(chǎn)的支柱地位。第三是有意無意忽視擠出效應(yīng)。新自由主義者在擴(kuò)大房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)，有意無意忽視了擠出效應(yīng)。購(gòu)房者在購(gòu)買住房以后，往往縮小其他方面的消費(fèi)。在各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，往往強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)對(duì)建材家具家電等的拉動(dòng)效應(yīng)，而對(duì)其他消費(fèi)的擠出效應(yīng)卻有意無意被漠視了，但是這種效應(yīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響卻是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。
    （4）拒絕行政化手段的利用。新自由主義者以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為借口拒絕行政化手段。由于新自由主義者把私有化等同于市場(chǎng)化，拒絕行政手段的使用。譬如南京在抑制房?jī)r(jià)過程中采用一些行政手段就激起抗議一片。新自由主義者在拒絕行政手段時(shí)言辭鑿鑿，有關(guān)政府部門顯得理屈。其實(shí)在某些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性制度缺位、市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌青黃不接的前提下，行政化手段在一定范圍內(nèi)具有較好的效率。譬如價(jià)格合謀、掠奪性定價(jià)、壟斷行為在西方國(guó)家已經(jīng)遭到明令禁止，但是在我國(guó)關(guān)于房?jī)r(jià)合謀、壟斷行為沒有法律上的裁決標(biāo)準(zhǔn)，這種法律上的空白可以適當(dāng)利用行政手段來彌補(bǔ)，關(guān)鍵的是要研究如何找到行政手段的切入點(diǎn)。譬如某大型開發(fā)商進(jìn)入福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于福州房地產(chǎn)市場(chǎng)體量小加上多種營(yíng)銷手段利用，福州房?jī)r(jià)迅速上漲，有關(guān)部門在該開發(fā)商樓盤周邊布置若干經(jīng)濟(jì)適用房有效威懾該開發(fā)商。這種經(jīng)濟(jì)手段和行政手段的綜合利用在我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期還是具有一定的適應(yīng)性的
    四、新自由主義在房地產(chǎn)領(lǐng)域泛濫的危害
    新自由主義已經(jīng)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的毀滅性惡果。每一次房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致金融危機(jī)都有不同的特性，不可因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他國(guó)家不一樣而妄斷中國(guó)不會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)，歷史不可能重復(fù)進(jìn)行著。美國(guó)次級(jí)債危機(jī)、迪拜事件這些房地產(chǎn)危機(jī)其實(shí)都有一個(gè)共同的特征，那就是新自由主義在該國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中泛濫的表現(xiàn)。美國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新自由主義表現(xiàn)在：其一，過度夸大市場(chǎng)的力量，通過市場(chǎng)化和金融創(chuàng)新手段把低收入者引入房地產(chǎn)市場(chǎng)（低首付和浮動(dòng)利率），讓市場(chǎng)解決窮人住房問題。其二，基于房地產(chǎn)抵押貸款合同所構(gòu)造的衍生品定價(jià)其實(shí)質(zhì)就是故意利用復(fù)雜化定價(jià)機(jī)制造信息不對(duì)稱，掩蓋了價(jià)格脫離價(jià)值的事實(shí)，政府對(duì)其監(jiān)管難以監(jiān)管，也是市場(chǎng)機(jī)制作祟造成的結(jié)果。其三，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲、投機(jī)需求劇烈時(shí)，政府又沒有采取合適的手段和有效的措施去抑制市場(chǎng)的盲動(dòng)力量。種種因素導(dǎo)致次級(jí)債危機(jī)最終引發(fā)全世界金融危機(jī)。迪拜年房地產(chǎn)危機(jī)的新自由主義也表現(xiàn)在政府對(duì)熱錢的流入流出控制不力，爆炒樓花盛行，最終導(dǎo)致迪拜集團(tuán)破產(chǎn)，工地停工。這些現(xiàn)象都是政府過度信任市場(chǎng)力量，讓市場(chǎng)不受約束地配置資源，造成了巨大的破壞性后果。
    很多房地產(chǎn)行業(yè)新自由主義者并非意識(shí)到自己是西方自由主義理論在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的代言人，只是利益與新自由主義者相一致，無意中和新自由主義者的觀點(diǎn)如出一轍。新自由主義有一整套理論主張，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中卻部分體現(xiàn)了其精髓，有意無意誤導(dǎo)著部分學(xué)者以及部分房地產(chǎn)政策界人士，給房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)埋下了隱患。新自由主義泛濫的結(jié)果不僅僅是導(dǎo)致住房嚴(yán)重不公的現(xiàn)象，它更是一種迂回式政治自由主義，激起民眾的日積月累的不滿情緒，嚴(yán)重?fù)p害我黨的威信和執(zhí)政基礎(chǔ)。因此，要警惕政府政策界的新自由主義者，特別要注意把房?jī)r(jià)調(diào)控到與民眾購(gòu)買力相適應(yīng)的程度。
    五、政策建議
    房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建設(shè)和完善，至少要在以下方面努力。其—，在市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的地方，要努力構(gòu)建多樣化的競(jìng)爭(zhēng)主體，彼此的競(jìng)爭(zhēng)能夠使市場(chǎng)保持良好的運(yùn)行狀況，消費(fèi)者以較低的價(jià)格獲得質(zhì)量較高的商品。其二，在市場(chǎng)機(jī)制作用的地方，要針對(duì)各種壟斷行為以及妨礙公平競(jìng)爭(zhēng)的行為進(jìn)行約束，以保障各種競(jìng)爭(zhēng)主體能夠在同一平臺(tái)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。其三，在市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域，譬如房地產(chǎn)保障制度要積極完善配套，以便為弱勢(shì)群體提供基本的住房條件。房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界和政策界務(wù)必度要清除新自由主義對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路的影響，切實(shí)把提高民眾的居住水平和居住質(zhì)量放在首位，并把房?jī)r(jià)調(diào)整到與民眾購(gòu)買力相適應(yīng)的水平，這樣執(zhí)政基礎(chǔ)才能更加牢固，房地產(chǎn)體制才能更加健全。
    （《環(huán)球視野》第321期，摘自2010年第3期《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》）

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