牛刀：從信貸結構調整看房價要大跌30%

牛刀：從信貸結構調整看房價要大跌30%

央行網站剛剛公布了今年二季度宏觀經濟形勢分析，就市場廣為關注的信貸問題，作了如下表述：截止6 月末，M1 同比增長24.6%，增幅比上年末回落7.8 個百分點，比歷史最高值（2010.01）回落14.4 個百分點；M2同比增長18.5%，增幅比上年末回落9.2 個百分點，比歷史最高值（2009.11）回落11.2個百分點。M2 增速已連續7 個月回落，M1 基本回落至上年同期水平(24.8%)。

決定中國房價的主要因素，絕不是市場的供求關系，而是貨幣投放。只要央行摁住了信貸的水龍頭，并修好了資金流向的渠道，那中國房價的整體下跌趨勢，就可以盡早確立。從央行數據情況分析，M1 回落幅度加大主要是由上年同期企業活期存款增加較多使基數較高所致。月度信貸投放逐漸回落。

上半年人民幣各項貸款累計新增4.63萬億元，比上年同期少增加2.74 萬億元。其中，人民幣貸款一季度新增2.6 萬億元，二季度新增2.03 萬億元。6 月末，人民幣各項貸款同比增長18.2%，比上月下降3.3 個百分點，已連續8 個月回落，低于2006 年以來20%的平均水平。如果2010 年人民幣貸款余額增速保持6 月份18.2%的水平，2010 年全年新增人民幣貸款將不超過7.5萬億元。

現在看來，信貸的水龍頭只要今年不突破7.5萬億，就算是基本摁住了。那么，央行資金流向的渠道修好了沒有？我們還是來看看資金究竟都流向哪兒了。數據上反映，一是對中小企業貸款增速高于大型企業貸款，中小企業貸款難問題一定程度上有所緩解。上半年，中小企業新增貸款占全部新增貸款40.6%，比上年同期和上年末分別高4.6 和5.0個百分點。

二是中、西部地區貸款余額同比增速高于東部地區，經濟落后地區與發達地區間信貸資源不平衡的狀況繼續改善。6 月末東、中、西部各項貸款余額同比分別增長18.7%、20.5%和24.0%，中、西部貸款增速分別比東部高1.8 和5.3 個百分點。這個數據，對中國中小投資人特別重要，意味著中西部地區很多上市公司股票價值有待重估。

三是房地產貸款增速回落，購房貸款增速連續二個月下滑，房地產調控措施初見成效。這三條渠道是不是很完善，我們姑且不論，單看資金流向房地產的情況來講是大為萎縮。在這份報告中，只是講連續兩個月下滑。此前，央行發布報告，稱房地產開發新增貸款為1625億，隨后進行了更正，把“上半年房地產開發新增貸款”由“1625億元”改為房地產貸款“4423億元”，相差2798億元。前面那個數據，可能是指開發商的貸款，后面這個數據包括個人房貸。而央行公布的這個數據，理應是指所有涉房地產的貸款。

總體看，未來信貸總體需求將呈逐步趨緩態勢。尤其是對涉房地產的貸款會更加嚴格。從總體信貸來看，預測值大約要比去年下降27%，而涉及房地產的新增貸款要下降大約45%，綜合平均，支撐房價穩住不降的動能將在三季度消耗完畢，四季度全國房價將出現整體下跌，一年之內房價要下跌30%，一部分中小開發商的資金鏈開始斷裂，房地產市場開始洗牌。

中國經濟面臨調結構擴內需，不可能像去年那樣向高房價瘋狂注入信貸資金。所以，信貸資金的大幅下降，表明調控效果正在開始顯現。比對2007年開始的調控，實際大幅下降出現在政策執行的第5個月，以此類推，這一輪的房價的整體下降將出現在今年的10月份。前提是，新增貸款按照預期目標執行。房價下降后，中國房地產的調控將轉入第二階段，增大社會保障住宅的供給，同時消化鋼鐵、建材和其他相關產能。

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