貫徹好調(diào)控就足以撼動高房價

據(jù)Cctv《經(jīng)濟(jì)半小時》欄目公布的調(diào)查結(jié)果可見，房地產(chǎn)新政實施三個月來，多地房價未見松動。與此同時，有媒體稱樓市成交萎縮而房價不降，是房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入觀望期，更有媒體報道多個地方對新政落實不到位，甚至在一線城市出現(xiàn)除中行以外，其他幾大行均為三套房貸松綁的調(diào)查結(jié)果，而住建部對此的回應(yīng)是，要堅定貫徹樓市調(diào)控，銀監(jiān)會也表態(tài)各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策。從中央各部委與地方的態(tài)度對比可見，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控實施三個月以來，之所以房價未見松動，在開發(fā)商不差錢的主要原因外，地方政府也有很大的托市責(zé)任。

由于開發(fā)商不差錢，地方政府又不肯堅定的貫徹調(diào)控，在中央政府對調(diào)控并未放松的情況下，這種僵持局面也注定還會繼續(xù)持續(xù)，直到雙方有一方肯讓步為止，最終的房價是漲是跌，還要看哪方的承受力更強(qiáng)。

從中央對房地產(chǎn)調(diào)控所擔(dān)憂的方面看，最重要的就是害怕房地產(chǎn)調(diào)控引起疊加效應(yīng)，影響到經(jīng)濟(jì)增長，但是從上半年國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值高達(dá)172840億元，GDP同比增長11.1%的數(shù)據(jù)，與財政部7月15日公布的上半年累計財政收入43349.79億元，同比增長27.6%數(shù)據(jù)顯示下可見，即使下半年經(jīng)濟(jì)會受09年三、四季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基數(shù)影響有所減弱，但是在經(jīng)濟(jì)政策不變，信貸發(fā)放依舊寬松（按全年10萬億計算，下半年還有超5萬億規(guī)模的信貸可以發(fā)放），投資速度仍在加速等因素推動下，只要今年三四季度的經(jīng)濟(jì)增長率平均為5%，保“8”的目標(biāo)就會順利完成。因此可見，中央政府的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，并不會因下半年經(jīng)濟(jì)將下滑的趨勢所影響。

對于開發(fā)商不降房價的行為來講，主要取決于地方政府的背后支撐，以及資金鏈并不緊張，不差錢的兩大因素。可是從09年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以及土地成交數(shù)據(jù)，及今年上半年的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)綜合分析可見，開發(fā)商的資金鏈雖然尚還寬松，但面臨住建部與國土部、銀監(jiān)會幾個部委嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的影響，下半年的資金鏈就會因政策的落實而逐漸趨緊。

09年商品房成交面積9.37億平方米，商品房銷售額4.39萬億，在減除房地產(chǎn)開發(fā)投資3.62萬億，與購置土地支出的8383億元（土地成交3.19萬平米，土地成交均價2628元/平方米）后，開發(fā)商實際的資金盈余是負(fù)683億，年底時開發(fā)商所謂的資金鏈寬松僅是來自于項目預(yù)收款與定金1.59萬億，以及國內(nèi)銀行貸款1.29萬億與利用的外資470億元，和企業(yè)自籌資金1.79萬億（部分來自于高利貸），因此，在項目預(yù)收款及定金需要保證合同工期，以及企業(yè)自籌資金（部分來自于高利貸）銀行貸款需要支付利息的情況下，任何開發(fā)商都不會在今年上半年減慢房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度的。

由此看上半年房全國地產(chǎn)房地產(chǎn)運行情況分析，就可對比得出開發(fā)商資金鏈的實際情況，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，其中，國內(nèi)貸款6573億元；利用外資250億元;企業(yè)自籌資金12410億元；其他資金14487億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元；個人按揭貸款4538億元。其中商品房銷售額1.98萬億。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金33719億元中去除，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.97萬億，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.85萬平方米，土地購置支出4221億元后，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總計資金鏈盈余尚有1.09萬億左右。但是從開發(fā)商資金來源看，在抵除國內(nèi)貸款6573億與企業(yè)自籌資金12410億元中需要支付利息的部分后，開發(fā)商雖然在資金上海很寬松，但是利息負(fù)擔(dān)卻在不斷加重。

我可以明顯的看見，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀，對于房地產(chǎn)業(yè)低迷來講，根本沒有絲毫的抗御能力，如果房地產(chǎn)調(diào)控整不掉頭，在下半年，只要國土部繼續(xù)加強(qiáng)土地監(jiān)管，銀監(jiān)會嚴(yán)查信貸風(fēng)險及住建部依舊貫徹國務(wù)院精神，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的落實，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在9、10月份開始就會出現(xiàn)資金鏈嚴(yán)重緊張的處境，那么屆時如果地方政府不再托市，房價就會由開發(fā)商資金鏈趨緊開始真正松動，目前房價尚未松動的根源也僅是取決于開發(fā)商資金鏈尚還寬松。

當(dāng)然，最關(guān)鍵的一點還是要看各部委、職能部門與地方政府，能否配合中央嚴(yán)格貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，如果不能貫徹落實，或者政策再次出現(xiàn)松動，這一次房地產(chǎn)調(diào)控就會成為徒勞，反之，如果各相關(guān)部門與各地政府都能嚴(yán)格貫徹調(diào)控政策，房價就一定會有所下降。

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