高房價支撐政策中的利益困局分析

1 引言　　

近年來，房價如脫韁的野馬持續瘋狂地暴漲，似乎只有天空才是盡頭。雖然中央也出臺了一些調控政策，但是各地房價卻沒有真正下跌，反而有很多人為房價被打壓而抱不平，比如南京市房管局長周久耕公開宣稱“要懲罰查處低價銷售樓盤的開發商”。2008年的國際金融危機讓中國房價持續高漲的勢頭受到遏制并稍有回落，卻又為某些政策主導者阻止房價下跌提供了合理借口。他們用“拯救房市”的名義，影響各級政府出臺一系列主觀上鼓勵購房，客觀上卻對高房價起到扶植和支撐作用的政策，我們稱之為高房價支撐政策，比如政府出面組織機關職工團購、轉按揭七折利率優惠、二套房貸的放松、舊房換新房等等。在這些政策的影響下，2009年住房價格再創新高。　　

在這種不可思議的現象后面，必然隱藏著政策設計過程中的重大難點問題，為了突破這個難點，本文將介紹一種新的政策評估方法——不當謀利分析法，并在找出當前房價過高內在依據的基礎上，用該方法回答以下問題：某些政策主導者不希望房價跌的真實意圖究竟是什么?高房價支撐政策是否真的有利于他們實現這種意圖？擺脫高房價利益困局的根本出路又在哪里？ 　　

2 住房的價值規律與判斷當前房價過高的內在依據　　

同任何社會現象一樣，住房價格的上漲和下跌也有自身的運行規律，即住房價格從根本上是由住房價值決定的，這種規律的存在并不以人們的主觀意志為轉移，當前形勢下，判斷房價過高的依據可從如下內在的規律性因素中找到：　　

2.1 租售比值過低是房價過高的內在決定因素　　

要理解住房的價值，首先必須知道租售比，即住房的租金價格與出售價格之比。當按年計算的租售比值小于銀行按揭貸款利率時，住房每年出租收入將不夠支付房貸的利息，這對于企圖通過貸款買房實現無風險套利的投資一族來說，是得不償失的。而當租售比值進一步低于固定收益類投資品種的收益率時，以自住為目的的租房者用與購房款相等的錢進行固定收益投資所獲得的利潤就足以支付他的租金，在這種情況下，對租房者來說，理性的決策就是寧愿租房而不是買房。也就是無論對投資者還是自住者來說，資金都是有成本的，這個成本取決于貸款成本和自付款成本的加權平均值。　　

以貴陽都市路為例，住房均價已經超過1萬元/平米，但是住房的租金價格卻只有165元/平米/年，即年租金與房價的比率小于1.65%，甚至還不如當前（2009年）一年期銀行存本取息的利率1.71%，這就意味著租房者完全可以用銀行存款利息來支付租金，而不需要用該存款去購房。再以北京為例，根據2008年平均租售比1：311^[1]，可計算出年租金與房價的比率為3.86%，遠遠低于當前的銀行按揭貸款利率（2009年一至三年（含三年）基準年利率5.40%），也低于貸款者的綜合成本（以首付三成為例，綜合資金成本=0.7×5.4%+0.3×1.71%=4.29%），換句話說北京的住房已經失去了無風險套利的投資意義。　　

2.2 租賃市場的存在決定了住房的剛性需求不等于購房的剛性需求　　

那么提高租金價格，租售比值會不會因此而提高呢？這個結論要成立，前提就是提高租金價格能像提高房價那么容易，但是由于住房租賃市場與住房買賣市場是兩種性質完全不同的市場，決定了這個前提是不存在的。住房買賣市場從本質上是由少數大型房地產商控制著大部分房屋市場供給，大量中小型房地產商對市場的影響有限，因而應屬于寡頭壟斷^[2]，房開商可以通過大量囤房和利益集團的相互勾結，來人為地造成價格虛高。而住房租賃市場更像一個壟斷競爭市場，出租者大都是些彼此互不往來的個人，而且擁有的房源也是有限的，不可能壟斷整個片區的房源，也不可能在市場上通過相互勾結來獲得自由定價權，租金價格只是租房者和出租者之間相互討價還價的結果，并從根本上取決于租房者的實際收入水平。相對于住房價格，房租價格的提高具有更強的惰性和滯后性。當前在我國房地產市場發展中表現非常明顯的一點是：雖然銷售價格依然不斷上升，但是租賃價格卻上漲緩慢，甚至呈現下降趨勢，使租金與售價變動存在背離現象^[3]。從長期來看，租金價格代表的才是消費者的真實購買力和住房的真實價值。　　

因此，雖然住房需求是剛性需求，但是由于住房需求并不僅僅是購房需求，它還包含租房需求，加上人口流動性和住房租賃市場的大量存在，租房需求會成為購房需求的有效替代品。從這個意義上講，“購房是剛性需求”的論點是一個偽命題。　　

2.3 空關房的大量存在加大了房價下跌的壓力　　

判斷房價是否過高，主要還是看投機性非自住需求的大小。因為投機性需求取決于炒房者的融資能力而非其收入水平，在融資能力允許的情況下，炒房者買房是可以不計成本的，這就導致了投機性需求對房價的拉動作用會遠遠大于自住性需求。在高房價時代，考察投機性非自住需求的重要參考物就是空關房。　　

空關房并不僅僅是指那些賣不出去的住房，它還包括那些售出之后購房者沒有親自入住的房子。換句話說，空關房的購買者并非為了自住，而是為了等待房產升值后再售出給別人。雖然目前國內還沒有權威的空關房調查數據，但是近年來，在號稱已售完相當長時間的新售樓盤中出現“死城”、“空城”卻是常見現象。通過實地探訪、電表查詢和采訪物管相關負責人等方式對這樣的樓盤取樣后作進一步調查，可以獲得相對可靠的購房者入住率如下表：　　

部分新盤入住率調查　　

由于空關率包含了非自住者（比如租房者）的入住率，空關率一般會大于（1—入住率），因此從表中不難發現這些樓盤的空關率一般在50%左右，有的甚至高達80%，即使是北京朝陽區三環內的黃金地段空關率也在30%以上。可見近年來，空關房在新售樓盤中大量存在并非個別現象，房開商和炒房團在新樓盤中“創造”空關房的行為是推動這些新盤近年來價格上漲的主因。由于新售樓盤的價格是房地產價格走勢的風向標，因此過高的新盤空關房比例與房價的整體過高也具有必然聯系。　　

但是空關房的所有者畢竟以賣房為最終目的，空關房的大量增加也意味著賣房壓力的持續增加。正如沒有永遠只漲不跌的股票那樣，也沒有永遠只漲不跌的房價，炒房者和炒股者一樣，靠一廂情愿，是不可能阻止市場價格下跌的。房地產發展的歷史規律也證明了這一點，從90年代中國大陸經濟軟著陸過程中大量爛尾樓的出現到亞洲金融風暴中很多香港工薪人士被房價暴跌所套，從過去日本因房價暴跌所帶來的經濟衰退到最近由美國次貸危機所帶來的全球性金融危機，都證明了房價泡沫破滅的必然性和危害性。   　　

3 高房價支撐政策中的不當謀利分析　　

根據前面的分析可以知道當前很多城市的房價，特別是新盤價格確實已經過高，房價下跌已具有強大的內生壓力。但是現在很多政策主導者，特別是某些官員、房開商和學者還在為高房價搖旗吶喊，甚至不惜影響政府出臺支撐高房價的各種政策性措施。這種現象屬于政策過程中的利益博弈問題，對它的判別和分析學界已有很多理論和方法，但現有方法的關注點都還停留在利益集團層面，并沒有對利益本身的正當性和不當性做進一步區別，以致于判斷標準比較復雜，缺乏可操作性，在政策設計實踐時要么陷入體制和政府權力分配等務虛層面的爭論，要么在零和博弈的利益紛爭中迷失方向，所以此類現象在實踐中經常出現卻又很難有效應對，可以算是政策設計實踐中的一個重大難點問題。為此，下面將從政策設計實踐的需要出發，首次采用一種簡單實用的政策評估方法——不當謀利分析法對該現象進行判別和分析。　　

3.1 什么是高房價支撐政策中的不當謀利　　

不當謀利是區別于正當謀利而言的，它們共同構成利益集團在政策設計中的期望利益，所不同的是，不當謀利只是在紙面上增加了期望利益，在執行過程中至少從長期來看，不但不會增加，反而還會損害包括不當謀利者自身在內所有人的實際利益。因此保護利益集團的正當謀利和防止利益集團的不當謀利，從本質上是同一政策目標的兩個方面。不當謀利分析法的關鍵不是強調利益集團的性質，比如對強勢既得利益集團和弱勢群體進行區分，而是從解決問題的角度出發，只考慮利益本身的正當性和不當性，并不計較該利益屬于哪個利益集團。　　

在高房價支撐政策中，政策設計的一個出發點是為了保護房開商集團的既得利益。本來政府是希望保障房開商的樓盤能通過賣高價獲得超額利潤，但是從微觀經濟學的社會剩余分析圖中^[4]可以看出，最后的結果反而會造成房開商因生產更多賣不出去的住房而損失更大。其中政府支持房開商賣高價而侵蝕的消費者剩余（圖1中A區）就是一種不當謀利。　　

由此可見，不當謀利實際上是利益主體在政策過程中不按規律辦事，一廂情愿、過度追求的紙上利益，這種利益在實踐中不但不可能實現，反而還會給利益主體自身帶來更大的損失，即損人不利己的一種謀利。由于減少不當謀利是所有利益主體都可以接受的，在政策設計實踐中具有可操作性，因此科學政策設計的一個重要目標就是要爭取不當謀利的最小化，而解決問題的關鍵在于找出不當謀利。　　

3.2 高房價支撐政策中出現不當謀利的深層原因　　

公共決策是一個政治過程^[5]，在這個過程中，參與者無一不在設法通過各種方式去影響政策決策者的觀點和政策主張^[6]。無論參與者還是政策決策者都是具體的人，所以人性的弱點，比如貪婪，直線思維，理性認知的局限性，基于狹隘的短期利益和本位利益，不負責任，不認真等等，都會對最終決策產生或多或少的影響。而決策本身又是門科學，是必須按規律辦事的，因此當人性的弱點導致決策者違背規律，違背科學而進行決策時，政策設計中就可能出現不當謀利現象。高房價支撐政策的出臺正是那些對決策具有主導影響的關鍵利益集團追求不當謀利的結果，以下將對這些利益集團進行剖析。　　

首先追求不當謀利的第一個關鍵利益集團是相關政府部門或地方政府。在金融危機大背景下，“保八”成為2009年各級政府的首要任務，而房地產行業涉及產業鏈很長，一旦房市陷入低迷，勢必會拖GDP的后腿并增加企業倒閉和失業的壓力。另外，對地方政府來說，由于土地財政在總的財政收入中占據很大比重^[7]，房市低迷也會讓地方政府的財政收入受到很大影響，所以各級政府自然會把支撐高房價看成是防止房市陷入低迷的手段。現在的問題在于，高房價是否是防止房市陷入低迷的有效手段或者說是唯一的有效手段？答案是否定的，因為房市是否低迷，不是取決于房價，而是取決于房產的有效交易量，也就是說，是取決于需求方的有效需求能否得到最大滿足。從空關率高居不下的樓盤現狀，我們不難看出，目前住房價格的高企是由于炒房的無效需求和空關房的無效供給推高了總需求和總供給，而不是有效需求和有效供給自然平衡的結果。但是炒房者的無效需求最終還是會轉換成為房產市場總供給的一部分，并在較低的價格上與有效需求實現平衡。由圖2分析可知，在有效需求既定的情況下，高房價和低房價狀態下市場繁榮的差別是很小的（比較圖中P_H O₁Q₃O和P_H O₂Q₂O的面積就可以看出），政府在高房價狀態下推出救市的措施并不能改善由有效需求所決定的市場繁榮度。另外，高房價不僅會導致經濟資源過多流向房地產行業^[8]，還會使居民把過多的資金用于購房，從而影響居民對其它消費品的支出，使得政府在金融危機下拉動內需的政策效果大打折扣，這是完全違背“保八”目標初衷的。　　

房開商是追求不當謀利的第二個關鍵利益集團。目前在中國房地產行業中存在一個普遍現象，那就是房開商的名義開發成本往往是實際開發成本的三倍以上^[9]，而名義開發成本和實際開發成本之間的這個差額就是開發商不得不承擔的交易成本，這是政府官員尋租的結果^[10]。交易成本的巨大與房地產開發行業行政審批程序的不規范和環節眾多有密切關系，開發商支付巨大的交易成本也必然會期望得到更大的利潤回報，而這一切都必須體現在價格之中，這就導致了住房供給價格的高企具有較強的剛性。但是開發商一廂情愿地期望通過高房價獲得高利潤的不當謀利愿望并不能通過自住房的有效需求來得以實現，而只能通過炒房者的無效需求來加以消化，于是炒房者就部分承擔了本來該由開發商承擔的風險，并成為新的住房供給者。由于炒房者的大量存在，開發商自然成為不需要擔心高房價的既得利益集團，并且還會動用其前期巨大交易成本所積累的影響力，通過政府和學術界的代言人影響政府出臺支撐高房價的一系列政策^[11]。但是炒房者并不能為開發商承擔所有的風險，原因就在于房價總有到達頂點的時候，屆時將沒有炒房者愿意繼續為開發商的樓盤買單。由于房地產開發周期很長，開發商很難準確地提前判斷房價何時能到達頂點，所以開發商最終還得自己承擔由此帶來的巨大損失。　　

作為追求不當謀利的第三個關鍵利益集團，銀行扮演著核心的角色。如果沒有銀行的參與，開發商和炒房者追求不當謀利所需要的資金都將成為無源之水。銀行之所以要為高房價積極提供資金支持的原因就在于，第一、住房貸款是銀行所有信貸業務中風險最低，收益最穩定的業務，銀行有足夠的動力去盡可能擴大這項業務；第二、房價下跌有可能導致貸款購房者的斷供，從而給銀行造成呆壞賬，所以銀行絕對不希望房價下跌；第三、房開商的房子賣不出去，銀行選擇給其貸款延期，一方面是為了避免開發商破產而形成呆壞賬，一方面可以因此獲得更多的利息收益；第四、銀行貸款業務方面的負責人很容易被住房貸款人賄賂，從而放寬貸款限制。根據央行營業管理部的數據，2009年1-9月，新增人民幣貸款(不含票據融資)主要投向房地產業^[12]，銀行資金仍然是源源不斷地推動2009年房價上漲的主要動力。　　

最后一個追求不當謀利的關鍵利益集團就是炒房者。同所有二級交易市場的投機客一樣，炒房者也靠“博傻”來實現高風險高收益，加上銀行按揭貸款的杠桿效應，炒房者會有更大的激勵來從事炒房投機業務。但是任何一個炒房者在買入空關房之后，都會期望把它以更高的價格賣給下一個購房者，在房價明顯高離其投資價值的時候，下一個購房者只能是另外一個炒房者或非理性的自住者，而不是理性自住者。因此，所有持有空關房的炒房者都是高房價的天然支持者，并以虛假民意的形式影響著政府的決策。　　

3.3 追求不當謀利對高房價政策各利益相關者的危害　　

好的決策往往利人利己，差的決策往往損人利己，最差的決策不僅損人而且也不利己。不當謀利的性質決定了它不僅僅會損害它的反對者，更會損害它的支持者，因此不當謀利的存在正是那些損人不利己決策產生的根本原因，也正是這個原因，才使得高房價支撐政策注定會帶來損人不利己的后果。　　

在高房價支撐政策中，首先受到損害的是它的反對者——以自住為目的的大多數購房者，他們是政策設計中不當謀利的直接受害者和犧牲品，由于高房價，廣大購房者不得不放棄按合理價格購房自住的正當利益。　　

其次，高房價支撐政策反過來也會損害到支持它甚至制訂它的利益集團的利益。除了前述所分析的房開商會因為追求不當謀利而遭到實際更大的損失外，炒房者，特別是在高房價頂點購房的炒房者，將會成為最大的受害者。因為在房價頂點上購買的住房，既然不是為了自住，也就失去了任何保有的價值，而接下來，要么是忍痛在低價割肉，要么是無限期的資金套牢以及投資機會成本和資金成本的損失。　　

銀行，作為推動高房價的彈藥提供者，它為房開商和炒房者的不當謀利而不斷放松房貸管制的行為，從本質上只是在擴大自身的呆壞賬比例，推動著房價泡沫向破裂的方向進一步發展，最終的結果是創造了讓自己在即將到來的住房次貸危機中摔得更慘的條件。　　

最后，主導決策的利益相關者——政府，為了推行支撐高房價的政策，它不得不拿出越來越多的財政收入來補貼房開商或者購房者，這既會占用其它的財政支出，又會變相加大納稅人的負擔。而財政收入畢竟是有限的，政府，特別是地方政府既不能隨便開征新的稅種，又不能隨便搞通貨膨脹，最終政府支撐高房價的政策總有支撐不下去的時候。而這個時候，就是房價不得不崩盤的時刻，就是房開商和炒房團不得不被套牢的時刻，就是銀行不得不再次面臨住房次貸危機的時刻。這是一個最終多輸的時刻，也是利益相關各方損失最大的時刻。而這個時刻的到來，是不以人的意志為轉移的，只是遲來和早來的問題，不過來得越遲，制造的災難越大，甚至可能使中國改革開放30年來的經濟高速增長勢頭一去不復返，就像日本經濟那樣。　　

朱镕基曾經說過“中國之所以能夠抵御亞洲金融危機的沖擊，就是因為我們在1993年已經在房地產、開發區、股票市場方面出現了過熱現象，幸好我們在它還未擴大的時候就把它制止住了”^[13]。在今天的國際金融危機中，當我們嘲笑華爾街銀行家們因貪婪而忘記風險的時候，我們的某些決策者們是否也在犯同樣的錯誤呢？同股市中那些在牛市頂點上被套牢的人一樣，高房價支撐政策最終套牢的也注定將是那些貪婪、無知卻又自以為聰明的人們。　　

4 國際金融危機條件下擺脫高房價困局的思路　　

國際金融危機條件下擺脫高房價困局固然有很高的難度，因為既要擠掉房產泡沫，又不能讓房產泡沫的破滅影響到房市的繁榮并進而拖累國民經濟的復蘇；既要讓房價降下來，又要讓房價下降給各利益相關方的損害最小。所以制訂政策時，就必須在充分考慮各方正當利益的前提下，努力使不當謀利最小化。根據這個基本原則，在正確區分自住房者的正當利益和炒房者不當謀利的基礎上，充分抓住“炒房行為是推動房價上漲的根本，而銀行又是炒房者資金來源”這個關鍵，提出政策改進思路如下：　　

4.1堅決禁止三套以上房貸款，使銀行和炒房者的不當謀利最小化 　　

從前述分析可以看出，空關房比率過高是造成房價高漲不下的主要原因，而造成空關房比率過高的根本原因是，炒房者可以利用銀行貸款的杠桿囤積大量的空關房。這一方面增加了銀行的次貸風險，一方面也助長了炒房者的貪婪和對自身風險的忽視。因此解決高房價困局的根本出路在于切斷炒房者的銀行資金來源。換句話說，我們不僅要嚴格執行現有的二套房貸款限制政策，更要對三套以上房貸款實施徹底的禁貸政策，從根本上切斷對除自住以及正常升級換房需求以外一切炒房行為的銀行資金支持。　　

4.2 以租售比作為是否“救市”的唯一依據，使全局性不當謀利最小化　　

金融危機下拯救房市，不是阻止住房價格向住房價值的回歸，而是要防止住房價格在低于住房價值的情況下過度地回落。因此必須以租售比為唯一指標決定房市拯救措施出臺的時機，如果租售比低于同期銀行住房按揭利率，就不必出臺救市措施，只有在租售比高于同期銀行住房按揭利率很多的情況下，才需要研究是否有必要出臺相應的房市救市措施。　　

4.3 規范和簡化房地產開發的審批環節和手續，努力減少權力尋租者的不當謀利　　

根據前述的分析，在房開商的開發成本中，交易成本占了很大的比重，而交易成本與政府管理部門的審批環節的數量繁多和不規范性是緊密聯系的。簡化和規范房地產開發的審批環節和手續，有利于減少房開商的交易成本和政府官員的尋租行為，從而從整體上降低房地產開發成本，這將提高房開商降低房價的積極性。　　

4.4 大力加強廉租房的開發建設，提高政府土地財政收入中正當謀利的比重　　

土地是有限的，通過賣地來增加財政收入的做法是不可持續的，而廉租房積少成多之后則可以為政府土地財政提供同樣可觀且持續穩定的收入來源。在中國當前人多地少，流動性人口較多的情況下，大力開發廉租房是于國于民都有利的政策舉措，也是有效遏制房價上漲，促進房價回歸價值的好辦法。以北京為例，假設一套50平米廉租房的租金為一個月500元，那么開發100萬套，就可以實現每年60億元的財政收入，相當于一次拍賣一片“地王”的總收入。　　

4.5引導房開商將住房以實際價值賣給自住房者，提高其收入中正當謀利的比重　　

必須讓房開商充分認識到，高房價并不必然帶來高收入，而低房價也可以帶來高收入。既然高房價下的不當謀利會反過來增加房開商的損失，那么減少這種不當謀利同樣也可以反過來增加房開商的實際收入，這就是通過減少賬面上的不當謀利從而實現實際收入提高的方法。具體的方法就是鼓勵房開商將住房按實際價值（即租售比等于按揭貸款利率時的價格，一般以政府指導價的形式公布）降價賣給以自住為目的的購房者，而政府負責進行自住房者身份的把關、公示和組團購買。當前政府團購僅限于政府機關內部職工范圍，實際上完全可以將這個模式面向社會進行公開推廣，比如可以首次購買商品房的家庭（以夫妻為單位）作為認證自住房者身份的標準（比如以本地戶口和房管局數據為依據）。這樣做，除了可以加快樓盤銷售和房開商資金周轉從而提高單位年度的實際收入外，還可以保證房價即使下跌也能在其價值附近企穩，從而有效地防止因房價過分下跌而導致的災難性局面出現。　　

5 總結　　

在住房價格遠遠高于其投資價值的前提下，依然推行高房價支撐政策，是政策主導者們追求不當謀利的結果。在國際金融危機的背景下，這種做法不僅不能拯救房市，還將進一步加劇房市的危機，甚至演變成全面的經濟危機，最終對政策主導者自身也會造成更加嚴重甚至災難性的損害。只有正確地區別正當謀利與不當謀利，在保障正當謀利的前提下，徹底消除政策設計中的不當謀利，才是讓各利益集團在國際金融危機背景下擺脫高房價利益困局的唯一出路。這里的關鍵在于遏制炒房并從根本上切斷銀行對炒房者的資金支持，同時充分保障自住房者能按基于住房實際價值的合理價格購房的正當利益。在利益權衡面前堅持按科學規律辦事，這需要足夠的勇氣和決心，但也是值得當前各級政府決策者們認真思考并加以奉行的一種決策行為模式。　　

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