牛刀：一線城市住房租金三個(gè)月后暴跌

牛刀：一線城市住房租金三個(gè)月后暴跌

應(yīng)該說，這些炒家很會(huì)選擇時(shí)機(jī)，挑在大學(xué)畢業(yè)生離校之際瘋狂炒作住房租金，制造市場(chǎng)恐慌情緒，再加上中國的發(fā)改委一貫不作為，他們拼命打擊炒綠豆，卻罕有打擊炒房租，才給了住房租金炒家以可趁之機(jī)。最近，我奔波北京、上海、深圳三地，實(shí)地查看了住房租賃市場(chǎng)，都不具備住房租金上漲的基本條件。

這三個(gè)城市都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，今年住宅空置量大規(guī)模上漲，可供租賃的住宅與需求租賃的人比例很不相稱，住宅實(shí)際完全處在嚴(yán)重過剩狀態(tài)。從市場(chǎng)供求關(guān)系來看，一線城市住宅租金暴漲，是和辣椒、大蒜、綠豆一樣的短期炒作行為，而炒作住宅租金的主體不是房東，而是房地產(chǎn)的中介從業(yè)人員。

租金其實(shí)是無法炒作的，因?yàn)樽饨鸷褪杖朊芮邢嚓P(guān)，是中國住宅中罕有的消費(fèi)形態(tài)，也是政府必須從體制上保證價(jià)格體系健全的形態(tài)。租金不符合這個(gè)城市租房人的收入水準(zhǔn)，是無論如何支撐不下去的。今年五月以來，一線城市住房租金價(jià)格上漲沒有反應(yīng)在老房東上，所有續(xù)租的租金都很少上漲，只存在新租房這一塊市場(chǎng)。

新租房市場(chǎng)的主體主要是新畢業(yè)的大學(xué)生。但是，新畢業(yè)的大學(xué)生的起薪?jīng)Q定他們無法承受過高的房價(jià)，在深圳大學(xué)畢業(yè)生起薪為2100元，是一線城市最高的，北京為1960元，上海為1980元。平均起薪過低，決定他們只有能力承擔(dān)600元左右的租金。因此，在上海很多群居現(xiàn)象，一套三房的房子往往住著十幾個(gè)人，月租為300至500之間；而深圳解決的方式是城中村，價(jià)格在600至800元；北京有一些老房子和一些蟻?zhàn)寰凵⒌兀饨鹪?000元左右。這種租房形態(tài)，是一線城市新增求職人員的過渡性租房形態(tài)。

從目前情況來看，因就業(yè)崗位的減少，今年新增大學(xué)畢業(yè)生到一線城市求職人員正在大幅減少，深圳往年大學(xué)畢業(yè)生的就業(yè)崗位有20萬左右，今年只有12萬至13萬，目前沒有新增就業(yè)崗位的跡象；上海、北京往年可新增就業(yè)人員50萬左右，今年只有30萬。就業(yè)人員在減少，為什么今年這三個(gè)城市的租金突然暴漲呢？

一是一線城市的租賃市場(chǎng)不完善，政府主導(dǎo)下的公租房基本不存在，給了炒家以機(jī)會(huì)；二是2009年由于房地產(chǎn)的非理性發(fā)展，原先用于過渡性租賃房很多被拆遷，沒有新的租賃房補(bǔ)充進(jìn)市場(chǎng)；三是房地產(chǎn)中介從業(yè)人員過多，他們以前大多幫助樓市炒家炒樓，現(xiàn)在遇上房價(jià)調(diào)控，無樓可炒，便紛紛轉(zhuǎn)向幫助房東炒租金。

那么，一線城市住宅租金真的能夠支撐下去嗎？根本沒有可能。從趨勢(shì)上看，完全沒可能。一是一線城市住宅空置量非常大，由于沒有開征房產(chǎn)稅，導(dǎo)致這些住宅既沒有入住，也沒有用于出租，只要一開征房產(chǎn)稅這些住宅將會(huì)降價(jià)銷售，不愿降價(jià)銷售的很多將用于出租，目前，一線城市二手房源猛增，表明很多炒家傾向賣出房子，但是，成交量稀少，未來會(huì)有一部分空置住宅轉(zhuǎn)向租賃。深圳目前有12萬套、上海24萬套、北京22萬套住宅正處在這種狀態(tài)。

二是中國經(jīng)濟(jì)處在衰退之中，一線城市大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)內(nèi)遷，未來新增就業(yè)崗位非常少，經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)正在逐步轉(zhuǎn)向二三線城市，因此，新增就業(yè)人員將逐步流向二三線城市。這樣，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之前，這種就業(yè)趨勢(shì)無法改變。留戀一線城市的大學(xué)畢業(yè)生，處在逐步轉(zhuǎn)變觀念的時(shí)期，一旦市場(chǎng)對(duì)二三線城市的認(rèn)同感增強(qiáng)，過渡房現(xiàn)象將在一線城市消失。

三是政府正在大量開發(fā)公租房，重慶已經(jīng)開發(fā)750萬平方米，未來還有3000萬平方米，而且租金為6折，滿5年后可以購買。一線城市也在大量開發(fā)公租房，與重慶的模式差不多，所不同的是上海的公租房先解決一些急需人才。這種模式在一線城市推廣后，可以減少大學(xué)畢業(yè)生的創(chuàng)業(yè)時(shí)期的生活成本，增添城市活力。

所以，一線城市住宅租金暴漲只是短期現(xiàn)象，到這一批新增大學(xué)生逐步消化時(shí)，一線城市的租金將會(huì)發(fā)生暴跌，基本會(huì)恢復(fù)到去年的狀態(tài)，甚至更低。很多人因?yàn)闆]有合適的工作崗位，將被迫離開一線城市；大量的空置住宅正在將在房產(chǎn)稅開征的大背景下逐步轉(zhuǎn)向租賃。現(xiàn)在的租金價(jià)格頂多還能撐3個(gè)月，不用到10月份，一線城市租金將會(huì)暴跌。

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