中國(guó)“房地產(chǎn)”概念之謬為未來(lái)埋下巨大隱患

中國(guó)“房地產(chǎn)”概念之謬為未來(lái)埋下巨大隱患

您現(xiàn)在買入的房子，就是被稱為房產(chǎn)權(quán)的那個(gè)東西，70年后不過(guò)是一堆破磚爛瓦，鐵定是貶值的。而你不可能買到的房子下面的土地產(chǎn)權(quán)，其價(jià)值因?yàn)橥恋氐牟豢稍偕?fù)制特性，隨著歷史和文化不斷沉淀，卻是日積月累地上漲。奇怪嗎？所以有人說(shuō)隨著房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)老百姓的房產(chǎn)不斷增值，那完全是胡說(shuō)八道

《環(huán)球財(cái)經(jīng)》

上海鑫獅資產(chǎn)管理有限公司總裁
■ 邁克·吳

調(diào)控——打投機(jī)，不打地王
中國(guó)A股滬指從3000點(diǎn)一泄而下，600點(diǎn)指數(shù)灰飛煙滅，由新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政引起的地產(chǎn)股暴跌，被指為本輪大盤巨幅調(diào)整的元兇。事實(shí)上，從“4萬(wàn)億救市” 充分釋放流動(dòng)性開始，筆者曾多次指出，由流動(dòng)性推動(dòng)的滬指從1664點(diǎn)漲至3478點(diǎn)的熊市反彈行情，終將是由流動(dòng)性始，由流動(dòng)性終。而從2009年北京廣渠路15號(hào)第一塊地王出現(xiàn)，就標(biāo)志著地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的央企“新經(jīng)濟(jì)模式”的開始，也就是國(guó)企圍剿新暴利產(chǎn)業(yè)鏈的開始，這已經(jīng)充分解釋了當(dāng)時(shí)大量低成本流動(dòng)性信貸到哪里去了的問(wèn)題。
誠(chéng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的最大危機(jī)來(lái)自于囤地的開發(fā)商和利用大量杠桿貸款的商品房炒家。在仔細(xì)研讀本輪“房地產(chǎn)新政”各類講話和報(bào)道十?dāng)?shù)遍后，我的結(jié)論是，管理層實(shí)際要嚴(yán)控的是囤地下的房?jī)r(jià)投機(jī)，而不是嚴(yán)打國(guó)土局是否還會(huì)繼續(xù)拍出央企舉牌下的新地王。

概念——中國(guó)的房產(chǎn)與地產(chǎn)分割之謬
事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和西方的房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個(gè)完全相同的概念。筆者以為，在中國(guó)將“房地產(chǎn)”統(tǒng)稱在一起，是一個(gè)奇怪的概念。從某種意義上來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)不同的概念所組成的利益團(tuán)體——政府的土地使用權(quán)出租利益和地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格上漲利益。因此，要認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所存在的問(wèn)題，需將房產(chǎn)和地產(chǎn)分割研究。
在歐美，通常房產(chǎn)和地產(chǎn)是一個(gè)概念，即購(gòu)房時(shí)，房子本身連同下面的土地一起打包納入一個(gè)資產(chǎn)，因此政府每年征收的就是下面土地的價(jià)值增值和地面上的房子使用權(quán)益。
但在中國(guó)，由于土地國(guó)有，因此每位購(gòu)房者買到的房產(chǎn)是純粹的土地之上由磚石堆起來(lái)的房子，以及70年土地使用權(quán)。也就是說(shuō)，目前需要花費(fèi)兩代人積蓄購(gòu)買下來(lái)的所謂“房產(chǎn)”，不過(guò)是是70年土地租賃下的使用權(quán)（土地產(chǎn)權(quán)是國(guó)家的）和上面的一堆磚瓦（也就是開發(fā)商的附加成本），這與歐美購(gòu)房者買到的是房子加土地這樣一個(gè)完整的房地產(chǎn)概念截然不同。于后者，當(dāng)你70年后賣出時(shí)，它依然是連土地包括房子的完整概念。
如此一來(lái)，您就能理解為什么中國(guó)的商品房市場(chǎng)價(jià)格是扭曲的。因?yàn)槟F(xiàn)在買入的房子，就是被稱為房產(chǎn)權(quán)的那個(gè)東西，70年后不過(guò)是一堆破磚爛瓦，鐵定是貶值的。而你不可能買到的房子下面的土地產(chǎn)權(quán)，其價(jià)值因?yàn)橥恋氐牟豢稍偕?fù)制特性，隨著歷史和文化不斷沉淀，卻是日積月累地上漲。奇怪嗎？所以有人說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，中國(guó)老百姓的房產(chǎn)是增值的，那完全是胡說(shuō)八道。因?yàn)槌速?gòu)房者現(xiàn)在賣了立馬兌現(xiàn)，才可能享受到增值的好處，但對(duì)于廣大只有（以及夢(mèng)想有）一套住房的居者而言，這個(gè)增值不過(guò)是海市蜃樓，難不成他賣了住過(guò)街天橋去？！

隱患——兩代人積蓄換來(lái)的是資產(chǎn)下滑遞減
房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)的分割，也造成了如下殘酷事實(shí)：如果購(gòu)房者不在70年內(nèi)兌現(xiàn)，那么70年后，如果那時(shí)候的管理層因?yàn)樵俣取袄铣歉脑臁保峭恋乜梢灾匦卤辉俣扰馁u，上面的住戶要再度被動(dòng)遷，要么選擇繼續(xù)用更高的價(jià)格買入不斷上漲的土地租用，要么另遷他鄉(xiāng)。所以當(dāng)前中國(guó)的高房?jī)r(jià)，事實(shí)上是長(zhǎng)期消耗了兩代老百姓的資產(chǎn)，除非把土地的產(chǎn)權(quán)并入永久性的房產(chǎn)權(quán)，否則老百姓根本不可能享受任何資產(chǎn)增值的好處，而且正相反，恰恰是資產(chǎn)下滑遞減。可以說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)房產(chǎn)和地產(chǎn)政策及價(jià)格，為我們的未來(lái)埋下了巨大隱患。

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